Moduul vastgoedmanagement
Week 1 – H1,H2, H4
Boek + hoorcollege + belangrijke punten werkcollege
Hoofdstuk 1
Vastgoed staat op de derde plaats achter aandelen en obligaties als grootste
beleggingscategorie. Vastgoed is in een belangrijk vermogensobject (waarde object) maar is
daarnaast ook een gebruiksobject en productiemiddel.
Vastgoed bevat gebouwen, onroerend goed / onroerende zaak bevat zowel gebouwen als
grond (+ wat hiermee duurzaam is verbonden). Vaak wordt het woord vastgoed gebruikt
wanneer onroerend goed wordt bedoeld.
Beleggen kan worden omschreven als: beleggen van geldmiddelen in vermogenstitels zoals,
aandelen, obligaties, vastgoed etc. Met als doel om bepaalde doelstellingen / resultaten te
realiseren. Ook te omschrijven als: het opgeven van zekerheid in bepaalde bedragen voor
onzekere inkomsten in de toekomst. De functie van het vermogensobject staat voorop.
Investeren is wanneer de eigenaar van vastgoed deze inzet voor diensten en producten die
het object hem als productiemiddel kunnen leveren. (zoals productiemiddel woning: bied een
dak boven je hoofd. Wanneer je deze verhuurd is dit een investering). Functie van het
productiemiddel staat voorop.
Eigen vermogen het eigen geld dat een belegger in zijn belegging stopt.
Vreemd vermogen het geleende geld wat in een belegging zit. Dit kan hypothecair zijn, maar
ook vermogen van particuliere beleggers wordt gezien als vreemd vermogen.
Institutionele beleggers Professionele beleggers zoals pensioenfonds en
verzekeringsmaatschappij.
Direct vastgoed een belegging in stenen (tastbaar)
Indirect vastgoed een belegging in bijvoorbeeld aandelen (niet tastbaar). Er wordt een
onderscheid binnen de categorie ‘indirect’ door op welke markt de stukken worden verhandeld:
publieke of private markten. Je hebt:
Beursgenoteerd vastgoed: Publieke markt, via de aandelenbeurs. Wordt ook wel
indirect publiek vastgoed genoemd.
Indirect privaat vastgoed: via vastgoedfondsen die niet via de beurs worden
verhandeld. Voornamelijk gericht op pensioenfondsen,
verzekeringsmaatschappijen, kleinere vastgoed cv’s.
Direct Indirect
Privaat Publiek
Direct Indirect-privaat Beursgenoteerd
(niet beursgenoteerd)
(bakstenen)
Voor een belegger draait het uit eindelijk op twee zaken. Rendement en risico. Rendement
is de geldelijke opbrengst van een belegging, vaak uitgedrukt in een percentage. Risico wordt
gedefinieerd als de kans dat het verwachte rendement niet gehaald wordt.
,Diversificatie is het spreiden van risico door het belegging in verschillende dingen zoals
aandelen en obligaties.
Direct rendement is een periodiek inkomen uit een belegging. Dit geld heb je en kunt je al
gebruiken. In tegenstelling tot indirect rendement. Dit is bijvoorbeeld een waarde stijging van
een beleggingsobject. Dit is waarde/geld in jou voordeel maar nog niet tastbaar.
Inkomstenstroom uit belegging in aandelen heet dividend inkomstenstroom uit belegging in
obligaties heet couponrente.
Een belegging met inflatiebescherming is een belegging welke in waarde meebeweegt met
de beweging van inflatie. Zoals verhuur, de huurprijs beweegt mee met de inflatie.
Vastgoed in een aantrekkelijke belegging, het heeft over het algemeen een goed
rendement/risicoprofiel, verbetermogelijkheden voor indirect rendement, etc. Maar het heeft
ook minder aantrekkelijke kanten, namelijk:
-Management intensief
-Kennis intensief
-Kapitaal intensief
-Lagere liquiditeit (verhandelbaarheid van een goed) dan aandelen/obligaties
Belegginsproces, dit is een stappenplan welke afhankelijk van type beleggers volledig of
gedeeltelijk gevolgd kan worden:
1. Beleggingsdoelen en restricties - opstellen van missie, beleggingsdoeleinden en te
accepteren risico’s.
2. Beleggingsdoelen en restricties – Formuleren van een visie, keuze gemaakt voor het
risicoprofiel, omvang van portefeuille en de verschijningsvorm van vastgoed. Vaak worden in
deze stap ook beperkingen opgelegd, zoals alleen beleggen in eurogebieden, maximaal
vreemd vermogen, of bijvoorbeeld duurzaamheid.
3. Strategisch beleggingsgebied – Doelstellingen en restricties worden zo veel mogelijk
verwoord en gekwantificeerd in het strategisch beleggingsbeleid. Benoemen beoogde
samenstelling van portefeuille: sector, regio, risico en de mate waarvan hier vanaf geweken
mag worden.
4. Tactisch beleggingsbeleid – jaarlijks beleggingsplan formuleren voor het komende jaar,
rekening houdend met de marktontwikkelingen. Dit kan betrekking hebben op hoe de
portefeuille eruit gaat zien: op- of afbouw, aan- of verkoop. Het tactisch beleid wordt aangepast
naar de nieuwe verwachtingen.
5. Managementafspraken – Afspraken wie feitelijk gaat beleggen en met welke voorwaarden.
Als een belegger niet zelf inkoopt maar via een manager moeten er additionele afspraken
worden gemaakt. Hierin wordt bepaald hoe veel zeggenschap de aandeelhouder heeft. Bij
discretionair (fiduciair) beheer besteed de aandeelhouder praktische portefeuille
beslissingen uit aan een manager. Bij niet discretionair beheer beslist de aandeelhouder zelf
6. Operationeel beleid – Dan volgt het feitelijk beleggen: de implementatie en het
vastgoedmanagement. Vragen in het projectplan zullen beantwoord moeten worden: hoe zien
de inkomsten en kosten er de komende jaren uit? Moet de huidige huurderssamenstelling
aangepast worden? Wat te doen met naderende aflopende huurcontacten? Moet het gebouw
aangepast worden? Hoe wordt omgegaan met vreemde financiering?
7. Evaluatie, rapportage, bijsturing – De prestaties van de portefeuille zullen worden
vergeleken met de vooraf opgestelde doelen.
8. Evaluatie, rapportage, bijsturing – De opbrengsten, kosten en waarden van de panden
worden continu in kaart gebracht. De uitkomsten worden periodiek gerapporteerd aan de
eigenaren, aandeelhouders en toezichthouders.
,9. Evaluatie, rapportage, bijsturing – De uitkomst van de evaluatie vraagt mogelijk op bijsturing
van de uitvoering maar het kan ook nodig zijn om doelen, strategisch- en tactisch beleid bij te
stellen.
Het vanaf bovenaf opleggen van een beleggingsbeleid heet top-down. Er zijn ook beleggers
die de beleggingsstructuur meer open laten, en bijvoorbeeld per beleggingsmogelijkheid deze
individueel te beoordelen. Dit heet bottom-up beleggingsbeleid. (stap 3)
Fondsmanagement, zet de strategie zet de strategie van de portefeuille uit oor de lange
termijn en kiest de structuur van belegging en financiering. Is hoofdverantwoordelijk richting
eigenaren en aandeelhouders.
Portefeuillemanager, is verantwoordelijk voor daadwerkelijke samenstelling van de
portefeuille. Binnen de kaders van het gestelde rendement en risico.
Asset manager, zorgen ervoor dat de panden blijven voldoen aan gestelde doelen. Zorgen
onder andere voor de technische structuur en verhuur.
Property managers, voeren operationele dagelijkse taken uit die horen bij exploitatie.
, Hoofdstuk 2
Directe belegging de belegger is rechtstreeks de eigenaar of is eigenaar van financiële
vermogenstitels die recht geven op de opbrengst van het vastgoed.
Indirecte belegging de belegger is niet rechtstreeks eigenaar. Zoals bij aandelen of
participatiebewijzen van een onderneming.
Voorbeelden direct / indirecte beleggingen:
-Aandelen Direct + Indirect -NFT Indirect
-Vastgoed Direct + Indirect -Crypto Indirect
-Obligaties Direct + Indirect -Goud Indirect
Kenmerken (onderscheidingen) direct vastgoed ten opzichte van indirect vastgoed
-Direct vastgoed is een vermogensobject én productiemiddel
-Direct vastgoed is kwetsbaar voor haar omgeving
Doordat het fysiek en niet verplaatsbaar is. Vatbaar voor negatieve invloeden van de
economische of fysieke omgeving
-Direct vastgoed is heterogeen (elk gebouw is uniek)
-‘De’ direct vastgoed markt bestaat niet
Er is sprake van een groot aantal deelmarkten met eigen karakteristieken
-Er is geen doorlopende prijsvorming voor direct vastgoed
Door onvolledige informatie en marktimperfecties
-Direct vastgoed kent relatief hoge eenheidsprijzen
-Hoge transactiekosten
-Direct vastgoed is illiquide (niet snel verhandelbaar)
-De levensduur van grond in oneindig en van gebouwen zeer lang
-Direct vastgoed heeft een lange productietijd
-Grote mate van overheidsregelgeving
-Zeer management intensief
Voor en nadelen van belegging in direct vastgoed
Voordelen Nadelen
1. Diversificatie 1. Kennis- managementintensief
2. Stabiele relatief hoge inkomsten 2. Groot vermogensbeslag
3. Gunstige rendement/risico verhouding 3. In transparante markt
4. Enige inflatiebescherming (inflatiehedge) 4. Illiquiditeit
5. Waardecreatie door actief management 5. Lastiger performancemeting en
6. Profiteren van marktinefficiëntie benchmarking
7. Fiscale voordelen (afschrijvingen tot WOZ waarde)
Correlatie: samenhang
Lagging: Vertraagde weergave van de marktontwikkelingen
Benchmark: Referentiekader om beleggingspresentatie te vergelijken. Vergelijken met een
ijkpunt.
De voor en nadelen van beleggen in indirect vastgoed
Voordelen Nadelen
1. Geen lokale expertise nodig 1. Weinig invloed op beleid
2. Kleinere beleggingen mogelijk 2. Minder marktgevoel
3. Geen overdrachtsbelasting 3. Hoger risico vreemd vermogen
4. Hogere liquiditeit (beursgenoteerd) 4. Minder diversificatie
(indien beursgenoteerd)
5. Schaalvoordelen 5. Hoger risico (beursgenoteerd)
