Case uitwerking
Uitwerking opdracht Opkoopbeschermingswet JHS
- Vak
- Periode 1
- Instelling
- Juridische Hogeschool (JHS)
Uitwerking opdracht opkoopbeschermingswet JHS
[Meer zien]Voorbeeld 3 van de 16 pagina's
Voorbeeld 3 van de 16 pagina's
In winkelwagengesponsord bericht van onze partner
Voorbeeld van de inhoud
Wat moet de gemeente doen om deopkoopbeschermingswet in haar beleid geldend te maken?
Aangezien de gemeente in haar huidige beleid nog geen huisvestigingsverordening heeft
vastgesteld, moet dat wel gebeuren, wil de gemeente de opkoopbescherming geldend laten
maken. In deze verordening staan een aantal voorwaarden en regels.1 De gemeente mag
alleen gebruik maken van deze verordening als dat noodzakelijk én geschikt is voor het
bestrijden van de onrechtvaardige en onevenwichtige effecten van schaarste.2
Zoals aangegeven door dr. Rijkers (2022) is de wet noodzakelijk omdat er veel jongeren uit
de gemeente verdwijnen aangezien er te weinig woningen zijn of de woningen zijn te duur
voor deze jongeren.
De gemeente kan enkel regels geven over het in gebruik nemen/geven van de woonruimte.
De regelgeving voor deze wet hoeft niet te voldoen aan álle wetten die horen bij de
opkoopbescherming in het wetboek. Als er voor een wet wordt gekozen, moeten dáár wel
aan alle bijbehorende wetten voldaan worden.3
De betekenis van deze wet is dus eigenlijk een verbod op verhuur mits de eigenaar een
vergunning heeft. Tegelijkertijd is er geen algeheel verbod. De eigenaar mag de woning
kopen, voor eigen gebruik. Ook mag de eigenaar de woning verhuren, maar wel voor een
korte periode. Aan beleggers wordt deze vergunning niet afgegeven als zij niet de intentie
hebben om er zelf in te gaan wonen. Hierdoor kunnen beleggers de woningen niet meer
opkopen waardoor de prijzen dus normaliseren. Deze normalisering ontstaat omdat
opkopers van de woningen niet in alle gekochte woningen tegelijk kunnen wonen.4
In de huisvestigingsverordening moet de gemeente over een goede cijfermatige
onderbouwing beschikken, rekening houdend met de procedures bij de bestuursrechter. In
de huisvestigingsverordening moet de gemeente vaststellen + onderbouwen waarom de
maatregel moet worden toegepast.5
In deze onderbouwing moet uiteen worden gezet:
In welke gebieden erdoor schaarste een tekort is aan betaalbare koop- en
huurwoningen
Dat de maatregel noodzakelijk en effectief is voor deze gemeente.
Dat de verordening benodigd, gevoeglijk en evenredig is voor het behoud en de
bescherming van de leefbaarheid.6
De opkoopbescherming geldt voor 4 jaar nadat het huis een nieuwe eigenaar heeft
aangewezen gekregen. Dus in deze 4 jaar mag de nieuwe eigenaar de woning niet verhuren,
mits de eigenaar de woning verhuurd aan gevallen die onder een uitzondering vallen. De
datum van de akte is leidend voor de periode van 4 jaar.7
1
Handreiking opkoopbescherming 2021, p. 5.
2
Art. 40 lid 1 Huisvestigingswet.
3
Art. 40 Huisvestigingswet.
4
Kamerstukken II 2021/22, 36190, nr. 3, p. 4.
5
Handreiking opkoopbescherming 2021, p. 5.
6
Art. 40 lid 1 Huisvestigingswet.
7
Art. 41 lid 1 Huisvestigingswet.
,De opkoopbescherming mag enkel gelden voor woningen die:
- Tijdens de opkoopbeschermingswet aangekocht worden en op dat moment vrij van
gebruik en huur zijn.
- Bij aankoop van het huis verhuurd werd voor een periode van 6 maanden of minder
o Als de woning al minstens 6 maanden in verhuur was geldt de
opkoopbescherming niet. Wel moet de verhuurder aantonen dat het om een
verhuurde woning gaat. Dit kan bijvoorbeeld. Door een huurcontract aan te
reiken.
o Er kan ook sprake zijn van huurderswissel. Dit betekent dat in de 6 maanden
voor verkoop de woning van huurder is verwisseld. De verhuurder kan zonder
gevolgen de woning weer verhuren aan een andere huurder. Dit valt niet
onder de opkoopbescherming omdat de woning in verhuurde staat blijft.8
- Verhuurd worden met een vergunning.9
Regelgeving huisvestigingsverordening
In deze gemeente is er nog geen sprake van een huisvestigingsverordening, volgens de wet
mag deze op dit moment alsnog gemaakt worden met oog op de opkoopbescherming.10
Voor welke gebieden gaat de wet gelden in een gemeente?
De gemeente mag zelf bepalen in welke gebieden deze wet gaat gelden. In het gekozen
gebied moet wel sprake zijn van actuele schaarste. Immers dient deze wet zo gebiedsgericht
ingezet te worden. Echter bestaat er een kans dat de opkoop van panden zich hierdoor gaat
verplaatsen naar een andere plek binnen de gemeente. Door middel van de
huisvestigingsverordening is het mogelijk om deze gebieden op een later moment nog te
wijzigen.11 De verplaatsing van de opkoop is geen geldige reden volgens Art. 3,
Huisvestigingswet om de hele gemeente te voorzien van de opkoopbescherming. Dit is geen
geldige reden omdat de opkoopbescherming alleen mag gelden op plekken waar actuele
schaarste heerst.
Urgentie volgorde
De gemeente kan een urgentievolgorde van woningzoekende vaststellen.12
Deze categorie woningzoekende bevat sowieso:
- Woningzoekende die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang. Deze
mensen moesten in verband met problemen over relaties of geweld hun woning
verlaten
- Woningzoekende die mantelzorg verlenen of ontvangen.13
Woning categorieën
De gemeente kan de woningen in categorieën opdelen. Enkel woningen die in het goedkope
en middel dure segment vallen gelden voor de opkoopbescherming.14 De gemeente mag zelf
bepalen wat voor woningen onder het segment vallen. Omreden dat de gemeente zelf het
beste zicht heeft op de lokale situatie. Echter hoeven niet alle woningen die onder deze
8
Handreiking opkoopbescherming 2021, p. 6-7.
9
Art. 41 lid 1 Huisvestigingswet.
10
Handreiking opkoopbescherming 2021, p. 5.
11
Handreiking opkoopbescherming 2021, p. 5.
12
Art. 11 Huisvestigingswet.
13
Art. 12 Huisvestigingswet.
14
Art. 40 Huisvestigingswet.
, prijsgrens vallen aangewezen te worden voor de opkoopbescherming. Dit alles kan bepaald
worden door de gemeente. Desgewenst bijvoorbeeld alleen nieuwbouwwoningen, of alleen
appartementen.15
Een andere goede maatstaf om deze woningen in te delen is de NHG (Nationale Hypotheek
garantie) – grens. Deze grens bepaalt de hoogte van de hypotheek, maar deze wordt dus
bepaald door taxatie. Vanuit deze taxatie ontstaat de WOZ – waarde van een woning. De
NHG – grens van 2022 is €355.000 euro.16
Er kan voor de opdeling van de woningen in categorieën ook gebruik gemaakt worden van
het maken van feitelijke analyses. Bijvoorbeeld met gebruik van de gemiddelde
transactieprijzen of de gemiddelde WOZ-waarden.17
Regelgeving toeristische verhuur
De regelgeving voor de toeristische verhuur geldt net iets anders dan voor normale sociale
koop -/ huur woningen. Voor deze woningen mag de gemeente zelf verschillende regels
vaststellen.
Deze woningen dienen ten alle tijden geregistreerd te worden bij de gemeente. Zonder
registratienummer mag deze woning niet aangeboden worden. Het registratienummer wordt
aangevraagd door degene die de woning beschikbaar stelt.18
De gemeente kan ook vast laten leggen hoeveel nachten per jaar de woning in gebruik
genomen mag worden voor toeristische verhuur.19
Voor dat deze woning in gebruik wordt genomen kan de gemeente laten vaststellen dat er
een melding moet worden gemaakt bij de burgemeester en wethouders. Deze melding wordt
gemaakt door degene die de woning beschikbaar stelt.20
Uitzonderingen
Er zijn verschillende uitzonderingen waardoor de gemeente ten alle tijden een vergunning
moet verlenen. Dit geldt wanneer:
- De eigenaar de woning verhuurd aan familie (in de 1ste of 2e graad)
- De eigenaar minstens 12 maanden de woning zelf in gebruik had en schriftelijk
overeenkomt met de toekomstige huurder dat de huurder de woning maximaal 12
maanden mag huren.
- De woning onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel, kantoor of bedrijfsruimte. Dit
geldt niet automatisch als het eigendomsrecht is gesplitst, of bij appartementen waar
het bedrijf in de plint is gevestigd, dit betekent dat de woning als het ware verbonden/
vastzit aan het gebouw.21
De gemeente kan zelf ook nog uitzonderingen vaststellen. Dit is op basis van de wensen van
de gemeente. Voorbeelden hiervan zijn:
15
Art. 7 Huisvestigingswet.
16
Kamerstukken II 2021/22, 36190, nr. 3, p. 9.
17
Handreiking opkoopbescherming 2021, p. 6.
18
Art. 23a Huisvestigingswet.
19
Art. 23b huisvestigingswet.
20
Art. 23b huisvestigingswet.
21
Art. 41 lid 2 Huisvestigingswet.
Voordelen van het kopen van samenvattingen bij Stuvia op een rij:
Verzekerd van kwaliteit door reviews
Stuvia-klanten hebben meer dan 700.000 samenvattingen beoordeeld. Zo weet je zeker dat je de beste documenten koopt!
Snel en makkelijk kopen
Je betaalt supersnel en eenmalig met iDeal, creditcard of Stuvia-tegoed voor de samenvatting. Zonder lidmaatschap.
Focus op de essentie
Samenvattingen worden geschreven voor en door anderen. Daarom zijn de samenvattingen altijd betrouwbaar en actueel. Zo kom je snel tot de kern!
Veelgestelde vragen
Wat krijg ik als ik dit document koop?
Je krijgt een PDF, die direct beschikbaar is na je aankoop. Het gekochte document is altijd, overal en oneindig toegankelijk via je profiel.
Tevredenheidsgarantie: hoe werkt dat?
Onze tevredenheidsgarantie zorgt ervoor dat je altijd een studiedocument vindt dat goed bij je past. Je vult een formulier in en onze klantenservice regelt de rest.
Van wie koop ik deze samenvatting?
Stuvia is een marktplaats, je koop dit document dus niet van ons, maar van verkoper celinedehaan. Stuvia faciliteert de betaling aan de verkoper.
Zit ik meteen vast aan een abonnement?
Nee, je koopt alleen deze samenvatting voor €6,49. Je zit daarna nergens aan vast.
Is Stuvia te vertrouwen?
4,6 sterren op Google & Trustpilot (+1000 reviews)
Afgelopen 30 dagen zijn er 81849 samenvattingen verkocht
Opgericht in 2010, al 14 jaar dé plek om samenvattingen te kopen