Samenvatting Huurrecht
Hoofdstuk 1: Inleiding
1.1 Wat is huur
Huur is een bijzondere overeenkomst Er is namelijk een aparte regeling in het Burgerlijk
Wetboek (BW) opgenomen. Titel 4 boek 7.
Definitie huurovereenkomst staat vermeld in art 7:201 BW
Huurovereenkomst: Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich
verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik
te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.
Huur kan ook op vermogensrechten betrekking hebben. In dat geval zijn de bepalingen
van deze afdeling en de afdeling van 2-4 van toepassing, voor zover de strekking van die
afdeling of de aard van het recht zich daartegen niet verzet.
Pachtovereenkomst is geen huur.
7:201 BW Kenmerken van een huurovereenkomst:
1. Het verschaffen van het gebruik van een bepaalde zaak of vermogensrecht (lid 2)
2. Er moet sprake zijn van een tegenprestatie
3. Pacht is geen huur
(Als de ter beschikking gestelde zaak een landbouwbestemming heeft, is het geen huur,
maar een pachtovereenkomst).
Als aan deze voorwaarden is voldaan is er altijd sprake van een huurovereenkomst.
Niet van belang is of partijen bij de overeenkomst ook voor ogen hadden om een
huurovereenkomst te sluiten (of een andere overeenkomst).
1.2 Wat kun je huren?
Een huurovereenkomst kan betrekking hebben op verschillende huurobjecten.
Volgens de wet kan je huren:
1. Zaken
2. Vermogensrechten
Belangrijke wetten voor huurovereenkomsten: artikel 7:201 – 310 BW
Huurregime: totaal van de toepasselijke wetsartikelen
Art.7:201 t/m 231 BW algemene bepalingen:
o (On)roerende zaken
o (On)gebouwd
o Vermogensrecht
Art. 7:230a BW:
o Gebouwde onroerende zaak, niet zijnde woonruimte, noch bedrijfsruimte als in art.
7:290 BW
o Kantoren, fabrieken, loodsen, opslagplaatsen
, Art. 7:232 t/m 282 BW:
o Gebouwde onroerende zaken bedoeld als woonruimte
o Woonwagens en standplaatsen voor woonwagens
Art. 7:290 t/m 310 BW:
o Bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 lid 2 BW
o Kleinhandelsbedrijven, ambachtsbedrijven, restaurants
Een belangrijke uitzondering is landbouwgrond; hiervoor gelden aparte wettelijke
bepalingen voor pacht – art. 7:311 t/m 404 BW
Wanneer is een onroerende zaak ongebouwd en wanneer gebouwd? Een leeg terrein is
ongebouwd, ook al is het verhard. MAAR sommige verharde terreinen worden wel gezien als
gebouwd. Bij bebouwde onroerende zaken maakt de wet onderscheid tussen woonruimte,
middenstandsbedrijfsruimte (290-bedrijfsruimte) en overige bebouwde zaken (Kantoren)
(230a-ruimte)
Woonruimte: een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel
niet zelfstandige is verhuurd, dan wel een woonwagen of een standplaats, alsmede
onroerende aanhorigheden.
Bedrijfsruimte:
Lid 2: onder bedrijfsruimte wordt verstaan:
A: een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst
van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van
een restaurant- of cafebedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een
ambachtsbedrijf, een en ander indien de verhuurde ruimte een voor het publiek
toegankelijk lokaal voor de rechtstreekse levering van roerende zaken of voor
dienstverlening aanwezig is.
B: Een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die krachtens zulk een
overeenkomst bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf.
C: een roerende zaak die krachtens zulk een overeenkomst is bestemd voor de
uitoefening van een kampeerbedrijf.
Lid 3: Tot de in lid 2 bedoelde bedrijfsruimte worden ook gerekend de onroerende
aanhorigheden, de bij het een en ander behorende grond en de, mede gelet op de
bestemming van die bedrijfsruimte, afhankelijke woning.
1.3 (Semi) dwingend recht
Huurrecht is er vooral voor de bescherming van de huurder. Een aantal van de wettelijke
bepalingen over huurovereenkomsten, is van (Semi) dwingend recht. Dat betekent dat zo’n
artikel niet zomaar door een afspraak tussen huurder en verhuurder opzij kan worden gezet.
1.3.1. Regelend recht (of aanvullen recht)
Sommige bepalingen in het huurrecht zijn van regelend recht. Dan kunnen huurder en
verhuurder daar in de huurovereenkomst van afwijken.
- Wijken ze hier niet van af, dan is het regelende recht van toepassing
, De wettelijke bepalingen van regelend recht vullen de bepalingen van de huurovereenkomst
aan. Vandaar ook aanvullend recht.
1.3.2. Semidwingend recht
Bepalingen kunnen ook van semi-dwingend recht zijn. Huurder en verhuurder kunnen van
deze bepalingen afwijken, zolang deze afwijkende afspraken niet nadelig voor de huurder
zijn.
- Het kan zo zijn dat de huurovereenkomst toch een bepaling kent die in strijd is met
semidwingend recht. De huurder zal zich dan zelf moeten beroepen op de vernietigbaarheid.
Doet hij dat niet, dan blijft de afspraak gelden.
1.3.3. Dwingend recht
Een aantal bepalingen in het huurrecht zijn van dwingend recht. Er kan niet van worden
afgeweken. Doen partijen dat toch, dan heeft een dergelijke bepaling geen werking. Zo’n
bepaling is nietig.
1.4 Ontstaan huurovereenkomst
De algemene bepalingen van het BW over de totstandkoming van een overeenkomst zijn
ook van toepassing op de totstandkoming van een huurovereenkomst.
- Art. 6:217 BW en art. 3:32 BW zijn ook van toepassing op de
totstandkoming van een huurovereenkomst.
De wet kent geen speciale vormvereisten voor de totstandkoming van een geldige
huurovereenkomst. Er hoeft geen overeenstemming te zijn over alle details, wel over de
essentialia (de voornaamste punten van de huurovereenkomst).
Hoofdstuk 2: Algemene bepalingen van het huurrecht
Huur: de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de
andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en
de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Art 7:201 lid 1 BW
Huur is een wederkerige overeenkomst. Beide partijen hebben verplichtingen tegenover
elkaar. Verplichtingen moeten voldoende bepaalbaar zijn 6:227. Als er geen
tegenprestatie is voor het gebruiken van een zaak is er sprake van bruikleen.
2.1 Verplichtingen verhuurder
Ter beschikking stellen en laten van gehuurde
Goede staat van onderhoud houden en gebreken verhelpen
2.2 Verplichting huurder
Tegenprestatie voldoen Art 7:212
Een tegenprestatie kan geld zijn maar ook, huishoudelijke diensten, onderhouden gehuurde,
verzorging verhuurder of een andersoortige verplichtingen.
