Samenvatting
Samenvatting huurrecht compleet
- Instelling
- Radboud Universiteit Nijmegen (RU)
Samenvatting: combinatie hoorcolleges, literatuur en jurisprudentie
[Meer zien]Voorbeeld 6 van de 155 pagina's
Voorbeeld 6 van de 155 pagina's
In winkelwagengesponsord bericht van onze partner
Voorbeeld van de inhoud
Tentamensamenvatting: HuurrechtWeek 1
Titel 7.4 BW
- Afd. 7.4.1 – 7.4.4 (art. 201 – 231):
o Algemene bepalingen (regelend recht)
o 7.4.1: Algemene bepalingen
o 7.4.2: Verplichtingen verhuurder
o 7.4.3: Verplichtingen huurder
o 7.4.4: Einde huurovereenkomst
- Afd. 7.4.5 (art. 232 – 282):
o Woonruimte
o 7.4.5.1: Algemeen
o 7.4.5.2: Huurprijzen
(voorheen: Huurprijzenwet Woonruimte)
o 7.4.5.3: Medehuur en voortzetting huur
o 7.4.5.4: Eindigen huur
- Afd. 7.4.6 (art. 290 – 310):
o Bedrijfsruimte in de zin van art 7:290 lid 2:
‘middenstandsbedrijfsruimte’
Voorbeelden:
winkel (ook HEMA), supermarkt, horeca (restaurant, cafe), bakker, slager
o Onderscheid tussen afdeling 6 en overige onroerende zaken
In 7:290 lid 2 BW een aantal definities heeft opgenomen die vallen onder
bedrijfsuitoefening die vallen onder bereik afdeling 6
Als gevolg van de bepaling zijn er hurende ondernemers die je niet als
kleine middenstand kan aanmerken maar niet zo worden beschermd en
je hebt hurende ondernemers die wel plaatsgebonden zijn maar niet zo
worden beschermd.
- Grotendeels bepalingen dwingend of semidwingend recht (= niet of slechts beperkt mogelijk om
in huurovereenkomst af te wijken van de wettelijke bepaling).
o Een contractueel beding met een verboden afwijking ten nadele van de huurder is
vernietigbaar en kan (alleen door de huurder) worden vernietigd op de wijze al is
voorzien in art. 3:49 e.v.
Overgangsrecht
- Algemene overgangsrecht van toepassing voor titel 7.4. Soms wordt afgeweken in bijzondere
bepalingen titel 9 overgangswet NBW (art 205-208)
- Hoofdregel: de bepalingen van titel 7.4 gelden vanaf het tijdstip van hun inwerkingtreding (1
augustus 2003) ook voor huurovereenkomsten die al vóór dat tijdstip waren gesloten, maar alleen
voor wat betreft de periode na de inwerkingtreding (art. 68a lid 1 Overgangswet NBW).
o Art. 206 Overgangswet NBW bepalingen die tot nietigheid of vernietigbaarheid van
een beding in een huurovereenkomst leiden, zijn met ingang van 1 augustus 2003 van
toepassing op toen reeds bestaande huurovereenkomsten
1
,Definitie ‘Huur’
- Art. 7:201 BW: Is er sprake van huurovereenkomst of niet? Aan welke eisen moet worden
voldaan:
o Verplichting om een zaak (of gedeelte daarvan) ‘in gebruik te verstrekken’
Gebruik is ruimer dan genot.
Gebruik dient voldoende bepaalbaar en geïndividualiseerd te zijn.
Voor kwalificatie als huur is geen exclusief en volledig gebruiksrecht vereist. Kan
ook beperkt zijn.
Bij grensgevallen moet de bescherming van de huurder van woonruimte
prevaleren (HR Gastarbeiderpension)
o Betaling huurprijs
Niet perse geldsom.
Moet voldoende bepaalbaar zijn.
Zelfs als de betalingsverplichting veel lager is dan de kosten die de verhuurder
voor de instandhouding en de exploitatie van de desbetreffende woning maakt,
hoeft niet in de weg te staan aan de eisen van art 7:201.
o (gedurende bepaalde/onbepaalde tijd: duurovereenkomst)
- Het hangt echter van de omstandigheden van het geval af of de overeenkomst als huur moet
worden gekwalificeerd, zo blijkt uit Schena/AKGI
o “Niet beslissend is immers of de overeenkomsten elementen bevatten op grond waarvan
op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan, maar of in de gegeven
omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de
Overeenkomsten voor ogen stond, de inhoud en strekking van de Overeenkomsten van
dien aard zijn dat deze in hun geheel beschouwd als huurovereenkomsten kunnen
worden aangemerkt.”
- Soms hebben partijen een overeenkomst, die onder de omschrijving van art. 7:201 valt, anders
benoemd en hebben zij zich niet gerealiseerd dat van huur sprake zou kunnen zijn.
o Dat staat niet aan kwalificatie als huurovereenkomst in de weg.
- Twijfel gevallen, denk bijvoorbeeld aan woonruimte die in gebruik wordt gegeven aan een
particulier, particulier moet wel iets betalen maar bijvoorbeeld alleen energiekosten. Dan kan je je
afvragen of het huurovereenkomst is of niet. Is lastig.
o Als vast komt te staan dat voor het enkele gebruik geen tegenprestatie is verschuldigd zal
rechter concluderen dat er geen sprake is van huurcontract. DUS geen huurbescherming.
Huurovereenkomst onderscheiden van:
- Bruikleen (7A.1777 BW)
o = in gebruik geven zonder dat enige tegenprestatie tegenover staat
o Verplichting tot verrichten onderhoudswerkzaamheden brengt niet direct mee dat sprake
is van huurovereenkomst.
o Niet te snel stelling aannemen dat woning slecht ‘in bruikleen’ heeft HR
plak/baggerman
o Van een tegenprestatie kan ook sprake zijn als hij bepaalde werkzaamheden moet
verrichten ten behoeve van de wederpartij, voor zover dergelijke verplichtingen de
normale verplichtingen van een bruiklener overtreffen. (dan dus sprake van huur)
o Let op: antikraak: lastig beoordelen of het huur of bruikleen is. (of bewaarneming)
- Huurkoop (7:2B:2 BW)
o Koop op afbetaling. Intentie = eigendomsoverdracht.
o Een overeenkomst die zowel onder de omschrijving van art. 7:101 valt (huurkoop van een
onroerende zaak), als onder de omschrijving van art. 7:201 BW (huur),
de bepalingen over huur niet van toepassing zijn (art. 7:101 lid 3).
- Alsmede
o Vruchtgebruik (3.8 BW)
o Erfpacht (5.7 BW)
2
, Onderscheid: Voor het onderscheid tussen een huur- en een pachtovereenkomst
is beslissend de aard van het overeengekomen gebruik.
Bij een pachtovereenkomst gaat het om in gebruik verstrekken ter uitoefening
van de landbouw (art. 7:311).
Voor kwalificatie van een overeenkomst als ‘pacht’, is vereist dat de landbouw
bedrijfsmatig wordt uitgeoefend. (7:213)
o Gebruik en bewoning (3:226 BW)
Als een onroerende zaak tegen betaling in gebruik wordt verstrekt op grond van een
publiekrechtelijke regeling, betekent dat niet dat geen sprake kan zijn van huur.
- Leasing (kan huurovk zijn) tweetal onderscheiden:
o ‘operational’ lease:
het is de leasenemer erom te doen dat hij de beschikking krijgt over de roerende
of onroerende zaak.
Eigendomsoverdracht wordt niet beoogd.
De betalingen zijn niet te beschouwen als een aflossing voor het door de
leasegever geïnvesteerde bedrag, maar vormen zij een tegenprestatie voor de
beschikbaarstelling van het leaseobject door de leasegever
Valt vaak onder de werking van het huurrecht.
o de ‘financial lease’
Kredietverschaffing staat centraal en wenst de leasegever zich de eigendom voor
te behouden, althans voor de duur van de economische levensduur van de in
gebruik gegeven zaak.
Ook varianten van ‘financial’ lease kunnen op zichzelf onder de omschrijving van
huur vallen.
- Als niet sprake is van een huurcontract dan zijn de bepalingen van titel 4 dus niet van toepassing
en daarmee dus ook niet de dwingende regels die de huurder beschermen.
Onderscheiden:
- Soorten huur:
o Huur roerende zaken
Auto, machine
o Huur woonruimte (afd. 7.4.5 BW)
o Huur bedrijfsruimte (afd. 7.4.6 BW)
Niet iedere professionele verhuurder valt eronder
7:290 lid 2 wanneer sprake is van huur van bedrijfsruimte
o Huur overige gebouwde onroerende zaken
- Belang onderscheid:
o Verschil in beschermingsniveau.
o Titel 4 bestaat uit 6 afdelingen, 4 algemeen, 5 over woonruimte, 6 over bedrijfsruimte.
o Vooral in 5 beschermende bepalingen die huurder woonruimte beschermt.
o In 6 staan beschermende bepalingen die huurders van bedrijfsruimte beschermen.
Probleem: Afdeling 6 bedraagt als titel huur bedrijfsruimte maar niet iedereen
professionele huur valt onder het bereik van deze afdeling. Aantal contracten
vallen hier niet onder. Bepalend is art. 7:290 lid 2 BW. Het gaat dan over
bedrijfsuitvoering zoals afgesproken in huurcontract. Als er wel sprake is van huur
van bedrijfsruimte die niet valt onder afdeling 6 dan heeft huurder niet
bescherming afdeling 6, enige wat hij wel heeft is beperkte bescherming namelijk
ontruimingsbescherming 7:230a BW.
o Die beschermingen zijn dus niet gelijk.
o Afdeling 1 t/m 4 vooral van regelend recht.
3
,Huur = duurovereenkomst
- Onderscheiden:
o Contract voor bepaalde tijd:
Eindigt in beginsel van rechtswege (7:228 lid 1).
Na deze tijd houdt de huurder onrechtmatig als die het niet teruggeeft.
Geen tussentijdse opzegging mogelijk, tenzij in huurcontract anders is afgesproken.
Of opzegging met wederzijdse goedvinding. Anders zit je voor de volle tijd vast.
o Contract voor onbepaalde tijd:
Kan in beginsel door opzegging eenzijdig worden beёindigd (7:228 lid 2).
Beide kunnen opzeggen: redelijkheid en billijkheid brengen mee dat er wel een
fatsoenlijke opzegtermijn moet zijn.
Meestal in huurcontract opzeggingsregeling opgenomen.
- 7:228 Bw geldt in het algemeen, maar niet bij woonruimte of bedrijfsruimte.
o Bij woonruimte: bijzondere regeling voor huur van woonruimte van bepaalde tijd (art. 7:271 lid 1)
2 redenen:
Huurcontract voor bijv. 1 jaar is gesloten dan eindigt het huurcontract slechts
als er aan kenningsgevingsvereiste is voldaan. Eindigt dus niet van rechtswege.
Als huurcontract voor bepaalde tijd is gesloten. Dan mag huurder wel te
allen tijde tussentijds mag opzeggen. Ligt wetsvoorstel om tijdelijke
verhuur weer af te schaffen. Huur van onzelfstandige woonruimte blijft
wel mogelijk zonder bescherming.
o Bij woonruimte: bijzondere regeling voor woonruimte onbepaalde tijd
Art 7:272 lid 1: Een opgezegde huurovereenkomst blijft, tenzij de huurder de
overeenkomst heeft opgezegd of na de opzegging door de verhuurder schriftelijk
in de beëindiging ervan heeft toegestemd, na de dag waartegen rechtsgeldig is
opgezegd van rechtswege van kracht, tot de rechter onherroepelijk heeft beslist
op een vordering van de verhuurder als in lid 2 bedoeld.
Woonruimtebepalingen (art 7:232-282 BW)
- Bepalingen van toepassing op;
o Een gebouwde onroerende zaak die als zelfstandige woning of als niet zelfstandige
woning is verhuurd, alsmede op de onroerende aanhorigheden (art. 7:232-233)
o Woonwagens en standplaatsen (art. 7:233).
- Bepalingen buiten toepassing/minder bescherming:
o Als de huurovereenkomst ‘een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts
van korte duur is’ (Bijv. 7:232)
o Een belangrijk deel van de beschermende huurprijsbepalingen geldt niet bij huur van een
zelfstandige woning in de geliberaliseerde sector (vrije sector).
Woningen waarbij bij aanvang van de bewoning een huurprijs gold of geldt die hoger is
dan de liberalisatiegrens. In 2020 is die grens 737,14 euro per maand. Zie art. 7:247
o Minder bescherming bij ‘hospitaverhuur’ de huur van een kamer in een woning waar
ook de huurder zelf woont.
In de eerste 9 maanden geldt een aangepast (huurbeëindigings)regime art 7:232 lid 3
- De huurbescherming bestaat steeds uit twee elementen:
o Bescherming tegen beëindiging: huuropzeggingsbescherming. (art 7:271 en 7:274
centraal)
De verhuurder die de huur wil opzeggen, is gebonden aan limitatief opgesomde
gronden.
art. 7:271 lid 4 juncto art. 7:274 lid 1
Stemt de huurder niet in met de opzegging, dan zal de kantonrechter zich over
beëindiging van de huur moeten uitspreken. Verhuurder moet initiatief nemen
om procedure te starten. (art 7:272 lid 2)
4
, De opgezegde huurovereenkomst blijft in dat geval van kracht totdat de rechter
onherroepelijk heeft beslist op een door de verhuurder ingestelde vordering tot
beëindiging van de huur (art. 7:272)
o Bescherming tegen te hoge huurprijzen: huurprijsbescherming. (art 7:246-265)
Partijen weliswaar vrij de huurprijs te bepalen, maar huurder kan de
aanvangshuur laten toetsen.
Ook een voorstel tot huurprijsverhoging dan wel huurprijsverlaging kunnen
partijen door de huurcommissie en (daarna) de kantonrechter laten toetsen
Bedrijfsruimtebepalingen (art 7:290-310)
- Bepalingen van toepassing op:
o De huur van in art. 290 lid 2 omschreven categorieën bedrijfsruimte
- Op een korte huurovereenkomst (twee jaar of korter) zijn de bepalingen over duur en beëindiging
van de huurovereenkomst (art. 7:292-300) echter niet van toepassing.
o Van de wettelijke bepalingen die daarop wél van toepassing zijn, kunnen partijen ook ten nadele
van de huurder afwijken, omdat art. 7:291 eveneens buiten toepassing blijft (art. 7:301 lid 1).
- Uitgangspunt: de huurovereenkomst die betrekking heeft op 290-bedrijfsruimte duurt in totaal
tien jaar (art. 7:292 lid 2).
o De verhuurder heeft alleen een zeer beperkte mogelijkheid om de overeenkomst na vijf
jaar te doen eindigen (art. 7:293 juncto art. 7:296 lid 1 en lid 2).
o Na tien jaar zijn er meer mogelijkheden voor de verhuurder (art. 7:293 juncto art. 7:296
lid 4 juncto lid 1 en lid 3).
o Het procesinitiatief berust geheel bij de verhuurder.
- Huurprijsbescherming
o Partijen in beginsel vrij
o Recht om huurprijs te toetsen bij kantonrechter
Toetsen kan na afloop van de overeengekomen duur of telkens wanneer vijf jaren zijn
verstreken nadat de huurprijs voor het laatst is gewijzigd (art. 7:303 lid 1).
Huur ‘overige onroerende zaken’ (7:230a)
- (Overige) bedrijfsruimte + Andere (gebouwde) onroerende zaken:
o Kantoor, Bank, Fabriek, Pakhuis, Artspraktijk + Sportkantine, Garagebox
- Geen opzeggingsbescherming + geen huurprijsbescherming
- Art. 7:230a BW (ontruimingsbescherming).
o Gaat om semi-dwingend recht.
o Lid 1 zegt: de verhuurder de ontruiming moet aanzeggen.
Van belang is dat de aanzegging zoals bedoeld in lid 1 moeten onderscheiden van opzegging.
De verhuurder moet een brief sturen waarin hij zegt je moet op die datum hebben
ontruimd want dan eindigt huurcontract.
o De ontruimingsverplichting wordt van rechtswege voor 2 maanden geschorst.
o De huurder kan bij kantonrechter binnen de 2 maanden vragen om de ontruiming kan schorsen.
De kantonrechter kan schorsen mits het belang van de huurder zwaarder weegt
dan die van de verhuurder.
Het moet evident zijn dat het belang van de huurder zwaarder hoort te wegen.
o De huurder kan daarna nog 2x vragen om schorsing van ontruiming.
De schorsing van ontruiming kan dus max 3 jaar duren.
o De huur is dus geëindigd, maar de huurder gebruikt het nog steeds.
Bij schorsing kan de rechter betalen welke vergoeding de huurder moet betalen in de
tijd dat hij er nog gebruik van maakt.
o Je kan niet tegen beslissing van kantonrechter in hoger beroep.
- Beslissend is voor welk regime (of afd 6 wel of niet) van toepassing is: de contractuele
bestemming die partijen hebben afgesproken.
o De wat hebben partijen bedoeld af te spreken. (haviltex relevant).
5
, o Dus niet zonder meer doorslaggevend de naam of de titel van het huurcontract.
Toepassing in praktijk:
1. Is er een huurovereenkomst?
a. 7:201
2. Zo ja: welk ‘regime’ is van toepassing?
Gemengde (huur)overeenkomst
- Onderscheiden:
o Gemengde overeenkomsten:
= een overeenkomst waarbij partijen prestaties afspreken waarbij aan de ene
kant elementen van huur zit en aan de andere kant elementen van een andere
overeenkomst.
Dienstwoning
(Eigenlijke) dienstwoning:
o Als de werknemer op grond van de arbeidsovereenkomst verplicht
is om de woning te bewonen omdat bewoning van de woning een
goede vervulling van zijn functie bevordert - niet vereist is dat het
bewonen van de woning daarvoor noodzakelijk is.
bewoning (Niet vereist dat het noodzakelijk is)
o derhalve verplichting uit arbeidsovereenkomst.
Huurbepalingen dus buiten toepassing.
Bij eindigen arbeidsovk eindigt ook gebruiksrecht ten
aanzien van woning.
Oneigenlijke dienstwoning:
o Als de werknemer niet verplicht is om de woning te bewonen
en/of als het bewonen van de woning niet bijdraagt aan een
goede taakvervulling.
o twee overeenkomsten (dus gemengde overeenkomst):
arbeidsovereenkomst
huurovereenkomst (dus huurbescherming)
o Art. 6:215: in beginsel zowel de arbeidsrechtelijke bepalingen
als de huurbepalingen op de overeenkomst van toepassing.
Bij einde van de arbeidsverhouding hoeft werknemer de
woning niet te verlaten, maar aanspraak op huurbescherming.
Soms kunnen de aard en strekking van de (totale)
overeenkomst echter meebrengen dat er geen ruimte is voor
toepassing van de wettelijke bepalingen over beëindiging van
de huur en huurbescherming naast de wettelijke bepalingen
over beëindiging van de arbeidsovereenkomst.
Verzorgingsovereenkomst:
HR (o.m. NJ 1986/38):
o Strekt overeenkomst tot zowel gebruik van woonruimte als tot levering
van diensten, dan gelden (ook) de wettelijke huurbepalingen, tenzij
het verzorgingselement duidelijk overheerst.
o Gemengde huurovereenkomsten: als er sprake is van een huurovereenkomst, maar
onduidelijk is welk regime van toepassing is. (verhuurd met ‘dubbele bestemming’)
woon- en praktijkruimte in 1 pand (NJ )
HR Fuks/Recourt (HR 1994/228)
o Het gehuurde wordt slechts dan niet geheel als woonruimte aan te
merken indien het, mede in aanmerking genomen de inrichting en
hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende
mate voor een ander is (vgl. HR 24 nov. 1972, NJ 1973, 93);
bij deze afweging komt in het bijzonder betekenis toe
aan het vloeroppervlak en het aantal vertrekken.
6
Voordelen van het kopen van samenvattingen bij Stuvia op een rij:
Verzekerd van kwaliteit door reviews
Stuvia-klanten hebben meer dan 700.000 samenvattingen beoordeeld. Zo weet je zeker dat je de beste documenten koopt!
Snel en makkelijk kopen
Je betaalt supersnel en eenmalig met iDeal, creditcard of Stuvia-tegoed voor de samenvatting. Zonder lidmaatschap.
Focus op de essentie
Samenvattingen worden geschreven voor en door anderen. Daarom zijn de samenvattingen altijd betrouwbaar en actueel. Zo kom je snel tot de kern!
Veelgestelde vragen
Wat krijg ik als ik dit document koop?
Je krijgt een PDF, die direct beschikbaar is na je aankoop. Het gekochte document is altijd, overal en oneindig toegankelijk via je profiel.
Tevredenheidsgarantie: hoe werkt dat?
Onze tevredenheidsgarantie zorgt ervoor dat je altijd een studiedocument vindt dat goed bij je past. Je vult een formulier in en onze klantenservice regelt de rest.
Van wie koop ik deze samenvatting?
Stuvia is een marktplaats, je koop dit document dus niet van ons, maar van verkoper merel-burgers. Stuvia faciliteert de betaling aan de verkoper.
Zit ik meteen vast aan een abonnement?
Nee, je koopt alleen deze samenvatting voor €8,49. Je zit daarna nergens aan vast.
Is Stuvia te vertrouwen?
4,6 sterren op Google & Trustpilot (+1000 reviews)
Afgelopen 30 dagen zijn er 53022 samenvattingen verkocht
Opgericht in 2010, al 14 jaar dé plek om samenvattingen te kopen