College aantekeningen
Verbreding goederenrecht hoorcolleges
- Instelling
- Vrije Universiteit Amsterdam (VU)
Verbreding goederenrecht B Bevat de hoorcollege slides en aantekeningen
[Meer zien]Voorbeeld 4 van de 36 pagina's
Voorbeeld 4 van de 36 pagina's
In winkelwagengesponsord bericht van onze partner
Voorbeeld van de inhoud
Verbreding goederenrecht BH.D.Ploeger@tudelft.nl
Alle artikelen zonder wet erachter vermeld, zijn artikelen uit het Burgerlijk wetboek (BW)
Wat met zwart geschreven staat zijn de aantekeningen gegeven op de
hoorcollege slides. Echter, zwart geschreven en blauw highlight zijn arresten
uitgewerkt. Met blauw geschreven zijn de aantekeningen die tijdens de
hoorcollege zelf erbij zijn geschreven.
Week 1 +2: Appartementsrechten
Wat is een appartementsrecht?
- Art. 5:106 lid 4: een aandeel in de goederen die in een splitsing zijn
betrokken, dat de bevoegdheid omvat tot het uitsluitend gebruik van
bepaalde gedeelten van het gebouw die blijkens hun inrichting
bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.
De delen moeten geschikt zijn om als afzonderlijk geheel te
worden gebruikt (dus niet elk gebouw mag in
appartementen verdeeld worden)
o Aandeel, gebouw(en), grond, toebehoren
Een aandeel in de goederen die in splitsing zijn betrokken.
Je hebt een aandeel in een gemeenschap
Dus geen eigendom in de zin van art. 5:1 van een flat/verdieping
o Uitsluitend gebruik ‘privé-deel’
o Kwalitatief lidmaatschap VvE: art. 5:125
Je bent van rechtswege lid van de VvE
Hof Straatsburg: uitzonderingen op het EVRM (vrijheid
van vereniging) moeten proportioneel zijn. Het
kwalitatieve lidmaatschap is dus een inbreuk op je
vrijheid van vereniging.
- Appartementseigenaren zijn verplicht zich tegenover elkaar te
gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid.
- Art. 5:117 lid 1: appartementsrecht = een zelfstandig registergoed
Merkwaardigheid:art 5:118a; erfdiensbaarheid,erfpacht en opstal op
prive-deel (het appartement)
o Je kunt er dus ook zekerheidsrechten op vestigen.
o Het fungeert dus als een stukje eigendom
- Primair (maar niet exclusief) voor gestapelde woningen/ bedrijfsruimten
o Ook bijvoorbeeld grond met diverse gebouwen
Drie componenten appartementsrecht
- Mede-eigendomsrecht van een registergoed
- Exclusief gebruiksrecht van een gedeelte van een gebouw
- Lidmaatschap van de VvE
Welke rechten kunnen er gesplitst worden
- Eigendom
- Opstalrecht
- Erfpachtrecht
- Of combinaties daarvan (art. 5:143 lid 1 sub a, 144 lid 1 sub e).
o Denk bij postal en erfpacht aan de toestemming van de bloot-eigenaar voor
splitsing (5:106 lid 7) en mogelijkheid van vereiste van tostemming voor
overdracht appartementsrecht zelf (5:91 lid 2 &3)
o Je kunt dus een stuk grond hebben met een eigendomsrecht,
een opstalrecht en een erfpachtrecht.
- Appartementrecht zelf (= ondersplitsing)
Praktische toepassing
, - Aantal appartementsrechten per complex: minimaal twee, geen maximum
- Gebouw of groep van gebouwen (art. 5:106 lid 1 en lid 6)
o Gestapelde bouw
o Niet gestapelde bouw (dus ook woningen die naast elkaar zijn)
o Combinaties gestapelde en niet-gestapelde bouw
o Of zelfs geen gebouwen (art. 5:106 lid 2)
- Delen die geschikt zijn om als ‘afzonderlijk geheel’ te worden gebruikt (art.
5:106 lid 4): kan bijv. ook parkeerplaats zijn die te herkennen is aan een
belijning
o In literatuur en jurisprudentie wordt aangenomen dat de
belijning voldoende is voor de bepaling van de parkeerplaatsen
- Delen bestemd voor gemeenschappelijk gebruik zijn strikt genomen
niet noodzakelijk
Kwantitatief
Meer dan 148.000 Complexen
Twee miljoen appartementsrechten; ca 1,2 miljoen woningen
48% van de complexen met woningen is gemengd (huur en koop)
6 op de 10 VvE’s bestaat uit vooroorlogse woningen
Bron: CBS, aantallen en kenmerken van Verenigingen van Eigenaren (Den Haag:2016)
De splitsing van een recht betreft volgens art. 5:106 lid 1 een recht op een
gebouw en de grond, beide met toebehoren. Het begrip toebehoren is ruimer
dan bestanddelen. Onder dit begrip vallen ook andere ten nutte van het gebouw
of het erf bestemde zaken die niet door hun vorm als zodanig te herkennen zijn,
bijv. grasmaaier. Dit is van belang daar zo de aandelen van de
appartementseigenaars in deze roerende zaken in hun appartementsrechten zijn
begrepen en dus niet bij vervreemding of toedeling van deze rechten afzonderlijk
hoeven te worden geleverd.
Stel je wilt woningen verkopen maar je vertrouwt de kopers niet helemaal en je
wilt dat er een goed beheer is dan zou je gebruik kunnen maken van het
appartementsrechten en bindt je de bewoners aan allemaal voorwaarden.
Splitsing jurisich bekeken
- 5:106: wie is er bevoegd tot splitsing
o Zie lid 3 voor ondersplitsing
o Zie lid 7 voor splitsing door de erfpachter of opstaller
- Splitsingsakte + tekening (art. 5:109, 111-113)
o Beslissend om vast te stellen wat de privédelen zijn
o Moet bij notariële akte + inschrijving
o Inhoud: 5:111-113 + een regelement
- Splitsingsreglement: (5:112 lid 1,2 en 3)
o ‘grondwet van het complex’ – basis modelregelementen: KNB
o Er kan in het regelement ook worden verwezen naar een
huishoudelijk regelement waarin nadere regels kunnen
worden opgenomen over het gebruik (bijv. geen huisdieren)
o Verregaande beperkingen, zoals met betrekking tot verhuur van
privégedeelten, zullen slechts in het splitsingsreglement
kunnen worden opgenomen.
- Je kunt erfpacht en opstal samen in één splitsing brengen (art. 5:144 lid
1 sub e)
- Het regelement van appartementseigenaars en de statuten van de
Vve moeten win de openbare registers worden gepubliceerd.
- Statuten VvE, 5:112 lid 2
o O.a. regeling bijdragen aan VvE, stemmen in VvE
, - Uitleg splitsingsakte (inclusief reglement en statuten): naar objectieve
maatstaven, HR 14 februari 2014, NJ 2014/119
Er is geen geldige titel nodig om een splitsing tot stand te brengen.
Beschikkingsbevoegdheid blijft wel een vereiste.
Voor de overdracht van een appartemensrecht gelden welden de vereisten van
3:84, dus ook die van de geldige titel.
Samengevat: de regeling van de splitsing
- Splitsingsakte (5:11)
- Regelement (5:112 lid 1)
- Statuten VvE (5:112 lid 2)
- Huishoudelijk regelement: vastgesteld door de VvE (5:128)
Uitleg splitsingsakte: Objectief Arrest Eelder woningbouw/van kammen
- Het komt aan op de in de splitsingsakte en tekening tot
uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is
overgegaan
- Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid
uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten
van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in
het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening
- Arrest ging over een leveringsakte. Maar dat wordt analoog toegepast bij de
vestigingsakte en splitsingsakte.
Uitleg splitsingsakte: betekenis feitelijke kenmerken (HR 14 februari 2014, NJ
2014/119)
- Indien splitsingsstukken die voor verschillende uitleg vatbaar zijn,
verwijzen naar feitelijke kenmerken van het splitsingsobject, is het niet
in strijd met een uitleg naar objectieve maatstaven om deze stukken
mede aan de hand van waarneming van die feitelijke kenmerken uit te
leggen
- Kennisneming van de situatie ter plaatse kan van belang zijn voor de
beantwoording van de vraag welke uitleg van de splitsingstukken tot
de meest aannemelijke rechtsgevolgen leidt.
o Dus niet alleen wat op papier staat maar ook de feitelijke
toestand wordt meegenomen
Uitleg splitsingsakte: Arrest prinsenwerf
- Voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een
gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed is
bepalend hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing
betrekking hebbende splitsingsstukken. Bij de uitleg daarvan komt het
aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot
splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven
worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden
gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien
in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening.
- De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de
privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten
behoort, slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor
derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven
splitsingsstukken kenbaar zijn. Indien de ingeschreven splitsingsstukken
voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen
welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest
aannemelijk is.
- In geval van tegenstrijdigheid tussen de akte van splitsing en de
splitsingstekening kan niet op voorhand ervan worden uitgegaan dat hetzij
de akte van splitsing, hetzij de splitsingstekening de bedoeling van
, degene die tot splitsing is overgegaan juist weergeeft. De rechter zal aan
de hand van de aan de splitsingsstukken te ontlenen aanwijzingen en
gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de
onderscheiden interpretaties zouden leiden, moeten bepalen of
doorslaggevend gewicht toekomt aan de akte van splitsing dan wel aan de
splitsingstekening.
5:107: overdragen appartementsrechten vóór de bouw. Er komt dan een splitsing
op tekening.
- Kan ook tijdens de bouw
- Juridisch bestaat het al, dus het is niet vergelijkbaar met de levering
van een toekomstig goed
- 5:108 legt een algemene verplichting op om het complex tot stand
te brengen zoals het in de splitsingstekening staat.
- 5:144 lid 1 sub d: wanneer het gebouw niet binnen 3 jaar wordt
voltooid dan kan de splitsingsakte worden gewijzigd of de splitsing
worden opgeheven
Elke splitsing wordt geregeerd door het model-regelement waarnaar verwezen wordt.
Wanneer er een splitsingsakte gewijzigd moet worden moet je iedereen meekrijgen,
eigenaar, appartementseigenaren, beperkt gerechtigden, beslagleggers etc.
VvE sluit voornamelijk contracten af. Bijvoorbeeld voor de schoonmakers. Als de
VvE er niet is dan kunnen de contracten niet gesloten worden op naam van het
gebouw. Dan moet iedereen het zelf gaan doen.
Ondersplitsing
- Ook een appartementsrecht zelf is voor splisting vatbaar, tenzij de akte
van splitsing anders bepaalts: art 5:105 lid 3
- Er moet per ondergesplitst appartementsrechr een onder VvE worden
opgericht
- Regeling stemrecht in hoof VvE art 5:127 lid 3
Arrest Winkelhof
- De situatie: Beneden een winkel, daarboven een aantal woontorens
en daarnaast een kantoor: hoofdsplitsing.
- Daarna kwam er een ondersplitsing per woontoren. Je houdt
de verantwoordelijkheid waar deze thuishoort.
- Elke ondersplitsing krijgt zijn eigen VvE. Als het om zaken gaat die om de
hoofsplitsing gaat, dan gaat het bestuur van de VvE per woontoren naar
de vergadering van de hoofdsplitsing.
- De winkelexploitant wilde uitbreiden, maar dit kon niet door
de splitsingsakte.
- HR: Voor een wijziging in de constructie of omgrenzing van (delen van)
het appartementengebouw die gevolgen heeft voor de
goederenrechtelijke situatie, is een wijtformatziging van de akte van
splitsing en de daarbij behorende tekening vereist. Voor een zodanige
wijziging is — ingevolge de art. 5:139 en 5:140 BW — in beginsel,
behoudens vervangende machtiging van de kantonrechter, de
medewerking van alle appartementseigenaars vereist, tenzij de
veranderingen van tijdelijke aard zijn en zich lenen voor herstel.
Splitsingstekening
- Art. 5:109 lid 2
- Een tekening ‘aangevende de begrenzing van de onderscheidene
gedeelten van het gebouw en de grond die bestemd zijn als
afzonderlijk geheel te worden gebruikt en waarvan volgens de akte het
uitsluitend gebruik in een appartementsrecht zal zijn begrepen
Voordelen van het kopen van samenvattingen bij Stuvia op een rij:
Verzekerd van kwaliteit door reviews
Stuvia-klanten hebben meer dan 700.000 samenvattingen beoordeeld. Zo weet je zeker dat je de beste documenten koopt!
Snel en makkelijk kopen
Je betaalt supersnel en eenmalig met iDeal, creditcard of Stuvia-tegoed voor de samenvatting. Zonder lidmaatschap.
Focus op de essentie
Samenvattingen worden geschreven voor en door anderen. Daarom zijn de samenvattingen altijd betrouwbaar en actueel. Zo kom je snel tot de kern!
Veelgestelde vragen
Wat krijg ik als ik dit document koop?
Je krijgt een PDF, die direct beschikbaar is na je aankoop. Het gekochte document is altijd, overal en oneindig toegankelijk via je profiel.
Tevredenheidsgarantie: hoe werkt dat?
Onze tevredenheidsgarantie zorgt ervoor dat je altijd een studiedocument vindt dat goed bij je past. Je vult een formulier in en onze klantenservice regelt de rest.
Van wie koop ik deze samenvatting?
Stuvia is een marktplaats, je koop dit document dus niet van ons, maar van verkoper shanapaal. Stuvia faciliteert de betaling aan de verkoper.
Zit ik meteen vast aan een abonnement?
Nee, je koopt alleen deze samenvatting voor €4,49. Je zit daarna nergens aan vast.
Is Stuvia te vertrouwen?
4,6 sterren op Google & Trustpilot (+1000 reviews)
Afgelopen 30 dagen zijn er 72042 samenvattingen verkocht
Opgericht in 2010, al 14 jaar dé plek om samenvattingen te kopen