Huis en Hypotheek
Periode 4 – Vastgoedkunde Hogeschool Rott erdam
General notes
- Twee keer in de week les, gecombineerd werk- en hoorcollege. In week zes een deeltoets
waarmee een bonuspunt behaald kan worden.
- De tentamenstof bestaat uit de reader, het opdrachtenboek en de sheets.
- Het tentamen bestaat uit 4 open vragen en 32 meerkeuzevragen.
Cyclus Huis & Hypotheek
Hoofdstuk 1 - Oriëntatie woningmarkt
Wat speelt er momenteel op de woningmarkt?
- Huizenprijzen dalen een beetje, maar de hypotheekrente stijgt
- Er is een enorme woningopgave voor het woningtekort. Er moet veel gebouwd worden maar
er is ook last van het NIMBY-principe. Er staat een doel voor 900.000 woningen voor 2030, of
dit doel gehaald gaat worden is nog maar de vraag.
o Problemen: ruimte (polder), betaalbaarheid, bouwen (materialen zijn duur), tekort
aan mensen en stikstof.
Nederland heeft 4,2 miljoen hectare grond. Van het percentage bebouwing is
47% voor wonen, 43% werken en 10% voor infrastructuur. Dus teruggerekend
gaat 6,1% van de Nederlandse bodem naar wonen.
Er zijn in Nederland in totaal 8.045.581 woningen. Zie afbeelding voor verdeling.
1
,Geschiedenis huizenmarkt
Aan het einde van de ’70-er jaren gooit een grote oliecrisis roet in het economische eten. De
economie ging achteruit. De hypotheekrente was hoog en door de elkaar opvolgende bezuinigingen
kwam er minder geld beschikbaar. Na de diepste crisis, toen de bezuinigingen hun vruchten
begonnen af te werpen, klauterde de huizenmarkt weer uit het dal omhoog. Het grootste dieptepunt
uit de geschiedenis werd een historisch moment voor de huizenmarkt. Economische ontwikkelingen
vertonen altijd een op- en neergaande tendens. Zo was het ook op de huizenmarkt. Er was eind jaren
’90 en begin van deze eeuw een tekort aan woningen op de huizenmarkt. De historie van
woningoverschotten was voorbij. Er was meer vraag dan aanbod en dus logischerwijs een
prijsstijging. Als dan de hypotheekrente daalt en op de (financiële) kapitaalmarkt meer geld
beschikbaar komt, gaan mensen hiernaar leven door meer geld uit te geven. In 2008 is daar de
zogeheten bankencrisis. Het effect op de huizenmarkt, en de rest van de wereldeconomie, is
schrikbarend. Meer dan een miljoen huizen stond onder water. Ofwel: het huis was minder waard
dan de hypotheekschuld die erop rustte. 2013: de crisis is voorbij
Toch hadden de maatregelen, of beter gezegd het gegarandeerd uitblijven daarvan, effect. Kopers
wachtten niet langer meer op subsidies, startersleningen of fiscale voordelen van de overheid.
Inwoners van Nederland durfden langzaamaan weer te kopen, waarbij ze geholpen werden door de
aantrekkende Europese economie. Zodoende raakt langzamerhand de woningmarkt uit het slop,
waardoor de huizenmarkt in 2018 weer terug is op het niveau van voor de bankencrisis die uitbrak in
de herfst van 2008. In de jaren die volgen is er sprake van massale bezichtigingen, (sterk) stijgende
prijzen, weinig beslistijd; kortom; een overhitte woningmarkt. Een belangrijke reden dat de
woningmarkt zo aantrok was de rente. Die bepaalt voor een groot deel hoeveel je maandelijks voor je
huis betaalt. Omdat de rente historisch laag lag de afgelopen jaren was het gunstig een hypotheek af
te sluiten. Het gevolg is een run op koopwoningen en meer mensen die tegen elkaar opbieden. Een
groot nadeel voor starters. Want: door nieuwe, strengere hypotheekregels is er voor de starters
minder ruimte om geld te lenen.
Marktomstandigheden woningmarkt
- Inflatie
• Wanneer een hypotheek gaat aanvragen, worden de normen gebaseerd op het
levensonderhoud. Zo kun je dus eventueel minder lenen.
- Beperkte bouwgrond
• Er is te weinig bouwgrond, maar veel mensen hebben dan bezwaar
- Hypotheekrente is in 2022 sterk opgelopen
• Van 2% naar 5%, je kan dus minder lenen
- Bouwkosten stijgen en tekort aan personeel bouw
- Stikstofcrisis
• Stikstof wordt meegenomen in een nieuwe telling, alle berekeningen moeten dus
opnieuw kost veel tijd
- Schaarste aan materialen / grondstoffen
- Beleid zorgt ervoor dat het moeilijker wordt om te bouwen; 2/3 deel moet goedkopere
woningen zijn
• Deze woningen zijn voor midden of lagere klasse. Men verdient te veel voor sociale
huurwoningen, automatisch dus verhuur en die is veel huurder
- Beleggers haken af door huurregulering
2
, • Een verhuurder mag nu vragen wat hij wil, dat moet stoppen, regering heeft hier een
nieuw puntenstelsel voor bedacht. Men mag niet meer dan 1000€ huur vragen
- Omgevingswet wordt ingevoerd wat tot vertraging kan gaan leiden
• Mensen wachten met bouwen totdat deze wet erdoorheen is omdat het dan
allemaal makkelijker zou moeten zijn
Huidige situatie hypotheekmarkt
De meeste Nederlanders sluiten een hypotheek af om een huis te kopen, waardoor Nederland het
hoogste percentage hypotheeknemers in Europa heeft. De totale hypotheekschuld is sinds 2010 met
ongeveer 16 procent gestegen, vooral door niet-bancaire aanbieders. Nederland heeft in 2021 In
totaal 765 miljard aan hypotheekschuld.
De kapitaalmarktrente heeft veel invloed op de hypotheekmarkt. Rente op geldmarkt (lenen onder de
2 jaar) en kapitaalmarkt (leningen boven de 2 jaar) in 2022 historisch laag. Er kon heel goedkoop
geleend worden. Tweede helft 2022; oorlog, inflatie, koopkracht achteruit. ECB voor eerst in 11 jaar
beleidsrente in stappen verhoogd. In onderstaande afbeelding zie je hypotheekschuld bij banken,
overige schulden kunnen bijvoorbeeld lopen bij verzekeraars of pensioenfonds. In 2022 was er
spraken van een omgekeerde rentestructuur, de geldmarktrente waren enorm hoog en de
kapitaalmarktrente waren laag.
Kapitaalmarktrente betaalt de bank aan de ECB. Particulieren betalen dan hypotheekrente aan de
bank. De kapitaalmarktrente heeft invloed op de hypotheekmarktrente.
In de jaren 90 is er krapte op de woningmarkt, de rente daalt , er is vertrouwen en het is makkelijk
hypotheek afsluiten. In 2021 is de leencapaciteit 10x het modaan inkomen voor een woning
Hypotheekrenteaftrek: hoogte van de hypotheekrente dat mag je aftrekken van je belastbaar
inkomen.
3
, Hoofdstuk 2 - Wij willen verhuizen (1)
Woonmogelijkheden in Nederland
- Koopwoning zonder erfpacht
- Koopwoning mét erfpacht je bent dan geen eigenaar van de grond, enkel van de woning
- Huurwoning
- Anti-kraak, vorm van tijdelijke verhuur. Deze vorm van verhuur wordt vaak ingezet om te
voorkomen dat panden of woningen die langere tijd leegstaan worden opengebroken en
bewoond door zogenoemde krakers. Door woningen of panden antikraak aan te bieden,
wordt dus voorkomen dat een pand in verval raakt
- Huurkoop regeling, woning op afbetaling
Type woningen
- 2-onder-1-kapwoning: Een woning die via het woongedeelte verbonden is met het
woongedeelte van één andere identieke woning. De woningen kunnen een eigen dak
hebben.
- Eindwoning: De eerste of laatste woning van een huizenrij zonder (eigen) grond aan de
zijkant van de woning.
- Geschakelde 2-onder- Een 2-onder-1-kapwoning die ook verbonden is met een 1-kapwoning
niet-woongedeelte (meestal een garage) van een andere woning.
- Geschakelde woning: Een eengezinswoning waarbij de muren van het woongedeelte of niet-
woongedeelte gedeeltelijk grenzen aan (een niet-woongedeelte van) andere woningen.
- Halfvrijstaande woning: Een eengezinswoning, die verbonden is met één andere, niet-
- gelijksoortige woning of een gebouw zonder woonfunctie.
- Hoekwoning: De eerste of laatste woning van een huizenrij mét (eigen) grond aan de zijkant
van de woning.
- Tussenwoning / Verspringende woning: Een eengezinswoning in een huizenrij, die niet de
eerste of laatste is. De woning ligt in een gelijke lijn met naastgelegen woningen. Een
verspringende woning is een tussenwoning die niet op een lijn ligt met naastgelegen
woningen.
- Vrijstaande woning Een woning die niet verbonden is met andere woningen. Hiervoor geldt
geen minimale afstand.
Definities soorten woonhuizen
- Bungalow: Een Vrijstaande woning met alle woonvoorzieningen op de begane grond.
- Eengezinswoning: Woning die geschikt is voor huisvesting van (doorgaans) één gezin.
- Grachtenpand: Een eengezinswoning aan een gracht.
- Herenhuis: Een relatief grote eengezinswoning met een architectonische uitstraling. Dit kan
een statig oud pand zijn, maar ook een luxe nieuwbouwwoning.
- Landhuis: Een royale, vrijstaande woning gelegen in een landelijke of een bosachtige
omgeving.
- Stacaravan: Een woning, die op een standplaats staat en die je (in technische zin) kunt
verplaatsen. Een stacaravan is duurzaam met de grond verbonden zijn (anders is het een
roerende zaak).
- Villa: Vrijstaande woning met 2 of meer verdiepingen en een grote tuin.
- Woonboerderij: Een voormalige agrarische bedrijfswoning.
- Woonwagen: Woning, die op een standplaats staat en die je (in technische zin) kunt
verplaatsen. Een woonwagen is duurzaam met de grond verbonden (anders is het een
roerende zaak).
- Woonboot: Woning die in of op het water is gelegen. De woonboot heeft een vaste ligplaats,
is duurzaam verbonden met de wal en is geen vervoersmiddel.
4
