Samenvatting
Samenvatting contractenrecht, koop
- Instelling
- Radboud Universiteit Nijmegen (RU)
Samenvatting van de stof omtrent het onderwerp koop.
[Meer zien]Voorbeeld 3 van de 16 pagina's
Voorbeeld 3 van de 16 pagina's
In winkelwagengesponsord bericht van onze partner
Voorbeeld van de inhoud
Non-conformiteit bij de koop van woningenOntdekt de koper na de levering van een woning een feitelijk gebrek, dan zal hij de kosten
verbonden aan de opheffing van dat gebrek willen verhalen op de verkoper. Een vordering
tot schadevergoeding op grond van artikel 6:74 BW is slechts mogelijk indien er een
tekortkoming is, die aan de verkoper kan worden toegerekend.
Non-conformiteit
Bij een gebrek aan een gekochte woning houdt de tekortkoming non-conformiteit in. Dit
betekent dat de door de verkoper aan de koper geleverde zaak niet aan de
koopovereenkomst beantwoordt (art. 7:17 lid 1 BW). Daarvan is sprake wanneer de
geleverde zaak niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de
koopovereenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de
eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn en waarvan hij de
aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen (art. 7:17 lid 2 BW).
Stel: er is sprake van verontreiniging van de grond. Er is dan sprake van non-conformiteit
indien de verontreiniging het normale gebruik van de woning in de weg staat. Hiervan is
sprake als de verontreiniging zo ernstig is dat het een bedreiging van de gezondheid
oplevert. Sanering is in dat geval absoluut noodzakelijk. Maar wat als de verontreiniging niet
dermate ernstig is dat de gezondheid van de bewoners in gevaar komt?
HR Fabels/Meenderink: ook een gebrek dat geen betrekking heeft op ‘gebruiksbepalende
eigenschappen of veiligheidsaspecten’ kan non-conformiteit opleveren.
Feiten: Fabels is verkoper, Meenderink koper. Fabels heeft voor de verkoop verbouwingen
laten verrichten. Na de verkoop bleek dat die verbouwingen in strijd waren met de
geldende bouwvoorschriften: de normen van geluidwerendheid zijn niet in acht genomen en
er was geen vergunning voor de serre. Meenderink eist vergoeding van de door hem
gemaakte kosten. Fabels stelt dat er geen non-conformiteit is, omdat de door de koper
gestelde gebreken het normaal gebruik van de woning niet in de weg staan.
HR: de conformiteitseis van art. 7:17 BW brengt mee dat de koper van een woning in
beginsel, behoudens andersluidende afspraken, ervan mag uitgaan dat de bouw van de
woning of een verbouwing destijds is geschied met inachtneming van de op dat moment
geldende voorschriften, ook als die voorschriften niet direct betrekking hebben op
gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten van de woning.
Dus ook als de verontreiniging niet zo ernstig is dat de gezondheid van de bewoners in
gevaar komt, kan sprake zijn van non-conformiteit. Dit is anders wanneer partijen gebruik
hebben gemaakt van de NVM-koopakte. In deze modelovereenkomst is namelijk voor wat
betreft conformiteit afgeweken van artikel 7:17 BW. Artikel 5.1 NVM-koopakte: het risico
van alle gebreken (zichtbaar en onzichtbaar) worden uitdrukkelijk bij de koper neergelegd.
Artikel 5.3 NVM-koopakte: de verkoper geeft aan de koper de garantie dat de geleverde zaak
de eigenschappen zal bezitten die voor het normaal gebruik daarvan nodig zijn. die
garantie geldt niet voor gebreken die het normaal gebruik niet verhinderen.
Toerekenbaarheid
1
,De non-conformiteit moet toe te rekenen zijn aan de verkoper. Toerekening kan
plaatsvinden krachtens schuld, rechtshandeling of de verkeersopvattingen (art. 6:75 BW).
Schuld
Was de verkoper van de woning ten tijde van de koop bekend met de verontreiniging, dan
zal in beginsel een mededelingsplicht op hem hebben gerust. In dat geval zal de non-
conformiteit krachtens schuld op hem kunnen worden toegerekend, nu hij de koper niet
voorafgaand aan de koop over de verontreiniging heeft geïnformeerd.
Rechtshandeling
Bevat de koopovereenkomst een garantie ten aanzien van de conformiteit, dan zal de non-
conformiteit krachtens rechtshandeling aan verkoper kunnen worden toegerekend. De
NVM-koopakte bevat in artikel 5.3 een garantie voor zover het de eigenschappen betreft die
nodig zijn voor een normaal gebruik als woning.
Verkeersopvattingen
HR Oerlemans/Driesen: de Hoge Raad accepteert non-conformiteit krachtens de
verkeersopvattingen. Het ging om de verkoop van een industrieel vervaardigd product. De
overwegingen zijn niet van overeenkomstige toepassing op de koop van onroerende zaken.
Stel: er is wél non-conformiteit, maar deze kan niet aan de verkoper worden toegerekend.
De koper kan dan geen vordering op grond van artikel 6:74 BW instellen. De koper kan de
volgende vorderingen wél instellen:
Herstel (art. 7:21 lid 1 sub b BW). Dit is een bijzondere vordering tot nakoming.
Beantwoordt de geleverde woning niet aan de koopovereenkomst, dan kan de koper
herstel vorderen, mits de verkoper hieraan redelijkerwijs kan voldoen.
Gedeeltelijke ontbinding (art. 6:265 jo 6:270 BW). Verminderen verschuldigde
koopprijs met de herstelkosten.
Opheffing nadeel wegens dwaling (art. 6:228 jo 6:230 lid 2 BW). Er is wederzijdse
dwaling omdat beide partijen niet van het gebrek op de hoogte waren en dus onder
invloed van een onjuiste voorstelling de koopovereenkomst hebben gesloten. De
koper kan vorderen dat de koopovereenkomst zodanig wordt gewijzigd dat zijn
nadeel wordt opgeheven. Het op te heffen nadeel zal in beginsel inhouden dat de
koopprijs met de herstelkosten wordt verminderd.
Deze vorderingen zullen zich in beginsel niet verder dan tot vergoeding van de
transactieschade kunnen uitstrekken. Kosten van sanering kunnen verhaald worden, overige
schade niet omdat het niet toe te rekenen is aan de verkoper.
Stelplicht en bewijslast
Volgens de hoofdregel van artikel 150 Rv zal de koper de stelplicht en de bewijslast ten
aanzien van de non-conformiteit dragen. De koper zal dus moeten stellen en zo nodig
moeten bewijzen dat de aan hem geleverde zaak niet aan de koopovereenkomst
beantwoordt en dat hij als gevolg van deze tekortkoming schade heeft geleden.
De stelplicht en bewijslast ten aanzien van de toerekenbaarheid rusten op verkoper.
Uitgangspunt van de wet is dat de tekortkoming in beginsel aan de schuldenaar kan worden
toegerekend, en dat hij de stelplicht en de bewijslast draagt voor de feiten waaruit het
tegendeel voortvloeit. Ratio: de rechtsverhouding tussen partijen brengt mee dat de
2
, schuldenaar heeft in te staan voor de prestatie waartoe hij zich heeft verbonden, en dat als
hij daarin tekortschiet, dit in beginsel voor zijn rekening komt.
Met het oog op de substantiëringsplicht ligt het op de weg van de verkoper om in de
dagvaarding kort aan te geven op grond waarvan de non-conformiteit aan de verkoper kan
worden toegerekend (art. 111 lid 3 Rv).
Verzuim
Voor schadeplichtigheid op grond van art. 6:74 BW is het verzuim van de verkoper nodig, nu
behoorlijke nakoming in beginsel nog mogelijk zal zijn en artikel 6:74 lid 2 BW in dat geval
het verzuim van de schuldenaar eist.
Er is in de rechtspraak en literatuur geen eenduidige visie op de vraag of een
ingebrekestelling vereist is voor het intreden van het verzuim van de verkoper.
Argumenten voor ingebrekestelling niet vereist:
De datum van levering die partijen bij het sluiten van de koop hebben afgesproken,
kan worden beschouwd als een fatale termijn in de zin van art. 6:83 sub a BW.
Docent: de datum van levering is naar mijn mening geen fatale termijn voor zover het
behoorlijke nakoming betreft.
De aard van de op de verkoper rustende leveringsverplichting brengt mee dat zijn
verzuim van rechtswege intreedt. Deze opvatting is gebaseerd op HR Van der
Meer/Beter Wonen. Dit arrest ging over de op de huurder rustende verplichting om
de door hem gehuurde woning bij het einde van de huur in goede staat terug te
geven. De docent is van mening dat dit arrest niet zonder meer van overeenkomstige
toepassing is op de leveringsverplichting die op een verkoper rust.
Argumenten voor ingebrekestelling wel vereist:
Docent is van mening dat een ingebrekestelling wel vereist is om de verkoper in
verzuim te laten treden. Je kan anders de situatie krijgen dat herstel heeft
plaatsgevonden voordat verkoper op de hoogte was van het gebrek en dus de
schade.
Uit de structuur van art. 6:83 sub a BW volgt dat de verkoper zal moeten stellen en zo nodig
bewijzen dat het afgesproken leveringstijdstip niet een fatale termijn is voor zover het
behoorlijke nakoming betreft. In dit verband zou hij eventueel kunnen wijzen op art. 10.2
van de NVM-koopakte, waarin is bepaald dat ontbinding van de overeenkomst op grond van
een tekortkoming pas na voorafgaande ingebrekestelling kan plaatsvinden.
Neemt men aan dat voor het intreden van het verzuim geen ingebrekestelling is vereist, dan
zal voor een vordering tot schadevergoeding nog wel nodig zijn dat de koper een
omzettingsverklaring als bedoeld in art. 6:87 lid 1 BW aan de verkoper uitbrengt.
Wat als koper ten onrechte een ingebrekestelling achterwege heeft gelaten? Hof Arnhem
Sun Alliance/EMS: de schuldenaar heeft belang bij een ingebrekestelling, omdat herstel van
de ondeugdelijke prestatie door hemzelf waarschijnlijk minder kostbaar voor hem zal zijn
dan wanneer de schuldeiser aan een derde opdraagt voor herstel zorg te dragen. De
gevolgen van het ten onrechte achterwege laten van een ingebrekestelling dienen voor
3
Voordelen van het kopen van samenvattingen bij Stuvia op een rij:
Verzekerd van kwaliteit door reviews
Stuvia-klanten hebben meer dan 700.000 samenvattingen beoordeeld. Zo weet je zeker dat je de beste documenten koopt!
Snel en makkelijk kopen
Je betaalt supersnel en eenmalig met iDeal, creditcard of Stuvia-tegoed voor de samenvatting. Zonder lidmaatschap.
Focus op de essentie
Samenvattingen worden geschreven voor en door anderen. Daarom zijn de samenvattingen altijd betrouwbaar en actueel. Zo kom je snel tot de kern!
Veelgestelde vragen
Wat krijg ik als ik dit document koop?
Je krijgt een PDF, die direct beschikbaar is na je aankoop. Het gekochte document is altijd, overal en oneindig toegankelijk via je profiel.
Tevredenheidsgarantie: hoe werkt dat?
Onze tevredenheidsgarantie zorgt ervoor dat je altijd een studiedocument vindt dat goed bij je past. Je vult een formulier in en onze klantenservice regelt de rest.
Van wie koop ik deze samenvatting?
Stuvia is een marktplaats, je koop dit document dus niet van ons, maar van verkoper Kvanduivendijk. Stuvia faciliteert de betaling aan de verkoper.
Zit ik meteen vast aan een abonnement?
Nee, je koopt alleen deze samenvatting voor €4,49. Je zit daarna nergens aan vast.
Is Stuvia te vertrouwen?
4,6 sterren op Google & Trustpilot (+1000 reviews)
Afgelopen 30 dagen zijn er 52510 samenvattingen verkocht
Opgericht in 2010, al 14 jaar dé plek om samenvattingen te kopen