College aantekeningen
Huurrecht alle hoorcolleges + arresten
- Vak
- Huurrecht
- Instelling
- Rijksuniversiteit Groningen (RuG)
Huurrecht alle hoorcolles alle jurisprudentie
[Meer zien]Voorbeeld 4 van de 61 pagina's
Voorbeeld 4 van de 61 pagina's
In winkelwagengesponsord bericht van onze partner
Voorbeeld van de inhoud
Huurrecht hoorcollegesHC1 Inleiding, Algemene bepalingen
Huurrecht als onderdeel van het vermogensrecht
Wat valt onder de huurovereenkomst?
Afgrenzing van het huurrecht
Gemengde overeenkomsten/gemengde huurovereenkomsten
Dienstwoning
Huishoudelijke informatie
- AA-arrestenbundel, 1959-2013, vierde druk: Uitspraken na 2013 staan linkjes van op
nestorsite. Arrestenbundel en prints van de uitspraken op nestor mogen mee naar het
tentamen.
- AA-wetseditie, 2019: hierin staat relevante regelgeving in omtrent huurrecht. (oude druk
2018 kan ook)
Vandaag
- Huurrecht als onderdeel van het vermogensrecht
- Definitie van de huurovereenkomst
Gemengde overeenkomst
- Verschillende regimes voor verschillende objecten
Huurrecht als onderdeel van het vermogensrecht
Huurrecht is dwingend vermogensrecht
- Veel huurdersbescherming
- Maar ook boek 3 en boek 6 zijn van toepassing
- Huurrecht om huurders te beschermen. Huurovereenkomst is een overeenkomst waar regels
van boek 3 (rechtshandelingen) en boek 6 (overeenkomsten) op van toepassing zijn. Maar
huurovereenkomst is een bijzondere overeenkomst (die vind je in boek 7).
- Waarom hebben we bijzondere regels voor bepaalde overeenkomsten? Regels die specifiek
op dit type overeenkomst zijn toegesneden, omdat ze heel veel voorkomen.
Dwingendrechtelijke bescherming gewenst, omdat één partij standaard de zwakke schakel is
en zo bepaalde bescherming te bieden bijv. arbeidsovereenkomst. Huurrecht bevat veel semi
dwingende bepalingen om zo de zwakkere partij (de huurder) bescherming te bieden. Op de
huurovereenkomst zijn de regels van boek 6 en boek 3 ook van toepassing.
- Staan een aantal belangrijke bepalingen op de slide:
Art. 6:74 en 75 BW
Art. 6:231 e.v. BW: algemene voorwaarden huurovereenkomst kan algemene
voorwaarden bevatten. Voorwaarden kunnen onredelijk bezwarend zijn. Ze kunnen dan
worden verneitigd.
Art. 6:248 BW
Art. 6:258 BW
, Art. 6:265 BW: ontbinding van een overeenkomst op het moment dat iemand tekort
schiet in de nakoming van de verplichting. als huurder tekort schiet in het betalen van
de huur, of als verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt. Dit gaat dus buiten de regels
van boek 7 om. Huurrecht zelf geeft ook allerlei beëindigingsgronden.
Voorbeelden
Iemand verhuurt veel onroerend goed. “Verhuurd niet aansprakelijk voor zichtbare en onzichtbare
gebreken van het gehuurde”.
Art. 7:209 BW (geldt voor alle huuroverenkomsten. verhuurder kan niet zonder meer
exonereren. Kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Mag wel exoneren
voor gebreken die verhuurder niet kende tijdens aangaan van huurovereenkomst ) en
242 BW (geldt alleen voor woonruimten, herstel van gebreken en mogelijkheid om
daarover te contracteren)
Art. 6:237 sub f BW: als iemand zich bij algemene voorwaarden exonereert voor schade
waarvan je op grond van de wet aansprakelijk zou zijn geweest, dan wordt het vermoed
onredelijke bezwarend te zijn en is het op die grond vernietigbaar.
HR 20 februari 1998, NJ 1998/493 (Briljant-Schreuders)niet toepassing van art. 6:258 BW:
Art. 6:258 BW mogelijkheid om overeenkomst te wijzigen/beëindigen op grond van
onvoorziene omstandigheden. Iemand wilde bedrijfsruimte huren als juweliersbedrijf. Hij
die dacht dat hij in een drukke looproute zat, maar het plan wordt gewijzigd waardoor hij
aan de stille kant van de Vismarkt zit. Tijdens onderhandelingen ligt hele straat open en
wordt er verbouwd. Huurder denkt dat er allerlei voorzieningen worden gebouwd en dat
daarna de klanten wel komen. Daarna is de straat hersteld, maar de loop van het publiek
blijft weg. Huurder kreeg veel minder klanten dan verwacht. Hij wil huurovereenkomst
beëindigen op grond van onvoorziene omstandigheden. Bij de drukke kant zijn de prijzen
hoger dan aan de stille kant en de juwelier wil huurverlaging maar de rechter was daar
niet mee eens. De juwelier heeft pech en moet huurovereenkomst uitzitten. . De
gemeente is met wijziging van plannen gekomen en het is geen dwaling of onvoorziene
omstandigheden. Dat is het jammere van huren van bedrijfsruimte, kan pas beëindigen
als tijd verstreken is ook al lijdt je verlies. Boek 6 regels zijn wel van toepassing op
huurrecht. Je moet terughoudend zijn met huurprijzen wijzigen ex. art. 6:258 BW. De
rechter wees dus de vordering af. -
Definitie van de huurovereenkomst
Definitie Huurovereenkomst
Gaat om wat partijen hebben afgesproken. Strekt de afspraak die partijen gemaakt hebben tot het
verhuren van een bepaalde zaak. Wat is de werkelijke strekking van het sluiten van de
overeenkomst? Waaraan moet je toetsen? Bedoeling van partijen toetsen aan art. 7:201 BW.
Art. 7:201 BW: Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de
andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de
huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.
, Wordt er een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik gegeven? Een zaak of een
gedeelte daarvan uitsluitend sprake van huur als je een bepaald afgebakend object in
gebruik krijgt. Bijv. stallingsovereenkomst: huur je een stuk van een schuur? Of geef je
bijv. caravan in bewaring? Wordt er een bepaalde ruimte in de schuur als gebruik
verstrekt? Er is sprake van huur als je een ruimte in gebruik krijgt of een specifiek
gedeelte daarvan.
Wordt het in gebruik verstrekt? Mag je de ruimte gebruiken? Ruimte kan beperkt zijn.
Geen sprake van gebruik: als je alleen maar kijkgenot krijgt, bijv. mensen die vonden dat
het tuintje aan overkant van de straat ook behoorde aan verhuurder omdat ze zo’n nooit
uitzicht hadden. Kijkgenot krachtens huurovereenkomst. Nee, zegt de rechter kijkgenot
is geen huur.
Een tegenprestatie: Betaal je er wel of geen geld voor? In hoeverre is de gebruiker een
vergoeding verschuldigd aan degene die het in gebruik geeft? in meeste gevallen is
het vrij duidelijk, wordt een specifieke tegenprestatie geacht zoals huur betalen.
Tegenprestatie
- Geld
Is een onkostenvergoeding hetzelfde als een tegenprestatie? afhankelijk van
omstandigheden van het geval. Soms sprake van bruikleen.
Omzet gerelateerde vergoeding? HR 31 mei 1991, NJ 1991/678 (Bloemert/Supergas)
er werd een stuk grond in gebruik gegeven aan benzinestation. Ze moesten wel een
bepaald type benzine verkopen en bij hem afnemen, en hij kreeg een bepaalde
vergoeding per liter brandstof die je verkoopt. Periodieke prijs verschuldigd, afhankelijk
van omzet die je maakt. Bij tankstations komt er nog wel eens voor dat er onbebouwd
onroerend goed wordt verhuurd. HR: de huur en de verhuur van een onbebouwd stuk
grond, waarbij de huurder de verplichting op zich neemt om daarop een opstal te
bouwen die zal worden gebruikt als een 290-bedrijfsruimte, geldt als huur en verhuur
van een gebouwde onroerende zaak, ook nadat de opstal is verrezen. De huurprijs kan
dus geheel of gedeeltelijk uit andere prestaties bestaan. Vaak krijgt de eigenaar van de
grond dan omzet van de opstal. Hoogte ervan is afhankelijk van de omzet, maar dat
neemt niet weg dat de huurder periodiek ook iets verschuldigd is.
- Andere verplichtingen?
Verplichting tot gebruik desbetreffende zaak? Bijvoorbeeld, antikraak. Is dat
bewaarneming of huur? Tegenprestatie die je betaald is dat je het daadwerkelijk
gebruikt. In wiens belang wordt het gebruikt? Hangt af van in wiens belang er wordt
gebruikt. Gebruikt de huurder het in eigen belang, omdat hij verder geen woning heeft,
dan krijgt hij het in gebruik. Antikraak is vaak een vorm van huur door te betalen om van
de zaak gebruik te maken. Je betaalt geen geld, maar moet zaak wel gebruiken. Is er dan
sprake van huur of bruikleen? Moet kritisch naar worden gekeken in de rechtspraak, als
je alleen feitelijk gebruikt dan bruikleen, maar als je in aanvulling daarop ook nog andere
verplichtingen hebt om voor die zaak te zorgen of bepaald onderhoud te plegen, dan kun
je dat als tegenprestatie zien voor het mogen gebruiken.
Verplichting tot onderhoud? HR 10 juli 2009, RvdW 2009, 867. Impala auto’s wat
houdt een relevante tegenprestatie in? Kan verplichting tot onderhoud worden gezien
als een tegenprestatie? Als je onderhoud moet plegen van een zaak die heel veel
, onderhoud nodig heeft kan het wel worden gezien als een tegenprestatie. Een
autobedrijf huurt vanaf de Jaren 80 een perceel van een verhuurder. Twee andere
naastgelegen percelen zijn tevens door het autobedrijf in gebruik genomen, zonder dat
er hier iets over in het huurcontract staat vermeld. Nu de percelen door de verhuurder
verkocht zijn, eiste deze dat de twee genoemde percelen werden ontruimd. Het
autobedrijf stelde dat er een onderhoudsverplichting als tegenprestatie voor de huur van
de twee percelen zou zijn (art. 7:201 lid 1 BW). Er zou dus een huurovereenkomst tot
stand zijn gekomen die niet zomaar kan worden opgezegd. De voorzieningenrechter en
het hof wezen de argumentatie van het autobedrijf af, waarna het autobedrijf in hoger
beroep ging. Dit hoger beroep werd afgewezen. Advocaat-Generaal Huydecoper beziet
wanneeronderhoudsverplichtingen een “voldoende vastomlijnde tegenprestatie” in de
zin van art. 7:201 lid 1 BW opleveren. Dus als het materieel op neerkomt dat je moet
onderhouden (niet slechts mág), dan is er vaak sprake van huur.
Bruikleen of huur?
Hof Amsterdam 15 november 1990, NJ 1991/535 overeenkomst tussen gemeente Utrecht en
restauranthouder. Restauranthouder verplicht zich om een café open te houden tijdens bepaalde
openingstijden van een museum. Dus verplichting is om ruimte te exploiteren. En verplicht zich om
aan gemeente en personeel ervan drank en etenswaarden aan te bieden tegen gereduceerde prijzen.
Ruimte wordt niet verhuurd, staat er in contract. Is dit bruikleen? Je levert in op je inkomsten, dus is
een betaling en is dus huur. Je kunt ook betalen in gederfde winst. Als het enige zou zijn je mag het
gratis gebruiken als je maar open bent tijdens die periode, dan is het minder evident. Nu moet er
betaalt worden in gereduceerde prijzen.
Zoeken naar de strekking van de overeenkomst.
Andere afgrenzingen
- Pacht (art. 7:311 e.v. BW) als onroerend goed wordt verhuurd voor bedrijfsmatige
landbouw, moet bedrijfsmatig agrarisch worden gebruikt dan is er sprake van pacht. Art.
7:311: als er sprake is van pacht, dan is er geen sprake van huur. Dus als je in de sfeer van
bedrijfsmatige landbouw komt, dan ben je uit de huurtitel en ben je in de titel van pacht.
- Huurkoop (art. 7:101 e.v. BW)Sommige vormen van lease zijn huurkoop, vooral financial
lease waarin geregeld is dat je aan einde van de rit de eigendom kunt krijgen van de zaak van
tevoren vastgestelde prijs. Je betaalt niet alleen voor gebruik, maar betaalt ook periodiek
voor de aankoop van de zaak, bedoeling is dat je aan einde van de rit de zaak in eigendom
krijgt. Dan is er dus geen sprake van huur.
Grensgevallen
Stallingsovereenkomst: HR 6 maart 1964, NJ 1964/215 Dorvo/Herngreen huur
autobox, deze is afgesloten, sleutel is verstrekt aan gebruiker en die betaalt daar
periodiek voor. Die box is speciaal voor het stallen van de auto. Feitelijke macht over die
ruimte en ook van auto aan eigenaar van wie roerende zaak is overgelaten. Dit is geen
huur, maar vorm van bewaarneming, specifieke ruimte in gebruik krijgen en zelf
zeggenschap over ruimte krijgen en ervoor betaalt dan is er sprake van huur. hier ging
het om autoboxen. Iemand kocht alleen een auto als hij een garage had en je kon een
auto alleen stallen in zo’n box. Dit was een stallingscontract met in stalling nemen en in
Voordelen van het kopen van samenvattingen bij Stuvia op een rij:
Verzekerd van kwaliteit door reviews
Stuvia-klanten hebben meer dan 700.000 samenvattingen beoordeeld. Zo weet je zeker dat je de beste documenten koopt!
Snel en makkelijk kopen
Je betaalt supersnel en eenmalig met iDeal, creditcard of Stuvia-tegoed voor de samenvatting. Zonder lidmaatschap.
Focus op de essentie
Samenvattingen worden geschreven voor en door anderen. Daarom zijn de samenvattingen altijd betrouwbaar en actueel. Zo kom je snel tot de kern!
Veelgestelde vragen
Wat krijg ik als ik dit document koop?
Je krijgt een PDF, die direct beschikbaar is na je aankoop. Het gekochte document is altijd, overal en oneindig toegankelijk via je profiel.
Tevredenheidsgarantie: hoe werkt dat?
Onze tevredenheidsgarantie zorgt ervoor dat je altijd een studiedocument vindt dat goed bij je past. Je vult een formulier in en onze klantenservice regelt de rest.
Van wie koop ik deze samenvatting?
Stuvia is een marktplaats, je koop dit document dus niet van ons, maar van verkoper melissaallisonvansuijlekom. Stuvia faciliteert de betaling aan de verkoper.
Zit ik meteen vast aan een abonnement?
Nee, je koopt alleen deze samenvatting voor €4,49. Je zit daarna nergens aan vast.
Is Stuvia te vertrouwen?
4,6 sterren op Google & Trustpilot (+1000 reviews)
Afgelopen 30 dagen zijn er 82191 samenvattingen verkocht
Opgericht in 2010, al 14 jaar dé plek om samenvattingen te kopen