Fiscale Aspecten Samenvatting Boekstof
Hoofdstuk 1 Omzetbelasting (BTW)
Inleiding en btw-systeem:
Het systeem van Btw-heffing houdt in dat er belasting wordt geheven van de ondernemer, maar
uiteindelijk zal drukken op de eindgebruiker van een goed of dienst, dat wil zeggen de particuliere
consument, de ondernemer die vrijgestelde prestaties verricht of de overheid die als zodanig
optreedt.
Indien een ondernemer door andere ondernemers BTW in rekening krijgt gebracht, mag hij die
voorbelasting van zijn eigen verschuldigde btw aftrekken. Het positieve verschil wordt periodiek aan
de fiscus afgedragen en het negatieve verschil wordt terugontvangen van de fiscus.
Doordat de BTW een soort doorlopende post wordt bij ondernemers, hoeft de fiscus alleen maar op
gezette tijden te controleren of de BTW plichtige ondernemers hun zaken wel op orde hebben gehad.
Het algemene tarief van de BTW bedraagt in Nederland 21% en wordt berekend over de vergoeding
van een prestatie.
Een verlaagd tarief van de BTW geldt voor de eerste levensbehoeften voor goederen en diensten met
een sociaal-culturele achtergrond.
De vergoeding voor een prestatie is het totale bedrag dat de ondernemer in rekening brengt voor de
levering van een goed of dienst exclusief de BTW zelf. Mocht de prestatie niet in geld uit te drukken
zijn, dan wordt de waarde van de tegenprestatie tot de vergoeding gerekend.
Vrijstellingen en aftrek van voorbelasting
Een ondernemer kan de BTW terugvorderen indien de voorbelasting hoger is dan de verschuldigde
BTW.
Voor de vastgoedsector zijn twee belangrijke vrijstellingen:
1. De levering van (meer dan twee jaar) gebruikt vastgoed en;
2. De verhuur van vastgoed.
De niet aftrekbare BTW, indien ondernemers vrijgestelde activiteiten verrichten, is dan onderdeel van
de investeringssom.
Bij verhuurd onroerend goed waarvoor de vrijstelling geldt, heeft dat tot gevolg dat de investering
inclusief btw hoger is en daardoor het huurrendement lager zal zijn. De niet aftrekbare BTW verhoogt
het kostenniveau en verlaagd de winst.
Het opteren van de BTW heffing kan alleen als bij een levering de koper of bij verhuur de huurder de
BTW nagenoeg geheel in aftrek kan brengen.
Voor vastgoed sluit men voor de toerrekening van de voorbelasting in de regel aan bij het zogeheten
werkelijke gebruik. Dit komt meestal neer op een verdeling op basis van vierkante meters.
1
,Roerend en onroerend
Onroerende zaak: art. 3:3 lid 1 BW
Roerende zaak: art. 3:3 lid 2 BW
Levering en diensten
De BTW wetgeving geeft aan welke handelingen voor de heffinf van BTW als de levering van
goederen en als diensten worden aangemerkt. De meest voorkomende levering van vastgoed is de
juridische/goederenrechtelijke levering, art. 3 lid 1 sub a Wet OB.
Wanneer een aannemer een onroerende zaak oplevert aan de opdrachtgever die de grond ter
beschikking heeft gesteld, wordt de levering als een BTW-levering aangemerkt.
Een BTW-levering is gedurende de bouwperiode niet aan de orde. Daarvan is pas sprake wanneer de
aannemer het nieuw vervaardigde pand aan de grondeigenaar overdraagt dan wel oplevert. Onder
omstandigheden geldt dit ook wanneer een bestaand pand in opdracht van de eigenaar ingrijpend
wordt verbouwd.
Ook is sprake van de oplevering van een onroerende zaak als een bouwterrein wordt aangelegd; met
dit verschil dat in de wet is aangegeven wat men hieronder moet verstaan. → het gaat om een
onbebouwd terrein dat kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met één of meer gebouwen.
Gaat het om grond met een andere bestemming (zoals landbouwgrond) dan is de levering ervan niet
belast en de bewerking als zodanig een dienst en geen oplevering voor de Btw-heffing.
De Wet OB kent ook fictieve leveringen van onroerende zaken, zonder dat er een
eigendomsoverdracht plaatsvindt;
▪ Het aanbrengen van een goed aan een ander goed, art. 3 lid 1 letter f Wet OB
▪ Vastgoed dat van zakelijk naar privé wordt overgebracht, art. 3 lid 3 letter a Wet OB.
BTW bij levering van vastgoed
Hoofdregel voor de BTW is dat de levering van vastgoed is vrijgesteld van BTW, Art. 11 lid 1 letter a
Wet OB. Op deze hoofdregel bestaan twee uitzonderingen. BTW is verschuldigd indien:
1. Als nieuw vervaardigd vastgoed (een bouwterrein of een nieuw gebouw) voor op of uiterlijk
twee jaar na de eerste ingebruikneming is of wordt geleverd.
2. Als verkoper en koper om een levering met BTW verzoeken; dit is de zogenoemde optie voor
BTW-belaste levering.
Bouwterrein
Van rechtswegen is BTW verschuldigd over de levering van een bouwterrein, waar het gaat om
onbebouwde grond die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met een of meer gebouwen,
art. 11 lid 6 Wet OB.
Het begrip kennelijk bestemd om te worden bebouwd, moet worden afgeleid uit objectieve gegevens
die bij de koper en verkoper opkomen. Dus de levering van een bouwterrein is een van rechtswegen
BTW belaste levering.
Of er na de sloop van opstallen sprake is van onbebouwde grond, zal aan de hand van de feiten
moeten worden beoordeeld.
2
,Geen bouwbestemming → geen bouwterrein. De levering van grond met een landbouw, tuinbouw of
bloemenbollenteeltbestemming of natuurschoonbestemming is bij de levering vrijgesteld van BTW,
wel kan men opteren voor een BTW belaste levering, mits de koper aan de voorwaarden voor een
dergelijke optie voldoet.
Uitspraken rechtszaken:
Verkoop gebouw met sloopverplichting van de verkoper (zaak Don Bosco)
oordeelt dat de levering van een terrein waarop nog een oud gebouw staat dat moet worden
gesloopt om op de plaats ervan een nieuw bouwwerk op te richten, welke sloop reeds is
aangevangen vóór die levering, en de sloop van dit gebouw, voor de btw, als één handeling moeten
worden beschouwd.
Gedeeltelijke sloop; geen nieuwbouw bij levering tijdens de verbouwing
De overdracht van een winkelpand dat wordt verbouwd vrijgesteld is van BTW; de verbouwing
bevond zich in een dusdanig stadium dat nog niet gesproken kon worden van een nieuwe onroerende
zaak.
Koop- aannemingsovereenkomsten
Bij een koop- aannemingsovereenkomst de handelingen van de aannemer met betrekking tot de
overdracht van de grond en de bouw van een appartement tezamen als één prestatie moeten
worden beschouwd, en wel de BTW-belaste levering van een onroerende zaak op het moment van de
oplevering.
Levering van nieuwe gebouwen
De levering van nieuwe gebouwen met het erbij behorende terrein is van rechtswegen (verplicht)
belast met BTW. Er is dan sprake van een nieuwbouw in de zin van de BTW zolang een nieuw gebouw
nog niet in gebruik is genomen en na de allereerste ingebruikneming nog gedurende een periode van
24 maanden. Na de periode wordt het gebouw als oud aangemerkt, waarna de verplichte BTW-
heffing vervalt en de levering is vrijgesteld van BTW. Daarna kan men desgewenst opteren voor een
BTW-belaste levering.
Onder een nieuw gebouw met het daarbij behorende terrein wordt ieder bouwwerk verstaan dat
vast met de grond verbonden is.
Verbouwing tot nieuw pand
Van een nieuw vervaardigd pand is sprake wanneer een bestaand pand dermate ingrijpend wordt
verbouwd, dat er na de verbouwing naar maatschappelijke opvattingen een nieuw object is ontstaan
dat daarvoor niet bestond en er in wezen sprake is van nieuwbouw.
De Hoge Raad ziet een verbouwing als vervaardiging van een nieuwe zaak voor de BTW bij een
zodanig ingrijpende wijziging van een pand dat in wezen sprake is van nieuwbouw. Het HvJ spreekt
over verbouwingshandelingen die niet ver van het begrip constructie afstaan en die een werkelijke
verandering, renovatie of verbetering inhouden anders dan eenvoudige onderhouds- en
instandhoudingswerkzaamheden of werkzaamheden van zuivere decoratieve aard. Het Europese Hof
spreekt over verandering van betekenis aan een gebouw, die zijn bedoeld om het gebruik ervan te
wijzigen (functiewijziging) of om de omstandigheden waaronder het wordt betrokken, aangrijpend
aan te passen (een aanpassing die op één lijn gesteld kan worden met nieuwbouw).
Niet elke functiewijziging of nieuwbouw zal leiden tot in wezen nieuwbouw.
3
, In de meeste situaties dient men het gehele gebouw in aanmerking te nemen voor de vraag iof het
oud blijft of een nieuw pand is ontstaan, maar bij afzonderlijk te beschouwen delen van een gebouw
dat in appartementsrechten is gesplitst, kan men ook een afzonderlijk gedeelte als nieuw
gebouwdeel in aanmerking nemen, bij levering van dat gedeelte.
Eerste ingebruikneming
De levering van vastgoed is belast met BTW indien het wordt geleverd voor de allereerste
ingebruikneming. De datum van de eerste ingebruikneming is de dag waarop het object feitelijk en
overeenkomstig de bestemming in gebruik wordt genomen.
De ingang van de huurovereenkomst is niet doorslaggevend voor de eerste ingebruikneming. Maar de
ingang van de huurovereenkomst is wel van belang voor de vraag op welke datum de verhuurder het
pand als bedrijfsmiddel is gaan gebruiken.
BTW-heffing bij executieverkoop
Vastgoed wordt meestal gefinancierd door de bank die voor de lening recht van hypotheek heeft
gevestigd. In geval van faillissement kan de bank van haar hypotheekrecht gebruik maken en het
vastgoed executeren (onderhandsverkopen). De Hoge Raad heeft bepaald dat de hypotheekhouder
de BTW als opbrengst van een executieverkoop mag houden, de BTW bij een executieverkoop is niet
meer verschuldigd voor de verkoper maar wordt verschuldigd door de koper. Dit systeem heeft als
gevolg, dat de BTW niet meer verschuldigd wordt door de verkoper en geen risico van verlies aan
inkomsten voor de belastingdienst kan ontstaan, geldt eveneens voor roerende zaken.
Twee jaar in gebruik
Na de periode van twee jaar na de eerste ingebruikneming van het pand treed de hoofdregel op voor
de BTW; de levering is vrijgesteld van BTW. (mogelijkheid voor opteren BTW-belaste levering).
BTW-belaste levering door middel van een optie
Een BTW-vrijgestelde levering zal voor de leverancier negatieve gevolgen hebben. Dit betreft met
name de voorbelasting die hij in aftrek heeft gebracht inzake de investering in het pand. Als het pand
BTW-vrijgesteld wordt geleverd binnen de herzieningstermijn, zal de leverancier het bedrag die hij
destijds als voorbelasting heeft teruggevorderd aan de fiscus moeten terugbetalen.
Partijen kunnen onder omstandigheden opteren voor een BTW-belaste levering, art. 11 lid 1 letter a
sub 2 Wet OB.
Als de verkoper binnen de herzieningstermijn opteert voor een BTW-belaste levering, voorkomt hij
hiermee de betalingsverplichting. De koper kan alleen meewerken aan de optie indien hij de BTW bij
aankoop voor 90% of meer in aftrek kan brengen, gedurende de referentieperiode van maximaal 2
jaar dient het aftrekrecht minimaal 90% te dragen. Zo niet → is de optie achteraf gezien ten onrechte
gekozen en wordt de levering alsnog geacht vrijgesteld te zijn geweest van BTW.
Opgemerkt wordt, indien sprake is van overdracht van verhuurd onroerend goed, er sprake kan zijn
van overdracht onderneming. Er vindt geen BTW levering plaats, de koper treed geruisloos in de
plaats van de verkoper en optie voor BTW belaste levering is niet nodig om herziening van de BTW bij
verkoper te voorkomen.
Indien beide partijen besluiten en de mogelijkheid daartoe hebben de optieregeling voor belaste
levering toe te passen, geldt er voor de BTW-heffing altijd een verleggingsregeling. Dit wil zeggen dat
de BTW die de verkoper verschuldigd is over de levering wordt geheven van de koper. Voor de koper
is de verschuldigde BTW aan te merken als herzienings-BTW die bij hem gedurende de
herzieningstermijn zal volgen.
4
