Samenvatting + aantekeningen Registergoederenrecht
Week 1: Koopovereenkomst / Aannemingsovereenkomst (Koop en verkoop van onroerende goederen
paragraaf 1 t/m 15 en 42)
Inleiding
Plaats van de koopovereenkomst in het vermogensrecht
Boek 7, titel 1, BW.
De koopovk kan betrekking hebben op alle soorten van zaken, te weten roerende en
onroerende, art. 3:3 BW. Koop kan ook op vermogensrecht betrekking hebben, art. 7:47 BW.
Koop is een overeenkomst die wederkerig van karakter is. Immers, tegenover de verplichting
van de verkoper om een zaak te geven staat de verplichting van de koper om daarvoor een
prijs te betalen. Het is een meerzijdige rechtshandeling.
De koopovk heeft een nauw verband met de ruilovk.
Relatie met de Boeken 3 en 6
De koopovk is een meerzijdige rechtshandeling, waarop titel 3.2 inzake de rechtshandeling
van toepassing is. Indien de koop wordt aangegaan met behulp van een vertegenwoordiger,
zal veelal tevens titel 3.3 inzake de volmacht relevant zijn.
De koopovk is een obligatoire overeenkomst. Titel 6.1 inzake de algemene bepalingen van het
verbintenissenrecht is van toepassing. Ook titel 6.2 inzake overgang van vorderingen en
schulden en afstand van vorderingen is relevant.
De koopovk is een wederkerige overeenkomst als bedoeld in art. 6:261 BW, afdeling 6.5 is
van toepassing.
De koopovk is een bijzondere overeenkomst die tezamen met ruil is geregeld in titel 7.1. In
deze titel is geen aparte afdeling van koop van onroerende zaken opgenomen. De wetgever
heeft gemeend deze materie zo veel mogelijk generaal te regelen.
Consumentenkoop
Art. 7:5 BW. Consumentenkoop kan slechts betrekking hebben op roerende zaken. Tevens moet de
verkoper iemand zijn die handelt in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf, terwijl de koper juist een
‘consument’ dient te zijn.
Het gevolg van het kwalificeren van een koop als consumentenkoop is de dwingendrechtelijke
bescherming die de wetgever bij dergelijke transacties toekent aan de ondeskundigheid geachte
koper. Deze bescherming wordt bereikt doordat in art. 7:6 BW is bepaald dat bij een
consumentenkoop niet ten nadele van de koper kan worden afgeweken.
Recht rond de koop van onroerende zaken sedert 2003
Op 1-9-2003 is de nieuwe regeling inzake de koop van onroerende zaken en titel 7.12 inzake
aanneming van werk in werking getreden. Ten gevolge daarvan bevat titel 7.1 nu een vormvoorschrift
voor de totstandkoming van een koopovk ten aanzien van een tot woning bestemde onroerende zaak,
indien de koper niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Naast de eis dat dergelijke
koopovk schriftelijk worden vastgelegd, heeft deze koper drie dagen bedenktijd, art. 7:2 BW. Voorts
zijn koopovk ten aanzien van alle soorten registergoederen inschrijfbaar geworden in de openbare
registers, art. 7:3 BW.
Grensgebied privaatrecht en bestuursrecht
Het bestuursrecht komt op twee manieren in beeld:
1. Er zijn een aantal bijzondere bestuursrechtelijke wetten die specifieke bepalingen bevatten ten
aanzien van de verkoop en levering van (bepaalde) onroerende zaken. Niet naleving van deze
bestuursrechtelijke regelingen kan ernstige gevolgen hebben voor de in strijd daarmee
gesloten koopovk.
2. Art. 7:15 BW bepaalt dat een verkoper verplicht is de verkochte zaak in eigendom over te
dragen vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, met uitzondering van die welke de
koper uitdrukkelijk heeft aanvaard. Bos/Smeenk: onder deze ‘lasten en beperkingen’ zijn ook
de uit het bestuursrecht voortvloeiende lasten en beperkingen begrepen, mits ze een
bijzonder karakter hebben.
Totstandkoming van de koopovereenkomst
1
, Gelaagde structuur: Boek 3, titel 2 inzake rechtshandelingen, Boek 6, titel 5, afdeling 2 inzake de
totstandkoming van overeenkomsten en Boek 7, titel 1 inzake koop en ruil.
De onderhandelingsfase
Bij de voorgenomen koop van een onroerende zaak wil het nogal eens voorkomen dat daarover
langdurig en meer of minder intensief wordt onderhandeld. Ieder van de onderhandelende partijen is
vrij om de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van
de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere
omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden
met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandeling afbreekt tot het ontstaan van
dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtsvaardigde belangen van deze partij.
Drie fases in de onderhandeling:
1. Partijen kunnen nog zonder meer van elkaar af;
2. Partijen kunnen zich niet meer uit de onderhandelingen terugtrekken zonder vergoeding van
de door de ander gemaakte kosten aan te bieden;
3. Het afbreken van de onderhandelingen onder de concrete omstandigheden als in strijd met de
redelijkheid en billijkheid moet worden bestempeld, omdat partijen er over en weer op
mochten vertrouwen dat enigerlei overeenkomst in ieder geval uit de onderhandelingen zou
voortvloeien.
Aanbod en aanvaarding
Een koopovk komt tot stand door een aanbod en een daarop aansluitende aanvaarding, art. 6:217
BW. Zowel het aanbod als de aanvaarding daarvan zijn op zichzelf eenzijdige gerichte
rechtshandelingen waarop titel 3.2 inzake de rechtshandeling van toepassing is.
Gebruik van een voor misverstand vatbare term
Wanneer een der partijen in de totstandkomingsfase een voor misverstand vatbare term gebruikt en
de wederpartij onder de gebruikte term iets heel anders begrijpt dan degene die het aanbod deed, dan
zal in beginsel in het geheel geen overeenkomst tot stand komen. Er zal dan geen wilsovereen-
stemming zijn tussen partijen en daarmee geen overeenkomst tot stand komen.
Indien bij de levering meer wordt geleverd volgens de akte van levering dan in de koopovk stond
vermeld, ontbreekt voor het meerdere in beginsel de titel en is dat deel van het perceel derhalve in
beginsel niet overgedragen.
Aanbod of uitnodiging daartoe?
Er zal slechts sprake zijn van een aanbod indien er sprake is van de wil van de aanbieder om door
louter een aanvaarding gebonden te raken. Daarvan is geen sprake indien iemand een advertentie in
een (dag)blad laat plaatsen waarin hij een onroerende zaak voor een bepaalde prijs te koop aanbiedt.
Intrekking en herroeping
Wil een aanbod werking hebben dan dient zij de geadresseerde te hebben bereikt, art. 3:37 lid 3 BW.
Intrekking van een aanbod houdt in dat men verhindert dat een aanbod haar werking krijgt. Daartoe
zal de intrekkingsverklaring de geadresseerde voor of gelijktijdig met het aanbod dienen te bereiken,
art. 3:37 lid 5 BW.
Ieder aanbod kan, nadat het de geadresseerde heeft bereikt en daarmee haar werking heeft
gekregen, in beginsel worden herroepen. Op dit beginsel staan twee uitzonderingen; wanneer het
aanbod een termijn voor aanvaarding inhoudt of de onherroepelijkheid ervan op andere wijze uit het
aanbod blijkt, art. 6:219 lid 1 BW. Indien een aanbod als onherroepelijk valt te kwalificeren dan kan het
gedurende zijn looptijd niet worden herroepen.
Een herroepelijk aanbod kan door degene die het aanbod deed worden herroepen zolang er door
aanvaarding nog geen overeenkomst is ontstaan en ook nog geen mededeling houdende een
aanvaarding is verzonden, art. 6:219 lid 2 BW.
Verlies van de werking van het aanbod
Een aanbod kan haar werking verliezen door tijdsverloop en door verwerping, art. 6:221 BW.
Bij de verwerping van een aanbod kan sprake zijn van een uitdrukkelijke verklaring van die strekking,
maar meestal zal geconcludeerd moeten worden dat de aanvaarding afwijkt van het aanbod en
daarmee sprake is van een nieuw aanbod en een verwerping van het oorspronkelijke, art. 6:225 lid 1
BW. Lid 2 bepaalt dat wanneer een tot aanvaarding strekkend antwoord slechts op ondergeschikte
punten van het aanbod afwijkt, toch sprake is van een aanvaarding. Alsdan komt de overeenkomst
2
