Uitgebreide samenvatting van privaatrecht en financieel, gegeven onder het koepelvak: vastgoedverwerving. In de samenvatting financieel staan meerdere oefenopdrachten zodat je de stof duidelijker wordt en zodat je het gelijk kan oefenen/toepassen.
Samenvatting privaatrecht
Week 1: Koopovereenkomst
Bij het kopen van een woning moet het gaan om een consumentenkoop, dus een persoon of echtpaar
moet het kopen en niet een onderneming.
Art. 3:3 BW: onroerende zaak
- Gebouwen en werken (dus ook een woning)
- Duurzaam met de grond verenigd
- Technische verbinding (fundering)
- Bestemming (doel van gebouw is het langdurig huisvesten van iemand) → Port-cabin arrest
Vereisten voor koop (art. 7:1 BW)
1. Overeenkomst (art. 6:217 BW)
2. Zaak (in dit geval een onroerende zaak) (art 3:2 BW)
3. Prijs
Tot stand komen overeenkomst (art. 6:217 BW)
Aanbod = verklaring met alle essentiële elementen van koop
Mogelijke essentiële elementen van koop:
• Koopprijs
• Object
• Staat onroerende zaak
• Datum oplevering
• Ontbindende voorwaarden
Let op: dit kan in iedere situatie anders zijn
Aanvaarding: doet koop tot stand komen (art. 6:223 BW)
Afwijkende aanvaarding: een aanvaarding die afwijkt van het aanbod, wordt als nieuw aanbod gezien
en verwerpt het oude aanbod (art. 6:225 BW)
Belangrijke rechtsregels
• Een advertentie is een uitnodiging tot het doen van een aanbod, maar geldt niet als een geldig
aanbod. Er is namelijk meer nodig dan de informatie van de advertentie om een goed beeld te
krijgen van de woning.
• Je bent vrij om te beslissen of je mee gaat in een aanbod. Je mag een aanbod weigeren, omdat
er emoties bij spelen. Dus wanneer je het niet aan iemand wil verkopen, mag je dit weigeren.
Uitspraak van Hoger Raad.
Schriftelijkheidsvereiste (art. 7:2 BW)
De koop van een woning moet schriftelijk gedaan worden. De enige uitzondering hierop zijn: veilingen
en openbare verkoop bij inschrijving (art. 7:2, lid 5 BW).
Alleen mondelingen overeenkomst?
- Schriftelijkheidsvereiste is niet voldaan
→ Gevolg: art. 3:39 BW: overeenkomst is nietig en er is geen verplichting tot levering
Onderhandelingsfase
- In principe altijd vrij om de onderhandelingen af te breken, maar hou rekening met redelijkheid en
billijkheid.
,Drie fasen bij overeenkomst
1. Beginstadium
Vrij om onderhandelingen af te breken
2. Middenstadium
Bij afbreken kosten wederpartij vergoeden
3. Eindstadium
Als afbreken onaanvaardbaar is geworden op grond van gerechtvaardigd vertrouwen
wederpartij: vergoeden schade
→ Dit geldt niet bij het kopen van een woning omdat hier meer emoties bij gemoeid zijn: zie arrest
Hoge Raad 9 december 2011, BU7412
Bedenktijd (art. 7:2, lid 2 BW)
Om de koper te beschermen, heeft de koper een bedenktijd. Het kopen van een woning gaat met veel
emoties gemoeid en daarom wordt de koper beschermd tegen een overhaaste beslissing. De
bedenktijd gaat in na de terhandstelling van de koopakte aan de koper.
Termijn bedenktijd (art. 7:2, lid 2 BW en art. 1 t/m 3 algemene termijnenwet)
• Drie dagen
• Begin: dag na terhandstelling
• Einde: 24.00 uur van derde dag
• Tenminste twee dagen die niet zijn: zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag
→ Erkende feestdagen te vinden in art. 3 algemene termijnenwet: zie bladzijde 2605 wettenbundel
2017/2018.
Let op:
• Mail die zoek raakt: is op tijd, aangezien je kan aantonen dat het op tijd verstuurd is.
• Wanneer corporatie schuldig is aan het niet op tijd ontvangen, dan wordt het als op tijd
verzonden beschouwd.
Ontbinding (art. 3:37 BW)
Binnen de bedenktijd mag de koper de overeenkomst ontbinden.
Eisen:
• Ontbinding is vormvrij
• Ontvangsttheorie (art. 3:37 lid 3 BW): het moet de persoon tijdig hebben bereikt.
Let op:
• Vergoeding bij ontbinding mag niet worden opgenomen, er is sprake van dwingend recht wat
betekend dat er niet ten nadele van de koper afgeweken mag worden.
• Gedeeltelijk ontbinden is niet mogelijk
• Afstand doen van de bedenktijd is ook niet mogelijk, tenzij de levering heeft plaatsgevonden
binnen de bedenktijd.
Inhoud koopovereenkomst
De partijen bepalen de inhoud van de overeenkomst. Hierbij is het belangrijk om het volgende in acht
te nemen: De uitleg die verkoper en koper in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs
aan de bepaling mochten toekennen en wat zij van elkaar mochten verwachten.
,Relevante factoren:
Het object van de overeenkomst: dus de woning
- Onroerende zaak
- Roerende zaken?
- Natrekking
- Horizontale natrekking
- Bestanddelen (art. 5:3 BW)
Onroerende zaken: Onroerende zaken horen bij woning. Tenzij anders afgesproken, maar dit moet
dan gelijk bij verhuizing meegenomen worden.
Hoort iets bij de woning? → Beargumenteer eerst of het onroerend of roerend is.
Eigendom onroerende zaken: art. 5:20 WB
Anders afgesproken? Dan gelijk bij verhuizing mee, anders is eigenaar woning de eigenaar van
onroerende zaken in en rondom huis.
Verticale natrekking: bijvoorbeeld kas. Eigenaar grond is eigenaar van alles wat er op staat. Kas,
schuur, bomen.
Horizontale natrekking: Het moet eenheid vormen met woning, (onderdeel van huis) aan het huis
vast.
Bijvoorbeeld: Losse kas of schuur en staat het 0.5 meter bij buren? Twee mogelijkheden:
- Staat vast aan woning: eigenaar van hele kas/schuur
- Staat los van woning: dan eigenaar van alles behalve die 0.5 meter.
Bestanddelen: eigenaar hoofdzaak wordt geacht eigenaar van bestandsdelen te zijn. Bestandsdelen
zijn onderdeel van de hoofdzaak, in dit geval onderdeel van de woning. Een voorbeeld is een keuken,
badkamer, vloer enzovoort. Op het tentamen mag je zelf beargumenteren of je iets wel of niet een
bestandsdeel vindt.
Garantie: uitbreiding van aansprakelijkheidsgebeid door overmacht in te perken. Te vinden in
algemene voorwaarden of NVM koopakte.
Exonoratie: tegenovergestelde van garantie. In dit geval wordt er aangegeven in welke situaties de
verkoper niet aansprakelijk is. Te vinden in algemene voorwaarden of NVM koopakte.
, Directe wederverkoop of snel wederverkoop en wil je dubbele overdrachtsbelasting en
notariskosten voorkomen? Twee manieren om dit te doen:
• ABC contract: verkopende partij verkoopt via verbintenisrechtelijke overeenkomst aan
kopende partij en voordat de levering plaatsvindt verkopen ze het aan derde partij. Op deze
manier voorkom je dubbele overdrachtsbelasting en notariskosten.
• Binnen zes maanden wederverkoop. Ook dan zijn er geen dubbele overdrachtsbelasting: art.
13 Wet BRV (wet op belasting verkeer) (bladzijde 2485).
Vooruitbetaling (art. 7:26, lid 4 BW)
Er mag afgesproken dat er een bepaald bedrag vooruitbetaald wordt. Dit mag maximaal 10% zijn van
het hele bedrag.
→ Er mag niet ten nadele van de koper afgeweken worden. Is er meer dan 10% aanbetaald? Dan kan
dit teruggevorderd worden.
Lees dit door: Waterwoningen
Met de arresten Woonark en Marina is de Hoge Raad echter tot een andere conclusie gekomen.18
Beide objecten vallen onder definitie van art. 8:1 BW en zijn daarom schepen. Schepen zijn in het
algemeen roerende zaken en de woonark en de waterwoning derhalve ook. Op grond hiervan worden
drijvende platformen van piepschuim en beton (die de basis vormen voor drijvende
appartementencomplexen en drijvende steden) tevens aangemerkt als roerende zaken. Deze vallen
immers ook onder de definitie van art. 8:1 BW en zijn derhalve ook aan te merken als een ‘schip’.
Voordelen van het kopen van samenvattingen bij Stuvia op een rij:
Verzekerd van kwaliteit door reviews
Stuvia-klanten hebben meer dan 700.000 samenvattingen beoordeeld. Zo weet je zeker dat je de beste documenten koopt!
Snel en makkelijk kopen
Je betaalt supersnel en eenmalig met iDeal, creditcard of Stuvia-tegoed voor de samenvatting. Zonder lidmaatschap.
Focus op de essentie
Samenvattingen worden geschreven voor en door anderen. Daarom zijn de samenvattingen altijd betrouwbaar en actueel. Zo kom je snel tot de kern!
Veelgestelde vragen
Wat krijg ik als ik dit document koop?
Je krijgt een PDF, die direct beschikbaar is na je aankoop. Het gekochte document is altijd, overal en oneindig toegankelijk via je profiel.
Tevredenheidsgarantie: hoe werkt dat?
Onze tevredenheidsgarantie zorgt ervoor dat je altijd een studiedocument vindt dat goed bij je past. Je vult een formulier in en onze klantenservice regelt de rest.
Van wie koop ik deze samenvatting?
Stuvia is een marktplaats, je koop dit document dus niet van ons, maar van verkoper jinke. Stuvia faciliteert de betaling aan de verkoper.
Zit ik meteen vast aan een abonnement?
Nee, je koopt alleen deze samenvatting voor €7,44. Je zit daarna nergens aan vast.
