Les 1: Investeren in Niet-Beursgenoteerde Fondsen
Inleiding
Niet-beursgenoteerde fondsen zijn investeringsvehikels die niet op de openbare aandelenmarkt
worden verhandeld. In Nederland zijn er verschillende bekende niet-beursgenoteerde fondsen zoals
Achmea Real Estate, Altera, Amvest, ASR, Bouwinvest, CBRE, NS Vastgoed, Schiphol en Vesteda.
Voordelen van Niet-Beursgenoteerde Fondsen
Investeren in niet-beursgenoteerde fondsen biedt verschillende voordelen:
• Diversificatie van Specifiek Risico: Door te investeren in een breed scala aan activa binnen
een fonds, kan het specifieke risico worden verminderd.
• Prijsvorming Gekoppeld aan NAV: De waarde van de fondsen is gekoppeld aan de Netto
Actiefwaarde (NAV), wat resulteert in minder volatiliteit en lagere kortetermijnschommelingen.
Dit betekent ook dat kortingen en premies op de fondswaarde minder vaak voorkomen.
• Toegang tot Gespecialiseerde Managers: Beleggers krijgen toegang tot ervaren
fondsbeheerders die gespecialiseerd zijn in specifieke markten of sectoren.
Structuren van Niet-Beursgenoteerde Fondsen
Niet-beursgenoteerde fondsen kunnen complexe structuren hebben, zowel qua documentatie als
organisatie. Enkele belangrijke documenten zijn het prospectus, de aandeelhoudersovereenkomst, de
statuten, de beheerovereenkomst en de lening overeenkomst. Organisatorisch kunnen fondsen
verschillende lagen hebben, zoals General Partners (GP) en Limited Partners (LP).
Er zijn ook specifieke structuren zoals:
• Luxemburgse Structuren (SICAV/SICAF): Deze zijn gereguleerd en fiscaal efficiënt, en zijn
toepasbaar op verschillende rechtsvormen m.u.v. beursgenoteerde vennootschappen.
• Duitse Open-End Fondsen: Deze fondsen zijn open voor particuliere beleggers en bieden
hoge liquiditeit, maar hebben vaak een beperkt rendement daarnaast is het kapitaal
onmiddellijk opvraagbaar onder bepaalde voorwaarden.
Open-End versus Closed-End Fondsen
• Open-End Fondsen: Deze fondsen hebben een oneindige looptijd en staan beleggers toe om
op elk moment aandelen te kopen of te verkopen. Echter, tijdens financiële crises kan het
vertrouwen in deze fondsen afnemen, wat kan leiden tot opschorting van inkoop en
waardevermindering van activa. (Het is liquide)
• Complexe
–
–Prosp
Aandeelhouder
–Stat
–Beheerder
–
Leningover/
• Closed-End Fondsen: Deze fondsen hebben een vaste looptijd en een beperkte hoeveelheid
aandelen. Ze zijn minder liquide (illiquide), wat betekent dat de secundaire markt vaak klein is.
1
, • PFBa) onderscheidt
–Comp(NN /
–Partnerships
C/
–Tr
–ContrAgree
reke (NL: Fonds
Liquiditeitsmechanismen
De liquiditeit van niet-beursgenoteerde fondsen hangt af van de waardering en prijsstelling op de
secundaire markt. Fondsen kunnen worden verhandeld tegen een premie of korting ten opzichte van
de NAV, afhankelijk van de verwachte waardeontwikkeling en de marktomstandigheden.
• NAV → Premie: Wanneer de verwachting is dat de waarde van fondsen zal stijgen, is de
liquiditeit relatief goed.
• NAV → Discount: Wanneer de verwachting is dat de waarde van fondsen zal dalen, is er
geen liquiditeit. De verwachting dat de waarde zal stijgen of dalen is mede afhankelijk van de
ontwikkeling van de rente. Bij opportunistische fondsen is waardering vaak lastig of niet zinvol.
Daarnaast worden marktprijzen van niet-beursgenoteerde fondsen geschat op basis van:
• Geen Transacties: Er is geen "market evidence" omdat er geen transacties zijn.
• Smoothing: Er wordt gekeken naar de vorige periode om waarderingen te bepalen.
• Lagging: Waarderingen lopen achter op transactieprijzen.
Het is ook belangrijk dat taxateurs integer zijn, hoewel ze soms druk kunnen voelen van grote klanten.
Investment Styles (INREV Style Classification)
Niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen kunnen worden geclassificeerd op basis van hun
investeringsstijl, zoals:
• Core: Fondsen met stabiele, inkomsten producerende activa en lage leverage.
• Core Plus: Fondsen met een iets hoger risicoprofiel en enige ontwikkelingsblootstelling.
• Value Added: Fondsen die zich richten op het verbeteren van activa om waarde toe te
voegen.
• Opportunity: Fondsen die zich richten op hoog-risico, hoog-rendement investeringen.
2
, Les 2: Beursgenoteerd en Niet-Beursgenoteerd Vastgoed (Een Overzicht)
Beursgenoteerd Vastgoed
Waarom beleggen in beursgenoteerd vastgoed? Beursgenoteerd vastgoed biedt beleggers
verschillende voordelen:
• Diversificatiepotentieel: Toegang tot internationale vastgoedmarkten.
• Betere liquiditeit: Aandelen kunnen gemakkelijker worden verhandeld dan fysieke
gebouwen.
• Minder kapitaal nodig: Beleggen in aandelen vereist minder kapitaal dan directe
vastgoedbeleggingen.
• Transparantie: Beursgenoteerde bedrijven moeten voldoen aan strikte rapportagevereisten.
Sinds de jaren '90 heeft de opkomst van Real Estate Investment Trusts (REIT's) geleid tot een
stormachtige ontwikkeling van de vastgoedmarkt.
Verschil tussen Public en Private Real Estate
• Public (listed) Real Estate: Beursgenoteerd vastgoed, zoals REIT's en Real Estate
Operating Companies (REOC's). Het verschil tussen een REIT en een REOC is de
regelgeving en belasting.
o Makkelijker verhandelbaar, transparant (door strikte regelgeving), prijsbepaling
gecontroleerd
• Private (unlisted) Real Estate: Niet-beursgenoteerd vastgoed, vaak met complexe structuren
zoals prospectussen (verkoopdocument dat aan autoritaire regels gebonden is),
aandeelhoudersovereenkomsten, statuten, en beheerovereenkomsten.
o Onderling verhandeld, niet-transparant, geen gecontroleerde prijsbepaling
Bij beursgenoteerd vastgoed kunnen beleggers "stemmen met hun voeten" door hun aandelen te
verkopen als ze ontevreden zijn.
Beursgenoteerd vastgoed en Asset Allocatie
• Dilemma: Beursgenoteerde vastgoedaandelen gedragen zich soms meer als aandelen dan
als vastgoed.
• UK Ervaring: Op korte termijn is de performance slechts beperkt hoger dan direct vastgoed,
(standaarddeviatie is hoger), maar op lange termijn vergelijkbaar met aandelenmarkten. De
volatiliteit van beursgenoteerd vastgoed is echter veel hoger, niet alleen volatiliteit telt, maar
ook correlatie.
Bij strategisch asset allocatie binnen de UK blijkt dat met het langer worden van de beschouwde
periode beursgenoteerd vastgoed wel correleert met direct vastgoed. Daarmee is het een goede
vervanger voor direct vastgoed – op zoek naar negatieve correlatie (spreiding risico);
3
