College aantekeningen
College 4; huurrecht; verplichtingen verhuurder en huurder
- Vak
- Huurrecht
- Instelling
- Radboud Universiteit Nijmegen (RU)
College 4; huurrecht; verplichtingen verhuurder en huurder uitgebreide uitwerking casu 2019/2020
[Meer zien]Voorbeeld 2 van de 8 pagina's
Voorbeeld 2 van de 8 pagina's
In winkelwagengesponsord bericht van onze partner
Voorbeeld van de inhoud
Werkgroep 4: verplichtingen verhuurder en huurderDe algemene bepalingen omtrent het einde van de huur vind je in afdeling 4. Voor de huur
van bedrijfsruimte en woonruimtes vind je vaak afwijkende bepalingen in die afdelingen ter
bescherming van de huurder. Art. 7:228 blijft dus in beginsel buiten toepassing bij de huur
van bedrijfsruimte en de huur van woonruimte.
‘Koop breekt geen huur’ > zie ook casus 10
• Art. 7:226 lid 1 BW: koper verhuurde zaak wordt verhuurder. Overdracht van de
verhuurde zaak doet de huurovereenkomst dus i.b. niet eindigen. Dit ter
bescherming van de huurder. De koper wordt dus gebonden aan het huurcontract
dat hij niet zelf gesloten heeft.
• Art. 7:226 lid 2 BW: hetzelfde geldt voor executoriale koper (bijv. een schuldeiser van
de verhuurder die tot verkoop van het verhuurde overgaat).
• Een verhuurde zaak brengt ongeveer maar 60% op dan het geval dat de zaak
onverhuurd was.
Art. 7:226 lid 3 BW
• Verkrijger wordt slechts gebonden aan bedingen die ‘onmiddellijk verband’ houden
met de huur. Dus niet het hele huurcontract gaat zonder meer over op de koper.
HR 2007, NJ (Vendex/CAS)
Casus 10
Verheugt heeft met ingang van 1 februari 2016 een onroerende zaak verhuurd aan Henk
Hermans. Hermans heeft in het gehuurde pand zijn administratiekantoor gevestigd. Dit is
ook zo in het huurcontract vastgelegd (er is dus sprake van de huur van 230a-ruimte). In
september 2017 verkoopt Verheugt het (aan Hermans verhuurde) pand aan Vreeswijk BV.
De levering vindt plaats op 1 november 2017. Bij brief van 14 september 2017 sommeert
Vreeswijk BV Hermans om het pand uiterlijk op 1 november 2017 te hebben ontruimd.
Vreeswijk schrijft in deze brief onder meer: “Wij hebben het pand als rechtsopvolgster onder
bijzondere titel van uw verhuurder Verheugt verkregen. Dit betekent dat wij niet zijn
gebonden aan de huurovereenkomst die u in 2016 met Verheugt hebt gesloten. Ten
opzichte van ons verblijft u dan ook zonder recht of titel in het pand. (…)”
Vraag 1 Is het hiervoor geciteerde standpunt van Vreeswijk BV juist? Nee, 7:226 lid 1. De
nieuwe eigenaar wordt gebonden aan het huurcontract. Hermans wordt door dit artikel
beschermd. Vreeswijk moet gedogen dat Hermans blijft zitten als huurder. Deze bepaling is
van dwingend recht, hier kan dus niet contractueel van worden afgeweken. Lid 3: niet alle
, rechten en verplichtingen uit het huurcontract gaan zonder meer mee over. NB: normaal
gesproken bindt een contract alleen partijen, maar art. 7:226 is hier dus een afwijking op.
Stel: Vreeswijk BV is (op grond van de wet) gebonden aan de huurovereenkomst die haar
rechtsvoorganger Verheugt met Hermans had gesloten. Deze huurovereenkomst bevatte in
artikel 11 het volgende beding: “Indien verhuurder gedurende de huurtijd voornemens is om
de onroerende zaak te vervreemden, is hij verplicht om huurder hiervan onverwijld in kennis
te stellen. Huurder heeft dan het recht van voorkeur om het gehuurde te kopen voor een in
onderling overleg nader te bepalen koopprijs. Bij vervreemding door verhuurder met
voorbijgaan aan dit voorkeursrecht verbeurt verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete
van € 250.000 aan huurder.” In juni 2018 verkoopt Vreeswijk BV het pand aan Dirk Dessing
(en per 1 augustus 2018 vindt de levering aan Dessing plaats). Vreeswijk BV heeft het pand
niet eerst aan Hermans te koop aangeboden. Hermans stelt zich op het standpunt dat
Vreeswijk BV op grond van artikel 11 een boete van € 250.000 ten behoeve van hem heeft
verbeurd.
Vraag 2 Is dit standpunt van Hermans juist? Nee, HR Vendex/CAS > hier was hetzelfde aan de
orde. 7:226 lid 3 > het beding is niet mee overgegaan op de rechtsopvolger. Lid 3: bedingen
die onmiddellijk verband houden. je moet dan kijken naar wat wezenlijk is voor huur: het ter
beschikking stellen van de zaak, het verschaffen van huurgenot (bijv. bedingen die
huisdieren toestaan) en de betaling van een huurprijs. Vendex/CAS > het voorkeursrecht
houdt niet onmiddellijk verband met de huur in eigenlijke zin waardoor het voorkeursrecht
niet mee overgaat op de rechtsopvolger. Vreeswijk had dus geen aanbiedingsplicht en hoeft
dus ook geen boete te betalen.
Stel: Hermans huurt het pand (dus) van verhuurder Dessing. In september 2018 verkoopt en
levert Hermans zijn administratiekantoor, een eenmanszaak, aan Kees Koster. Koster stelt
zich op het standpunt dat hij met het kopen (en geleverd krijgen) van Hermans’
onderneming ook van rechtswege huurder van het pand is geworden (doordat hij de positie
van Hermans heeft overgenomen voor zover het diens huurovereenkomst met Dessing
betreft).
Vraag 3 Is dit standpunt van Koster juist? Hier is sprake van een vorm van
contractsoverneming (6:159 BW). Voor het overnemen van het contract is toestemming
nodig van de wederpartij. Zonder instemming van de verhuurder is dit dus in principe niet
nodig. Andere bepalingen die nog een rol kunnen spelen: art. 7:307: de huurder die zijn in
het gehuurde pand uitgeoefende bedrijf aan een ander wil verkopen, dan heeft die koper er
belang bij dat hij in het gehuurde pand het huurcontract kan overnemen, die huurder kan
om een indeplaatsstelling vragen bij de rechter. Dit kun je bijvoorbeeld proberen als de
verhuurder niet in heeft gestemd met de contractsovername. Je kunt de rechter dan om
indeplaatsstelling verzoeken. Art. 7:307 ziet alleen op de huur van bedrijfsruimte van
afdeling 6. Dus i.c. is dit artikel niet van toepassing. Een ander artikel waar je nog naar kan
kijken is art. 7:270 > speelt bij huur van woonruimte. Het gaat hier om woningruil waarvoor
je ook toestemming moet vragen aan de rechter. Ook deze bepaling speelt niet in deze
casus.
Voordelen van het kopen van samenvattingen bij Stuvia op een rij:
Verzekerd van kwaliteit door reviews
Stuvia-klanten hebben meer dan 700.000 samenvattingen beoordeeld. Zo weet je zeker dat je de beste documenten koopt!
Snel en makkelijk kopen
Je betaalt supersnel en eenmalig met iDeal, creditcard of Stuvia-tegoed voor de samenvatting. Zonder lidmaatschap.
Focus op de essentie
Samenvattingen worden geschreven voor en door anderen. Daarom zijn de samenvattingen altijd betrouwbaar en actueel. Zo kom je snel tot de kern!
Veelgestelde vragen
Wat krijg ik als ik dit document koop?
Je krijgt een PDF, die direct beschikbaar is na je aankoop. Het gekochte document is altijd, overal en oneindig toegankelijk via je profiel.
Tevredenheidsgarantie: hoe werkt dat?
Onze tevredenheidsgarantie zorgt ervoor dat je altijd een studiedocument vindt dat goed bij je past. Je vult een formulier in en onze klantenservice regelt de rest.
Van wie koop ik deze samenvatting?
Stuvia is een marktplaats, je koop dit document dus niet van ons, maar van verkoper kiki95. Stuvia faciliteert de betaling aan de verkoper.
Zit ik meteen vast aan een abonnement?
Nee, je koopt alleen deze samenvatting voor €2,99. Je zit daarna nergens aan vast.
Is Stuvia te vertrouwen?
4,6 sterren op Google & Trustpilot (+1000 reviews)
Afgelopen 30 dagen zijn er 72042 samenvattingen verkocht
Opgericht in 2010, al 14 jaar dé plek om samenvattingen te kopen