Samenvatting
Samenvatting notarieel Registergoederenrecht
Samenvatting notarieel Registergoederenrecht inclusief arresten en rechtsregels.
[Meer zien]Voorbeeld 3 van de 23 pagina's
Voorbeeld 3 van de 23 pagina's
In winkelwagengesponsord bericht van onze partner
Voorbeeld van de inhoud
Week 1Er bestaat discussie of er een notariële koopovereenkomst moet komen.
Wel is in art. 7:2 + 7:3 BW door het nieuwe BW kopersbescherming
ingebouwd. In Amsterdam is standaard sprake van een notariële
koopovereenkomst.
Makelaar is een opdrachtnemer om een huis te gaan verkopen, dus er is
sprake van een bijzondere overeenkomst: overeenkomst van opdracht
(art. 7:400 BW). De opdrachtnemer moet zich goed gedragen (art. 7:401
BW). De makelaar heeft een inspanningsverplichting t.a.v. de verkoop.
Opdrachtgever/verkoper moet zich inspannen om de courtage te gaan
betalen. Aankoopmakelaar helpt bij de aankoop van een woning, dus legt
contact, doet biedingen, etc. Een makelaar verricht geen
rechtshandelingen, dus het zijn feitelijke handelingen, tenzij de makelaar
een volmacht heeft (art. 3:60 BW). Een makelaar kan ook de schijn van
vertegenwoordigingsbevoegdheid opwekken (art. 3:61 BW). Deze schijn
moet door verkoper/achterman worden gewekt.
HR Hofland/Hennis: de vraagprijs is niet meer dan een uitnodiging om in
onderhandeling te treden.
Precontractuele fase HR Plas/Valburg: kun je onderhandelingen afbreken
zonder schadevergoeding? Hierin bestaan verschillende fases.
Het schriftelijkheidsvereiste (art. 7:2 BW) wordt strikt opgevat. Pas na
terhandstelling gaat de bedenktijd (lid 2) lopen. In de periode tussen koop
en levering kan van alles gebeuren waar je rekening mee moet houden.
Essentialia van de overeenkomst:
1. Subjecten: wie zijn de partijen?
2. Object: hetgeen wordt verkocht.
3. Verkoopsom: waartegen wordt verkocht.
4. Leveringsdatum.
De overeenkomst mag onderhands, maar moet dan ook al deze punten
bevatten. Indien geen koopsom is vastgelegd, moet een redelijke prijs
worden betaald (art. 7:4 BW).
De enige verplichting voor koper is het betalen van de koopsom.
Overige punten overeenkomst:
- Kosten koper of vrij op naam: in beginsel zijn alle kosten voor koper
(vroeger 10%). Ook als je vrij op naam afspreekt, blijf je wel
belastingplichtige voor OVB.
- Koopprijs betalen via notaris (art. 7:26 lid 3 BW): op moment van
tekenen moet geld uit de macht van koper zijn.
- Waarborgsom (art. 7:26 lid 4 BW): koper stort 10% koopsom op
derdengeldenrekening. Als de koop niet doorgaat, is het een soort
schadevergoeding voor verkoper. Alternatief: bankgarantie. Dat is
een tegoedbon van de bank voor 10%. Je hebt als notaris een
zwaarwegende zorgplicht t.a.v. storten waarborgsom.
, - Overdracht vrij van lasten, tenzij uitdrukkelijk aanvaard (art. 7:15
BW). Daarnaast moet het materieel conform zijn, dus zelfde staat als
ten tijde verkoop (art. 7:17 BW). Het moet nog geschikt zijn voor
normaal gebruik of voor bijzonder gebruik als dit bedongen is.
- Ontbindende voorwaarden, bijv. financieringsvoorbehoud. Kopers
willen hier soms van afzien om meer kans te maken. Dat moet wel
schriftelijk en ondubbelzinnig.
Als koper ga je met de bank praten over financiering van aankoop. Hierbij
speelt een rol:
- Executiewaarde: pand brengt bij executie minder op dan op de
markt;
- Eigen vermogen: bij veel eigen vermogen wordt sneller uitgeleend;
en
- Toekomstperspectief.
Een hypothecaire lening mag niet geheel aflossingsvrij zijn.
De opdracht aan de notaris, die zich als goede notaris gedraagt en zich
inspant om de akte te maken (= resultaatsverbintenis).
- Wie betaalt, die bepaalt: koper kiest de notaris uit.
o Uitzondering: nieuwbouw. Dan kiest de projectontwikkelaar.
Het kan zijn dat koper dan bij een andere notaris de
hypotheekakte doet.
- Notaris vraagt aflossingsnota op, want verkoper moet vaak nog
aflossen. Na verkoop moet je dus weten welk bedrag naar de bank
moet en wat naar verkoper.
Per dossier doe je 3x recherche: recherche, herrecherche en narecherche.
Soms is het Kadaster niet helemaal up to date:
- Nalatenschap met woning op naam erflater, maar het is nu van de
erfgenamen. Dus VVE opmaken of in considerans
eigendomsoverdracht melden.
- Erfdienstbaarheid ontstaan door verjaring. Verjaring kan je
inschrijven, maar vaak is het iets feitelijks en dus niet ingeschreven.
Voor levering/hypotheek bestaan standaardmodellen (KNB/kantoormodel).
De ontwerpakte moet je tijdig zenden aan partijen, zodat ze ervan kennis
kunnen nemen.
Cliënten komen op kantoor om de akte te ondertekenen. Eerste
herrecherche, want in periode van opstellen akten kan van alles gebeuren.
HR Erven Gaasbeek: bij overlijden volgen erfgenamen op in rechten en
verplichtingen (saisine). Erfgenamen zijn gebonden aan de
koopovereenkomst en gehouden deze ui te voeren. Ook moet geld binnen
zijn. Beslag leidt tot relatieve onbevoegdheid: leveren met beslag kan,
maar je bent als notaris tuchtrechtelijk aansprakelijk. Bij faillissement ben
je wel onbevoegd.
, Aflevering is geen levering. Door levering gaat eigendom over d.m.v. akte
+ inschrijving.
In de akte staat dat sleutels onmiddellijk zijn afgegeven (= traditio
symbolica). Het afgeven van de sleutels is aflevering en dan gaat risico
over. Als je voor levering de sleutels krijgt (om bijv. te klussen) gaat risico
al over. Ook kan je een sleutelovereenkomst maken dat je op later
moment de sleutels krijgt.
Alle akten gaan naar Kadaster en afschrift hypotheek naar de bank.
- Art. 3 Registratiewet: binnen 10 dagen leveringsakte aanbieden aan
fiscus. Hij kijkt of op juiste manier OVB is geheven/juist beroep is
gedaan op vrijstelling.
- Art. 42 IW: notaris hoofdelijk aansprakelijk voor OVB.
Kadaster stuurt afschrift naar koper (= eigendomsbewijs). Het is afschrift
leveringsakte + relaas bewaarder.
Eerste dag na transport: narecherche, want bijv. een faillissement werkt
terug. Als alles goed is, ga je de gelden uitboeken. Soms houdt je geld in
depot voor als afspraken niet worden nagekomen.
HR Didam: het gaat om privaatrechtelijke overeenkomsten waar een
overheidslichaam verkoopt. Ook andere gegadigden moeten kunnen
meedingen.
Week 2
Art. 3:166 – 3:188 BW: regels van gemeenschap.
Appartementsrecht is een zakelijk recht, dus Boek 5 BW, maar geen
beperkt recht.
Art. 5:106 BW: splitsing, want je splitst in afzonderlijke
appartementsrechten. Je kan pas beschikken als het officieel is gesplitst,
dan kan je pas bezwaren met evt. hypotheek. Bij overdracht speelt
hoofdelijke aansprakelijkheid voor bijdragen VvE (art. 5:122 lid 3 BW). De
koper wordt aansprakelijk als hij eigenaar wordt.
Bijdragen komen in een reservefonds van de VvE. Een VvE is een
rechtspersoon en kan zelf geld lenen.
Na splitsen kun je bezwaren en dat leidt tot stapelen van beperkte recht,
bijv. op de grond rust appartementsrecht en om het te kopen vestig je
hypotheek. Het stapelen kan alleen als er een wettelijke basis is.
Oplossing: art. 5:118a BW. Tussen rechten die niet stapelbaar zijn, kan je
een appartementsrecht plaatsen, bijv. erfpacht splitsen en dan opstalrecht
vestigen.
Als erfpacht al bestaat, kan je het uitgeven in vruchtgebruik, je het dan
vruchtgebruik van een appartementsrecht. Ook mag je
appartementsrechten verhuren (art. 5:120 BW), dit is in gebruik geven. De
splitsingsakte moet dit toestaan.
Voordelen van het kopen van samenvattingen bij Stuvia op een rij:
Verzekerd van kwaliteit door reviews
Stuvia-klanten hebben meer dan 700.000 samenvattingen beoordeeld. Zo weet je zeker dat je de beste documenten koopt!
Snel en makkelijk kopen
Je betaalt supersnel en eenmalig met iDeal, creditcard of Stuvia-tegoed voor de samenvatting. Zonder lidmaatschap.
Focus op de essentie
Samenvattingen worden geschreven voor en door anderen. Daarom zijn de samenvattingen altijd betrouwbaar en actueel. Zo kom je snel tot de kern!
Veelgestelde vragen
Wat krijg ik als ik dit document koop?
Je krijgt een PDF, die direct beschikbaar is na je aankoop. Het gekochte document is altijd, overal en oneindig toegankelijk via je profiel.
Tevredenheidsgarantie: hoe werkt dat?
Onze tevredenheidsgarantie zorgt ervoor dat je altijd een studiedocument vindt dat goed bij je past. Je vult een formulier in en onze klantenservice regelt de rest.
Van wie koop ik deze samenvatting?
Stuvia is een marktplaats, je koop dit document dus niet van ons, maar van verkoper janiquebax2001. Stuvia faciliteert de betaling aan de verkoper.
Zit ik meteen vast aan een abonnement?
Nee, je koopt alleen deze samenvatting voor €17,99. Je zit daarna nergens aan vast.
Is Stuvia te vertrouwen?
4,6 sterren op Google & Trustpilot (+1000 reviews)
Afgelopen 30 dagen zijn er 48756 samenvattingen verkocht
Opgericht in 2010, al 15 jaar dé plek om samenvattingen te kopen