SAMENVATTING
Overdrachts- en omzetbelasting
Anna Nauta
, HOORCOLLEGE WEEK 1
HOORCOLLEGE WEEK 1
ALGEMEEN
De notariële akte moet geregistreerd worden op grond van de Registratiewet. Nagenoeg alle akten
moeten dus ter registratie worden aangeboden. De Registratiewet is ook onderdeel van dit vak, maar
dit is geen fiscale wet. Waar in de rechtspraktijk kom je nog meer de Registratiewet tegen? Dit kom
je tegen bij stille pandrechten. Deze kunnen alleen maar geldig bestaan als die pandakte ter
registratie wordt aangeboden. In art. 3:94 lid 3 BW staat dat dit opgenomen kan worden in een
authentieke of geregistreerde onderhandse akte. De onderhandse akte moet geregistreerd worden,
zodat men kan bewijzen dat de akte bestaat. In deze akte staat een datum en een handtekening van
een ambtenaar. Deze ambtenaar verklaart dat op die datum de akte ter registratie is aangeboden.
Dit is gedaan om antidatering te voorkomen.
Waarom wordt dat niet bij de notariële akte gedaan? De notarisverklaring levert dwingend bewijs op
tussen partijen en derden. Een partijakte, waarbij partijen aan het woord zijn, levert dwingend bewijs
op tussen partijen. De openbare registers voor registergoederen zijn wel openbaar, maar de registers
van de registratie zijn niet openbaar. Alleen partijen bij de akten hebben recht om in te zien wat er in
deze akte staat. In de praktijk is het nu zo dat als een akte ter registratie wordt aangeboden, dan
wordt er een onderscheid gemaakt tussen licht notarieel en zwaar notarieel. Licht notarieel zijn
bijvoorbeeld samenlevingscontracten, huwelijkse voorwaarden, onroerende zaken waarbij geen
goed is opgegaan in de vrije stelling en verdeling. Alle andere akten zijn zwaar notarieel en deze
akten worden beter onder de loep genomen door de Belastingdienst. De heffing van
Overdrachtsbelasting (ODB) loopt vaak tegelijkertijd met de verplichting om de notariële akte ter
registratie aan te bieden. Testamenten worden pas geregistreerd na overlijden, mits deze niet zijn
herroepen (ook licht notarieel).
Het karakter van ODB is dat er objectief wordt geheven (objectieve heffing). De schenk- en
erfbelasting zijn subjectieve heffingen. De IB en Vpb zijn ook subjectieve heffingen. De
Omzetbelasting (OZB; noemt men in de praktijk vaak BTW) is deels een objectieve heffing, want er
zijn namelijk een subjectieve vrijstellingen. De ODB is tevens een directe belasting. Het kenmerk van
een belasting die indirect wordt geheven is dat de consument vaak OB betaalt aan de ondernemer
(consument voelt dus eigenlijk de pijn en deze wordt getroffen, maar die betaalt eigenlijk de
belasting niet) en de ondernemer betaalt uiteindelijk de OB aan de belastingdienst (voelt dus geen
pijn). De OB is dus een indirecte heffing, daarnaast geldt dit ook voor accijnzen.
In de AWR (formele bepalingen) wordt er een onderscheid gemaakt tussen:
- Aanslag belasting in deze situatie krijg je een aanslag van de inspecteur. De aangifte wordt
vervolgens door de inspecteur bekeken. De inspecteur kan alleen maar van die aanslag
afwijken als er een nieuw feit is, maar ook wanneer de inspecteur meent dat deze aangifte
niet correct is ingevuld. Bij een navorderingsaanslag moet er dus sprake zijn van een nieuw
feit;
o Erf- en schenkbelasting
o IB
o Vpb
- Aangifte belasting in deze situatie doe je uit eigen beweging aangifte. Deze wordt niet
getoetst door de inspecteur op dat moment, maar de inspecteur kan wel een naheffing
opleggen. Daarvoor is geen nieuw feit nodig. In de regel moet je dan ook direct belasting
1
, betalen. Deze belasting moet je voldoen (= eigen belasting) of afdragen (= de belasting van
een ander);
o OB de consumptie wordt betaald.
o LB dit wordt afgedragen. De werknemer is verplicht om belasting te betalen, maar
de werkgever houdt loonbelasting in en draagt dit af.
o ODB een heffing op grond van het rechtsverkeer. Het is dus een belasting van
rechtsverkeer. Dit is de SW ook.
Op pagina 1072 van de Belastingwetbundel 2020 staat een bijlage UB WBR. Deze tabel is
gelijkwaardig aan de tabel die staat in het UB SW. Een splitsing in appartementsrechten is geen
verkrijging, want er vindt geen vermogensverschuiving plaats. Het recht van beklemrecht is een
zakelijk recht (oud). Dit beklemrecht komt alleen nog maar in Groningen voor. Het is eigenlijk een
genotsrecht/gebruikersrecht zoals erfpacht. Geeft wel aanleiding tot heffing.
Bij een flatexploitatievereniging (werd vroeger toegepast toen men nog geen horizontale eigendom
kende) is de vereniging eigenaar van de flat. Een lid kreeg met zijn lidmaatschap recht op een
exclusief gebruik van een deel van het flatgebouw. Deze wordt dus geen eigenaar (dat is ook bij het
huidige appartementsrecht niet zo). Een appartementseigenaar heeft namelijk recht op het
uitsluitend gebruik van een bepaald gedeelte van het gebouw. Vaak worden dit soort
lidmaatschapsrechten omgezet in appartementsrechten. Materieel is dit geen verschil met de
huidige appartementsrechten.
Op het moment dat je een vruchtgebruik verkrijgt en deze gaat door overlijden teniet, hoe wordt dat
gewaardeerd bij de ODB? Zuiver civielrechtelijk gezien krijg je dan niets, maar economisch gezien had
je eerst een bloot eigendom en nu een volledig eigendom. Stel er wordt een vruchtgebruik gevestigd.
Hoe ga je dat waarderen? Je moet dan kijken naar de waarde in het economisch verkeer (art. 52
WBR). Op het moment dat een vruchtgebruik eindigt, dan is er niets meer over. Het vruchtgebruik is
dan niets meer waard. Het feit dat de ander er dan economisch op vooruit gaat maakt niet uit. Het is
geen verkrijging op grond van de ODB, ook geen fictieve verkrijging.
AFDELING 1: BELASTBAAR FEIT
ART. 2 WBR
Art. 2 WBR gaat over het belastbare feit. Lid 1 heeft betrekking op het juridische eigendom en lid 2
heeft betrekking op het economische eigendom. Het gaat in beide gevallen om de eigendom of
beperkt gerechtigde van onroerende zaken die zijn gelegen in Nederland.
Je moet civielrechtelijk kijken of er sprake is van een onroerende zaak of niet. In het arrest
Portacabin is bepaald dat iets een onroerende zaak is als het naar aard en inrichting bestemd is om
duurzaam ter plaatse te blijven. Hoe zit dat met caravans in een vakantiepark, wanneer zij niet zijn
aangesloten op bepaalde nutsvoorzieningen? De vraag die je dan moet stellen is of het naar aard en
inrichting is bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven. Deze discussie komt vaak voor als de
gemeente OZB wil heffen. Wanneer de caravan onroerend is, dan kan de gemeente OZB heffen. Bij
een caravan gaat het dus niet om het feit dat het makkelijk verplaatsbaar is, maar je zal moeten
onderzoeken of deze caravan bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven.
Is een woonboot een onroerende zaak? Een onroerende zaak moet duurzaam zijn verenigd met de
grond. Bij een woonboot is dat niet het geval, want hij is niet verbonden met de grond. Een
woonboot is daarom geen onroerende zaak. Als de boot niet zal drijven, dan zou dat anders kunnen
zijn. Waarom wilt men graag dat dit een onroerende zaak is? Dan kunnen ze vaak gemakkelijker een
financiering krijgen. Er kan dan namelijk een hypotheekrecht gevestigd worden en dat doen banken
liever dan een pandrecht (die reden slaat eigenlijk nergens op). De Hoge Raad heeft wel in het
2
, Havenkraanarrest gezegd bij havenkranen die waren bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven,
dat deze havenkranen wel aangemerkt moeten worden als onroerende zaken. Deze kranen waren
verbonden aan de kader.
Op grond van art. 5:3 BW is de eigenaar van een zaak eigenaar van al haar bestanddelen. Je kunt ook
een afhankelijk recht hebben op een onroerende zaak. Kunnen beperkte rechten ook tegelijk
afhankelijke rechten zijn? Dat is bijvoorbeeld het geval bij een hypotheekrecht en een pandrecht,
maar dat geldt bijvoorbeeld ook voor een opstalrecht. Een opstalrecht kan bijvoorbeeld afhankelijk
zijn van huur of pacht. Dit is wel een beperkt recht, waardoor deze soms belast kan zijn met ODB. Dit
komt voornamelijk voor in pachtverhoudingen of bij het verhuur van bedrijfsruimten. Waarom gaat
dit in de praktijk vaak fout? Bij contractovername is er geen notaris nodig, dus dat gaat onderhands.
Het beperkte recht gaat dan wel over. Binnen een maand na afgifte moet er ODB betaald worden en
dat wordt dan vaak vergeten.
Het verkrijgingsbegrip moet aansluiten bij art. 3:84 jo. 3:89 BW. Daarvoor heb je een titel nodig,
diegene moet beschikkingsbevoegd zijn en daarnaast moet de onroerende zaak zijn geleverd
(juridisch eigendom). Voor de overdracht is een notariële akte nodig, welke is ingeschreven in de
openbare registers. Welke onroerende zaken kun je nog meer krijgen? Je kunt ook nog economisch
eigendom verkrijgen. Daar is geen vormvoorschrift voor. De inhoud van de afspraak bepaalt of iets
wel of geen economische eigendom is.
In welke gevallen is er wel sprake van een overdracht van een onroerende zaak, welke niet is
ingeschreven? Dat is bijvoorbeeld het geval bij overlijden (erfopvolging), maar ook door verjaring.
Tevens door boedelmening en natrekking.
Stel je bedenkt om een woning te verkopen. Vervolgens wordt de woning overgedragen bij de
notaris, maar deze wordt niet ingeschreven. Partijen hebben daar een overeenkomst voor gemaakt.
De koper is daardoor niet eigenaar geworden. Koper is daardoor geen OZB verschuldigd. Wat nu als
de verkoper failliet gaat? In dat geval heeft de koper al betaald, maar het goed zit in de
faillissementsboedel. Je kunt de akte niet alsnog inschrijven op grond van art. 35 Fw en daarnaast
ben je beschikkingsonbevoegd. Ze hadden om dit te voorkomen van tevoren een hypotheekrecht
kunnen vestigen. Bij faillissement mag je dan gaan executeuren, maar dat wil je eigenlijk niet. Je kan
namelijk niet zelf het goed aantrekken. Indien het goed in waarde is gestegen, dan moet de koper er
weer gewoon de waarde in het economisch verkeer voor betalen. Als economisch eigenaar heb je
een vordering tot juridische levering. Je zou een retentierecht kunnen inroepen (art. 3:290 BW). In
casu heb je een opeisbare vordering en door faillissement heb je nog steeds een retentierecht (art. 6
Fw). Het probleem is dat je met een retentierecht net als bij een hypotheekrecht het goed zelf niet
aan kan trekken. Hier bereik je dus ook niet het juiste resultaat mee. Indien hij het goed wil houden,
dan heeft hij eigenlijk een probleem. Deze constructie moet je dus nooit willen.
De economische eigendomsoverdracht werd dus vaak uitgevoerd om ODB te besparen. Om welke
andere reden zou je nog meer economisch iets overdragen in plaats van juridisch? Dat is wanneer je
niet wil hebben dat men via de registers kan zien dat jij belangen hebt. Bij projectontwikkelaars is dat
vaak het geval. In art. 2 lid 2 WBR moet het gaan om:
- een belang;
- een samenstel van rechten en verplichtingen; en
- het omvat ten minste enig risico van waardeverandering.
Vroeger had je ook nog het risico van tenietgaan, maar dat is later uit de wet gehaald. Een levering
sec/het sluiten van een koop sec (= uitsluitend het recht op levering) is geen econoom. Een
koopovereenkomst zegt dat het risico van de onroerende zaak pas overgaat bij de feitelijke levering.
De waarde mutaties als je hebt gekocht komen ten laste van de koper. Op het moment dat de
3
