Circl goes international
Businesscase Strategisch Real Estate Management
,Circl goes international
Businesscase Strategisch Real Estate Management
1
,Voorwoord
Voor u ligt de businesscase van het adviesrapport ‘Circl goes international’ dat is geschreven in
opdracht van ABN AMRO. Deze businesscase is tot stand gekomen door het advies van verschillende
experts en de bijbehorende theorie en literatuur.
Ik wil u hartelijk danken voor de samenwerking. Ik hoop dat u tevreden bent met het advies
wat in dit rapport aan u wordt gegeven.
2
, Managementsamenvatting
ABN AMRO heeft met Circl een gebouw neergezet dat uiting geeft en bijdraagt aan de ambities van de
bank op het gebied van maatschappelijke betrokkenheid, duurzaamheid en circulariteit. Circl richt zich
hierbij mede op ontwikkeling en kennisdeling. De hoofdvraag die in dit rapport centraal staat is:
“Hoe kan de AAB elders in het land vorm geven aan hetgeen wat ze met Circl beogen te bereiken?“
Om de hoofdvraag van dit rapport te beantwoorden is er een strategisch huisvestingsplan (SHP)
opgesteld waarbij in 2018 nieuwe Circl locaties in Nederland geïmplementeerd moeten worden. Het
doel is om op deze manier de transitie naar circulaire economie te versnellen. In het uiteindelijke
advies dient een koop, huur of sale-and-leaseback optie geadviseerd te worden.
De methode en werkwijzen die in deze businesscase uitgevoerd zijn, zijn de impact-, risico-,
en investeringsanalyse. Deze worden uitgevoerd voor de koop, huur en sale-and-leaseback optie.
Deze drie alternatieven zijn in de regio Twente geanalyseerd waarbij deze panden zijn afgestemd op de
uitgangspunten en de randvoorwoorden van het SHP. Deze randvoorwaarden zijn: optimale
bereikbaarheid, het pand moet circulair gebouwd zijn of worden, goede verbindingen, fysieke
nabijheid, geschikte locatie om te leren, te inspireren en te verbinden, ruimte voor flexibiliteit en het
pand moet beschikken over gemiddeld 400 m2. Het belangrijkste standpunt is dat de
internationalisering van de circulaire economie gerealiseerd wordt door panden te realiseren aan de
grensgebieden. Tevens daarom is er voor de regio Twente gekozen. Ook valt regio Twente op de
landkaart van Lussink (2017) onder ‘minder duurzaam’. Hiervoor is gekozen omdat Lussink (2017)
tijdens zijn collega aangaf dat zij liever regio’s helpen verbeteren met de duurzame gebieden in
Nederland in plaats van dat zij regio’s helpen die nog (bijna) nooit iets aan duurzaamheid hebben
gedaan. De nieuwe Circl panden gaan dienen als kenniscentrum, vergaderlocatie, flexwerkplekken en
een (kleine) evenementenlocatie.
Voor de koop, huur en sale-and-leaseback optie zijn er naar aanleiding van de analyses
verschillende resultaten naar voren gekomen. Zo is de impactanalyse beoordeelt op output, outcome
en impact en gemaakt aan de hand van de volgende factoren: mogelijkheid tot duurzaam/circulair
pand, imagoverbetering, investeringen, flexibiliteit, bereikbaarheid en een vernieuwde werkomgeving.
Bij deze analyse kwam de koopoptie als beste keuze naar voren aangezien deze het beste scoorde op
deze factoren. De risicoanalyse is gemaakt aan de hand van de volgende factoren: verkoopwaarde,
kapitaalvernietiging, verbouwingskosten, overlast (ligging pand), flexibiliteit, schade, boete contract,
huurverplichting, wel of geen vermogensopbouw, inflatie, wel of geen waardestijging en de
verantwoordelijkheid. Deze factoren zijn beoordeeld van een klein tot groot risico. Bij deze analyse
kwam de sale-and-leaseback optie als beste keuze naar voren aangezien hierbij de kans op een groot
risico het kleinst was. Naar aanleiding van de investeringsanalyse en de vergelijkingen van de Netto
Contante Waarde komt de sale-and-leaseback optie als beste keuze naar voren. De NCW bedraagt
€416.087,-. Deze investeringsanalyse is gemaakt aan de hand van verschillende kengetallen en
gegevens van Sueters en Bodewes (2018).
Deze bevindingen betekenen dat aan het MT van FM geadviseerd wordt om voor de sale-and-
leaseback optie, gelegen in Hengelo, te kiezen. Deze optie komt het beste naar voren bij de risico- en
investeringsanalyse en zelfs de impactanalyse sluit hier redelijk goed op aan. Na verschillende
aanpassingen, verbouwingen en/of renovaties sluit deze optie uitstekend aan op de gestelde
randvoorwaarden en de wensen van de AAB. Een belangrijke aanbeveling is dat er bij deze optie
gebruik wordt gemaakt van de eerste recht van koop en dat de afspraken goed worden vastgelegd.
3
