Samenvatting Praktijkleer Wonen
H1 Makelaardij algemeen en registergoederen
Registergoederen: zaken en rechten
Vermogen = bezittingen en/of schulden (vermogensrecht boek 3).
Bezittingen (in de wet goederen) = zaken en rechten. Mensen kunnen zaken bezitten en rechten op
zaken hebben/laten vestigen.
Registergoederen (art. 3:10 BW) = zijn goederen die alleen kunnen worden overgedragen door
inschrijving in daartoe bestemde openbare registers. Onroerende zaken evenals luchtvaartuigen en
verplicht te boek gestelde schepen, alsmede zakelijke rechten daarop.
Goederen
Zaken Rechten
Onroerende zaken (art. 5:20 BW) Relatieve rechten
- grond
- nog niet gewonnen delfstoffen Absolute rechten
- duurzaam met de grond verenigde gebouwen - één eigendomsrecht
en werken - vijf gebruiksrechten
Bestanddelen (art. 3:4 BW) - twee zekerheidsrechten
- maatschappelijk criterium (verkeersopvatting)
- fysiek criterium (beschadiging)
Roerende zaken: alles wat niet onroerend is.
Relatieve rechten = geldt alleen tussen de betrokken partijen. Is niet overdraagbaar. Geen
authentieke akte noodzakelijk en geen inschrijving in openbare registers. Ook wel persoonlijke
rechten genoemd zoals huurrecht, pachtrecht, bruikleen en salaris. Vormvrij, muv pachtrecht.
Absolute rechten: gelden ook tegenover anderen/derden. Wel overdraagbaar, moeten worden
gevestigd: overeenkomst, passeren met authentieke akte en ingeschreven in kadaster. De wet kent
er 8 verdeeld in volledig recht (eigendomsrecht) en beperkte rechten: gebruiksrechten en
zekerheidsrechten.
Eigendom (art. 5:1 lid 1 BW): geeft de juridische macht over een zaak. Eigenaar heeft
beschikkingsrecht en gebruiksrecht van de zaak.
Mandeligheid (art. 5:60 BW): vorm van eigendom. Gemeenschappelijk deel van eigenaars van twee
of meerdere erven met een gemeenschappelijk nut. Moet in authentieke akte en inschrijven.
Mandelige zaak moet op kosten van alle mede-eigenaren worden onderhouden. Gezamenlijk belang
(tuinen, paden, speel- en parkeerplaatsen.
Gebruiksrechten (beperkte absolute rechten)
- Erfdienstbaarheden (art. 5:70 lid 1 BW): zakelijk recht waarbij het ene (dienende) erf bezwaard is
ten behoeve van het andere (heersende) erf met het doel het genot van de eigenaar van het
heersende erf te vergroten, eventueel tegen vergoeding (retributie). Bijv recht van overpad. Als een
erfdienstbaarheid gevestigd wordt, gaan de rechten ook over op de opvolgende verkrijgers. Dan een
absoluut recht.
- Erfpacht (art. 5:85 lid 1 BW): zakelijke recht at een erfpachter de bevoegdheid geeft de onroerende
zaken van een ander te houden en te gebruiken. Al dan niet tegen betaling van een vergoeding
(canon). Authentieke akte en inschrijven.
- Opstalrecht (art. 5:101 lid 1 BW): zakelijke recht dat de opstaller de bevoegdheid geeft gebouwen te
hebben op de onroerende zaak van een ander, al dan niet tegen betaling (retributie). Vestigen door
authentieke akte en inschrijving.
,- Vruchtgebruik (art. 3:201 BW): het absolute recht om een goed van een ander te gebruiken en om
van de vruchten (opbrengst) te genieten. Kan met roerende en onroerende zaken. Vestigen door
authentieke akte en inschrijven. Vruchtgebruik eindigt bij de dood van de vruchtgebruiker. Bekende
vorm is recht van gebruik en bewoning; is een strik persoonlijk recht en waarde van dit recht is
afhankelijk van de leeftijd van de gebruiker.
- Appartementsrechten (art. 5:106 lid 3 BW): gemeenschappelijk eigendom: het complete gebouw is
van meer dan één persoon. Is een zakelijk recht op uitsluitend gebruiksrecht van een bepaald
gedeelte. Vestigen door authentieke akte van splitsing en splitsingstekening en inschrijving.
Zekerheidsrechten (beperkte absolute rechten)
- Hypotheekrecht en pandrecht (art. 3:227 lid 11 BW): als iemand zijn schulden niet voldoet, hebben
de schuldeisers het recht hun vordering te verhalen op het vermogen van de schuldenaar. Zij vragen
zekerheid van hun schuldenaar in de vorm van pand of hypotheek.
H2 Informatieproblematiek
2.1 Inleiding en burgerlijk wetboek
Bijzondere lasten (art. 7:15 BW): kopersbescherming, dat verkoper verplicht is over te dragen vrij van
bijzondere lasten en beperkingen, behalve als de koper dat uitdrukkelijk heeft aanvaard.
Conformiteit (art. 7:17 BW): kopersbescherming, de afgeleverde zaak moet aan de overeenkomst
beantwoorden. Moet voldoen aan de eigenschappen die men normaal verwacht. Bij koop of huur
geldt als uitgangspunt dat partijen in redelijke mate met elkaars belangen rekening moeten houden.
Een gevolg hiervan is dat tijdens de onderhandelingen partijen elkaar zoveel mogelijk duidelijkheid
moeten verstrekken over de eigenschappen van de onroerende zaak.
Belangrijk hierbij is dan:
- Kenbaarheidsvereiste: de koper gehouden is om specifieke wensen, belangen en gebruik mee te
delen aan verkoper.
- Conformiteitsbeginsel: de verkoper de zorg heeft dat de zaak vervolgens voldoet aan die
verwachtingen van de koper (als dit niet op elkaar aansluit moeten partijen dit tijdens de
onderhandelingen duidelijk maken).
- Informatieproblematiek: de problemen die hierbij ontstaan worden samengevat onder het begrip
informatieproblematiek: de onderzoeksplicht die de koper heeft en de mededelingsplicht die de
verkoper heeft. Vraag hierbij is vaak, wie heeft verzuimd? Hangt af van onderwerp en kennis van de
persoon.
2.2 Omvang van informatieproblematiek
De omvang van informatieproblematiek kunnen we als volgt samenvatten: bijzondere lasten en
beperkingen op een onroerende zaak;
a. Alle onvolkomenheden, gebreken etc. van een onroerende zaak
Wel: erfdienstbaarheden, verkoop- en erfpachtbepalingen, asbest, bouwvergunning etc.
Niet: overdrachtsbelasting etc, eigenwoningforfaits etc.
Onzeker: publiekrechtelijke bepalingen zoals bestemmingsplan en milieuvoorschriften en
dergelijke.
b. Ontwikkelingen in de omgeving, die van invloed kunnen zijn op het sluiten van een
overeenkomst.
Voorbeelden: nieuwbouw en uitbreidingsplannen, wegaanleg en geschil met de buren.
Taak verkoper bij A: koper op de hoogte stellen van alle gebreken. Zo niet dan kan de koper
financiële vergoeding eisen of zelfs ontbinden. Uitzondering zijn executoriale verkoop en parate
executie, dan risico koper tenzij verkoper op de hoogte was van de last (art. 7:19 BW).
,Taak verkoper en koper (en hun makelaar) bij B: zowel meldingsplicht verkoper en onderzoeksplicht
voor koper (hierin verschillend met A). Uit jurisprudentie blijkt dat de mededelingsplicht van de
verkoper in beginsel voor de onderzoeksplicht van de koper gaat. Ten aanzien van de conformiteit
moet het pand voldoen aan de eigenschappen van normaal gebruik.
2.3 Sancties
- Opheffen van het gebrek
- Toepassing van algemene regels/wanprestatie (alsnog nakoming, schadevergoeding of ontbinden
overeenkomst).
- Beroep op grond van dwaling (vernietiging overeenkomst, vordering tot opheffing van het nadeel
en schadevergoeding in plaats van vernietiging).
- Beroep op grond van onrechtmatige daad (schadevergoeding in verband met onjuiste
mededelingen of onthouden van informatie).
Situatie 1: koper komt zijn onderzoeksplicht niet na (of er komt iets voor zijn risico). Koper is
gebonden aan de overeenkomst. Verkoper heeft het recht om te ontbinden bij wanprestatie
(toerekenbaar tekortschieten van koper) en overmacht (niet-toerekenbaar tekortschieten van de
koper). Geldt niet als de tekortkomingen de ontbinding niet rechtvaardigen.
Situatie 2: verkoper komt zijn mededelingsplicht niet na (of er komt iets voor zijn risico). Koper kan
de volgende eisen stellen:
- Herstel of eventueel aflevering van het ontbrekende
- Schadevergoeding
- Ontbinding van de koop, tenzij de tekortkoming van de verkoper ontbinding ‘niet rechtvaardigt’.
- Vernietiging van de koop of wijziging van de koopsom, tenzij dwaling voor risico van de koper komt
Situatie 3: de onjuiste of onvolledige informatie, is toe te rekenen aan de makelaar van de koper.
Koper kan eisen minder courtage te betalen en/of schadevergoeding te ontvangen. Koper kan
verkopend makelaar alleen aanspreken als het gedrag of de nalatigheid van de makelaar een
onrechtmatige daad jegens de koper zou inhouden (zwijgen over feiten of onjuiste mededelingen
doet).
2.4 Grens mededelingsplicht en onderzoeksplicht
= altijd vaag. De rechter beslist aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Volgende
uitgangspunten:
- Hoe groter de deskundigheid van een partij, hoe groter zijn informatieplicht.
- Naarmate een object ouder is, is de onderzoeksplicht van de koper groter.
- Als de veiligheid of gezondheid van een koper in het geding is, weegt de mededelingsplicht
waarschijnlijk zwaarder dan gemiddeld.
- Het beginsel dat men mag afgaan op verklaringen van de wederpartij lijkt wat minder ruimte te
krijgen. Op dubbelzinnige of onduidelijke verklaringen of ‘verkooppraatjes’ mag men in geen geval
vertrouwen.
- Een enkel mondelinge mededeling dat iets ‘goed’ is, mag men niet zonder meer als garantie
opvatten.
Deskundigheid
- Koper zelf deskundig: meer oplettendheid en eigen onderzoek dan leek.
- Verkoper zelf deskundig: spreekplicht en mededelingen moeten kloppen.
- Spreekplicht van de koper neemt toe als hij zich bij laat staan door een makelaar en koper niet.
Neemt weer af, als de koper deskundig is of zich door een deskundige laat bijstaan.
, - Een minder deskundige geniet meer bescherming dan een deskundige, tenzij hij deze
ondeskundigheid aan zichzelf te wijten heeft.
- Een deskundige moet zijn kennis behoorlijk op tafel leggen.
2.5 De rol van de makelaar als deskundige
= met makelaar meer mededelingsplicht/onderzoeksplicht. De makelaar is in beginsel aansprakelijk
voor onjuiste of onvolledige informatie van de ‘hulppersonen’, die bij inschakelt.
- Makelaar/verkoper: moet de mededelingsplicht voor de verkoper vervullen. Zo niet, dan
schadevergoeding of geen/minder courtage. Heeft een zorgvuldigere rol bij gewoon kopers.
Deskundige makelaar mag minder snel afgaan op zaken die verkopend makelaar zegt.
- Makelaar/koper: vervult de onderzoeksplicht voor de koper. Hij moet de verkopend makelaar op de
hoogte stellen van specifieke belangen zodat de verkopend makelaar zijn mededelingsplicht heeft.
Dit is het kenbaarheidsvereiste, is belangrijk!
2.6 Onderzoek ter voorbereiding van verkoop onroerende zaak
= verkopend makelaar moet alle gegevens verzamelen voor de start van de verkoop.
- Vragenlijst: belangrijke tool, makelaar moet die controleren op juistheid.
2.7 Onderhandelingsfase
- De mededelingsplicht en onderzoeksplicht zijn geen contractuele verplichtingen. De goede trouw
brengt echter met zich mee, dat zij zich behoorlijk tegenover elkaar moeten gedragen.
H3 Aanbod en aanvaarding
3.1 Inleiding
Aanbod: een rechtshandeling in de vorm van een verklaring, gericht tot een wederpartij die alle
essentiële elementen van een overkomst bevat, zodanig dat door de enkele aanvaarding ervan de
overeenkomst ontstaat.
De definitie betekent onder andere dat het een meerzijdige rechtshandeling is (aanbod en
aanvaarding, zie art. 6:217 BW e.v.). Voor de geldigheid, nietigheid en vernietigbaarheid gelden de
regels van de meerzijdige rechtshandeling (art. 3:32 BW e.v.).
Consumentenkoop eigen woning: verkoop woning is pas geldig na een dubbel getekende schriftelijke
koopakte.
3.2 Het aanbod en de soorten
= rechtshandeling naar een persoon.
- Het vrijblijvende aanbod (art. 6:219 lid 2 BW): moet erbij vermeld worden, dan kan de aanvaarding
worden afgewezen, ondanks de aanvaarding. Dat moet onmiddellijk, zonder uitstel, gebeuren.
- Het herroepelijke aanbod (art. 6.219 lid 1 BW): hiervan gaat de wet vanuit, tenzij anders is
afgesproken. Zo’n aanbod kan men herroepen, nadat het aanbod de wederpartij heeft bereikt maar
voordat deze partij het aanbod heeft aanvaard.
- Het onherroepelijke aanbod (art. 6.219 lid 3 BW): aanbod wordt onherroepelijk op moment van de
aanvaarding, ook al heeft dat bericht de aanbieder nog niet bereikt.
Intrekken aanbod: dat je sneller een bericht stuurt dat het aanbod ingetrokken wordt dan dat het
originele aanbod de persoon bereikt.
Een optie (art. 6:219 lid 3 BW): bijzondere vorm van onherroepelijk aanbod. Een aanbod kan
onherroepelijk zijn krachtens uitdrukkelijke bepaling (aanbod met tijdslimiet), gewoonte (aanbod
winkelier in etalage) en aard (de optie).
‘Optie gebruikt men ook om aan te tonen, dat er met niemand anders in een bepaalde periode wordt
onderhandeld. Niet correct gebruik van het woord.’
