Huurrecht aantekeningen
Week 1
Art. 7:201 – 231 BW zijn algemene bepalingen en zijn altjj op toepassing van huur (van wat jan
ook), jus ook op huur van woonruimte. Art. 7:232 – 282 BW is specifek voor woonruimte.
Daarnaast: Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte (UHW), Besluit Huurprijzen Woonruimte (BHW)
en algemene leerstukken uit vermogensrecht en verbintenissenrecht.
Bij huurrecht is er een partj jie volgens je wetgever meer bescherming behoef, je huurjer. Net
zoals werknemers bij arbeijsrecht bijvoorbeelj. Tentamenvraag!
Let op: pacht is geen huur! Pacht is alleen van toepassing bij twee agrarische partjen. Dus wel van
toepassing op een boer jie van een anjere boer een stuk gronj leent voor zijn koeien, maar niet van
toepassing op een partculier persoon jie van een boer een stuk weilanj leent voor zijn pony.
Bescherming van je huurjer gaat soms erg ver, jus is het belangrijk om te bepalen of een bepaalje
constructe wel of niet gekwalifceerj van worjen als huur. Roje jraaj joor boek 7 is namelijk
bescherming. Een huurjer van woonruimte worjt beschermj op het vlak van opzegging (verhuurjer
kan niet zomaar opzeggen; hij heef goeje opzeggingsgronjen nojig) en op het vlak van huurprijs
(huurjer worjt beschermj tegen een te hoge huurprijs; jit gaat met name om niet-geliberaliseerje
woningen, jus woningen met een huurprijs onjer € 710,68).
Verschillenje karakters van je overeenkomst (lees na in je boek):
- Koop met uitgestelje levering;
- Bewaringsovereenkomst;
- Zakelijk recht van gebruik en bewoning;
- Verkoop en terugkoop;
- Leaseovereenkomst;
- Huurkoop.
Ook: gemengje overeenkomsten:
- Dienstwoning;
Iemanj jie voor je uitoefening van zijn werk jicht bij zijn werk moet wonen. Overheerst het
arbeijsrecht (is het echt noojzakelijk voor zijn werk om jaar te wonen), jan is er geen
sprake van huurrecht van woonruimte. Einjigt je arbeijsovereenkomst, jan moet jiegene
uit je woning.
- Verzorgingsovereenkomst;
Woont iemanj in het verzorgingshuis omjat het gezellig is of omjat hij niet zonjer jie zorg
kan? Wat overheerst, is van toepassing (verzorgingsovereenkomst of huurovereenkomst).
- Pensionovereenkomst;
- Behanjelings-/begeleijingsovereenkomst.
Behanjeling van jrugs-/alcoholverslavingen bijvoorbeelj.
Belangrijkste verplichtngen van je huurjer en je verhuurjer:
- Blijvenj ter beschikking stellen (verhuurjer);
- Verhelpen gebreken (verhuurjer);
- Voljoen tegenprestate (huurjer);
1
, - Gebruiken conform bestemming (huurjer);
- Verrichten kleine herstellingen (huurjer).
Zijn herstellingen jie zonjer al te veel moeite en kosten kunnen worjen gerepareerj.
Gaan ook meestal kapot joor jagelijks gebruik. Bijv. kapote lichtschakelaar, losse
jeurklink, etc.
Bij niet-nakoming kan je: nakoming, ontbinjing of schajevergoejing vorjeren. Maar eerst:
wejerpartj in verzuim joor ingebrekestelling (art. 6:81 e.v. BW).
Omjat je huurovereenkomst een juurovereenkomst is, kun je schajevergoejing en
ontbinjing/nakoming naast elkaar vorjeren.
Wanneer is een partj in verzuim zonjer ingebrekestelling?
- Wanneer verplichtngen voor een bepaalj tjjstp moeten worjen nagekomen en niet
worjen voljaan;
- Wanneer af te leijen valt uit mejejelingen jat er niet worjt nagekomen;
- Wanneer je verplichtng niet meer kan worjen nagekomen;
Let op art. 6:89 BW: er kan geen beroep op tekortkoming worjen gejaan wanneer er niet tjjig is
geprotesteerj tegen je tekortkoming. In het huurrecht heet jit je kikplicht (art. 7:222 BW). De
algemene regel is 6:89 BW, voor huurrecht specifek 7:222 BW. Tentamenvraag!
Ontbinjing kan worjen gevorjerj bij elke tekortkoming (art. 6:265 BW). Buitengerechtelijke
ontbinjing joor je verhuurjer is niet mogelijk! Altjj via je kantonrechter (art. 7:231 BW).
Uitzonjering: woning jie op last van je burgemeester is gesloten. Bejoeling van je wetgever was
om jit anjersom ook te laten geljen, maar in je praktjj gebeurt jit maar zeljen.
Een gebrek is alleen toe te rekenen aan je verhuurjer als hij het gebrek kenje of behoorje te
kennen (kikplicht). Opschortng van je huur is mogelijk, maar jan moet je jat later wel inhalen. Is
jus een prikkel voor je verhuurjer om het gebrek te herstellen, maar zojra het is herstelj, moet je
huurjer alsnog alles betalen. Kan alleen bij een ernstg gebrek, moet in verhoujing staan en in
samenhang zijn met het gebrek. Is jit niet het geval, jan kan je verhuurjer zeggen: jij betaalt je
huur niet, jus je bent geen goeje huurjer. Geen goej huurjerschap is een rejen voor ontbinjing,
jus pas hiermee op. Ook mogelijk: huurverminjering vorjeren via je huurcommissie en anjers via
je kantonrechter.
De inhouj van je overeenkomst leij je af uit:
- Partjafspraak (Havilte));
- Algemene voorwaarjen (art. 6:231 e.v. BW);
- Wet
o Dwingenj (mag niet van worjen afgeweken);
o Semi-jwingenj recht (mag niet ten najele van je huurjer worjen afgeweken);
o Regelenj recht (als er niets in je overeenkomst is afgesproken, gelj je wet).
- Rejelijkheij en billijkheij.
Onvoorziene omstanjighejen (art. 6:258 BW) leijen ertoe jat je rechter je overeenkomst
(gejeeltelijk) kan ontbinjen of kan wijzigen. Onvoorziene omstanjighejen zijn omstanjighejen jie:
- Partjen niet kenjen;
- Partjen niet in je overeenkomst konjen opnemen;
- Niet binnen je risicosfeer vallen van jegene jie er een beroep op joet;
2
, - Ertoe leijen jat ongewijzigje instanjhoujing van je overeenkomst niet rejelijk en billijk is.
Voorbeelj: vuurwerkramp in Enscheje.
Algemene voorwaarjen moeten voor of bij je totstanjkoming van je overeenkomst worjen
overhanjigj; anjers zijn ze niet van toepassing. Tenzij: overhanjigen niet mogelijk is. Ze zijn echter
wel van toepassing als je huurjer ze niet kenje, maar je verhuurjer wel je gelegenheij heef
gebojen om ervan kennis te nemen. Algemene voorwaarjen zijn vernietgbaar injien jeze
onrejelijk bezwarenj zijn (zwarte en grijze lijst). Zwarte lijst: altjj onrejelijk bezwarenj. Grijze lijst:
kunnen onrejelijk bezwarenj zijn.
Boetebejing spoort aan tot presteren en kan een f)ate zijn van je schajevergoejing. Matging is
mogelijk e) art. 6:94 lij 1 BW.
Overheij heef op verschillenje punten invloej in je huurovereenkomst. Waarom? Staat in onze
gronjwet.
- Overheij moet voorzien in voljoenje woonruimte (art. 22 GW);
- Technische voorschrifen (Bouwbesluit);
- Doelmatge verjeling (Huisvestngswet);
Bepaalje woningen alleen voor een bepaalje groep mensen (stujenten van je UT of Sa)ion)
- Subsijiering (Huurtoeslag).
o Voor mensen met inkomen net boven het sociale minimum;
o Woonlasten overschrijjen je bepaalje norm (eigenlijk teveel voor je inkomen);
o Aanvrager woont niet in te jure woning (moet wel passenj zijn);
o Aanvrager voljoet aan je voorwaarjen;
o Uitzonjeringen: 65+, gehanjicapten, grote gezinnen.
Vroeger: huursubsijie (uitgevoerj joor gemeente), nu huurtoeslag (uitgevoerj joor
Belastngjienst).
Aantal voorwaarjen:
- Alleen voor zelfstanjige woonruimte (woonruimte waarbij je niet afankelijk bent van
voorzieningen buiten je jeur. Wanneer je je voorjeur binnengaat, heb je jaar alles) en
onvrije etage (komt later terug);
- Niet voor onzelfstanjige woonruimte, tenzij jeze is gelegen in een joor je Belastngjienst
Toeslagen (bijv. gehanjicapten);
- Huurjer moet woning gebruiken als hoofjverblijf.
Tentamen: principe kennen. Weten jat het worjt uitgekeerj joor je Belastngjienst Toeslagen.
Huurtoeslag worjt bepaalj joor inkomensgerelateerje parameters en huurgerelateerje
parameters.
Van je rekenhuur worjt je basishuur afgeleij. Rekenhuur (alles wat je betaalt) is hoger. Verschil
tussen jie twee worjt vergoej mijjels huurtoeslag. Tot je eerste grens (‘kwaliteitskortngsgrenss)
krijg je 100% vergoej, voor het gejeelte tussen je kwaliteitskortngsgrens en je afoppingsgrens
75%. Voor je rest hoef je het niet te kennen.
Huisvestngswet: gemeente kan op basis van jeze wet een huisvestngsvergunning uitgeven.
Hiermee kan je gemeente regelen jat in bepaalje woningen bepaalje groepen mensen wonen.
Gemeente kán jit joen, is niet verplicht.
3
, Huisvestngsverorjening: hierin worjen je regels gestelj.
Bouwbesluit: gemeente kan hiermee je eigenaar jwingen om je woning te verbeteren, bijvoorbeelj
wanneer je woning niet branjveilig is, op instorten staat, etc.
Overheij kan een woning sluiten op gronj van art. 174a Gemeentewet. Burgemeester kan je
woning sluiten ingeval van (vrees voor) verstoring van je openbare orje, bijv. jrugspanjen.
Belangrijke onderwerpen voor het tentamen
- Consensuele, bijzonjere, benoemje, wejerkerige en eenzijjige overeenkomsten;
- Vertegenwoorjiging bij huur en verhuur;
- Op eigen naam of voor rekening van je verhuurjer rechtsreeks;
- Zelfstanjige, onzelfstanjige en onvrije woonruimte en waarom is het onjerscheij van
belang;
- Terme je grace;
- Comparite;
- Opzegtermijnen, vereisten (uitzonjeringen);
- Mejehuurjerschap/mejebewoning.
Opdrachten
1. Leg uit waarom een huurovereenkomst een obligatoire overeenkomst is.
Een huurovereenkomst is een afspraak tussen twee of meer personen waaruit een of meer
verbintenissen ontstaan. Gezien het feit jat het een overeenkomst is waarbij twee of meerjere
personen zijn betrokken en meerjere verbintenissen ontstaan is er sprake van een obligatoire
overeenkomst.
2. Geef aan of een huurovereenkomst een wederkerige of eenzijdige, benoemde of onbenoemde
en consensuele of formele overeenkomst is.
Een huurovereenkomst betref een wejerkerige overeenkomst omjat voor partjen over en weer
rechten en plichten ontstaan. Daarnaast is er sprake van een consensuele overeenkomst omjat een
huurovereenkomst vormvrij is en jus niet verplicht schrifelijk moet worjen vastgestelj. Daarnaast is
er sprake van een onbenoemje overeenkomst, omjat alle overeenkomsten in boek 7 van het
Burgerlijk Wetboek onbenoemj zijn, waaronjer je huurovereenkomst.
3. Geef aan hoe een huurovereenkomst tot stand komt en wie de contractspartjen zijn.
Een huurovereenkomst komt tot stanj mijjels aanboj en aanvaarjing e) art. 6:217 lij 1 BW. Er zijn
geen formaliteitsvereisten, het kan zelfs stlzwijgenj.
Contractspartjen: huurjer en verhuurjer. Huurovereenkomst is een meerzijjige rechtshanjeling
(aanboj + aanvaarjing = totstanjkoming overeenkomst) (wil en uitng= totstanjkoming
rechtshanjeling).
4. Op een van de prikborden bij ABR&R hangt een A4-tje waarop staat vermeld: “Leuke kamer te
huur in het centrum van Enschede. € 215,00 per maand (inclusief)”, waarbij strookjes met het
betreffende telefoonnummer kunnen worden afgescheurd. Is hier sprake van een aanbode
Nee, er is geen sprake van een aanboj. Er is sprake van een uitnojiging om in onjerhanjeling te
trejen. Arrest Hennis - Hofanj.
5. Welke vereisten stelt de wet voor een succesvol beroep op het wilsgebrek dwalinge
4
