Art. 7:201 lid 1 BW. De overeenkomst waarbij de verhuurder zich verbindt aan de huurder een zaak of
gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.
Lid 2: titel 7.4 BW ook van toepassing op huur van vermogensrechten (i.e. rechten).
Lid 3: pacht is geen huur. Daarvoor titel 7.5 BW.
Pacht zelfde kwalificatie als huur, met de extra voorwaarde dat het gaat om de bedrijfsmatige uitoefening van
landbouw. Denkbaar is dat arresten over huur analoog kunnen worden toegepast op de pachtovereenkomst.
En buiten het geval van parallel lopende wetsbepalingen is het in gevallen denkbaar dat de huurbepalingen
naar analogie worden toegepast. Het omgekeerde ligt minder voor de hand, maar is niet uitgesloten.
Art. 7:101 lid 3 BW: voor huurkoop van onroerende zaken geldt titel 7.4 BW niet.
Invloed van partijen op de aard van de overeenkomst
Volgens art. 7:201 lid 1 BW liggen de volgende kenmerken besloten in de huurovereenkomst (in gebruik
vestrekken, een zaak of gedeelte daarvan, tegenprestatie). Over deze kenmerken moet wilsovereenstemming
bestaan. Een bruiklener die ineens een huursom gaat overmaken, zonder dat de eigenaar daar (achteraf) mee
instemt, zorgt er niet voor dat titel 7.4 BW van toepassing is. Of er wilsovereenstemming is ligt aan de
Haviltexmaatstaf.
Of er sprake is van een huurovereenkomst wordt materieel getoetst, maar er zijn uitzonderingen:
I. Vestigen van beperkte rechten als vruchtgebruik, erfpacht en rechten van gebruik en bewoning zijn geen
overeenkomsten. De overeenkomsten waarin deze vestiging wordt bedongen, verplichten tot de
vestiging, niet direct tot het in gebruik geven. Let op: bij pacht kan dit anders zijn door art. 7:339d BW.
II. Mogelijk een publiekrechtelijke uitgifte. Dit staat aan de toepasselijkheid van titel 7.4 in de weg.
Soms brengt het geheel van de omstandigheden mee dat geen sprake is van huur (HR) ondanks het feit
dat er wilsovereenstemming bestaat over alle elementen van de huurovereenkomst. Wanneer is hier
sprake van?
I. Geïsoleerd bezien bestaat er wilsovereenstemming over elk element van huur.
II. In het geheel bezien heeft de overeenkomst weinig gelijkenis met huur.
Gevolg: toepassing van titel 7.4 uitgesloten. (denk aan timeshare).
Gemengde overeenkomsten
In het verlengde van de gevallen dat het geheel te weinig gelijkenis heeft met huur: gemengde
overeenkomsten. Denk aan een ovk van woontehuizen: woonruimte + verzorging. HR: titel 7.4 van
toepassing, tenzij verzorgingselement duidelijk overheerst.
Onder huidig recht zelfde resultaten via art. 6:215 BW. Gaat over een ovk die kwalificeert aan meerdere
bijzondere overeenkomsten Boek 7 BW. Bepalingen zijn naast elkaar van toepassing, behoudens voor zover
deze bepalingen niet verenigbaar zijn of de strekking daarvan in verband met de aard van de ovk zich tegen
toepassing verzet.
Wetgever: art. 6:215 BW niet van toepassing als de ovk gesplitst kan worden in van elkaar onafhankelijke
overeenkomsten.
Voorbeeld: overeenkomst waarbij een zaak in ruil voor het verrichten van diensten in gebruik wordt gegeven
is te splitsen in twee overeenkomsten met ieder een geldbedrag als tegenprestatie.
Art. 6:215 BW en huur: in beginsel zullen de bepalingen van huur vaak voorrang krijgen, maar dat is niet
altijd zo. Soms overheerst de andere bijz. ovk in zo’n grote mate dat die regels voorrang krijgen.
Combinatie: een gemengde overeenkomst + in zijn geheel bezien te weinig gelijkenis met huur
,Bij deze combinatie wordt de rechtsverhouding geheel beheerst door de wetsbepalingen die gelden voor de
andere bijzondere overeenkomst. Aan de toepassing van art. 6:215 BW wordt in deze benadering niet
toegekomen.
Dienstwoningen
Arbeidsovereenkomst waarbij het loon geheel of gedeeltelijk bestaat uit het in gebruik geven van een
woning. Ook sprake van huurovereenkomst. Naar art. 6:215 BW, tenzij gesplitst kan worden. Titel 7.4 BW
van toepassing.
Arbeidsovereenkomst waarbij de bewoning deel is van het arbeid. Bijvoorbeeld een boswachterswoning,
landarbeiderswoning. Er is geen tegenprestatie voor de bewoning. Het verrichten van arbeid is hier niet de
tegenprestatie, nu de bewoning deel uitmaakt van de arbeid. Geen sprake van een huurovereenkomst, art.
6:215 BW niet van toepassing.
Verschillende huurregimes
Mogelijk zijn er meerdere huurregimes van toepassing (290-bedrijfsruimte én woonruimte). Eerste vraag is
weer of er gesplitst kan worden. Door de verschillende variaties, zijn alle omstandigheden van belang,
zonder dat de HR een doorslaggevende omstandigheid heeft aangewezen.
Tweede vraag is welk regime van toepassing is als er niet gesplitst kan worden. Hier komt de auteur later op.
Onbevoegdheid tot verhuur
Art. 7:203 BW: de verhuurder is verplicht tot het in gebruik geven van de zaak. Als hij onbevoegd is dat te
doen, betekent het niet dat de huurovk niet tot stand is gekomen. Gevolg is een tekortkoming.
Of de verhuurder eigenaar is, bepaalt niet of iemand bevoegd is. Een huurder is in beginsel tot onderhuur
bevoegd ex art. 7:221 BW. Behoudens tot op zekere hoogte bij woonruimte ex art. 7:224 BW. De
vruchtgebruiker, erfpachter en opstalhouder zijn in beginsel ook tot verhuur bevoegd. Of de economische
eigenaar bevoegd is, hangt af van de overeenkomst. Omgekeerd kan een eigenaar soms onbevoegd zijn. Als
het gaat om een met hypotheekrecht bezwaard goed kan een beding ex art. 3:264 lid 1 BW in de weg staan.
Ook kan art. 1:88 BW in de weg staan, of een beschermingsbewind, art. 23 Fw of art. 505 lid 2 Rv.
Exclusief gebruik niet vereist en een gedeelte van de zaak is toegestaan
Exclusief gebruik is voor verhuur niet vereist, het kan beperkt zijn tot een bepaalde vorm van gebruik of tot
bepaalde tijdstippen. Het moet wel enigszins kunnen worden afgebakend van dat van de overige gebruikers -
in tijd of ruimte - zodat bijvoorbeeld het recht op een niet vaste plaats in een parkeergarage niet een
voldoende bepaalbaar gebruiksrecht van een zaak verschaft om dit recht als huur te kunnen aanmerken.
Gedeelten kunnen ook: etages, standplaats voor caravan, ligplaats voor boot e.d.
Verplichte voldoening van een tegenprestatie
Voor de kwalificatie tot huur moet er sprake zijn van een tegenprestatie. Er moet altijd voldoende verband
zijn.
Vaak periodieke geldsom. Mag ook, bedrag ineens of deel van de winst.
Hoeft geen geld te zijn: arbeid, opknappen van de zaak.
Een andere zaak in gebruik geven kan ook een tegenprestatie zijn (er is dan sprake van twee huurovk’s).
Geen tegenprestatie -> dan bruikleen ex art. 7A:1777 BW.
Symbolische vergoeding (€1 bijv.) -> 7A:1777 BW.
Alleen herstelverplichtingen e.d. -> 7A:1777 BW.
Hoofdstuk 5 Overgang van de huur bij overdracht van de zaak en het einde van de huur
, Art. 7:226 BW - koop breekt geen huur
Dwingend recht voor de huur van gebouwde onroerende zaken, gedeelten daarvan of woonwagen ex art.
7:226 lid 4 BW. Dus voor onbebouwde grond en roerende zaken kan hier van worden afgeweken.
Lid 3: de verkrijger is alleen gehouden aan de bedingen die onmiddellijk verband houden met de
huurovereenkomst.
Alleen de limitatieve opsommingen van art. 7:226 lid 1 BW vallen onder de reikwijdte. Daar wordt niet
genoemd de opvolgingen onder algemene titel.
Erfopvolging (en andere opvolgingen onder algemene titel) -> geen art. 7:226 lid 1 BW. Zij volgen dus op in
alle (ook voor de overgang opeisbaar geworden) rechten en plichten ex art. 6:249 BW. Dus die zijn in grotere
mate gebonden.
Overdracht: altijd art. 7:226 BW ondanks de titel (schenking, legaat, koop e.d).
Verdeling van een gemeenschap: ex art. 3:186 lid 2 BW de verkrijgende deelgenoot verkrijgt onder dezelfde
titel als die waaronder de deelgenoten hebben verkregen. Is het de verdeling van een NLP, dan is de titel dus
erfopvolging -> dan geldt art. 6:249 BW. Is het een gemeenschappelijke aankoop, dan wordt het gelijkgesteld
met een overdracht -> dan geldt art. 7:226 BW.
Overdracht van een gedeelte van de zaak: logisch zou zijn dat voor dat gedeelte art. 7:226 BW geldt. Maar
dat is niet zo, lid 1 moet letterlijk worden opgevat volgens de parlementaire geschiedenis. Tenzij, vrijwel de
hele zaak wordt overgedragen. Dan geldt art. 7:226 BW wel voor het overgedragen deel, en voor het niet-
overgedragen deel geldt de huurovereenkomst tussen de vervreemder en huurder.
Wat als er een gedeelte wordt overgedragen/bezwaard (en het is niet vrijwel de hele zaak):
1. Voor bezwaring verwijst de parl. gesch. naar art. 7:227 BW.
2. Voor overdracht, kan dat niet. Dus dan art. 7:227 BW naar analogie toepassen, of toch art. 7:226 BW
ruimer lezen. Volgens auteur kan het niet zo zijn dat de verkrijger de huurovk kan negeren.
Limitatieve opsomming van beperkte rechten: art. 7:226 BW voor erfpacht, vruchtgebruik en opstal.
Ander beperkt recht (hypotheek/erfdienstbaarheid -> art. 7:227 BW.
Ondererfpacht/onderopstal -> wel art. 7:226 BW. Want volgens de wet (fictie) moet dat gezien worden als
een vestiging op het verhuurde goed zelf ipv een vestiging op het erfpacht/opstal zelf.
Een vruchtgebruik vestigen op een erfpacht/opstal -> daarbij geldt die fictie niet. Maar dan art. 7:226 BW
naar analogie toepassen.
Recht van vruchtgebruik/erfpacht/opstal ontstaat door vervreemding onder voorbehoud art. 3:81 lid 1 BW,
dan gaat de ovk niet over op de verkrijger. Maar, is de beperkt gerechtigde gebonden.
Vruchtgebruik, erfpacht, opstal eindigt of afstand. Volgens art. 3:98 BW gelden dan de regels van overdracht.
Toch geen art. 7:226 BW. Maar, naar de regels van het beperkte recht zelf. De hoofdregel is dan dat de
hoofdgerechtigde de huurovereenkomst gestand moet doen.
Art. 5:94 (jo. 5:104) BW. En art. 3:217 BW.
Opheffen splitsing appartementsrecht -> art. 5:120 lid 4 BW. de gerechtigden zijn in beginsel verplicht de
huurovereenkomst gestand te doen.
Art. 7:226 BW werkt pas als de juridische overdracht geslaagd is. Wordt de titel vernietigd, dan heeft art.
7:226 BW met terugwerkende kracht nooit gelding gehad. Is de levering uitgesteld, dan is er ook nog geen
overdracht, ook nog geen werking van art. 7:226 BW.
Economische eigendomsoverdracht dus geen werking art. 7:226 BW. Oplossingen:
- Nieuwe huurovereenkomst (medewerking huurder nodig).
- Contractovername ex art. 6:159 BW (medewerking huurder nodig lid 2). Dan gaan alle verplichtingen
over. Dus dat is meer dan bij art. 7:226 BW.
Art. 7:226 lid 2 BW: overdracht door een schuldeiser van de verhuurder wordt gelijkgesteld met overdracht
door de verhuurder. Dus: bescherming ook bij executoriale verkoop door hypotheekhouder of beslaglegger.
