Week 1 – Leerdoel 1: Beoordelen of sprake is van een geldige huurovereenkomst-/ woonruimte
1.2 Huurovereenkomst: definitie huur
Huurovereenkomst art. 7:201 lid 1 BW
Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een
gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.
1. Er is sprake van een (wederkerige) overeenkomst, meerzijdige rechtshandeling art. 6:217 jo. art. 6:261 jo. art. 3:33 BW
2. Verhuurder art. 7:201 lid 1 BW
3. Huurder art. 7:201 lid 1 BW
4. Een zaak of een gedeelte daarvan art. 7:201 lid 1 BW
5. Gebruik te verstrekken art. 7:201 lid 1 BW
6. Huurder verbindt zich tot een tegenprestatie art. 7:201 lid 1 BW
7. Geen sprake van pachtovereenkomst op grond van art. 7:201 lid 3 BW
Hoofstuk 4: huur van woonruimte
4.1 Huur woonruimte: begrip woonruimte
Woonruimte art. 7:233 BW
Onder woonruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige
woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of een standplaats, alsmede de onroerende aanhorigheden.
Gebouwde onroerende zaak een huis. Ook een woonwagen of stacaravan kan als woonruimte worden aangemerkt als er
wordt voldaan aan art. 7:235 BW. Dit betekent dat er ook sprake is van huurbescherming.
Onroerende aanhorigheden tuin, schuur of lift.
Zelfstandige woning art. 7:234 BW
Onder zelfstandige woning wordt verstaan de woning welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder
daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning.
Eigen toegang een eigen deur. Met uitzondering van een appartement in een flatgebouw.
Wezenlijke voorzieningen een eigen keuken, toilet en een wasruimte.
Als aan deze voorwaarden wordt voldaan, dan is er op grond van art. 7:234 BW sprake van een zelfstandige woning.
Onzelfstandige woning art. 7:234 BW.
Studentenhuizen of een kamer in een woning waarde verhuurder ook zijn hoofdverblijf heeft. Bij een onzelfstandige woning
worden voorzieningen als keuken en toilet gedeeld met een of meer andere bewoners in dezelfde woonruimte.
4.2 Huur woonruimte: huur- en huurprijsbescherming
De verhuurder mag de huurovereenkomst niet zomaar, tegen de wil van de huurder, opzeggen. In art. 7:274 lid 1 BW zijn een
aantal gronden voor opzegging van de huurovereenkomst opgenomen. Wil de verhuurder van woonruimte de huurovereenkomst
opzeggen, dan moet hij de opzegging op één van deze gronden baseren. Tevens moet de verhuurder in het kader van opzegging
ook andere formaliteiten in acht nemen. Zie in dit verband bijvoorbeeld art. 7:271–7:274 BW.
De partijen zijn in beginsel vrij met elkaar afspraken te maken met betrekking tot de huurprijs. Deze vrijheid is voor de verhuurder
echter niet onbegrensd. De huurder krijgt immers niet alleen bescherming tegen opzegging, maar ook huurprijsbescherming.
4.3 Huur- en huurprijsbescherming: uitzondering
Uitzondering 1: gebruik naar zijn aard van korte duur art. 7:232 lid 2 BW
Is er sprake van een gebruik dat naar zijn aard van korte duur is, dan zijn de bepalingen van afdeling 5, titel 4 van Boek 7 BW
niet van toepassing.
NAM/RUUD
Ruud (huurder) huurde een monumentale boerderij van NAM (verhuurder). De boerderij is een zelfstandige verblijfsruimte. De
reden dat de boerderij wordt verhuurd is, omdat de boerderij aardbevingsschade heeft en er wordt gewacht totdat de boerderij
wordt verkocht of wordt gerenoveerd. In deze zaak is sprake van een gebruik naar zijn aard van korte duur, omdat de rechter heeft
aangegeven dat door de aardbevingsschade wordt geacht dat de boerderij voor korte duur verhuurd kan worden.
Uitzondering 2: hospitaverhuur
Hospitaverhuur art. 7:232 lid 3 BW.
Op huur van woonruimte die niet een zelfstandige woning vormt en deel uitmaakt van een woning waarin de verhuurder zijn
hoofdverblijf heeft en waarin niet eerder aan dezelfde huurder deze of andere woonruimte is verhuurd geweest.
Een hospitaverhuur geldt voor negen maanden. Dit is tevens de proefperiode. Er hoeft geen geldige opzegreden te zijn om de
huurovereenkomst met de huurder te beëindigen. De opzegreden staan geregeld in art. 7:274 lid 1 BW. Echter, er geldt wel een
opzegtermijn van drie maanden. Huurbescherming geldt wel na negen maanden.
1
,4.4 Huur woonruimte: medehuurder
Medehuurder door echtgenoot/GP bij huur art. 7:266 lid 1 BW
De echtgenoot of GP van een huurder is van rechtswege medehuurder, zolang de woonruimte de echtgenoot of GP tot
hoofdverblijf strekt, ongeacht of de huurovereenkomst voor dan wel na het aangaan van het huwelijk of van het GP is
gesloten.
De medehuurder heeft – na het aangaan van de huurovereenkomst – ook de huur- en huurprijsbescherming. Dit net zoals de
huurder. Medehuurder worden, is van rechtswege. Hiervoor hoeft door zowel de medehuurder als de huurder geen actie te
ondernemen. Kinderen van de huurder zijn uitgezonderd als medehuurder. Kinderen worden beschouwd als
medebewoner. Daarnaast maakt het ook niet uit of het huwelijk of GP voor of na het sluiten van de huurovereenkomst.
Verplichtingen van de (mede)huurder art. 7:266 lid 2 BW
Voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst, behalve voor zover deze reeds opeisbaar waren voordat de echtgenoot of GP
medehuurder werd, zijn de huurder en de medehuurder jegens de verhuurder hoofdelijk aansprakelijk. Behalve voor zover
deze reeds opeisbaar waren voordat de echtgenoot of GP medehuurder werd.
Mocht de huurder, voordat de medehuurder gehuwd of GP was, te kort komen door het niet voldoen aan de verplichtingen van de
huurovereenkomst, dan wordt alleen de huurder aansprakelijk gesteld. Dit omdat de medehuurder op het moment van het niet
nakomen van de verplichtingen van de huurovereenkomst geen medehuurder was.
Medehuurder wordt huurder art. 7:266 lid 3 BW
Indien de huurovereenkomst ten aanzien van de huurder eindigt, wordt de medehuurder huurder.
Scheiding en toedeling van de woonruimte art. 7:266 lid 5 BW
In geval van echtscheiding of scheiding van tafel en bed of beëindiging van GP kan de rechter op verzoek van een echtgenoot
of GP bepalen wie van de echtgenoten of GP huurder van de woonruimte zal zijn.
Van belang is dat beiden zijn hoofdverblijf in de huurwoning hebben. Het maakt niet uit wie het vaakst afwezig is. Mocht de
huurder of verhuurder tijdelijk elders verblijven tijdens een echtscheiding, dan blijft degene (mede)huurder op grond van art.
7:266 lid 4 BW.
Medebewoner wil medehuurder worden art. 7:267 lid 1 BW
Indien op het gezamenlijk verzoek van een huurder en van een andere persoon die in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft
en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft, alsmede van een medehuurder wanneer die er is, de
verhuurder niet binnen drie maanden schriftelijk heeft verklaard er mede in te stemmen dat die andere persoon medehuurder
zal zijn, kunnen de huurder en die andere persoon, alsmede een medehuurder wanneer die er is, gezamenlijk verzoeken dat de
rechter zal bepalen dat deze persoon met ingang van een in het vonnis te bepalen tijdstip medehuurder zal zijn.
De huurder en medebewoner moeten schriftelijk aangeven bij de verhuurder dat de medebewoner als medehuurder aangemerkt
wil worden. De verhuurder heeft drie maanden de tijd om te reageren op het verzoek. Mocht het zijn dat de verhuurder niet
akkoord gaat met het verzoek, dan kunnen de huurder en medebewoner in beroep gaan bij de rechter. Echter, op grond van art.
7:267 lid 3 BW kan het verzoek afgewezen worden als:
o De samenwoner niet ten minste twee jaar zijn hoofdverblijf heeft in de woonruimte én hij voert daar met de huurder geen
duurzame gemeenschappelijke huishouding (sub a);
o Er onvoldoende financiële waarborg is (de samenwoner kan de huur niet betalen) (sub b);
o Er sprake is van een vooropgezette intentie om de samenwoner de positie van de huurder te verschaffen (misbruik) (sub c).
4.5 Woonruimte: overlijden van de hoofdhuurder
Overlijden huurder: gevolg voor de medehuurder art. 7:229 lid 1 BW
De dood van de huurder of de verhuurder doet de huur niet eindigen.
Op basis van art. 7:268 lid 8 BW mogen partijen de huur van de woonruimte niet van art. 7:229 lid 1 BW afwijken. Met wie
wordt de huurovereenkomst voortgezet, nu de huurovereenkomst door de dood van de huurder of verhuurder niet eindigt?
Medehuurder wordt huurder na dood huurder art. 7:268 lid 1 BW
Bij overlijden van de huurder zet de medehuurder de huur als huurder voort. Hij kan de huur binnen zes maanden na het
overlijden bij exploot of aangetekende brief opzeggen met ingang van de eerste dag van de tweede maand na de opzegging.
Overlijden huurder: gevolg voor de samenwoners art. 7:268 lid 2 BW.
De persoon die niet op grond van lid 1 huurder wordt, doch wel in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden
huurder een duurzame gemeenschappelijk huishouding heeft gehad, zet de huur voort gedurende zes maanden na het
overlijden van de huurder; de tweede zijn van lid 1 is van toepassing. Hij zet de huur ook nadien voort, indien de rechter dit
heeft bepaald op een daartoe strekkende binnen die termijn ingestelde vordering, en in elk geval zolang op deze vordering niet
onherroepelijk is beslist.
2
, De persoon die in de gehuurde woning zijn hoofdverblijf heeft, maar geen (contractuele) medehuurder is en om die reden op basis
van art. 7:268 lid 1 BW geen huurder wordt, heeft op basis van art. 7:268 lid 2 BW het recht om gedurende zes maanden de huur
voort te zetten, indien hij met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde. Hij moet in dat geval
de verhuurder op basis van art. 7:270a BW hierover informeren.
Wil de samenwoner ook na zes maanden de huur voortzetten, dan dient hij binnen de termijn van zes maanden – gerekend vanaf
de dag na het overlijden van de huurder – een vordering in te stellen bij de kantonrechter mits de verhuurder de huur met hem niet
wil voortzetten. Is de termijn verstrekken, dan is het verzoek niet-ontvankelijk en kan de samenwoner geen huurder worden.
Mocht de rechter de vordering toewijzen, dan is hij vanaf dat moment hoofdelijk aansprakelijk voor het nakomen van de
verplichtingen. De op dat moment gestelde huurder is niet aansprakelijk voor eerdere verplichtingen die na het overlijden van de
huurder opeisbaar zijn geworden.
Gedurende de procedure mag hij in de woning blijven wonen. Echter, de vordering wordt afgewezen als de samenwoner niet aan
een aantal in art. 7:268 lid 3 BW genoemde vereisten voldoet. Het gaat dan om de volgende vereisten:
o De overblijvende persoon heeft zijn hoofdverblijf niet in de gehuurde woning (art. 7:268 lid 2 BW);
o De overblijvende persoon voerde geen duurzame gemeenschappelijke huishouding (dit hoeft niet twee jaar geduurd te
hebben) (art. 7:268 lid 2 BW);
o De overblijvende persoon biedt niet voldoende financiële waarborg (is financieel niet in staat om zijn verplichtingen na te
komen) (art. 7:268 lid 3 sub b BW);
o De overblijvende persoon beschikt niet over een huisvestingsvergunning (indien een vergunning vereist is) (art. 7:268 lid 3
sub c BW).
Overlijden huurder: Er is niemand die huurder wordt art. 7:268 lid 6 BW.
Zijn er geen personen die krachtens dit artikel de huur voortzetten, dan eindigt deze aan het eind van de tweede maand van het
overlijden van de huurder. De erfgenamen zijn bevoegd de huur tegen het einde van de eerste maand na het overlijden van de
huurder te doen eindigen.
4.6 Huur woonruimte: onderhuur
Onderhuur art. 7:221 BW.
De huurder is bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven, tenzij hij moest aannemen dat de
verhuurder tegen het in gebruik geven aan die ander redelijke bezwaren zal hebben.
Gebruik geven van een woonruimte art. 7:244 lid 1 BW.
In afwijking van artikel 221 is de huurder van woonruimte niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in
gebruik te geven. De huurder van een zelfstandige woning die in die woning zijn hoofdverblijf heeft, is echter bevoegd een deel
daarvan aan een ander in gebruik te geven.
Voortzetting onderhuur art. 7:269 lid 1 BW.
De onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woning waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, wordt in geval
van beëindiging van de huur tussen huurder en verhuurder voorgezet door de verhuurder.
De onderverhuurder hoeft in beginsel de zelfstandige woning, die zijn hoofdverblijf hierin heeft, niet te verlaten als de
huurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder eindigt. De onderhuurder zet de huurovereenkomst met de
verhuurder voort. Ook wanneer de hoofdhuurder de zelfstandige woning onbevoegd onderverhuurt aan een ander, geldt het
bovenstaande ook. De hoofdverhuurder zet de onderhuurovereenkomst van rechtswege voort wanneer de huurovereenkomst met
de hoofdhuurder eindigt, ongeacht of de onderhuurovereenkomst (on)bevoegd is aangegaan.
Onderhuur: beëindiging onderhuur door de hoofdverhuurder
Hoofdverhuurder wil huurovereenkomst met de onderhuurder beëindigen art. 7:269 lid 2 BW.
De verhuurder kan binnen zes maanden nadat hij op grond van lid 1 de onderhuur heeft voortgezet vorderen dat de rechter zal
bepalen dat de huur met ingang van een in het vonnis te bepalen tijdstip zal eindigen.
Mocht de hoofdverhuurder niet binnen zes maanden bij de rechter vorderen om de huurovereenkomst met de onderhuurder te
beëindigen, dan is de hoofdverhuurder te laat en de huurovereenkomst met de onderhuurder zet voort.
De rechter wijst de vordering om de onderhuurovereenkomst te beëindigen art. 7:269 lid 2 BW.
o Biedt de financiële situatie van de onderhuurder onvoldoende waarborg? (het betalen van de maandelijkse huurprijs)
(art. 7:269 lid 2 sub a BW);
o Was het doel van de huurder en de onderhuurder bij het sluiten van de overeenkomst om de onderhuurder de (sterke)
positie van huurder te geven? (onderhuurovereenkomst is niet afgesloten om onderhuurder hoofdhuurder te laten worden.
Dus: geen stiekeme praktijken om op slinkse wijze onderhuurder hoofdhuurder te laten worden) (art. 7:269 lid 2 sub b BW);
o Weegt het belang van de verhuurder zwaarder dan het belang van de onderhuurder bij voortzetting van de huur?
(kan de huur überhaupt betaald kunnen worden door de nieuwe huurder) (art. 7:269 lid 2 sub c BW);
o Kan de onderhuurder geen huisvestingsvergunning tonen? (art. 7:269 lid 2 sub d BW).
3
