Literatuur Burgerlijk recht I
WEEK 1 – NATREKKING ONROERENDE
ZAKEN
H1 – Algemene inleiding
Het goederenrecht is onderdeel van het vermogensrecht, dit laatste houdt in alle rechtsregels m.b.t.
iemands vermogen, incl. verbintenissenrecht, erfrecht en huwelijksvermogensrecht. ‘Vermogen’ in
privaatrecht: op geld waardeerbare rechten en plichten. Art. 3:1 BW bepaalt dat alle zaken en
vermogensrechten onder ‘goederen’ vallen. Zaken zijn geen gedachten, merken of energieën, en bijv. de
lucht of de zee zijn niet voor menselijke beheersing vatbaar en daardoor geen zaken. Computerbestanden
die kunnen worden verkocht zijn wel vatbaar voor menselijke beheersing, maar ze zijn niet stoffelijk dus
géén zaken (HR Beeldbrigade).
Vermogensrechten uit art. 3:6 BW zijn niet limitatief. Ook niet-overdraagbare rechten kunnen
vermogensrechten zijn, zoals recht van gebruik en bewoning (art. 3:226 BW) en niet-overdraagbare
vorderingen (art. 3:83 lid 2 BW). De hoedanigheid van vermogensrechten wordt uiteindelijk bepaald door
de vraag of het recht in kwestie enige economische waarde vertegenwoordigt. ‘Goodwill’ is de
meerwaarde van het bedrijf als geheel t.o.v. de bij het bedrijf behorende goederen, beoordelend aan
(im)materiële factoren, bijv. klantenkring, ligging en kwaliteit. Goodwill is géén vermogensrecht.
Onderscheid roerend / onroerend heeft slechts betrekking op zaken. Of een gebouw of werk duurzaam
met de grond is verenigd, is bepalend of het naar aard en inrichting is bestemd om duurzaam ter plaatse
te blijven; relevant is de naar buiten toe kenbare bedoeling van de bouwer, waarbij de verkeersopvatting
geen zelfstandige beoordelingsmaatstaf is. De technische mogelijkheid om het gebouw of werk te
verplaatsen speelt géén rol (HR Portacabin, HR Havenkranen en HR Woonark). Onroerende goederen zijn
ook registergoederen (art. 3:10 BW). Drie vereisten voor registergoederen:
- Er moet een register bestaan waarin vestiging of overdracht kan worden ingeschreven;
- Het register moet openbaar zijn;
- Inschrijving moet constitutief zijn (noodzakelijke voorwaarde voor vestiging of overdracht).
Bestanddelen zijn geen zaken, want ze hebben geen zelfstandig bestaan. Bepalend is de verkeersopvatting
(art. 3:4 lid 1 BW): algemene gangbare opvatting dat twee of meer zaken met elkaar in zodanig verband
staan dat zij samen één zaak vormen (HR Dépex / Curatoren van Bergel en HR Straalcabine). Art. 3:4 lid 2
BW biedt een fysiek criterium: kan het worden losgemaakt zonder schade toe te brengen. Bij natrekking
verliest een voorwerp zijn zelfstandigheid en wordt het bestanddeel van de hoofdzaak. Bij zaaksvorming
wordt van meerdere voorwerpen een voorwerp met geheel nieuwe identiteit gevormd.
Verbintenisrechtelijk is het mogelijk om eenheden, bijv. een kudde schapen of een bibliotheek incl. gehele
inboedel, te verkopen zonder ieder goed afzonderlijk te vermelden, mits voldoende bepaalbaar (art. 6:227
BW). Goederenrechtelijk is de hoofdregel dat de individuele goederen afzonderlijk moeten worden
geleverd. Uitzondering is de hereditatis petitio van de erfgenaam (art. 4:183 BW), de actie waarmee de
erfgenaam de gehele nalatenschap kan opvorderen.
1
,Absoluut toekomstige goederen zijn goederen die in het geheel nog niet bestaan, zoals de fruitopbrengst
van een boomgaard van volgend jaar. Relatief toekomstige goederen zijn zaken die nog bestanddeel
uitmaken van een andere zaak.
Absolute rechten zijn rechten op goederen (droit de suite / zaaksgevolg) en werken jegens iedereen en
geven de gerechtigde een separatistpositie. Relatieve rechten werken daarentegen slechts tegen een
afgebakende groep personen en in faillissement nemen zij een gelijke rang in (art. 3:277 BW). Zakelijke
rechten uit Boek 5 zijn absolute rechten: eigendom, erfdienstbaarheden, erfpacht, opstal en
appartementsrechten. Ook in Boek 3 staan absolute rechten: vruchtgebruik, pand en hypotheek. Verder
zijn absolute rechten ook het octrooirecht, auteursrecht, merkenrecht en kwekersrecht. Kwalitatieve
rechten zijn vorderingsrechten waaraan de wet het gevolg heeft verbonden dat ze werken tegen
verkrijgers onder bijzondere titel, bijv. huur (art. 7:226 en 7:227 BW) en pacht (art. 6:252 BW).
- Beperkt recht: afgeleid uit een meeromvattend recht (art. 3:8 BW). De meest bekende zijn
erfdienstbaarheden, erfpacht, opstal, vruchtgebruik, pand en hypotheek. De beperkte zakelijke
rechten uit Boek 5 kunnen slechts op zaken rusten, daar is het ‘moederrecht’ steeds de
eigendom.
- Afhankelijk recht (art. 3:7 BW): gaat teniet met het recht waaraan het is verbonden en kan alleen
overgaan op een andere persoon in samenhang met dat hoofdrecht. Afhankelijke rechten zijn
pand en hypotheek, erfdienstbaarheden en het recht van opstal.
De vordering op naam is elke vordering die niet d.m.v. het opmaken van een daartoe strekkend papier tot
order- of toondervordering is gemaakt. Bij order- en toondervorderingen is er steeds een papier, wat een
middel is om de order- of toondervordering te leveren aan een verkrijger. Toondervorderingen worden in
beginsel geleverd door overhandiging van het papier aan de verkrijger (art. 3:93 BW).
Bartels & Heyman, Vastgoedtransacties, nrs. 39-45
In de literatuur wordt door een nog steeds toenemend aantal schrijvers kritiek uitgeoefend op de koers
die de Hoge Raad is ingeslagen met het bestemmingscriterium. Het belangrijkste bezwaar is dat de
superficies-regel daardoor een ruimere werking krijgt dan door de ratio ervan – de
vertrouwensbescherming in het zakenrecht – wordt gerechtvaardigd. Een tweede bezwaar, dat met het
eerste nauw samenhangt, is dat door de ruimte werking die HR Portacabin geeft aan art. 3:3 en 5:20 BW,
de restrictieve toepassing van art. 3:4 lid 1 BW in HR Dépex / Curatoren Bergel C.S. voor een belangrijk
deel weer wordt tenietgedaan. Voor de partij die belang heeft bij de natrekking, biedt het
bestemmingscriterium interessante mogelijkheden (‘naar aard en inrichting bestemd…). We zien dus dat
de Hoge Raad met zijn ruime uitleg van art. 3:3 en 5:20 BW zijn eigen restrictieve uitleg van art. 3:4 BW
doorkruist. Dat kan niet de bedoeling zijn.
In de literatuur is er toch voor gepleit om het bestemmingscriterium los te laten en terug te keren nar de
opvatting dat iets alleen dan als ‘duurzaam verenigd met de grond’ wordt beschouwd als het niet, of
alleen met uitzonderlijke technische inspanning en dus hoge kosten, zonder beschadiging kan worden
verplaatst. In de gevallen waarin verplaatsing gemakkelijk en gebruikelijk is, zal dan geen sprake meer zijn
van natrekking. De superficies-regel loopt weer in de pas met de verkeersopvattingen over wat als
onroerend wordt beschouwd. De Hoge Raad heeft zich tot nog toe van alle kritiek niets aangetrokken en
heeft in een reeks arresten die op het Portacabin-arrest zijn gevolgd, strak aan het bestemmingscriterium
vastgehouden.
2
, Ploeger & Van der Plank, Wetsvoorstel Drijvende opstallen, WPNR 7319
Woonarken vallen momenteel juridisch tussen wal en schip: hoewel ze grote overeenkomsten vertonen
met woningen op het land, worden ze juridisch gelijkgesteld aan schepen (roerende zaken). Vanwege de
kwalificatie als roerende zaak staat het Boek 5 instrumentarium (erfpacht, opstal, erfdienstbaarheid,
mandeligheid en appartementsrechten) niet ter beschikking bij de juridische vormgeving van drijvende
projecten. Om bouwen op water op grotere schaal te faciliteren is het noodzakelijk dat hier verandering in
komt. Er zijn twee opties: óf drijvende opstallen worden (onder voorwaarde) gelijk gesteld aan
onroerende zaken, óf het goederenrechtelijk systeem wordt aangepast in die zin dat bij drijvende
opstallen hoewel zij roerend zijn het Boek 5 instrumentarium wel toegepast kan worden.
Uit het Portacabin-arrest volgt dat indien een gebouw of werk geen fundering heeft, maar los geplaatst is
op de grond, dit gebouw of werk onroerend kan zijn, indien het naar aard en inrichting bestemd is om
duurzaam ter plaatse te blijven. Een vergelijkbare maatstaf kan gehanteerd worden ten aanzien van
drijvende opstallen: drijvende opstallen zijn onroerend, indien zij naar aard en inrichting bestemd zijn om
duurzaam ter plaatse te blijven. Een mogelijkheid kan daarom zijn om aan art. 3:3 lid 1 BW toe te voegen:
‘… alsmede drijvende opstallen, zijnde teboekgestelde schepen die naar aard en inrichting bestemd zijn
om duurzaam ter plaatse te blijven.’ Toepassing van het bestemmingscriterium leidt ertoe dat datgene
wat eruitziet alsof het lange tijd ter plaatse zal blijven als onroerend aangemerkt wordt.
WPNR 2017/7157 – Tiny houses. Does size matter?
Pas als sprake is van vereniging met de grond, heeft het zin om te beoordelen of die vereniging ook
duurzaam is. Uit HR Woonark en HR Havenkranen lijkt te volgen dat van vereniging in de zin van art. 3:3
en 5:20 lid 1 sub e BW al redelijk snel sprake is. Voor tiny houses geldt dat deze doorgaans een feitelijke
voortdurende verbinding met de grond hebben, zodat aan het vereiste van vereniging is voldaan. Uit het
Havenkranen-arrest volgt bovendien dat een verbinding betekent dat de zaak of de een of andere manier
echt moet vastzitten aan de grond.
Dat een bouwsel al enige tijd ter plaatse is en eruitziet alsof het daar nog jaren kan functioneren wordt
van belang geacht, net als bijvoorbeeld het aangelegd zijn van een tuin, parkeerplaats, berging of
omheining (etc.). In veel gevallen wordt van belang geacht dat het bouwsel – hoewel het op wielen staat –
visueel één geheel vormt met de grond of dat niet te zien is hoe het gebouw met de grond is verankerd.
Of al dan niet een vergunning kan worden verkregen en of deze al dan niet is verleend, is niet relevant
voor de vraag of de zaak roerend of onroerend is geworden.
Bij tiny houses is de vraag ‘hoe ziet het tiny huis er in kwestie uit’? De precieze omstandigheden van het
geval zijn daarbij van belang en het valt niet in abstracto te zeggen of alle tiny houses roerend en
zelfstandig zijn (of juist niet). De verplaatsbaarheid is ingevolge het Portacabin-arrest niet meer van
belang als eenmaal is vastgesteld dat een gebouw naar aard en inrichting bestemd is duurzaam ter
plaatse te blijven. Maar het verplaatsbaar zijn of het hebben van wielen zijn wel omstandigheden die
een rol kunnen spelen bij het beoordelen van de kenbare bestemming van de zaak.
Contractuele regelingen zijn niet van invloed op de kwalificatie roerend of onroerend, of op de
natrekking. Wat betreft de natrekking van art. 5:20 BW zijn uitzonderingen mogelijk o.g.v. de wet,
bijv. het opstalrecht (art. 5:101 BW). Ook uit het Portacabin-arrest blijkt dat de subjectieve
partijbedoeling niet van invloed is; het gaat om de bestemming van de zaak en de bedoeling van de
3
