Samenvatting Huurrecht
Samenvatting Huurrecht
Hoofdstuk 1 Inleidende bepalingen huurrecht
Wat is huur?
Huur is een bijzondere overeenkomst, het is geregeld in boek 7 van het BW. Een bijzondere
overeenkomst wordt ook wel een benoemde overeenkomst genoemd. Huur kan betrekking hebben
op allerlei zaken, zoals roerende en onroerende zaken, gebouwde en ongebouwde zaken. De wet is
het beginpunt van elke huurovereenkomst. Om redenen van algemeen en particulier belang wil de
wetgever ten aanzien van een aantal overeenkomsten houvast en bescherming bieden.
Bescherming door:
- Dwingend rechtsgevolgen te verbinden aan overeenkomsten;
- Voorschrijven bepaalde vorm (schriftelijke koopovereenkomst o/z);
- Bepalingen m.b.t. bewijslast of toelaatbaarheid van bewijsmiddelen.
De zwakkere partij wordt beschermd: de huurder.
De structuur van boek 7 BW is als volgt:
a. Overeenkomsten strekkende tot overdracht van een goed of tot verlening van het genot van
een goed, bijv. koop en huur.
b. Overeenkomsten gericht op het verrichten van werkzaamheden door de ene voor de andere
partij, bijv. arbeidsovereenkomst, opdracht, bewaarneming.
c. Overige bijzondere overeenkomsten (borgtocht, vaststellingsovereenkomst en
verzekeringsovereenkomst).
De definitie hiervan is te vinden in art. 7:201 BW. In dit artikel zijn er drie eisen gesteld voor een geldige
huurovereenkomst:
1. Het verschaffen van het gebruik van een bepaalde zaak of vermogensrecht;
2. Een tegenprestatie;
3. Pacht is geen huur.
Als de ter beschikking gestelde zaak een landbouwbestemming heeft, is er geen sprake van huur, maar
van een pachtovereenkomst. Als aan deze voorwaarden is voldaan, is er dus sprake van een
huurovereenkomst. Ook als zij dit niet wilden. Partijen willen vaak geen huurovereenkomst, omdat er
zo veel dwingendrechtelijke regels van toepassing zijn.
Wat kun je huren?
Huurovereenkomsten kunnen betrekking hebben op veel verschillende huurobjecten. Volgens de wet
kun je zaken en vermogensrechten huren. Afhankelijk hiervan, zijn er een aantal regels van op
toepassing. Het totaal van de toepasselijke wetsartikelen wordt een huurregime genoemd.
• Roerende zaken/vermogensrechten – art. 7:201-231 BW zijn van toepassing.
• Ongebouwde onroerende zaken (stuk grond) – art. 7:201-231 BW zijn van toepassing.
• Landbouwgrond – art. 7:311-404 BW zijn van toepassing.
Onder woonruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige
dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of standplaats, alsmede
onroerende aanhorigheden.
Onder bedrijfsruimte wordt verstaan:
1. Een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, die door een overeenkomst van
huur en verhuur bestemd is voor de uitoefening van een klein handelsbedrijf, van een
restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst van een ambachtsbedrijf, een en
ander indien in de verhuurde ruimte een oor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse
levering van roerende zaken of dienstverlening aanwezig is.
2. Een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die door een overeenkomst bestemd is
voor de uitoefening van een hotelbedrijf;
Pagina | 1
, Samenvatting Huurrecht
3. Een onroerende zaak die door een overeenkomst is bestemd voor de uitoefening van een
kampeerbedrijf.
Als het gehuurde geen woning is en geen art. 7:290 BW (hierboven)- bedrijfsruimte, maar wel een
gebouwde onroerende zaak, dan valt het onder de restcategorie van art. 7:230a BW ruimte.
Regelend recht (aanvullend recht)
Als een bepaling van regelend recht is, dan kunnen partijen hiervan afwijken in de huurovereenkomst.
De wettelijke bepalingen van regelend recht vullen de bepalingen van de huurovereenkomst aan. Zo
is het de huurder en verhuurder vrij om in een overeenkomst voor winkelruimte op te nemen dat
onderhuur wordt verboden, terwijl de wet dit toestaat op basis van art. 7:221 BW.
Semi-dwingend recht
Als een bepaling van semi-dwingend recht is, mogen partijen afwijkende afspraken maken, zolang deze
niet nadelig voor de huurder zijn. De huurder wordt dus beschermd.
Dwingend recht
Als een bepaling van dwingend recht is, mogen partijen geen bepalingen opnemen die hiervan
afwijken. Dan zijn deze nietig en hebben geen werking.
Hoofdstuk 2 Algemene bepalingen huurrecht
Op huurovereenkomsten is niet alleen boek 7 van toepassing, maar ook boek 3 en 6. Er is sprake van
een gelaagde structuur. Huur is een wederkerige overeenkomst, die over een weer verplichtingen
schept. Boek 3 titel 2 (rechtshandelingen) en titel 11 (rechtsvorderingen). Boek 6 titel 1 (verbintenissen
in het algemeen) en titel 5 (overeenkomsten in het algemeen).
Verplichtingen verhuurder
De voornaamste verplichting van de verhuurder is dat hij het huurobject ter beschikking moet stellen
en laten aan de huurder. Die verplichting wordt uitgewerkt in een gebrekenregeling. Daarnaast dient
de verhuurder de gebreken te verhelpen.
a. Ter beschikking stellen (art. 7:203 BW).
b. Het verhelpen van gebreken (art. 7:204 BW).
c. Het plegen van onderhouden.
Verplichtingen huurder
De meest essentiële verplichting van de huurder is het voldoen van de tegenprestatie. Daarnaast moet
de huurder zich gedragen als een goed huurder. Hij heeft hierbij een voortdurende zorgverplichting:
de huurder moet gedurende de hele huurtermijn goed voor het gehuurde zorgen.
a. Tegenprestatie voldoen op de overeengekomen wijze en tijdstippen (art. 7:212 BW).
Opschorten is alleen geoorloofd indien dit tegenover een andere hoofdverplichting van de
verhuurder staat. Er moet voldoende samenhang bestaan om opschorting te rechtvaardigen.
b. Als een goed huurder gedragen (art. 7:213 BW).
Dit wordt veelal door de omstandigheden bepaald. Ook het feitelijk gebruik valt onder het
gedragen als een goed huurder.
c. Het gehuurde gebruiken overeenkomstig de bestemming (art. 7:214 BW).
Is er geen bestemming overeengekomen? Dan is het gebruik beperkt tot datgene waartoe de
zaak naar haar aard voor bestemd is. In de praktijk wordt de bestemming vaak expliciet
gemeld, afwijken daarvan levert een tekortkoming in de nakoming op.
In veel overeenkomsten is een verplichting tot gebruik opgenomen (exploitatieplicht). Hiermee
voorkomt de verhuurder dat bijvoorbeeld het pand leeg staat en gekraakt kan worden. Daarnaast is
de huurder ook verplicht het gehuurde uitsluitend te gebruiken volgens de overeengekomen
bestemming, bijvoorbeeld als een supermarkt. Als de huurder dit wijzigt op het moment dat de
Pagina | 2
, Samenvatting Huurrecht
overeenkomst al gaande is (van supermarkt naar kapper), dan is het een toerekenbare tekortkoming
van de huurder. Als de verhuurder hier schriftelijk of mondeling mee in heeft gestemd is het geen
tekortkoming. Het is ook van belang dat een goed huurder geen schade laat ontstaan of dit risico
opzoekt. Dus bijvoorbeeld geen brandbare stoffen opslaan in een garage.
Gebrek
Het centrale begrip in het algemene gedeelte van huurrecht is gebrek. Dit is in art. 7:204 BW uitgelegd.
Hierin staat omschreven dat een gebrek een verstoring is van het huurgenot. Bijna alles wat mis is met
het gehuurde kan dus als een gebrek worden aangemerkt.
• Gebrek is een speciale regeling van de tekortkoming in de nakoming (boek 6). Met andere
woorden: als er sprake is van een gebrek, is er ook direct sprake van een tekortkoming in de
nakoming (art. 6:74 BW).
De wettelijke definitie van gebrek hanteert een objectieve genotsverwachting van de huurder. Dit
houdt in dat het er niet om gaat wat de huurder van het gehuurde in kwestie mocht verwachten. Het
gaat erom wat de huurder in het algemeen mag verwachten van een goed onderhouden zaak waarop
de overeenkomst betrekking heeft.
Er zijn 3 uitzonderingen wanneer een gebrek niet te wijten is aan de verhuurder:
1. De huurder is verantwoordelijk voor het gebrek;
Niet elke omstandigheid of tegenvallende staat van het gehuurde is aan te merken als een
gebrek. Als het gebrek aan de huurder is toe te rekenen, dan is het natuurlijk geen gebrek in de
zin van de wet.
2. Feitelijke stoornis door derden;
Hierbij gaat het om stoornissen die niet door de verhuurder worden veroorzaakt en ook niet in
het gehuurde zijn gelegen en hij ook niet kan verhelpen. Er kan worden gedacht aan
geluidsoverlast door verkeer of spelende kinderen in de buurt van het gehuurde. Een
verhuurder kan dit niet verhelpen.
Als de buren van het gehuurde overlast veroorzaken moet de verhuurder wel iets doen om het
te stoppen. Bijvoorbeeld een brief schrijven. Dit hoeft geen resultaat te hebben, het ligt niet in
zijn macht om dit direct te stoppen.
3. Bewering van recht zonder feitelijke stoornis.
Dit is bijvoorbeeld een derde partij die beweert een huurovereenkomst te hebben voor jouw
woning, maar die er verder geen last van heeft. De huurder heeft er dan geen last van.
Aanspraken huurder op grond van een gebrek
De gebrekenregeling kent de huurder een aantal bijzondere aanspraken tegen de verhuurder toe. Deze
gelden naast de normale wettelijke bepalingen over tekortkoming in de nakoming (bv. art. 3:296, 6:74,
6:265, 6:52 en 6:127 BW). De huurder kan op grond van de gebrekenregeling herstel van het gebrek
vorderen, huurprijsvermindering en schadevergoeding. Hij kan het tot slot ook nog ontbinden als het
gehuurde volledig vergaat.
Herstelverplichting
De verhuurder is verplicht een gebrek te herstellen als de huurder hierom vraagt. Dit moet gebeuren,
tenzij het onmogelijk is of uitgaven vereist die in de omstandigheden redelijkerwijs niet van de
verhuurder te vergen zijn. Als de verhuurder de gebreken niet herstelt, mag de huurder het herstellen
en een schadevergoeding hiervoor vragen of het in mindering brengen op de huurprijs. Daarnaast zijn
niet de verhuurders, maar huurders aansprakelijk voor kleine herstellingen en voor gebreken die zij
zelf hebben veroorzaakt (arrest over asbest: HR (KPN/Tamminga).
Huurprijsvermindering (art. 7:207 BW)
Als een gebrek leidt tot vermindering van het huurgenot, heeft de huurder recht op
huurprijsvermindering. Dit recht geldt pas op het moment dat de huurder bij de verhuurder klaagt, en
eindigt op het moment dat het is verholpen. De huurder mag geen vermindering van de huurprijs doen,
Pagina | 3
