BR I - 10 dec 24 - Casus 1 - Hoera
10.0p1
In de bijlage ziet u een uittreksel van de ‘Algemene Erfpachtsvoorwaarden weggebonden
horecaondernemingen Rijksvastgoedbedrijf 2020’. Deze algemene erfpachtvoorwaarden zijn
ingeschreven in de openbare registers. Bij een akte van 15 januari 2021 is een erfpachtrecht
gevestigd door de Staat als erfverpachter ten gunste van ExploHaMij BV als erfpachter. In de
vestigingsakte van dat erfpachtrecht wordt verwezen naar de genoemde algemene
erfpachtvoorwaarden en worden deze voorwaarden door partijen op de erfpachtverhouding van
toepassing verklaard. ExploHaMij heeft vervolgens een restaurant geopend op de grond en in de
gebouwen die zij in erfpacht heeft verkregen.
Op 22 augustus 2024 wordt het erfpachtrecht door ExploHaMij overgedragen aan Hoera Horeca
BV. Hoera Horeca is voornemens het bedrijf uit te breiden en er een wellnessresort van te maken
dat niet alleen een restaurant bevat, maar ook diverse baden, sauna’s en een klein winkeltje met
badkleding, beautyproducten en snacks. Alleen klanten die vooraf hebben gereserveerd zijn
welkom en krijgen door middel van een QR-code met hun reservering toegang tot de
parkeerplaats.
Hoera Horeca vraagt zich af in hoeverre de Algemene Erfpachtsvoorwaarden weggebonden
horecaondernemingen Rijksvastgoedbedrijf 2020 voor haar plannen een obstakel vormen. Hoera
Horeca legt deze vraag aan u voor.
Opdracht
Schrijf een advies aan Hoera Horeca, waarin u haar vraag beantwoordt.
Deze vraag ziet op de uitleg van de vestigingsakte van het erfpachtrecht art. 5:85BW. Voor het
vestigen van een beperkt recht, in dit geval erfpacht, geldt dat dit op dezelfde manier geburt als
dat een zaak wordt overgedragen, en moet er sprake zijn van overdraagbaarheid 3:83 jo. 3:98
BW. Over de eisen wordt verder niets afwijkends genoemd door de casus, die loop je normaal
langs via 3:84 BW, er moet sprake zijn van een geldige titel, beschikkingsbevoegdheid en een
geldige levering (vestiging dus). Op dit stukje vestiging zoomen wij nader in, die geschiedt
volgens 3:89 BW door een daartoe bestemde tussen partijen opgemaakte notariele akte,
gevolgd door inschrijving daarvan in de daartoe bestemde openbare registers. De krik zit hem in
de uitleg van precies die vestigingsakte en of hoera horeca (hierna H) gebonden is aan de inhoud
van de vestigingsakte, dit wordt uitgelegd in Eelder woningbouw, de uitleg van een
vestigingsakte komt aan op de tot uiting gebrachte partijbedoelingen die moeten worden
afgeleid uit de inhoud van de akte. Voor subjectieve bedoelingen is geen plaats bij de uitleg van
een vestigingsakte, de akte zelf is beslissend. Dat wat is vastgelegd in de vestigingsakte ziet op
welk onderdeel/welke onderdelen de levering/vestiging van de erpacht is voltooid.
H is voornemens om diverse baden, saunaś en een klein winkeltje te bouwen, daarnaast wil zij
ook dat alleen klanten met een reservering met een QR-code toegang krijgen tot de
parkeerplaats. Met wat we zojuist vastgesteld hebben, betekent dat zo lang de vestigingsakte
niet ziet op de voornemens van H, de levering van de erfpacht daartoe niet strekt en er op dat
gedeelte dus geen sprake van overdracht/vestiging heeft plaatsgevonden.
o te beginnen met de parkeerplaats, in art. 1g-k van de vestigingsakte kun je specifiek
lezen dat het parkeerterrein altijd vrije toegang moet hebben voor elke weggeruiker
en eventuele afscheiding of afsluiting van het terrein niet zodanig is dat het net meer
, voor alle weggebruikers toegankelijk is, waarnaast er een vlotte en veiige afwikkeling
van het verkeer op het parkeerterrein gewaarborgd moet worden en geen
vergoeding mag worden gevraagd. Dit idee van H zorgt voor het tegenovergestelde
van deze verplichtingen, door een QR-code zijn alleen weggebruikers met een
telefoon, inclusief camera, en enige technische handigheid geschikt om gebruik te
maken van dit terrein. Het is een flinke beperking op vrije toegang, waarnaast de QR-
code alleen verkregen kan worden door een reservering, een reservering ziet op een
aankoop, waardoor niet gezegd kan worden dat die QR-codes ook nog vrij en gratis
beschikbaar zijn. Daar wordt indirect een vergoeding voor gevraagd. Het idee van H
is strijdig met de vestigingsakte, zijn erfpachtrecht strekt niet tot dit idee.
o de baden, sauna's en winkel zijn strijdig met artikel 3 van de vestigingsakte.
Nevenbedrijven of attracties als speeltuinen, zwembaden e.d. mogen niet in of nabij
het restaurant worden geëxploiteerd, de baden en sauna's vallen onder de specifieke
uitsluiting van attracties. Het winkeltje wordt gezien als een nevenbedrijf, nu dit
totaal niets te maken heeft met het restaurant, het ziet namelijk op de verkoop van de
badspulletjes. Dit betekent dat ook dit idee beperkt wordt door de vestigingsakte, de
erfpacht ziet hier niet op en het uitvoeren van het idee is strijdig met de akte.
De algemene erfpachtvoorwaarden zijn een beperking voor de uitvoering van het idee van H. Als
het idee wordt uitgevoerd, is dit strijdig met de vestigingsakte. Die vormen dus een definitief
opstakel.
Antwoord:
BRI 24 25 1e kans
Casus 1 Hoera (10 punten)
Antwoordindicatie
Hieronder volgt een kernachtige weergave van langs welke lijn de beantwoording plaats zou kunnen
vinden. Verdere onderbouwing van een ingenomen standpunt is nodig. Bovendien kunnen ook andere
antwoorden, argumenten en standpunten dan hieronder weergegeven juist zijn.
1. Herkennen dat via art. 46 Kadw door de verwijzing in de akte deze algemene bepalingen
onderdeel zijn van de erfpachtakte
2. Signaleren dat mogelijk relevant zijn voor de wens van de klant, o.a. art. 7 lid 1 onder a
(afhankelijk van welke bestemming in de akte is opgenomen), onder k, lid 2 en lid 3
3. Signaleren dat in wezen de vraag voorligt of deze bepalingen goederenrechtelijke werking
hebben en dus ook Hoera Horeca daaraan gebonden is
4. Benoemen van de juiste maatstaf om dat te beoordelen: voldoende verband-vereiste indien de
wet er niets over zegt. Er mag geen strijd zijn met de wet en het wezen van het beperkte recht.
(Van oudsher worden verplichtingen tot een dulden of niet-doen eerder onderdeel van het recht
en worden verplichtingen tot een doen kritischer bekeken. Ook die kunnen echter
goederenrechtelijke werking hebben via het voldoende verband-vereiste.)
5. Daarnaast kan ook uitleg een rol spelen (bijv. ivm lid 2 en het winkeltje). Dat dient te geschieden
naar objectieve maatstaven, aangezien het hier (de goederenrechtelijke aspecten van) een
registergoed betreft
6. Beoordeling aan de hand van deze maatstaven. Bijv. langs de lijn van:
o De wet bepaalt dat je bestemming kan regelen, zie 5:89 lid 2. Lid 1 onder a zal daarom
goederenrechtelijke werking hebben
o Vrije toegang tot parkeren (art. 7 lid 1 onder k bijv.) hangt ook samen met bestemming
en met het gebruiken van de erfpachtzaak. De definitie van het erfpachtrecht is het
houden en gebruiken van de zaak van een ander. Het zou dus gezegd kunnen worden
dat dat het wezen van het erfpachtrecht is. Valt dus wel wat voor te zeggen dat het
voldoende verband heeft daarmee. (Tegenargumenten zijn echter ook denkbaar.)
o Idem verkoop en uitstallen verkoopwaar uit art. 7 lid 2
o En de nevenbedrijven en attracties uit art. 7 lid 3
o ...
o Als dat dus allemaal goederenrechtelijke werking heeft, kunnen bovengenoemde
bepalingen uit de erfpachtvoorwaarden problematisch zijn. (Steeds toelichten waarom
de plannen van de klant strijdig zijn met die bepalingen. Bij lid 2 is daarvoor enige
