Juridisch, Financiële, Technische en Fiscale structuren
1
,Les 1: Juridische Structuren en Fiscale Behandeling van Vastgoedbeleggingen
De introductie
De juridische vorm van een vastgoedbelegging bepaalt in grote mate de fiscale behandeling ervan.
Bijvoorbeeld, bij een Commanditaire Vennootschap (CV) en een Fiscale Beleggingsinstelling (FBI)
wordt de belasting direct bij de aandeelhouders geheven. Daarentegen betalen een Besloten
Vennootschap (BV) en een Naamloze Vennootschap (NV) vennootschapsbelasting (VPB) als
organisatie, en wordt het dividend ook weer belast, wat leidt tot dubbele belasting.
De juridische vorm wordt meestal gekozen om de belastingdruk zo laag mogelijk te houden. Een Real
Estate Investment Trust (REIT) kan bijvoorbeeld vrijstelling van VPB krijgen. Daarnaast beschermt de
juridische vorm van een BV of NV het persoonlijke vermogen van aandeelhouders tegen fiscale
risico’s, terwijl er bij een CV en FBI meer persoonlijk risico is.
Veranderingen in fiscale regels kunnen ook leiden tot veranderingen in de structuur van de belegging.
Beperkte aansprakelijkheid, zoals bij een NV of BV, kan aantrekkelijk zijn voor financiers. De juridische
vorm kan of moet zekerheden bieden, zoals hypotheekrecht op vastgoed of pandrechten op de
aandelen. Bovendien bepaalt de juridische vorm de zeggenschap en eigendomspositie bij
financieringsbeslissingen. Een joint venture met meerdere investeerders kan bijvoorbeeld complex zijn
qua besluitvorming.
Financiering van Beleggingen
Het is aantrekkelijk om beleggingen te financieren, niet alleen met eigen vermogen, maar ook met
vreemd vermogen. Voor financiers is renteaftrek aantrekkelijk omdat het de belastingdruk verlaagt en
de netto kasstroom verbetert. Vastgoedfondsen en REIT’s worden minder sterk belast, vooral als er
beperkingen zijn opgenomen aan dividenduitkering of het aangaan van nieuwe schulden. Er zijn
echter wettelijke en fiscale limieten aan de hoeveelheid schuld die een vastgoedentiteit mag dragen,
wat kan leiden tot minder renteaftrek.
Risico's en Strategieën
De structuur van een belegging, inclusief juridische, financierings- en fiscale aspecten, speelt een
cruciale rol in het risicomanagement. Het streven naar een hoger beleggingsrendement gaat vrijwel
altijd gepaard met het nemen van meer risico’s. Het is belangrijk om te weten hoe om te gaan met
risico’s en hoe deze te beheersen. De strategie heeft als doel de relatie tussen rendement en risico te
optimaliseren.
Risicobeoordeling van Vastgoedbeleggingen
Er zijn verschillende manieren om het risico van vastgoedbeleggingen te bepalen:
1. Standaarddeviatie: Dit meet de spreiding van de verschillende behaalde rendementen. Hoe
hoger de spreiding, hoe groter het risico.
2. Neerwaarts Risico: Dit kijkt naar behaalde rendementen beneden een bepaalde drempel of
de kans op waardeverlies.
3. Risicolabel: Dit beoordeelt risico verhogende kenmerken zoals het aandeel
ontwikkelingsactiviteiten, de spreiding van de portefeuille en de omvang van de portefeuille.
Ook benchmarks voor vastgoedfondsen met een vergelijkbaar profiel worden gebruikt.
4. Multifactor-analyse: Hierbij worden bepaalde risicofactoren gewogen, vaak met scenario-
analyse.
5. Aanvangsrendement: Een laag aanvangsrendement is vaak een teken van vastgoed in een
aantrekkelijke, stabiele markt met mogelijkheid tot waardegroei. Echter, een laag
aanvangsrendement kan ook een risico zijn bij rentestijgingen.
6. Tracking Error: Dit beoordeelt in hoeverre een vastgoedfonds de markt volgt of heeft
gevolgd. Bij een lage afwijking is er minder risico.
2
,IVBN Risico's
De IVBN (Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland) onderscheidt verschillende
soorten beleggingsrisico’s:
• Generieke Beleggingsrisico’s
o Risico's die inherent zijn aan bijna elke organisatie, sector of investering en niet
specifiek gebonden zijn aan één unieke situatie of project
• Operationele Beleggingsrisico’s
o Risico's die voortkomen uit de dagelijkse activiteiten en het beheer van een
organisatie of vastgoedportefeuille. Ze hebben vaak betrekking op interne processen,
systemen, mensen en gebeurtenissen die de efficiëntie, veiligheid en continuïteit
kunnen beïnvloeden. Wat deze risico's kenmerkt, is dat ze direct beheersbaar zijn
door middel van goed management, strakke procedures, adequate controles en
preventieve maatregelen.
• Institutionele Beleggingsrisico’s
o Risico's die voortvloeien uit de structurele en organisatorische aspecten van een
bedrijf of vastgoedportefeuille. Ze zijn vaak gerelateerd aan externe factoren zoals
politiek, regelgeving, of reputatie, maar ook aan interne zaken zoals bestuur,
personeel, en integriteit. Wat deze risico's kenmerkt, is dat ze sterk afhankelijk zijn
van het beleid, de governance, en de naleving van regels binnen een organisatie.
Risicomanagement
Om met deze risico's om te gaan, kunnen woningcorporaties verschillende strategieën toepassen:
1. Vermijden:
• Staken van activiteiten.
• Terugtrekken uit de markt.
• Veranderen van doelen.
2. Overdragen (Mitigeren):
• Risico's bij een ander neerleggen.
• Verzekeren.
• Risico's via vreemd vermogen bij financiers neerleggen.
3. Reduceren:
• Juiste selectie maken op basis van risicoanalyse.
• Spreiden en diversifiëren.
• Aanpassen van procesuitvoering en organisatie.
• Zorgen voor goede monitoring.
4. Accepteren:
• Accepteren van risico's kan leiden tot tal van maatregelen op verschillende gebieden,
waarbij gekeken wordt naar mogelijke generieke, operationele en institutionele
risico's.
Het is belangrijk om te voorkomen dat er een woud van beheersmaatregelen ontstaat die elkaar
overlappen of zelfs tegenwerken.
Wat is Risicomanagement?
Risicomanagement is het systematisch en continu identificeren, analyseren, evalueren, beheersen en
monitoren van risico's met als doel de onzekerheden binnen een organisatie te beheersen en de
doelstellingen te realiseren. Volgens Keeris (2009) in "Risicomanagement, meerwaarde door integraal
management" gaat het om het beschermen van de realisatie van de doelstellingen en het
voortbestaan van de onderneming.
Invloed factoren op het Ontstaan van Risicomanagement
Er zijn verschillende factoren die hebben bijgedragen aan de ontwikkeling van risicomanagement:
• Ontwikkeling van Corporate Governance: Door toenemende complexiteit en de scheiding
tussen kapitaalverschaffing en bestuur wordt het belang van transparant en goed bestuur
groter.
• Wetgeving: Bijvoorbeeld de Sarbanes-Oxley Act, die werd ingevoerd na financiële
schandalen, leidde tot het Enterprise riskmanagement framework (COSO II-raamwerk en
FIRM).
• Ontwikkeling van Aansprakelijkheidswetgeving en Bestuurdersaansprakelijkheid.
3
, Andere invloed factoren zijn:
• IFRS: Bijvoorbeeld bepalingen voor het aanleggen van voorzieningen.
De Risk Management Cyclus
Monitoring, rapporteren en bijsturen
Ontstaan en Definitie van Enterprise Risk Management (COSO)
Enterprise Risk Management (ERM) is in de jaren 80 ontstaan vanuit een groeiende bezorgdheid over
fraude en tekortschietende interne controle. Het biedt een raamwerk voor interne beheersing en
risicomanagement, en biedt een gestructureerde aanpak voor het ontwikkelen, implementeren en
beoordelen van interne controles. Het is een aanknopingspunt om de structuur van
vastgoedbeleggingen te optimaliseren.
Definitie van Enterprise Risk Management (COSO)
Enterprise Risk Management omvat de cultuur, de vaardigheden/competenties en de
praktijkuitvoeringen die, geïntegreerd met strategiebepaling en performance, organisaties helpen om
risico’s te beheersen en zo waarde te creëren, te behouden en te realiseren.
Kernpunten van ERM
1. Cultuur, Vaardigheden en Toepassingen: De nadruk ligt niet alleen op processen, maar ook
op de cultuur en vaardigheden van de organisatie, die essentieel zijn voor effectief
risicomanagement.
4
