Inhoudsopgave
Strategie
Les 1
‘Welke keuzes heeft een institutionele vastgoedbelegger met betrekking tot het financieren,
het waarderen en het managen van vastgoed’
Waarom investeert Vastned in het vastgoed dat ze nu in hun bezit hebben? Ze bezitten
voornamelijk vastgoed op A1 locaties in aantrekkelijke steden, de steden waar ze vastgoed
hebben zijn erg in trek en dat zal ook zo blijven weinig risico’s
Vastned blijft heel algemeen in zijn jaarverslag, zo kunnen verschillende beleggers zich
binden aan Vastned. Als je heel specifiek bent dan heb je ook een kleinere groep beleggers
die geïnteresseerd is in Vastned.
Vastned denkt nu op 75% op course te zitten met hun visie.
Vastned heeft een lange termijnstrategie. Ze hebben laag rendement en laag risico. Wie zijn
de dan beleggers? Denk aan pensioenfondsen, zorgverzekeraars.
Waarom investeert Vastned?
Het levert lager rendement op en een laag risico. Ook wilt Vastned een toekomstgericht
bedrijf zijn, dus ze willen niet te veel risico nemen, zodat ze failliet gaan. Door een stabiele
ondergrond trekken ze ook meer beleggers aan.
Concurrente van Vastned?
Unibail Rodamco
Hoe kun je waarde creëren?
Je kunt kijken wat er op de balans staat en hoeveel ze nog kunnen investeren, inkomen via
huur, aandelen uitgeven, vastgoed afstoten en weer iets nieuws terugkopen, de kosten zo
laag mogelijk houden.
Zijn de werknemers afgelopen jaren toegenomen of afgenomen en wat betalen aan
exploitatie? De werknemers zijn van 52 naar 47 gegaan.
Welke doelstelling heeft Vastned?
- Het verhogen van de kwaliteit van de portefeuille en organisatie
- Verminderen van de impact op het milieu
, - Bevorderen van de gezondheid en welzijn van de werknemers
- Bijdrage leveren aan de maatschappij
- Groei aandeel premium city high street shops
- Loan-to-value ratio tussen 40 en 45% (deze mag volgens FBI max 60% zijn)
Op welke manier bereikt Vastned zijn doelstelling? Visie(langer termijn doel, 2 à 3 jaar) en
missie(hoe worden de doelstellingen bereikt).
Missie: op lange termijn stabielere en voorspelbaardere resultaten te genereren en bij te
dragen aan het behoud van cultureel erfgoed, de leefbaarheid en veiligheid van historische
binnensteden van grotere Europese steden.
Trends en ontwikkelingen die relevant zijn voor Vastned?
Belangrijke trends en ontwikkelingen:
- Daarnaast heeft het concept ‘winkelen’ zich de afgelopen decennia ontwikkeld van
noodzaak tot recreatief tijdverdrijf. Dit betekent dat de winkelomgeving een
aantrekkelijke bestemming moet zijn om te bezoeken. Voor retailers spelen
innovatieve technologische ontwikkelingen, personeel, service en de tout een
belangrijke rol, maar nog belangrijker is de winkelomgeving als geheel.
- Rentes zijn gezakt en daarom neemt de vraag naar rendement toe, hierdoor neemt
de vraag naar vastgoed toe. Dit resulteert in waardestijgingen en lagere yields voor
toplocaties.
- Niet verder uitbreiden portefeuille in Istanbul; mede door de terreuraanslagen en
mislukte staatsgreep.
Missie
(2015) “Vastned’s missie is te investeren in retailvastgoed op de populairste winkelstraten
van grote Europese steden met een historische binnenstad om op lange termijn, stabielere
en voorspelbaardere resultaten te behalen en bij te dragen aan het behoud van cultureel
erfgoed en de leefbaarheid en veiligheid van deze historische binnensteden”.
(2016) “Vastned’s missie is het investeren in retailvastgoed in de populaire winkelstraten van
grotere Europese steden met een historische binnenstad: ‘premium city high street shops’, om op
lange termijn, stabielere en voorspelbaardere resultaten te genereren en bij te dragen aan het
behoud van cultureel erfgoed, de leefbaarheid en veiligheid van historische binnensteden van
grotere Europese steden. De resultaten die Vastned de afgelopen jaren realiseerde op premium
city high street shops bevestigen dat de strategische keuze voor premium city high street shops
de juiste is. De bezettingsgraad van premium city high street shops bedroeg eind 2016 99,2%, de
waarde van premium city high street shops steeg met 1,2% in 2016 en de like-for-like huurgroei
van de premium city high street shops bedroeg 0,5% in 2016”.
Visie
‘’Het retail landschap blijft in ontwikkeling door het veranderende gedrag van de consument,
en onlosmakelijk hiermee verbonden, de gewijzigde functie van de winkel. Consumenten
bezoeken de winkelstraten al lang niet meer uit noodzaak en steeds vaker voor hun plezier.
Dit valt samen met de stijgende online consumentenuitgaven. De fysieke winkel heeft zich
hierdoor de laatste jaren ontwikkeld van enkel een verkooppunt tot onderdeel van de
merkstrategie. Deze trend zal zich naar onze verwachting doorzetten. Waar winkelstraten
van kleinere en middelgrote steden het moeilijk hebben, neemt de vraag naar winkelunits op
de populaire winkelstraten in de grote Europese steden verder toe, omdat de consument
daar graag winkelt en de retailer daar zijn merk het best kan profileren. De functie van kleine
2
,en middelgrote winkelcentra en winkelstraten in kleinere plaatsen zal veranderen. Dit worden
steeds vaker locaties voor convenience shopping; grote moderetailers zullen deze locaties
dan ook mijden.’’
Kernwaarden
Bij Vastned staan de waarden: proactief en duurzaam handelen, kwaliteit, ondernemerschap,
resultaat gerichtheid en teamgeest hoog in het vaandel. Door mee te denken met de huurder
en te denken in duurzame oplossingen voegt Vastned waarde toe. Adequaat en snel
handelen is van belang om onze klanten, de retailers, zo goed mogelijk van dienst te zijn en
ook om kansen in de markt optimaal te benutten als het gaat om acquisities en
desinvesteringen.
Doelstellingen
In 2014 heeft Vastned haar highstreetstrategie aangescherpt met focus op groei van het
aandeel premium city high street shops. Daarbij zijn de volgende doelstellingen geformuleerd
inclusief de voortgang. In 2015 zijn hier doelstellingen op het gebied van duurzaamheid aan
toegevoegd.
Realisatie van de doelstellingen in 2016:
Doelstelling 1: Groei in het aandeel premium city high street shops naar 75% van de
portefeuille.
- Doel: 75%
o Eind 2016: 74%
o Eind 2015: 68%
Doelstelling 2: Groei van het van het aantal panden in onze portefeuille met een EPC
( Energie Preformance Certificate) naar 65% eind 2016.
- Realisatie eind 2016: 67%
Doelstelling 3: Verhogen van het jaarlijks aantal afgesloten huurcontracten voor premium city
high street shops met een groene clausule naar 2/3e van het totale aantal huurcontracten
van premium high street shops.
- Realisatie eind 2016: 77%
Organisatie
De highstreetvastgoedmarkt wordt gedomineerd door particulier eigendom. Het verder
uitbreiden en actief beheren van een premiumcity-highstreet- shopportefeuille vraagt een
hands-on, proactieve, en pragmatische organisatie. Relaties en een groot lokaal netwerk zijn
hierbij essentieel. Actief assetmanagement zorgt voor optimale verhuring van de portefeuille.
Medewerkers worden gestimuleerd om buiten de gebaande wegen en creatief naar
mogelijkheden en oplossingen te zoeken. Naar haar huurders toe is Vastned een organisatie
die meedenkt, flexibel is en snel en adequaat handelt. Vastned biedt medewerkers de
mogelijkheid onderdeel te zijn van een compact, ambitieus team.
Financiering
Een conservatieve financieringsstrategie hoort bij het behalen van stabielere en
voorspelbaardere resultaten. Vastned streeft er daarom naar om de loan-to-value ratio
tussen de 40-45% te houden en het aantal financieringsbronnen gediversifieerd te houden,
waarbij het aandeel niet-bancaire financiering tenminste 25% van de totale
leningenportefeuille bedraagt. Voor wat betreft het renterisico wordt ernaar gestreefd dat
twee derde van de leningenportefeuille een vaste rente heeft.
Waardecreatie
3
, Het investeren in en het verlengen van de levenscyclus van premium city high street shops
vergroot de huurinkomsten en het voegt waarde toe voor aandeelhouders. Tevens draagt het
bij aan het behoud van cultureel erfgoed en de leefbaarheid en veiligheid van historische
binnensteden. Een goed onderhouden binnenstad met historische gebouwen vergroot het
winkelplezier van de consument, het trekt toeristen, en het zorgt voor een veilig(er) gevoel bij
de inwoners van de binnenstad.
Macro omgeving, Meso omgeving (waarbij heeft het bedrijf invloed op, retailers, beleggers,
lokale partijen (gemeente, landelijk), consumenten, makelaars, vastgoedpartijen die
onderhouden) en micro (alle interne factoren, canvasmodel, balance score card in beeld
brengen van Vastned
Marktomgeving aan de hand van macro, meso en micro:
4
