• Duur reguliere pacht: los land zes jaar, hoeve twaalf jaar. Korter alleen met goedkeuring grondkamer.
• Na afloop van rechtswege verlenging van zes jaar.
• Tegen het einde van de pachttermijn kan worden opgezegd, met opzegtermijn van één jaar. Als de
verpachter opzegt, wordt alsnog verlengd als de pachter zich tijdig verzet ex art. 7:367-369 BW.
• De verpachter zal dan beëindiging moeten vorderen op de gronden ex art. 7:369 lid 2 BW.
• De pachtrechter toetst de vordering ex art. 7:370 BW. Opzegging niet gelukt, onbeperkt voortzetten.
• Dood van de pachter eindigt niet de pachtovereenkomst ex art. 7:366 BW.
• Indeplaatssteling ex art. 7:363-364 BW.
• Pachtovereenkomsten worden getoetst bij de grondkamer.
Bijzondere pachtvormen:
• Pacht van geringe oppervlakten (kleiner dan 1 hectare). Bijna geen toepassing van de pachtbepalingen.
• Verpachting door openbare lichamen.
• Verpachting binnen reservaten
• Teeltpacht
• Geliberaliseerde pacht
Alle pachtovereenkomsten moeten op schrift en worden verzonden naar de grondkamer, behalve de pacht
van geringe oppervlakten. Van die pachtovereenkomsten worden ze allemaal getoetst, behalve de
teeltpachtovereenkomst. Die wordt alleen geregistreerd.
Verschuil in toetsing: bij geliberaliseerde pacht wordt er minder omvattend getoetst dan bij reguliere pacht.
Er gelden minder regels van dwingend recht waaraan kan worden getoetst. Kortdurende geliberaliseerde
pacht (onder zes jaar), wordt niet getoetst door op prijs.
Art. 7:201 lid 3 BW, de huurrecht bepalingen zijn niet van toepassing op pacht. Toch onderlinge samenhang
pacht en huur.
Pachtkamers - rechtspraak pachtzaken
Voor rechtspraak over pachtzaken zijn de pachtkamers aangewezen. Zowel in eerste als in tweede aanleg.
Eer bestaat een pachtkamer van de rechtbank Arnhem-Leeuwarden en een pachtkamer van het Hof Arnhem-
Leeuwarden. Voor cassatie naar HR.
Pachtkamer eerste aanleg: kantonrechter en twee deskundige leden.
Pachthof: drie raadsheren en twee deskundige leden.
De deskundigen worden steeds bij Koninklijk Besluit, op voordracht van de Minister V&J benoemd. De
Kroon zorgt ervoor dat de belangen verdeeld zijn. De praktijk vaak: een rentmeester en een agrarisch
ondernemer. Let op: zij behartigen niet het belang van hun kant, maar zijn alsnog onpartijdig.
Absolute competentie: alle zaken betreffende en pachtovereenkomst.
Grondkamers - toezicht op de inhoud van de pachtovereenkomsten
Voor toetsing van de inhoud van de pachtovereenkomst de Grondkamers.
Grondkamer: eerste aanleg, voorzitter (een rechter) en leden.
Centrale Grondkamer: hoger beroep.
De taken van de Grondkamer zijn exclusief. Ze toetsen de pachtovereenkomsten, maar soms beslechten zij
volgens het BW ook exclusief over specifieke pachtzaken. Voorbeeld:
• Herziening pachtprijs ex art. 7:333 lid 2 en 3 BW.
• Verlenen machtiging voor aanbrengen veranderingen art. 7:348 lid 2 BW.
Als de Grondkamer een bepaling uit de overeenkomst schrapt ex art. 7:318 BW, kan beroep bijvoorbeeld
alleen bij de Centrale Grondkamer. Als de Grondkamer een pachtovereenkomst heeft gewijzigd, is die
nieuwe overeenkomst bindend ex art. 7:320 lid 2 BW.
,Dwingend en aanvullend recht
Afd. 13 (art. 7:399 BW). Grootste deel is semi-dwingend recht. Gevolg is over het algemeen
vernietigbaarheid. Daarnaast nog de Grondkamer die geen goedkeuring verleent voor bepalingen in strijd
met titel 7.5 BW.
Duidelijk dat de pachtovereenkomst zelf niet in ten nadele van de pachter in strijd met het dwingende
pachtrecht mag komen. Maar, als er sprake is van een pachtwijzigingsovereenkomst of
pachtbeëindigingsovereenkomst is het recht dan ook dwingend? Of mag daarmee worden afgeweken van
de semi-dwingende bepalingen? Volgens de auteur, mag daarmee wel worden afgeweken. Als eenmaal de
pachtovereenkomst is gesloten, is de pachter goed beschermd hij is dan niet in die mate afhankelijk van de
verpachter, dat hij bewogen kan worden om zo’n nieuwe overeenkomst te tekenen. Dus als hij daar gewoon
mee instemt, dan is hij daar ook aan gebonden ondanks dat het voor een afwijking zou zorgen.
Art. 7:319 BW voor onthouden goedkeuring door Grondkamer. Sub f: geen goedkeuring als er strijd is met
titel 7.5 BW. Als de Grondkamer zijn werk dus goed doet, hoeft is beroep op vernietigbaarheid niet meer
nodig. Dus de Grondkamer maakt het de pachter makkelijk.
Aanvullend recht: volgens art. 7:399 BW zijn sommige bepalingen aanvullend. Dat betekent niet dat je altijd
mag afwijken. Deze regels kunnen en behoren een voorbeeldfunctie te geven bij de toepassing door de
grondkamer van art. 7:319 BW. Sub b: buitensporige verplichtingen worden niet goedgekeurd. Dus de
aanvullende regels vullen dat in voor de rechter.
Voorbeeld: art. 7:352 lid 2 BW is niet van dwingend recht. Schade, behoudens brandschade, wordt vermoed
toerekenbaar te zijn aan de pachter. Afwijken in voordeel van de pachter mag sowieso, ook als het dwingend
recht was. Afwijken kan nu ook ten voordele van de pachter, door te bepalen dat tegenbewijs wordt
uitgesloten of dat het vermoeden ook voor brandschade geldt. Maar, het kan niet worden goedgekeurd door
de Grondkamer ex art. 7:319 BW, nu het buitensporig kan zijn. Want het artikel geeft als voorbeeld dat zo’n
bepaling niet algemeen passend is. Maar, het kan ook in stand blijven gezien de omstandigheden dat er
bijvoorbeeld een agrarische activiteit wordt uitgevoerd met hoog brandrisico.
Aanvullend recht kan ook helpen met de invulling van de redelijkheid en billijkheid. Dient ook bij het helpen
van de uitleg van de pachtovereenkomst, met de Haviltex-maatstaf.
Hoofdstuk 2 - De pachtovereenkomst
In dit hoofdstuk:
Afd. 1 - Algemene bepalingen
Afd. 4 - Pachtprijs
Afd. 5 - Pachtduur
Bijna alle bepalingen die voorbij komen in dit hoofdstuk zijn semi-dwingen. Materiële kwalificatie van
pacht altijd dwingend.
Toepasselijkheid bij bijzondere pachtvormen:
Algemene bepalingen - alle pachtvormen (die moeten allemaal kwalificeren als pacht).
Voor de pacht door openbare lichamen en reservaat geldt: dit zijn varianten van de reguliere pacht, daarop
zijn de regels voor prijs en duur gewoon van toepassing. Alleen een bijzonderheid in art. 7:385 BW, over de
goedkeuring van de Grondkamer omtrent bedingen die de duur en vroegtijdige beëindiging regelen bij
openbare lichamen. Bij reservaat afwijkend voor beheersvergoeding.
Voor de teeltpacht, pacht klein oppervlak en geliberaliseerde pacht geldt dat de duur en prijs niet van
toepassing zijn. Behalve bij geliberaliseerde pacht langer dan zes jaar. Art. 7:397 lid 2 BW.
Kwalificatie van pacht
,Art. 7:311 BW, definitie pacht. Materiële kwalificatie, of partijen dat oogmerk hadden niet relevant. De
kwalificatievraag moet worden onderscheiden van de daaraan voorafgaande vraag welke rechten en plichten
de partijen zijn overeengekomen. Daarbij juist wel partijbedoeling, Haviltex.
Ook hier, geldt dat art. 6:215 BW van toepassing is als kwalificatie van twee bijzondere overeenkomsten aan
de orde is en splitsing niet mogelijk is. De dwingendrechtelijke regels van pacht zullen niet via art. 6:215
BW kunnen worden omzeild.
De alsgeheeltoets zorgt ervoor dat er wel aan alle elementen voldaan kan zijn, maar toch geen pacht. HR zei
eerst over een timeshare-overeenkomst dat niet beslissend is of de overeenkomst elementen bevatten op
grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan, maar of in de gegeven
omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de
inhoud en strekking van de overeenkomsten van dien aard zijn dat deze in hun geheel beschouwd als
huurovereenkomsten kunnen worden aangemerkt. Deze leer is overgenomen door de Centrale Grondkamer.
Ook toegepast in Pk. Vrenken-Nollewiel c.s./Meevis c.s.
Dwingende wetsbepalingen niet bepalend voor de definitie van pacht. Dwingend schriftelijkheidsvereiste
bijv. staat los van kwalificatie ex art. 7:311 BW. Een mondelinge pachtovereenkomst, kwalificeert ook en zal
daarna door de Grondkamer worden getoetst en gewijzigd naar schriftelijk.
Art. 150 Rv wie zich beroept op pachtregels zal moeten bewijzen dat er sprake is van pacht. Als de eigenaar
ontruiming vordert, moet de pachter bewijzen dat er sprake is van pacht.
De overeenkomst
Pacht is obligatoire overeenkomst dus de regels van aanbod, aanvaarding, rechtshandelingen, wilsgebreken,
nietigheid, vernietigbaarheid e.d. zijn van toepassing. Verpachten kan ook zonder dat je eigenaar/erfpachter
van het goed bent. Gevolg: niet voldoen aan de verplichting om het verpachte ter beschikking te stellen ex
art. 7:336 BW. Gevolg art. 6:74 BW. Let op: dit geldt alleen als de echte eigenaar/erfpachter verhindert, het
kan ook zijn dat er geen stoornis plaatsvindt, dan is er geen tekortkoming ex art. 7:337 lid 3 BW.
Dus mogelijk is dat de grond van iemand wordt verpacht door een ander. Als dan nakoming door de pachter
ex art. 3:296 BW wordt gevorderd, en de eigenaar/erfpachter zal niet tussenvoegen om te verhinderen ex art.
217 Rv, dan zal er geen tekortkoming zijn door de verpachter.
Erfrecht: stel vader verpacht zijn grond aan kind A. Alle kinderen worden deelgenoten in het eigendom door
nalatenschap, dan pacht kind A het van zichzelf en de andere erfgenamen. (Als er slechts één erfgenaam is,
de pachter zelf, dan heeft de pachtovk geen betekenis). Art. 3:169 BW, iedere deelgenoot is bevoegd tot
gebruik van de onroerende zaak. Maar, op grond van de pachtovereenkomst heeft de pachter het exclusieve
gebruik van de zaak. Pachtovk gaat dan voor, want die bestond voor de gemeenschap.
Als er eerst een gemeenschap bestaat, en dan wordt een gebruiksregeling getroffen. Eén iemand gebruikt het
exclusief voor een vergoeding? Dat kan dan kwalificeren als pacht. Afhankelijk van partijbedoeling, niet te
snel aannemen. Dan, oneerlijk voor de andere deelgenoten dat de ander pachter wordt en sterk beschermd
wordt. Pachtkamer oordeelde in 2017 dat deze situatie zich voordeed, op de jaarlijkse betaling stond
beschrijving pacht. Toch legde de Pachtkamer het uit als een gebruiksregeling van gemeenschap.
Goederenrechtelijke trekken
Art. 7:361 BW, koop breekt geen pacht.
Art. 3:217 lid 3 BW: een vruchtgebruiker die een pachtovk sluit, kan worden tegengeworpen aan de eigenaar.
Art. 5:94 lid 2 BW: een erfpachter die een pachtovk sluit, kan worden tegengeworpen aan de eigenaar.
Art. 7:339d BW: pacht is ook van toepassing in geval van zakelijke genotsrechten met betrekking tot hoeven
of los land die voor 25 jaar of korter dan wel voor onbepaalde tijd worden gevestigd.
Elementen van de kwalificatie
Vier elementen:
I. In gebruik verstrekken
II. Ter uitoefening van de landbouw
III. Onroerende zaak of gedeelte daarvan
, IV. Tegenprestatie
In gebruik verstrekken
Je moet steeds het de zaak volledig in gebruik stellen. Ook als het gaan om een deel van de onroerende zaak
die verpacht is, moet dat deel volledig in gebruik gesteld worden. Pachtovk voor bepaald gedeelte van een
schuur kan dus.
Als er sprake is van medegebruik dus bijvoorbeeld de pachter moet zijn gebruik delen. Dat kan alleen als
gebruiksaspecten niet essentieel zijn voor het landbouwkundig gebruik. Dus jachtrecht van een ander mag.
Beding tot aftichelen (ontgronden), door een ander mag ook. Het gaat namelijk om een tijdelijke storing. Wat
bijvoorbeeld niet mag is, een beding dat de eigenaar zijn eigen vee ook laat lopen in de weide. Dat is
essentieel voor het landbouwkundig gebruik. Dan geen kwalificatie pacht.
Ploegruil kan voorkomen in verband met vruchtwisseling, de ruil betreft meestal niet meer dan één teeltjaar.
Stel dat twee boeren hun grond ruilen, is er dan sprake van een pachtovereenkomst? Als de twee partijen een
afzonderlijk twee pachtovereenkomsten met elkaar sluiten voor een tegenprestatie in geld, dan zijn er twee
pachtovereenkomsten.
Vaak is de tegenprestatie in de pachtovereenkomsten over en weer het ter beschikking stellen van eigen
grond. Dan kunnen er ook twee pachtovereenkomsten zijn. Maar de vraag is of de Grondkamer goedkeuring
wil verlenen voor een andere prestatie dan geld ex art. 7:328 BW. In de praktijk zal de Grondkamer beide
pachtovereenkomsten gewijzigd goedkeuren, onder vaststelling van een pachtgeld in prijs voor iedere
overeenkomst.
Het kan zijn dat een zetboer wordt ingesteld. In principe dan geen sprake van pacht, tenzij de zetboer als
‘werknemer’ of ‘opdrachtnemer’ ook de inhoud van het bouwplan bepaalt, dan kan sprake zijn van pacht.
Het kan dus zijn dat je i.p.v. je grond verpacht, een zetboer instelt die de facto een pachter is. Afhankelijk
daarvan is de vraag wat de zeggenschap is binnen het agrarisch bedrijf, en of de beloning gerelateerd is aan
het winstaandeel.
Om ontduiking van de pachtregeling te voorkomen art. 7:399e BW. Aanstellen van zetboer moet
goedgekeurd worden door de Grondkamer. Voor zover sprake is van pacht, is dat onnodig. De wetgever heeft
op dat geval dan ook niet het oog gehad, maar in plaats daarvan op gevallen die juist nog géén pacht zijn.
Art. 7:339e lid 2 BW: een zetboer is degene aan wie de exploitatie van een hoeve of los land door de
eigenaar of rechthebbende is overgedragen en die daarbij een belangrijke invloed op de leiding van het
bedrijf heeft verkregen en als tegenprestatie een vergoeding ontvangt. De sanctie van strafrechtelijke
vervolging is afgeschaft, nu dode letter. Gebeurt in praktijk niet echt. Geen sanctie nu.
Een ovk van maatschap kan ook elementen bevatten die ook aan pacht kwalificeren. Dan zijn ex art. 6:215
BW beide wettelijke bepalingen zoveel mogelijk naast elkaar van toepassing. De inhoud van de ovk is
bepalend. Geval waar maatschap ook pacht was: een maat brengt grond in en de andere maat gebruikt de
grond. In dat geval is zeker sprake van pacht. De prestatie voor de inbreng is de winstverdeling binnen de
maatschap. De Grondkamer zal dit niet goedkeuren en wijzigen naar een periodieke vergoeding in geld ex
art. 7:328 BW. Maar, dat staat niet in de weg van de kwalificatie.
In Pk. Vrenken-Nollewiel c.s./Meevis c.s. was geen sprake van pacht. Daar was het zo dat de vennoten die
de inbreng deden, ook vrijwel uitsluitend de exploitatie deden. Duidelijk geen pacht. Het hof gebruikte hier
de alsgeheeltoets.
Ter uitoefening van landbouw
Voor kwalificatie pacht moet sprake zijn van gebruik ter uitoefening van landbouw. Het moet steeds gaan om
bedrijfsmatige landbouw. Daarnaast kan het stoppen van het bedrijfsmatige gebruik, leiden tot ontbinding
ex art. 7:376 lid 1 BW.
Er moet gekeken worden of er sprake is van een complex van economische activiteiten, gericht op winst
door de uitoefening van de landbouw. Daarvoor zijn de volgende vier gezichtspunten van belang:
I. De omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen diverse bedrijfsactiviteiten;
II. Of er voor toekomstige winst noodzakelijke investeringen plaatsvinden;
