Vastgoedrecht
Terminologie
Privaatrecht is op te delen in goederenrecht en vermogensrecht.
Goederen art. 3:1 Bw, alle zaken en alle vermogensrechten. Wat geen zaak is en ook geen
vermogensrecht, bijvoorbeeld het kiesrecht, is geen goed.
Zaken alle voor menselijke beheersing vatbare stoffelijke objecten, art. 3:2 BW. Bijvoorbeeld
rotsblok, balpen, stuk grond. Niet menselijke vatbare objecten zijn zee, lucht ect.
Goederen:
- Zaken
- Vermogensrechten
Zaken:
- Roerende zaken
- Onroerende zaken (art. 3:3 Bw)
o De grond, de niet gewonnen deelstoffen, de met de grond verenigde beplantingen,
gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd.
Vereniging met de grond is indien een verbinding met de grond ontbreekt, zoals bij woonboten is een
zaak roerend. Indien er wel verbinding met de grond bestaat, dient de vraag zich aan of deze
duurzaam van aard is. Arrest portacabin
Het gaat erom of een met de grond verenigd gebouw of werk stemt is om duurzaam ter plaatse te
blijven. Dit moet worden beoordeeld aan de hand van de naar buiten toe kenbare bestemming van
de zaak en de kenbare bedoeling van de bouwer van constructie. Het is niet van belang dat technisch
de mogelijkheid bestaat om het bouwstel te verplaatsen en dat de verkeeropvattingen geen
zelfstandig criterium zijn.
Indien het niet onroerend is, is het roerend. Art. 3:3 lid 2 BW. Het is van belang om te weten of het
onroerend of roerend is voor de vraag of titel 5.2 of 5.3 Bw van toepassing is. Daarnaast geldt voor de
overdracht van onroerende zaken (registergoederen) een andere wijze van levering (art. 3:89 BW)
dan voor roerende zaken ( niet-registergoederen)(art. 3:90/3:91/3:95 BW). Ook is het van belang voor
de belastingen en aansprakelijkheden.
Een zaak bestaat vaak uit meerdere bestandsdelen. Art. 3:4 BW geeft aan wanneer iets als
bestandsdeel van een zaak aangemerkt moet worden. Een object kan op grond van een immateriële
band en op grond van een materiele band met een hoofdzaak zijn verbonden. Art. 3:4 lid 1 BW
betreft de immateriële band. Al het geen volgens verkeersopvatting onderdeel van een zaak uitmaakt,
is bestanddeel van die zaak. Het arrest Depex/Curatoren geeft twee aanwijzingen ter invulling van de
verkeersopvatting:
1. Het antwoord op de vraag of gebouw en apparatuur in constructief opzicht op elkaar zijn
afgestemd
2. Het antwoord op de vraag of het gebouw zonder apparatuur als onvoltooid moet worden
beschouwd.
Luidt het antwoordt op een van deze vragen ja, dan is er waarschijnlijk sprake van een bestandsdeel.
Anders is er sprake van een zelfstandige zaak.
Een derde aanwijzing kan zijn: de omstandigheid dat een zaak ten opzichte van een andere zaak een
tijdelijke hulpfunctie vervult en bestemd is om daarna te worden verwijderd. Dan is dit geen
bestandsdeel.
,Arrt. 3:4 lid 2 betreft de materiele band. Een zaak die zodanig met de hoofdzaak is verbonden is dat
zij niet kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging betekenis wordt toegebracht aan een van
de zaken, is het bestanddeel van de hoofdzaak.
Dit is van belang voor het eenheidsbeginsel, art. 5:3 BW. De eigenaar van een zaak, is ook eigenaar
van al haar bestanddelen. Het is onmogelijk om een goederenrechtelijk recht op een bestandsdeel te
hebben. Wordt op een zaak pandrecht gevestigd, dan omvat het object van het pandrecht dus ook al
zijn bestanddelen, art. 3:227 lid 2 jo 5:3 BW.
Vermogensrechten (art. 3:6 BW)
Er is sprake van een vermogensrecht indien het:
- Overdraagbaar is
- Tezamen met een ander recht overgedragen kan worden
- Ertoe strekt de rechthebbende stoffelijke voordeel te verschaffen of is verkregen in ruil voor
stoffelijk voordeel.
Goederen:
- Registergoederen
o Zijn goederen waarbij voor de overdracht ov vestiging van een beperkt recht daarop
inschrijving in het bestemde openbare register vereist is.
o Alle onroerende zaken zijn registergoederen. Art. 3:89 Bw vereist inschrijving het
register.
o Zee- en binnenschepen en luchtvaartuigen zijn registergoederen, art. 8:199, 8:790 en
8:1306 BW.
- Niet-registergoederen
Art. 3:98 Bw verklaart art. 3:89 Bw van toepassing voor vestiging van een beperkt recht op een
onroerende zaak.
Beperkte rechten
Is een recht dat is afgeleid uit een meer omvattend recht, het welk met het beperkte recht is
bezwaard, art. 3:8 BW. Het recht waaruit het beperkte recht is afgeleid, is het moederrecht. Het
beperkte recht is ook wel het dochterrecht.
Beperkte rechten:
- Genotsrechten
o Geven de rechthebbende daarop rechten met betrekking tot het gebruik en het
genot van de zaak.
o Rechten van vruchtgebruik, erfdienstbaarheid, erfpacht en opstal
- Zekerheidsrechten
o Die dienen ter verzekering van een vordering, doordat zij het recht geven het goed te
verkopen en de vordering op de opbrengst te verhalen.
o Pand en hypotheek
- Beperkte rechten
o Gebruiks- genotsrechten
Vruchtgebruik, 3:201 BW
Erfdienstbaarheid, 5:70 BW
Erfpacht, 5:85 BW
opstal
o Zekerheidsrechten
Pand, 3:236 BW
, Hypotheek, 3:260 BW
Een beperkt recht is een goederenrechtelijk recht en heeft absolute werking en droit de suite, en
geeft een seperatisitpostitie bij fallissement. De beperkten rechte zijn een gesloten systeem. Er
kunnen geen andere beperkte rechten worden gesteld dan uit de wet, art. 3:81 BW.
Er zijn beperkte rechten die op alle soorten goederen tot object kunnen hebben. Deze zijn geregeld in
boek 3, het betreft het recht van vruchtgebruik en de rechten van pand en hypotheek. Andere
beperkten rechten kunnen uitsluiten op (onroerende) zaken rusten. Deze zijn in boek 5 geregeld.
Betreft het recht van erfpacht, het recht van opstal en het recht van erfdienstbaarheid.
Afhankelijke rechten
Kan alleen uitsluitend tezamen met een ander recht worden overgedragen. Art. 3:7 BW geeft aan dat
een afhankelijk recht, een recht is dat een ander recht zodanig verbonden is, dat het niet zonder dat
andere recht kan bestaan. Art. 3:82 BW bepaald dat afhankelijke rechten het recht volgen waaraan zij
zijn verbonden. Het gaat om een ander recht dan het recht waarop het beperkte recht is gevestigd.
Een recht van vruchtgebruik op een vorderingsrecht kan niet bestaan zonder vorderingsrecht.
Afhankelijkheid vereist dat het bestaan van een tweede goed noodzakelijk is voor het bestaan van
beperkte recht. Ook het recht van erfdienstbaarheid, art. 5:70 BW, en het recht van opstal, art. 5:101
lid 2 BW zijn afhankelijke rechten.
Eigendom
Art. 5:1 BW bepaalt dat eigendom het meest omvattende recht is dat een persoon op een zaak kan
hebben. Het is een goederenrechtelijk recht. Het eigendom heeft absolute werkingen en dat het
eigendomsrecht de zaak volgt, droit de suite. Na de verkoop blijft persoon A de eigenaar totdat het
goed is geleverd aan persoon B, art. 3:84 Bw.
Eigendom is een subjectief recht, heeft betrekking op de juridische verhouding tussen een persoon
en zaak. Het betreft een volledig recht. De tegenpool van het volledig recht zijn beperkte rechten.
Ook kunnen beperkte rechten op beperkte rechten worden gevestigd. Bijvoorbeeld hypotheek op
erfpacht.
Alle natuurlijke personen en rechtspersonen kunnen eigenaar zijn. Het is ook mogelijk dat meerdere
personen het eigendomsrecht gezamenlijk hebben. Ieder heeft een aandeel, een aandeel is een
vermogensrecht. Omdat alle zaken als object van de eigendom kunnen dienen, is het eigendomsrecht
niet in het algemene deel van het vermogensrecht maar in boek 5 BW geregeld. Ook is een
aanvullende eis voor het hebben van eigendomsrecht dat het duidelijk moet zijn op welke zaak de
eigendom precies betrekking heeft. De eigendom van uitsluitend naar soort en hoeveelheid bepaalde
zaken niet mogelijk.
Rechten eigenaar:
- Gebruiksrecht
- Recht op afgescheiden vruchten
- Beschikkingsbevoegdheid
- Revindicatie
o Relatie tot faillissement bezitter/ niet- eigenaar c.p houder
Meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben.
Bestanddelen zijn onzelfstandige onderdelen van een zaak:
Ideële band (verkeersopvatting) (arrest Depex/ Curatoren (art. 3:4 lid 1 BW)
o Aanwijzing 1: constructief opzicht op elkaar afgestemd
o Aanwijzing 2: onvoltooid zonder bestanddelen
o Indien een van de aanwijzingen juist is, wordt het gezien als een bestanddeel.
, Materiele band (schade opleveren uit elkaar halen) (art. 3:4 lid 2 BW)
Oneigenlijke vermenging Indien men soortgelijke zaken van een ander terecht komen en niet meer
onder scheiden kan worden welke zaak aan welke persoon toebehoort.
Om te bepalen wie de eigenaar is van de door elkaar geraakt zaken, speelt de processuele functie van
bezit en houderschap een rol. Arrest Teixeira de Mattos geeft aan dat degene die de feitelijke macht
heeft over een zaak wordt, behoudens tegenbewijs, vermoed eigenaar te zijn.
Natrekking (art. 5:14 BW) indien een zaak bestanddeel wordt van een andere roerende zaak. De
eigenaar van de hoofdzaak is ook eigenaar van het bestandsdeel. Hetzelfde geldt voor meerdere
zaken door vermenging tot een zaak worden verenigd, art. 5:15 BW.
Ook kan er door de afscheiding van een bestanddeel van hoofdzaak een nieuwe eigendomsrecht
ontstaat. Het bestanddeel wordt door de afscheiding een zelfstandige zaak.
Voor onroerende zaken regelt art. 5:20 BW wat de eigendom van de grond omvat. Het eigendom van
de grond omvat: de bovengrond, de zich daaronder bevindende aardlagen, water, de duurzaam met
de grond verenigde gebouwen en werken, en planten. De belangrijkste catergorie zijn de gebouwen
en werken. De eigendom van de grond omvat de gebouwen en werken, indien ze duurzaam met de
grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen en werken, voor
zover ze geen bestanddeel zijn van eens anders onroerende zaken. Dit moet aan de hand van het
Portacabin arrest worden beantwoord.
De gebouwen en werken worden nagetrokken door de grond, wordt aangeduid met de term verticale
natrekking. Dit geldt tenzij er in het BW een uitzonder wordt gemaakt. Bijvoorbeeld art. 5:20 lid 1 sub
e BW, de zogenoemde horizontale natrekking, waarmee wordt gedoeld op situaties een gebouw of
werk grensoverschrijdende bestanddelen heeft.
Het eigendomsrecht omvat verschillende bevoegdheden. De bevoegdheid om de zaak te gebruiken
wordt expliciet genoemd in het tweede lid van art. 5:1 BW. De eigenaar is vrij om de zaak te
gebruiken met uitsluiting van een ieder. (exclusiviteit) Beschikken omvat de bevoegdheid tot het
vervreemden en het bezwaren van de zaak. Onder vervreemding wordt verstaan de overgang van de
eigendom van de zaak naar het vermogen van een ader door overdracht, art. 3:84 BW. De vestiging
van een beperkt recht wordt bezwaring genoemd.
Er zijn ook beperkingen gegeven voor het eigendomsrecht, art. 5:1 lid 2 BW.
- Rechten van anderen
o Rechten die de eigenaar heeft verleend aan andere
- Burenrecht
- Verbod op misbruik van bevoegdheid, art. 3:13 BW
- Hinder, art. 5:37 BW
- Onrechtmatige daad
Het eigendomsrecht wordt op verschillende manieren tegen inbreuken daarop beschermd. Met
revindicatie, art. 5:2 Bw wordt een middel verleend om de feitelijk macht over de zaak bij de eigenaar
terug te brengen. Kan tegen iedere onrechtmatige bezitter en houder van de zaak, middelijk of
onmiddellijk. Naast revindicatie kan met de actie op grond van onrechtmatige daad, art. 6:162 BW.
Een inbreuk op een eigendomsrecht is onrechtmatig. Een geslaagd beroep op de onrechtmatige daad
lijdt tot vordering tot betaling van de schadevergoeding.
