Samenvatting van de hoorcolleges van het vak Vastgoedmanagement 2 die gegeven wordt op de opleiding Vastgoed & Makelaardij Saxion Hogeschool, leerjaar 2 - kwartiel 2
Week 2.1
1. Inleiding en geschiedenis
volkshuisvesting in Nederland
Vastgoedmanagement in een schema
Strategisch
Tactisch
Operationeel
De woningmarkt
Hoe kan de woningmarkt ingedeeld
worden?
Hoofdindeling:
– Markt voor koopwoningen
– Markt voor huurwoningen
Per deelmarkt is er weer een nadere onderverdeling te maken, zogenoemde niches:
– Nieuwbouw
– Bestaande bouw
Maar ook naar woningtype:
– Vrijstaande woningen
– Twee-onder-één kap woningen
– Hoekwoningen
– Appartementen
– Et cetera
Kenmerken woningmarkt
• Onmisbaarheid > functie: veilig, droog en warm
• Fixatie van de plaats (immobiliteit)
• Kosten huisvesting beslaat aanzienlijk deel van inkomen personen
• Lange levensduur
• Lange productietijd
• Hoge waarde per transactie
• Transacties zijn kostbaar
,Woningmarkt
• Is de woningmarkt belangrijk voor iedereen?
• Volkshuisvesting (= het huisvesten van bevolking) raakt iedereen!
• “Elke beslissing over eisen aan bouw, over criteria voor woningverdeling en over de
hoogte van huren, toeslagen, hypotheekeisen en belastingen heeft grote gevolgen
voor de bewoners” (Van der Werf, 2013).
Problemen woningmarkt
• Lange wachttijden huursector.
• Ontbreken huursegment voor middeninkomens.
• Scheefwonen en gebrekkige doorstroming in huursector.
• Kloof tussen huur- en koopsector is groot.
• Gebrekkige doorstroming koopmarkt door “onder water hypotheken” en beperkte
financierbaarheid door banken (aangescherpte eisen ten opzichte van voor de
kredietcrisis).
• Stijgende koopwoningprijzen afgelopen decennia, omslag vanaf 2008 toen een sterke
daling, anno 2017 stabilisering c.q. stijging van prijzen van koopwoningen (mede
ingegeven door de lage rentestand!).
• Hoge (aflossingsvrije) hypotheekschuld (Rijksoverheid, z.d.).
• Toename netto woonlasten ((Rijksoverheid, z.d.).
• Nieuwbouw komt moeizamer van de grond.
• Leefbaarheidsproblemen in diverse wijken (Stayeart et al, 2009).
Geschiedenis volkshuisvesting
• Geschiedenis volkshuisvesting in Nederland:
– Volkshuisvesting in de periode van industrialisatie (1850-1945).
– Volkshuisvesting vanaf de wederopbouw tot begin jaren zeventig.
– De recente geschiedenis van het wonen (vanaf 1970).
– De woningmarkt in de 21ste eeuw.
Verhuur woonruimte
• Voor de Tweede Wereldoorlog was de verhuur van woonruimte vooral een zaak voor
particulieren.
• Voordelen voor hen:
– Huur komt maandelijks binnen.
– Waarde vastgoed doorgaans stijgende lijn.
– Na de Tweede Wereldoorlog veranderde samenstelling woningmarkt sterk.
Samenstelling woningmarkt
• Na de Tweede Wereldoorlog
veranderde samenstelling
woningmarkt sterk:
Volkshuisvesting 1850 - 1900
• Industrialisatie > trek van platteland naar stad
• Nachtwakersstaat > overheid moest zich zo min mogelijk met de burgers bemoeien en was
er voornamelijk voor het verzorgen van de veiligheid en (in mindere mate) de
(volks)gezondheid van de burgers.
• Zorg voor huisvesting werd niet als overheidstaak gezien (zo waren er geen bouweisen).
Zorg voor huisvesting (zoals bouwen) werd overgelaten aan de particuliere markt.
• Te weinig goedkope woningen waren beschikbaar om de groei van arbeiders op te vangen.
Huurprijzen in de steden stegen sterk in deze periode en dit werkte speculatie met vastgoed
door particuliere beleggers in de hand.
,Volkshuisvesting 1850 – 1900
Gevolg: “revolutiebouw “in deze periode > met inferieure bouwmaterialen werden in een
hoog tempo hele woonwijken gebouwd. Woningenwaren van slechte kwaliteit door slecht
materiaal, slecht geschoolde arbeiders en bouwfraude. Verder werden bestaande (kleine)
woningen gesplitst met als gevolg sociale misstanden (onvoldoende hygiëne, besmettelijke
ziektes, (drank)misbruik et cetera).
Een deel van de gegoede burgerij (o.a. artsen, ingenieurs en juristen) kon de slechte
leefomstandigheden van de arbeidsklasse niet langer aanzien en nam het initiatief tot
ingrijpen. Ook fabrikanten zagen in dat arbeiders beter konden werken als ze beter
woonden.
Het begin van de aanzwellende stroom initiatieven voor het huisvesten van de
arbeidersklasse was het oprichten van de eerste coöperatieve bouwvereniging in 1852. In
1899 was dit gestegen tot een aantal van 112 verenigingen (met gemiddeld 70 woningen in
eigendom).
Door de “verzuiling” kende men verschillende woningbouwverenigingen voor verschillende
delen van de bevolking.
Verzuiling
Wat is verzuiling?
• Verzuiling is de verdeling van een samenleving in groepen op levensbeschouwelijke of
sociaal-economische basis, waarbij de groepen in bepaalde mate van elkaar zijn
afgeschermd. Dit kan worden bereikt door het oprichten van op de levensbeschouwing
gebaseerde instituties als scholen, verenigingen, partijen, vakbonden, omroeporganisaties,
kranten en ziekenhuizen.
• De scheiding tussen levensbeschouwingen wordt wel als verticaal omschreven, terwijl die
tussen sociale klassen dan horizontaal loopt. Levensbeschouwelijke zuilen omvatten dan
meerdere sociale klassen.
Eerste coöperatieve bouwvereniging
• De vereniging ten Behoeve der Arbeidersklasse was de eerste coöperatieve
bouwvereniging
• Particulieren leenden, tegen lage rente, het kapitaal aan de woningbouwvereniging zodat
deze kwalitatief redelijke en goedkope woningen konden bouwen.
Volkshuisvesting 1850 - 1900
Toch werden op deze wijze te weinig woningen gebouwd om het grote probleem op te
lossen. De particuliere markt bleef belangrijk in het voorzien aan de woningbehoefte (al dan
niet door revolutiebouw!).
Enig paternalisme (bepalen voor anderen wat goed voor hen is) kwam er overigens ook
kijken bij het ingrijpen van een deel van de gegoede burgerij: Men stelde zelfs
woningopzichteressen aan die de bewoners moesten opvoeden tot beschaafde burgers.
• Enschede: De Krim en Sebastopol
• Enschede kende ook echte arbeiderswijken. Tevens ontstonden hier ook
bouwverenigingen. Zo werden in 1861 door de Enschedese Bouwvereniging 33
arbeiderswoningen gebouwd.
• Nog altijd wonen er in Enschede oude Krimfamilies, onder andere op Velve-
Lindenhof, de Laares en het plaatselijke woonwagenkamp. (Bron: Enschede-stad,
2013).
`
, Interventies
Motieven om te in te grijpen:
• Sociale bewogenheid van deel van gegoede burgerij;
• Eigen belang van fabrikanten (gezonde werknemers kunnen harder werken!);
• Angst voor revolutie;
• Politieke verschuivingen; arbeidersverenigingen begonnen druk uit te oefenen voor
betere huisvesting;
• Risico’s volksgezondheid.
Woningwet 1901
Als gevolg van aanhoudende maatschappelijke druk blijft de overheid niet langer aan de
zijlijn toekijken > De Woningwet 1901 werd ingevoerd.
Doel > De kwaliteit van de woningen verbeteren en slechte woningen tegengaan.
Hoe? > Door in de wet een aantal zaken te regelen:
1. Opstellen bouwvoorschriften (bouwverordening) door gemeenten waarin wordt
vermeldt aan welke eisen nieuwe en bestaande woningen moeten voldoen.
2. Invoering van een bouwvergunning waardoor er zonder toestemming van de
gemeente niks meer kon worden gebouwd en verbouwd. Hierdoor controle of aan
bouwverordening wordt voldaan.
3. Gemeenten kregen ook een controlerende taak bij bestaande bouw (“Bouw- en
woningtoezicht”). Zij konden eigenaren verplichten tot onderhoud of het doen van
verbeteringen. Tevens mogelijkheid gemeente tot onbewoonbaarverklaring,
ontruiming en onteigening in de ergere gevallen.
4. Gemeenten moesten bestemmingsplannen gaan opstellen voor de stad.
(Huurdersvereniging Amsterdam, z.d.)
5. Financiële steun voor (sociale) woningbouw voor daartoe aangewezen partijen; Dit waren
partijen die specifiek in het belang van de volkshuisvesting werkzaam waren, te weten:
• Gemeentelijke woningbedrijven
• “Toegelaten instellingen” > bijzonder particulier initiatief die alleen op het gebied van
de volkshuisvesting actief mochten zijn > denk aan coöperatieve bouwvereniging
Overigens bleef de particuliere markt (beleggers) leidend voor de realisatie van woningen. Er
was maar een beperkte financiële steun aanwezig.
De financiële steun van de overheid bestond uit goedkope kredieten (Rijksvoorschotten) en
jaarlijkse bijdragen om de bouw en exploitatie van kwalitatief betere, maar toch goedkope
woningen mogelijk te maken (de sociale huurwoningen). Wel golden er strikte richtlijnen en
normen waar deze woningen aan moesten voldoen (de zogenaamde “Woningwetwoningen”)
en er moest verantwoording worden afgelegd aan de overheid om in aanmerking te kunnen
komen voor financiële steun. (Huurdersvereniging Amsterdam, z.d.).
In de eerste tien jaren na invoering van de wet werd hier zeer weinig hiervan gebruik
gemaakt en werden er weinig woningen gebouwd door deze partijen. Pas toen de
particuliere woningbouw wegviel tijdens en na de Eerste Wereldoorlog, werd er meer gebruik
van gemaakt (mede door verlaging rente en grondprijzen voor sociale woningbouw) en
kwamen er steeds meer woningbouwverenigingen (Huurdersvereniging Amsterdam, z.d.).
Coöperatieve bouwverenigingen en gemeentelijke woningbedrijven > voorlopers
woningcorporaties
Voordelen van het kopen van samenvattingen bij Stuvia op een rij:
Verzekerd van kwaliteit door reviews
Stuvia-klanten hebben meer dan 700.000 samenvattingen beoordeeld. Zo weet je zeker dat je de beste documenten koopt!
Snel en makkelijk kopen
Je betaalt supersnel en eenmalig met iDeal, creditcard of Stuvia-tegoed voor de samenvatting. Zonder lidmaatschap.
Focus op de essentie
Samenvattingen worden geschreven voor en door anderen. Daarom zijn de samenvattingen altijd betrouwbaar en actueel. Zo kom je snel tot de kern!
Veelgestelde vragen
Wat krijg ik als ik dit document koop?
Je krijgt een PDF, die direct beschikbaar is na je aankoop. Het gekochte document is altijd, overal en oneindig toegankelijk via je profiel.
Tevredenheidsgarantie: hoe werkt dat?
Onze tevredenheidsgarantie zorgt ervoor dat je altijd een studiedocument vindt dat goed bij je past. Je vult een formulier in en onze klantenservice regelt de rest.
Van wie koop ik deze samenvatting?
Stuvia is een marktplaats, je koop dit document dus niet van ons, maar van verkoper WRensen. Stuvia faciliteert de betaling aan de verkoper.
Zit ik meteen vast aan een abonnement?
Nee, je koopt alleen deze samenvatting voor €7,49. Je zit daarna nergens aan vast.
