Verbreding goederenrecht B – Bachelor Notarieel Recht, Vrije Universiteit Amsterdam
Inhoudsopgave:
- Appartementsrecht – Behandelvragen werkgroep 1
- Openbare registers en kadaster, verkrijging door verjaring – Behandelvragen werkgroep 2
- Derdenbescherming, Vormerkung - Behandelvragen werkgroep 3
Tip! Wil je een overzicht per onderwerp met alle relevante wetsartikelen, arresten en hoofdzaken
hebben? Schaf dan het document: ‘Overzicht per onderwerp Verbreding Goederenrecht B (wetsartikelen,
arresten, hoofdzaken)’ aan! Te vinden in een voordeelbundel of als apart document.
Hierbij een sneak peek:
Appartementsrecht - Behandelvragen Werkgroep 1
Aantekeningen:
Drie kenmerken van een appartementsrecht:
- Lid van VvE
- Deel van eigendom
- Gebruiksrecht over privé-eigendom
Titel 3.7 is niet van toepassing, tot het is opgeheven.
Stel, er rust een beperkt recht op het eigendomsrecht (zoals erfpacht of hypotheekrecht). Het
eigendomsrecht wordt gesplitst, wat gebeurt er dan met het beperkt recht? Zie art. 5:114 BW.
Recht van erfpacht kan niet meer zomaar gevestigd worden indien art. 5:117 lid 2 BW van toepassing
is.
Voor de splitsing heb je te maken met art. 5:114 BW en na de splitsing met 5:117 BW.
Als je toch het erfpachtrecht wilt vestigen, kan je deel van de splitsing opheffen. Kom je weer bij 3:170
lid 3 BW?
Vraag 1
1. Projectontwikkelaar Hoog en Droog BV realiseert een appartementencomplex in
Amstelveen. Het appartementencomplex bestaat uit 50, identieke, appartementen verdeeld
over vijf woontorens met elk 10 appartementen. In het navolgende kunt u ervan uitgaan dat
elke appartementseigenaar 1 stem heeft in de VvE. Het complex is, terwijl de bouw in volle
gang was, op 1 april 2016 in appartementsrechten gesplitst. Op het moment dat de bouw
van de eerste woontoren voltooid is, op 1 maart 2017, heeft Hoog en Droog in totaal tien
,appartementen verkocht en overgedragen.
a. Op welk moment ontstond de VvE?
De splitsing geschiedt door een daartoe bestemde notariële akte, gevolgd door inschrijving
van die akte in de openbare registers (art. 5:109 lid 1 BW).
De akte van splitsing moet onder andere inhouden een reglement (art. 5:111 sub d BW).
Het reglement moet inhouden de oprichting van de VvE (art. 5:112 lid 1 sub e BW).
Een VvE ontstaat door het passeren van de akte van splitsing, waarin de VvE is opgericht. De
VvE is dus ontstaan op 1 april 2016 toen het appartementencomplex in appartementsrechten
werd gesplitst.
Heeft iedereen evenveel aandelen?
Ja, Art. 5:113 BW = “de aandelen die door de splitsing in appartementsrechten ontstaan, zijn
gelijk, tenzij bij de akte van splitsing een andere verhouding is bepaald.”
Dus als je niks regelt, heeft elke appartementseigenaar gelijke aandelen.
b. Kon Hoog en Droog reeds voordat de bouw van het gehele complex is voltooid de
appartementsrechten aan de kopers overdragen?
Ja, een virtuele splitsing.
In art. 5:107 BW staat namelijk dat in verband met een door hem beoogde stichting of
gewijzigde inrichting van een gebouw, een splitsing in appartementsrechten van zijn recht
op het gebouw met toebehoren en de daarbij behorende grond met toebehoren mogelijk is.
Dan zijn er appartementsrechten en als er appartementsrechten zijn, kan je die ook
overdragen.
Op het moment van passeren van de akte van splitsing zijn de appartementsrechten
ontstaan. En een appartementsrecht kan als een zelfstandig registergoed worden
overgedragen, toegedeeld, bezwaard en uitgewonnen (art. 5:117 lid 1 BW).
De appartementsrechten (afzonderlijk) kunnen dus voordat de bouw van het gehele
complex is voltooid aan kopers worden overgedragen.
Aangezien de verkoop stagneert, besluit Hoog en Droog de bouw van de laatste twee
woontorens stil te leggen. Van woontoren 4 zijn al de funderingen gelegd. Aan de bouw van
woontoren 5 is in het geheel niet begonnen.
c. Kan de afbouw van deze woontorens voor onbepaalde tijd worden opgeschort?
De appartementseigenaars zijn jegens elkander verplicht de bouw, de inrichting van het
gebouw of de inrichting of aanduiding van de grond tot stand te brengen en in stand te
houden in overeenstemming met het daaromtrent in de akte van splitsing bepaalde (art.
5:108 lid 1 BW).
Deze verplichting geldt dus tussen de appartementseigenaars.
Uit de casus blijkt niet dat alle woontorens zijn verkocht en overgedragen, alleen in totaal 10
appartementsrechten. Het kan zo zijn dat Hoog en Droog dus nog eigenaar is van de
appartementsrechten van de woontorens waarvan de bouw stilgelegd wordt. Dan is er geen
probleem.
Situatie waarin Hoog en Droog appartementsrechten heeft overgedragen aan anderen:
Echter, als Hoog en Droog te maken heeft met andere appartementseigenaars dan kan het
, zich voorkomen dat zij niet willen meewerken aan een wijziging van de splitsingsakte of dat zij
tegen de opschorting van de woontorens bezwaar hebben en de rechter erbij betrekken. Dus
alleen als iemand naar de rechter stapt, heb je een probleem i.v.m. art. 5:144 BW.
Aangezien het ging om een virtuele splitsing als bedoeld in art. 5:107 BW, kan namelijk een
persoon wiens medewerking (appartementseigenaars) of toestemming (zoals
hypotheekhouders) tot de wijziging van de akte van splitsing of tot opheffing van de splitsing
is vereist, een verzoek doen bij de kantonrechter om te bevelen dat de akte van splitsing
wordt gewijzigd dan wel de splitsing wordt opgeheven, in het geval van splitsing met
toepassing van art. 5:107 BW, wanneer de stichting of de gewijzigde inrichting van het
gebouw niet binnen een termijn van drie jaren te rekenen van de dag van de inschrijving is
voltooid (art. 5:144 lid 1 sub d jo. art. 5:108 lid 2 BW).
Dit kan de rechter ook doen als een gegrond verzoek o.g.v. art. 5:144 lid 1 sub c, d of h
aanhangig is (art. 5:108 lid 2 BW)
Het doel van 5:144 is dat je wijziging of opheffing van de splitsing kan bewerkstelligen. Zodat
het naar de realiteit wordt gebracht. Bijv. dat er niet 5 maar 4 woontorens zijn.
Hoog en Droog kan de bouw dan voor maximaal drie jaren vanaf 1 april 2016 (dus tot 1
april 2019) opschorten, dus niet voor onbepaalde tijd.
De rechter kan dan de uitspraak op die vordering aanhouden wanneer een op bedoeld art.
5:144 lid 1 sub d BW gegrond verzoek aanhangig is (art. 5:108 lid 2 BW).
Het doel is dan dat je middels art. 5:108 lid 2 BW bereikt dat het toch nog afgemaakt wordt.
Als de rechter dat verzoek gegrond vindt, dan kan de afbouw van de woontorens niet voor
onbepaalde tijd worden opgeschort.
Vraag 2
2. Een gemeente en een ontwikkelaar gaan een nieuwe woonwijk realiseren op een terrein
waar vroeger diverse bedrijfsgebouwen en een school hebben gestaan. De wijk wordt
verdeeld in vier bouwvlakken, en vervolgens binnen elk bouwvlak verkaveld volgens de
bijgevoegde afbeelding. In de bouwvlakken A, B en C komen eengezinshuizen met tuin, ook
wel “grondgebonden woningen” genoemd. De woningen in bouwvlak D worden boven een
parkeergarage gerealiseerd, en krijgen een terras op het dak van die garage. De gemeente
wil dat in het nieuwe wijkje op straat alleen geparkeerd kan worden door bezoekers.
Bewonersvergunningen worden niet verstrekt. De koper van alle woningen in de
bouwvlakken A, B, C en D kunnen wel één of meer parkeerplaatsen in de ondergrondse
parkeergarage verwerven.
, De bedoeling is dat zowel de parkeerplaatsen als de op de parkeergarage te realiseren
woningen in bouwvlak D als appartementsrechten verkocht zullen worden.
a. Schets een juridisch ontwerp voor de appartementensplitsing waarbij de
appartementseigenaren van de parkeerplaatsen en de appartementseigenaren van
de woningen in bouwvlak D binnen de splitsing financieel en juridisch zo min
mogelijk met elkaar te maken zullen hebben.
Waar ligt de grens met splitsen? Je kan voor eeuwig blijven ondersplitsen maar er
moet altijd een deel zijn dat je afzonderlijk kan gebruiken.
Zo zorg je ervoor dat VvE’s zo min mogelijk met elkaar te maken hebben:
Je hebt alleen met elkaar te maken als je moet vergaderen etc. over
gemeenschappelijke gedeelten.
Zorg er dus voor dat je twee grote appartementsrechten hebt die geheel privé zijn.
Dus een appartementsrecht woningen en appartementsrecht parkeerplaats. Dit kan
je dan zelf weer ondersplitsen etc. Als je gaat ondersplitsen
Dan heb je niet te maken met iets gemeenschappelijks.
Blijkt het toch dat er iets gemeenschappelijks was? Zoals een gemeenschappelijke
trap. Dan heb je besturen die mogen stemmen.
b. Elke parkeerplaats wordt één appartementsrecht. Is het hiervoor nodig dat elk van
de parkeerplaatsen binnen de garage ook nog eens met muren wordt omsloten?
Nee, een stuk grond kan gesplitst worden in appartementsrechten (art. 5:106 lid 2
BW), maar het stuk grond moet wel blijkens de inrichting bestemd zijn voor
afzonderlijk gebruik (art. 5:106 lid 4 laatste zin BW). Deze hoeven dus niet per se
omheind te zijn met muren, er kunnen ook witte strepen op de grond of anderszins
inrichtingen zijn waaruit blijkt dat het gaat om een privégedeelte.
c. De gemeente wil de saamhorigheid in de wijk optimaliseren. Men wil daarom de
bewoners verplicht lid laten zijn van een bewonersvereniging. Biedt toepassing van
het appartementsrecht – in de hiervoor geschetste juridisch ontwerp van de wijk -
een mogelijkheid om dit te realiseren?
Verplichte lidmaatschap van een andere vereniging zoals een bewonersvereniging
kan bij het splitsingsreglement (Art. 5:112 lid 3 BW): “het reglement kan een regeling
inhouden krachtens welke aan alle of bepaalde appartementsrechten mede
verbonden is het lidmaatschap van een andere, nader in het reglement omschreven
vereniging of coöperatie, voor zover dit lidmaatschap in overeenstemming is met de
statuten van die vereniging of coöperatie”.
Het is nuttig dit los te koppelen van de VvE door dit zo in het reglement te zetten als
een aparte vereniging.
Dit lidmaatschap kan je niet opzeggen, net zoals het lidmaatschap van de VvE.
Vraag 3
3. Bij de volgende vragen handelt het om een appartementencomplex bestaande uit 40
woningen, verdeeld over vier verdiepingen. Aan de voorzijde van het complex bevindt zich
een gemeenschappelijke tuin. Aan de achterzijde bevinden zich tien door heggen omgrensde
tuinen. Elke tuin ligt achter één van de tien op de begane grond gelegen flat en is bestemd
