Hoorcolleges
Onroerendgoedrecht II
Hypotheek
College 1 Verhaal en voorrang, algemene bepalingen
van pand en hypotheek
Verhaal
Wat kan je doen als de wederpartij niet nakomt? Bijvoorbeeld een aannemer die niet de
keuken komt plaatsen.
- Nakoming vorderen
- Reële executie (bijv. levering) rechterlijk vonnis treedt dan in de plaats van de
akte.
- Ontbinden en het er bij laten zitten
- Schadevergoeding vorderen en die vordering verhalen op de schuldenaar
o Dit kan eventueel door middel van omzetting van vordering die geen
geldvordering is in een geldvordering (art. 6:87 BW).
Stel iemand moet dak repareren, maar dat doet hij niet. Dan moet de
vordering eerst worden omgezet in een vordering in geld.
Dit geldt niet voor alles, sommige vorderingen kunnen niet worden
omgezet in een geldvordering.
o Vaak gaan ontbinding en schadevergoeding samen je vordert ontbinding
en meteen ook vervangende schadevergoeding.
Verhaal strekt tot verkrijging van;
1. Hetgeen een schuldenaar verschuldigd is uit hoofde van een geldvordering, bijv. een
geldlening bij iemand.
2. Hetgeen schuldenaar uit hoofde van vordering tot vergoeding van schade
verschuldigd is, bijv. vordering reparatie dak wordt omgezet in vordering
schadevergoeding.
Art. 3:276 BW uitgangspunt; het gehele vermogen van de schuldenaar strekt tot verhaal
door schuldeisers.
- Je kan je op alles verhalen wat de betreffende partij aan vermogen heeft.
Hoe neem je verhaal?
Onderscheid tussen situatie buiten en in faillissement van schuldenaar.
- Buiten faillissement (art. 430 e.v. Rv)
1. Schuldeiser moet over executoriale titel (grosse) beschikken.
Veroordelend rechterlijk vonnis
Je gaat naar rechter en rechter veroordeelt de schuldenaar.
Authentieke akte (met name notariële akte)
2. Schuldeiser moet executoriaal beslag leggen om tot executie te kunnen
overgaan.
, Je moet je op iets van je schuldenaar gaan verhalen en op dat iets
moet executoriaal beslag worden gelegd. Als dat eenmaal is gebeurd,
kan de deurwaarder executeren/het geld ophalen.
- In faillissement van schuldenaar (art. 108 e.v. Fw)
o Bij faillissement rust als het ware een beslag op het gehele vermogen van de
schuldenaar.
Er is dus geen executoriaal beslag meer vereist.
o Curator gaat voor gezamenlijke schuldeisers uitwinnen, dus geen uitwinning
door individuele schuldeisers op enkele uitzondering na, zoals
pand-/hypotheekhouder (separatist).
Curator bepaalt dan in welke volgorde moet worden uitgekeerd.
Rangorde tussen schuldeisers bij verhaal
Uitgangspunt alle schuldeisers zijn van gelijke rang (art. 3:277 lid 1 BW; paritas
creditorum). Schuldeisers zijn dus concurrent.
Dus gelijke rang, ongeacht;
- De hoogte van de verschillende vorderingen
- Het moment van ontstaan van de vordering
o Een oudere vordering gaat niet per se voor een jongere.
- Eerder/later gelegd beslag door schuldeiser in verband met een vordering
Als schuldenaar voldoende verhaal biedt (schulden zijn lager/gelijk aan waarde bezittingen),
dan zullen alle schuldeisers geheel worden voldaan en doet eventueel verschil in rangorde er
niet toe.
Wat als het vermogen van de schuldenaar niet voldoende is (schulden > bezittingen)?
Schuldenaar heeft meer schulden dan aan waarde bezittingen. De netto-opbrengst is
onvoldoende.
1. Art. 3:277 BW schuldeisers zijn gelijk in rang, waarbij ze worden voldaan naar
evenredigheid van hun vordering.
o Vermogen schuldenaar = 100
o Schuld aan schuldeiser A = 50
o Schuld aan schuldeiser B = 150
o Schuldenaar heeft dus 100 mee schuld dan bezittingen (200 – 100).
Schuldeiser A kan zich voor 1/4e verhalen, dus 25.
Schuldeiser B kan zich voor 3/4e verhalen, dus 75.
2. Eventueel rangorde tussen schuldeisers van belang uitzondering op paritas
creditorum.
o Stel schuldeiser A heeft voorrang boven schuldeiser B, dan gaat schuldeiser A
volledig worden voldaan. Dan blijft er dus nog 50 over en dat gaat dan naar
schuldeiser B.
Schuldeiser B gaat er dus op achteruit.
Wanneer heb je voorrang?
Voorrang kan uitsluitend uit de wet voortvloeien. Uit de wet moet de reden voortvloeien
waarom iemand voorrang heeft ten opzichte van een ander. Enkel uit de wet kan dus volgen
dat gelijke rang van schuldeiser wordt doorbroken (‘gesloten systeem’).
,Soms kunnen dus bepaalde schuldeisers zich voor hun vordering verhalen en is uitsluitend
het eventuele restant na dat verhaal voor de overige, concurrente, schuldeisers.
- Voorrang (art. 3:278 lid 1 BW);
o Pandrecht (zekerheidsrecht)
o Hypotheekrecht (zekerheidsrecht)
o Voorrecht
Stel bedrijf waar je werkt gaat failliet, dan krijg je als werknemer
bijvoorbeeld ook voorrang ten opzichte van andere schuldeisers.
o Andere wettelijke gronden, bijv. retentierecht of verval van beperkt recht bij
executie van hypotheek/pandrecht (art. 3:282 BW).
Soms gaat een retentierecht zelfs voor het hypotheekrecht.
- Pand en hypotheek gaan, als uitgangspunt, weer voor voorrecht (art. 3:279 BW).
Pand- en hypotheekrecht (art. 3:227 BW)
- Hypotheekrecht zekerheidsrecht gevestigd op registergoed.
- Pandrecht zekerheidsrecht gevestigd op andersoortig goed (alle andere
goederen).
Essentie van beide rechten geven de bevoegdheid om zich met voorrang te verhalen op
goed waarop ze zijn gevestigd.
Als iemand zegt, ‘ik heb een hypotheek gekregen’, bedoelt hij dat hij een lening heeft
gekregen en dat hij in ruil daarvoor een zekerheid zal moeten verschaffen aan de bank.
Mogelijkheid vestiging pand- en hypotheekrecht
Voor het kunnen vestigen van deze rechten moet het goed vatbaar zijn voor overdracht (art.
3:228, 3:81 lid 1 BW). Je kan dus een hypotheek hebben op, bijv.;
- Eigendom registergoed
- Erfpachtrecht, zelfstandig opstalrecht, vruchtgebruik op registergoed
- Appartementsrecht
- Aandeel in registergoed (art. 3:96 BW)
Maar; er bestaan twijfels
- Hypotheek ten laste van recht van gebruik en bewoning? (art. 3:226 lid 4 BW)
o Recht kan niet worden bezwaard, dus ook niet met hypotheek.
- Hypotheek ten laste van afhankelijk opstalrecht? (art. 5:101 lid 2 BW)
o Afhankelijke rechten zijn als zodanig niet overdraagbaar, dus ook niet
afhankelijke opstalrechten. Je kan een afhankelijk recht ook niet bezwaren.
- Pandrecht ten laste van vordering? (art. 3:83 lid 2 BW)
o In beginsel is alles overdraagbaar, maar je kan vorderingsrechten
onoverdraagbaar maken in een beding. Als iets onoverdraagbaar is, kan het
ook niet worden bezwaard met een beperkt recht.
Vestiging hypotheek
Art. 3:260 lid 1 BW notariële akte (hypotheekgever verleent aan hypotheekhouder
hypotheek op registergoed) + inschrijving in openbare registers.
- Dit artikel vertelt hetzelfde als art. 3:98 jo. 3:84 lid 1 jo. 3:89 BW.
- Vereist is dus;
, o Titel rechtvaardigingsgrond waarom je een recht van hypotheek vestigt.
Meestal afspraak die je met de bank hebt in het kader van het
aangaan van een lening waarbij wordt afgesproken dat een hypotheek
wordt gevestigd.
o Beschikkingsbevoegdheid
o Levering = vestiging art. 3:89 BW; akte + inschrijving in openbare registers.
- Soms gelden er aanvullen vereisten
o Bij een rechtspersoon kan uit de statuten voortvloeien dat je ergens
toestemming moet halen. Daar kan je dan niet zomaar aan voorbij gaan.
o Art. 1:88 lid 1 sub a BW overeenkomsten strekkende tot bezwaring van
door echtgenoten bewoonde echtelijke woning.
Toestemming niet gevraagd, dan kan andere echtgenoot de
overeenkomst vernietigen en dan heeft de bank toch geen hypotheek
gevestigd.
Vestiging pand-/hypotheekrecht op toekomstig goed
Toekomstige goederen kunnen bij voorbaat worden geleverd en dat geld ook bij bezwaring
met beperkte rechten (art. 3:97 jo. 3:98 BW).
In ieder geval bij pandrechten; als je nog geen eigenaar bent van een pandrecht dan kan je
dat toch alvast, bij voorbaat, vestigen.
- Pandrecht vestiging kan bij voorbaat (art. 3:98 jo. 3:97 BW).
o Dit pandrecht komt dan echter nog niet tot stand. Je hebt
beschikkingsbevoegdheid nodig, maar op het moment dat je iets bij voorbaat
levert, ben je nog niet beschikkingsbevoegd en dan komt dus nog niet het
pandrecht tot stand.
o Je hoopt in de toekomst rechthebbende van de vordering te worden. Op het
moment dat je die vordering dan in eigendom verkrijgt, en je dus
beschikkingsbevoegd wordt, kan het pandrecht ontstaan.
- Hypotheekrecht vestiging bij voorbaat kan niet, want het gaat om
registergoederen (art. 3:98 jo. 3:97 BW).
Derdenpand/-hypotheek
Je kan een hypotheek vestigen voor andermans schuld derdenhypotheek (art. 3:231 lid 1
slotzin BW).
- Schuldenaar en zekerheidsgever behoeven dus niet dezelfde partij te zijn.
- Art. 3:233/234 BW gaan ook over derdenhypotheek/derdenonderzetting.
Wie zijn dan partij bij een hypotheekverlening?
1. Partij die hypotheekrecht vestigt hypotheekgever (meestal is dat de schuldenaar).
2. Partij die hypotheekrecht verkrijgt hypotheeknemer of hypotheekhouder.
Rangorde bij verschillende rechten van hypotheek op hetzelfde registergoed
Stel je hebt een woning met grond en je hebt ooit een hypotheekrecht gevestigd om de
aankoop van de woning te kunnen voldoen. Later wil je het huis verbouwen en ga je een
tweede hypotheekrecht aan. Dan zijn er dus twee hypotheken op hetzelfde registergoed.
Dan doet het systeem van rangorde zich voor.
