Samenvatting
Samenvatting ALLE HOORCOLLEGES ONROERENDGOEDRECHT I (cijfer 8)
- Instelling
- Universiteit Leiden (UL)
alle hoorcolleges van OG 1
[Meer zien]Voorbeeld 4 van de 66 pagina's
Voorbeeld 4 van de 66 pagina's
In winkelwagengesponsord bericht van onze partner
Verkoper
Volgen
Voorbeeld van de inhoud
Week 1 | Hoorcollege 1Voorbeeld aannemersbedrijf
Projectontwikkelaar sluit een aannemingsovereenkomst met een
aannemer en een koopovereenkomst met een koper (belegger). Naar mate
de bouw vordert betaalt de koper de projectontwikkelaar en die betaalt
weer aan de aannemer. Wat als projectontwikkelaar failliet gaat?
Aan het begin bij het sluiten van de aannemingsovereenkomst en de
koopovereenkomst nog een overeenkomst aangaan: een
driepartijenovereenkosmt. er wordt afgesproken dat indien er
sprake is van faillissement, dan wordt de aannemingsovereenkomst
en koopovereenkomst niet meer nagekomen, maar wordt er verder
gegaan in de driepartijenovereenkomst. De aannemer bouwt dus
verder en de koper voldoet de termijnen voor de bouw
Vereisten voor overdracht ex 3:84
1) Levering
2) Geldige titel (de koopovereenkomst)
3) Beschikkingsbevoegdheid
Waarom besteden we aandacht aan figuur van de
koopovereenkomst?
Uit de koopovk vloeit voort wat er straks geleverd moet worden
Nederland kent een causaal stelsel = Geen titel, geen overdracht
Dus: controle door notaris van ev. Titelgebreken voor zover die
zouden blijken uit de koopakte
Controle door notaris: is koopovereenkomst aangegaan door
eigenaren i.v.m. beschikkingsbevoegdheid bij levering? (is iedereen
wel partij?)
Notarissen kunnen koopovereenkomst inschrijven in openbare
registers (7:3 BW)
Notaris + advocaat is vaak als partij-adviseur of onpartijdig adviseur
betrokken bij totstandkoming van koopovereenkomst
Hoe komt in z’n algemeenheid een overeenkomst tot stand?
6:217 Aanbod en aanvaarding : dus wilsovereenstemming
Geen vormvereiste, een mondelinge ovk is dus voldoende
Zijn aanbod en aanvaarding rechthandelingen? zie 6:218
- Het is niet rechtstreeks toepasbaar, maar het maakt deel uit van
de overeenkomst die een meerzijdige rechtshandeling is.
Belangrijke delen BW
Boek 3 = rechtshandeling
Boek 6 = overeenkomstenrecht/verbintenissenrecht
Boek 7 = klein stukje van nodig, titel 1 m.b.t. specifiek de koopovk
Groot deel van 7.1 gaat over consumentenkoop koop van roerende
zaak. Dit heeft dus geen betrekking op onroerend goed, want dat is een
onroerende zaak.
1
,Wat is een koopovereenkomst?
Artikel 7:1 BW = koop is een overeenkomst waarbij de verkoper zich
verbindt een zaak te geven en de koper zich verbindt om daarvoor
te betalen
- Twee elementen = zaak en een koopprijs
- Geen vormvereiste
Artikel 7:4 BW = de koopprijs
- Wanneer koop is gesloten zonder dat de prijs is bepaald is de
koper een redelijke prijs verschuldigd.
- Nauwelijks van toepassing op onroerend-goedrecht want prijs is
bij onroerendgoed te essentieel en zeer specifiek voor het
betreffende goed
- Arrest Peters/Peters = artikel 7:4 alleen van toepassing als er een
koopovk is gesloten zonder dat een prijs is bepaald. Geen
toepassing als partijen geen overeenstemming over prijs kunnen
bereiken – er is dan immers geen wilsovereenstemming en dus
ook geen koopovk. Prijs is cruciaal
Vijf twijfelgevallen of een koopovereenkomst tot stand is
gekomen:
1) Onderhandelingen t.b.v. totstandkoming van koopovereenkomst
Met andere woorden: een koopovereenkomst is er per definitie nog
niet, maar men onderhandelt wel.
- Baris/Riezenkamp = als partijen met elkaar onderhandelen staan
partijen in een bijzondere rechtsverhouding waarin ze zich naar
R&B moeten gedragen.
- Plas/Valburg = 3 fasen onderscheiden in een
onderhandelingstraject:
1) Ieder van partijen kan zonder meer stoppen met
onderhandelen zonder verdere gevolgen
2) Partij kan stoppen, maar moet kosten van wederpartij
vergoeden (vergoeding van negatief contractsbelang)
3) Partij kan stoppen, maar moet ook winstderving van
wederpartij vergoeden (positief contractsbelang) of ev. Is
verplicht tot door onderhandelen (komt bijna niet voor)
wanneer is daarvan sprake? Als wederpartij er ten tijde van
afbreken onderhandelen op mocht vertrouwen dat er een
overeenkomst tot stand zou komen
Geen vormvereiste voor koop van onroerend goed, behalve particuliere
woningkoop 7:2 BW schriftelijke ovk
In kader van onderhandelingsfase let nog op volgende: buiten de
‘particuliere woningkoop’ komt koopovereenkomst m.b.t. OG tot stand bij
wilsovereenstemming over de ‘essentialia’ (object, koopsom, eventueel
leveringsdatum). Dus ook alsnog onderhandeld wordt over bijkomende
kwesties (bijv. wie de bijkomende kosten voor de akte van levering moet
2
,betalen) en ook als er nog niks zwart op wit staat (want geen
vormvereiste)
2) Gebreken in aanbod en aanvaarding (3:33-3:35 BW)
- Wilsgebreken: 3:44 + 6:228, gebreken in totstandkoming van de
partijwil (bedreiging, bedrog, misbruik van omstandigheden,
dwaling)
o Er is dan wel een ovk, maar die is totstand gekomen onder een
wilsgebrek
- Gebruik van voor misverstand vatbare term.
o Bunde/Erckens HR 17 december 1976 : het
misverstandarrest) = je dacht dat je het eens was, maar bij
nader inzien blijkt dat toch niet zo te zijn
o het lijkt alsof er een wilsovereenstemming is, maar dat is
niet zo.
3) Art. 6:225 lid 1: afwijkende aanvaarding: geldt ook bij klein verschil
van de koopprijs
- Lid 1 Aanvaarding die van het aanbod afwijkt geldt als een nieuw
aanbod en als verwerping van het oorspronkelijke
- Lid 2 = wijkt een tot aanvaarding strekkend aanbod slechts op
ondergeschikte punten af dan geldt dit antwoord als aanvaarding
en komt de overeenkomst overeenkomstig deze aanvaarding tot
stand, TENZIJ de aanbieder onverwijld bezwaar maakt tegen de
verschillen
- Wat zijn ondergeschikte punten? Hier kunnen discussies over
bestaan
- Bij koopovk is het dus belangrijk om duidelijk aan te geven wat
voor jou echt belangrijke punten zijn
4) Arrest Hofland/Hennis (10 april 1981): advertentie waarin huis wordt
aangeboden met vraagprijs. Hennis ‘aanvaardt’. Is koop tot stand
gekomen?
- Heeft Hofland met het plaatsen van een advertentie met object
en koopprijs een aanbod gedaan, waardoor bij aanvaarding
meteen een koopovereenkomst tot stand is gekomen? HR zegt
nee. Zoiets is geen aanbod wat bij aanvaarding leidt tot een ovk,
in ieder geval niet bij onroerend goed, omdat voor een verkoper
meer van belang zou kunnen zijn dan uitsluitend object en prijs,
bijvoorbeeld de persoon aan wie hij verkoopt. Het plaatsen van
een advertentie is geen aanbod tot koop, maar uitnodiging om in
onderhandeling te treden.
5) Voorovereenkomst of “letter of intent (LOI): bij grote deals
- Overeenkomst met hoofdlijnen van koopovereenkomst die daarna
verder uitgewerkt moeten worden.
- Uitsluitend met duur onroerend goed gesloten
- Twee smaken:
3
, 1) Voorovereenkomsten die in feite al een echte definitieve
koopovk zijn, alles staat er wel zo’n beetje in, maar partijen
spreken af over een aantal punten moet nog worden
onderhandeld, dat staat zo in de ovk
2) Echte voorovereenkomsten, daar hebben partijen alleen de
hoofdlijnen in neergelegd waarover ze verder nog gaan
onderhandelen, er is dan nog geen koopovk tot stand
gekomen.
3 gevallen waarin er in ieder geval geen koopovk tot stand is
gekomen. (ze kunnen wel leiden tot het ontstaan van een koopovk
als ze worden uitgeoefend
1) Koopoptie
- Als optiegerechtigde kan je op een willekeurig moment aangeven
dat je gebruik wilt maken van je koopoptie. De optiegerechtigde
bepaald wanneer de ovk wordt aangegaan
2) Voorkeursrecht van koop
- De voorkeursgerechtigde kan het voorkeursrecht uitoefenen op
het moment dat de andere van plan is om de betreffende zaak
waar het voorkeursrecht voor geldt te verkopen. De verkoper zal
zich eerst bij de voorkeursgerechtigde moeten melden en vragen
of die van zijn voorkeursrecht gebruik wil maken.
- Je ziet dit voornamelijk bij huurovereenkomsten: de huurder heeft
recht om het door hem gehuurde pand te kopen op het moment
dat de eigenaar het pand wil verkopen
er wordt echter weleens verkocht zonder dit aan de huurder
mede te delen, zodat de huurder dit voorkeursrecht niet kan
uitoefenen. Er is dan een nieuwe eigenaar.
o Koop breekt geen huur 7:226 lid 3: de huurovk gaat van
rechtswege over naar de nieuwe eigenaar.
MAXEDA – V&D arrest (HR 15 juni 2007)
o Als de huurder voor het mogen hebben van een
voorkeursrecht een vergoeding betaald, dan maakt zo’n
voorkeursrecht deel uit van de huurovereenkomst en dan
gaat het voorkeursrecht wel mee naar de nieuwe eigenaar
o Als de huurder geen vergoeding betaald voor het
voorkeursrecht, dan is het voorkeursrecht geen deel van de
huurovk en dan gaat het voorkeurs niet mee over naar de
nieuwe eigenaar
dit vraagt aandacht voor de notaris, want er moet in de
huurovk gekeken worden of er een voorkeursrecht in zit
om deze situatie te voorkomen: het voorkeursrecht is
een recht, de huurder heeft een vorderingsrecht. Een
vorderingsrecht draag je over door te cederen. Dus
tegelijkertijd met de overdracht van het pand (akte van
levering) zorg je er als notaris dan voor dat er ook een akte
van cessie is, zodat het vorderingsrecht ook wordt
overgedragen.
4
Voordelen van het kopen van samenvattingen bij Stuvia op een rij:
Verzekerd van kwaliteit door reviews
Stuvia-klanten hebben meer dan 700.000 samenvattingen beoordeeld. Zo weet je zeker dat je de beste documenten koopt!
Snel en makkelijk kopen
Je betaalt supersnel en eenmalig met iDeal, creditcard of Stuvia-tegoed voor de samenvatting. Zonder lidmaatschap.
Focus op de essentie
Samenvattingen worden geschreven voor en door anderen. Daarom zijn de samenvattingen altijd betrouwbaar en actueel. Zo kom je snel tot de kern!
Veelgestelde vragen
Wat krijg ik als ik dit document koop?
Je krijgt een PDF, die direct beschikbaar is na je aankoop. Het gekochte document is altijd, overal en oneindig toegankelijk via je profiel.
Tevredenheidsgarantie: hoe werkt dat?
Onze tevredenheidsgarantie zorgt ervoor dat je altijd een studiedocument vindt dat goed bij je past. Je vult een formulier in en onze klantenservice regelt de rest.
Van wie koop ik deze samenvatting?
Stuvia is een marktplaats, je koop dit document dus niet van ons, maar van verkoper SstudentNotarieel. Stuvia faciliteert de betaling aan de verkoper.
Zit ik meteen vast aan een abonnement?
Nee, je koopt alleen deze samenvatting voor €9,99. Je zit daarna nergens aan vast.
Is Stuvia te vertrouwen?
4,6 sterren op Google & Trustpilot (+1000 reviews)
Afgelopen 30 dagen zijn er 84866 samenvattingen verkocht
Opgericht in 2010, al 14 jaar dé plek om samenvattingen te kopen
