Module II Wonen
W6 De huurovereenkomst (algemeen)
Kennisclip historie huurrecht woonruimte
Huurrecht is geen nieuw fenomeen; al in de klassieke oudheid bestonden ‘huurverhoudingen’. In die
tijd was het gebruikelijk dat woonruimten werden verhuurd in zogenaamde insulae (soort Romeinse
appartementencomplex). De woonruimte zelf stond bekend als cenaculum, wat letterlijk “waar men
eet” betekent.
In de Romeinse tijd werd de juridische relatie tussen huurder en verhuurder locatio conductio
genoemd. Dat had een brede definitie, hieronder viel:
- Huur
- Aanneming van werk
- Arbeid
- Dienstverrichting
Vanuit de overheid was in termen van beleid enige inmenging, bv. reguleren huurprijzen in tijden crisis
of revolutie. Er bestonden echter geen structurele regels voor woonruimte. Dat leidde tot een soort
‘cowboymarkt’.
Met de invoering van de Code Civil en het BW in ’83 veranderde op wezenlijk niveau weinig in het
‘huurrecht’.
- Incidentele interventie van overheidswege in huurrecht
- Contractsvrijheid en partijautonomie voeren boventoon
Behalve in tijden van interbellum, WOII en wederopbouw -> huurprijsbevriezing en
opzeggingsbescherming voor woonruimte in bv. Huuropzeggingswet ’17.
Vanaf de jaren 50 tot 70 veranderde het huurrecht ingrijpend: invoering en aanpassing Huurwet, die
liberalisatie toestond zodra er minder woning schaarste was, getuigt hiervan. Het werd bv. mogelijk om
bepaalde gebieden aan te wijzen waar slechts beperkte huurbescherming gold.
In ’79 keerpunt door belangrijke aanpassing Huurwet: de wet werd van een noodmaatregel
omgevormd tot een structureel beleid, wat de contouren van het huidig stelsel in 7.4 titel 5 BW
zichtbaar maakte. Dat werd versterkt in ’89 met de invoering van art. 7:247 BW, een belangrijke
ontwikkeling in huurdersbescherming.
In 2003 werd de Huurwet afgeschaft en werd het huurrecht m.b.t. woonruimten volledig in ons BW
geregeld.
College en literatuur
De huurovereenkomst ziet op zaken, roerende-, onroerende goederen, en vermogensrechten (art.
7:201 BW). Drie elementen staan centraal:
- In gebruik verstrekken
- Zaak of gedeelte daarvan
- Tegenprestatie (niet vereist dat dit is uitgedrukt in een geldbedrag, doorgaans wel het geval)
Let op: pacht is de vreemde eend in de bijt (art. 7:201 lid 3 BW), eigenlijk gewoon een lex specialis,
maar geen huurrecht!
Huur is een overeenkomst, definitie van overeenkomst is vastgelegd in art. 6:213 BW. Daarom zijn de
basics uit het contracten recht van toepassing: toepasselijkheid regels totstandkoming, nietigheid en
vernietigbaarheid (BW 3 en 6). Dus van toepassing zijn o.a.:
- Aanbod en aanvaarding
- Rechtsgevolgen overeenkomst
- Vernietigbaarheid wilsgebreken
Er zijn ook andere constructies mogelijk (buiten een huurovereenkomst). Vestiging van een zakelijk
recht van gebruik en bewoning = tegenprestatie hoger dan de wettelijke huurprijsbescherming.
ECLI:NL:HR:2009:BI66321 → een dergelijke vestiging kan geen plaats vinden, als omzeiling van het
huurrecht echt wordt beoogd. Het typische daaraan is dat het pachtrecht wel een bepaling kent waarin
staat dat de pachtovereenkomst de enige manier is om tot pachting over te gaan.
, Module II Wonen
De kwalificatie van de huurovereenkomst:
- Indien de overeenkomst valt onder de wettelijke begripsomschrijving van huur, zijn in de regel
de wettelijke huurbepalingen toepasselijk. Daarbij speelt geen rol of partijen die
toepasselijkheid hebben gewenst. De bewijslast ten aanzien van een huurrecht rust in
beginsel op degene die zich erop beroept.
- Onder omstandigheden van het geval is toch geen sprake van huur.
- Formule uit het Timeshare-arrest → de naamgeving van de overeenkomst is niet bepalend,
Haviltex is van toepassing! In dit arrest bepaalde de HR dat het niet beslissend is of de
overeenkomst de elementen van huur bevat, maar de partijbedoeling is daarbij ook belangrijk.
- Insharingsarrest → bovenstaande speelt alleen een rol bij de uitlegfase (haviltex). Als we
kijken naar de kwalificatie van de overeenkomst, dan zijn partijbedoelingen echt wel relevant,
maar de rechter dient bij die kwalificatie nog altijd te eindigen met het toetsen van de
elementen uit de wet.
o Bij het Timeshare arrest werd deze volgorde juist omgedraaid. Over het algemeen
betekent dit dat we weer terug zijn bij min of meer algemene kwalificatieregels: eerst
partijbedoelingen in kaart brengen, dan kwalificatie van elementen.
Huurregimes:
i. Woonruimte (art. 7:233 BW)
ii. Bedrijfsruimte (m.n. middenstandsbedrijfsruimte zoals winkels/kleinere bedrijven) (art.
7:290 BW)
iii. Overige/bedrijfsruimte-230a (art. 7:230a BW).
o Gaat om ruimtes die niet publiekelijk en openbaar toegankelijk zijn. Kantoren,
fabrieken, opslagloodsen, sportvelden met opstallen vallen hier bv. onder. Maar ook
bioscopen en musea vallen hieronder, ook al lijken deze onder 290 te vallen: ze zijn
immers voor het publiek toegankelijke gebouwen. Maar voor toegang van bioscoop of
musea dien je een toegangskaartje te kopen, vandaar de werking onder 230a.
Hierboven zien we de gelaagde structuur uit het BW duidelijk terugkomen. Het stelt de wetgever in
staat om de partijen die hij wil beschermen in het kader van het draagkrachtstelsel vorm te geven.
Deze typen kennen hen eigen vorm van bescherming, waarbij woonruimte over het algemeen de
grootste bescherming geniet.
Let op bij casusvragen: voor woonruimte geldt vaak bijzondere bepalingen!
Verplichtingen verhuurder (art. 7:203 t/m 7:211 BW). De verplichtingen van de verhuurder worden
bepaald door de overeenkomst en de wet (ook redelijkheid en billijkheid van art. 6:248 BW):
- Terbeschikkingstelling van huurobject (art. 7:201 jo 7:203 BW) = verhuurder moet het
huurobject ter beschikking stellen of laten stellen, m.a.w. de sleutels van het verhuurde geven
(als het gaat om een onroerende zaak). Dat moet hij doen voor zover dat ook noodzakelijk is
voor het overeengekomen gebruik.
o Kan niet worden opgeschort, want het betreft een voortdurende verplichting. Als bv.
een woning tijdelijk ontoegankelijk wordt gemaakt, kan je dat niet ongedaan maken
want die termijn is nu eenmaal verstreken. D.w.z. dat de verhuurder ook nooit verbod
op toegang kan inroepen vanwege een betalingsachterstand van de huurder.
o Bij tekortkoming in de nakoming treedt het algemene verbintenisrechtelijke kader
inwerking. De huurder heeft de volgende opties: (1) nakoming, (2) ontbinding en (3)
schadevergoeding.
- Genotsverschaffing (art. 7:204 BW) -> gebrek = een eigenschap of staat, of aan de
verhuurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak de huurder niet het genot kan
verschaffen welke de huurder mocht verwachten. Maar: de definitie is niet statisch, een open
norm. Wat een gebrek precies is wordt erg casuïstisch ingekleurd door de rechtspraak.
o Niet alleen stoffelijke toestand van de zaak! Buiten stoffelijke toestand: ongedierte,
storm, inbraken
o Ook fysieke gebruiksmogelijkheden = exploitatieverwachtingen, uitstraling gehuurde
(NJ 2012/278 Gemeente Den Haag/Jacobs), concurrentie (NJ 2008/85 Perry
Sport/SBZ)
