Huurrecht college 1 – 230a-regime
Algemene bepalingen: afdeling 1 t/m 4 (zonder art. 230a)
Woonruimte: + afdeling 5
Bedrijfsruimte: + afdeling 6
Overig: + art. 7:230a (staat in afdeling 4, staat hier omdat die later is toegevoegd)
Afdelingen (/aanvullingen) gaan voor algemene bepalingen (specifiekere geldt)
Art. 7:230a BW
- Betreft een gebouwde o.z. of een gedeelte daarvan
- Kan niet worden aangemerkt als woonruimte
- Kan niet worden aangemerkt als art. 7:290 BW bedrijfsruimte
- Bv. kantoren, fabrieken, loodsen, sportgebouwen enz.
7:290: kleinhandelsbedrijf, restaurant- of cafébedrijf, afhaal- of besteldienst, of
ambacht plus voor publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van
goederen en diensten, hotel en kampeerbedrijf
Gebouwde of ongebouwde o.z.? > woonruimte? Bedrijfsruimte? Zo niet> 230a
Buurthuis: 230a
Garagebedrijf: bedrijfsruimte
Stomerij: bedrijfsruimte ( = een ambacht)
Rij wielstalling: 230a ( = tenzij bewaakte waar ook reparaties plaats vinden)
Woning boven fysiotherapie: woonruimte
Ziekenhuis: 230a
Voor beroep ga je naar een persoon, ongeacht waar die gevestigd is
Je gaat naar een bedrijf omdat die op een bepaalde locatie zit
!! Fietsen maken = dienst, .. = ambacht
Beroep = geen bedrijf (bv advocaat is beroep)
Alles van de overheid = 230a (het is immers niet commercieel)
Apotheek ligt er aan, als ze veel medicijnen of crèmes etc. verkocht worden dan is
het bedrijfsruimte, als ze echt alleen met recept werken dan 230a
230a:
Algemene regels boek 3 en boek 6 BW (algemene verbintenisrecht)
Algemene bepalingen art. 7:201 – art. 7:231 BW
Art. 7:230a BW
Praktijk meestal contractueel geregeld (er staat namelijk weinig in 230a)
Art. 7:228 BW zegt huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt automatisch
Als 230a niets zegt, dan dus kijken in algemene bepalingen
Van rechtswege beëindigen = automatisch beëindigen (ZONDER rechter dus)
Ovk = overeenkomst
,Ontruimingsbescherming bij 230a
- Let op: hier ook 7:228 BW (zegt hoe ovk eindigt) van toepassing, dus
- OVK onbepaalde tijd = opzegtermijn van 1 maand
- OVK bepaalde tijd = eindigen van rechtswege (automatisch eindigen)
- Schorsing van een ontruimingsverplichting van 2 maanden nadat ontruiming is
aangezegd (art. 7:230a lid 1(= gebouwde o.z. die geen bedrijfs- of woonruimte
zijn) en 3 BW), tenzij lid 2 van toepassing is
(lid 1)DUS huurovereenkomst is geëindigd (door bepaalde verlopen tijd of
door opzegging) dan kan de huurder (ondanks dat de ovk al geëindigd is)
alsnog aan de rechter vragen om het moment dat hij er uit moet te verlengen.
(lid 1)DUS als ovk eindigt op 1-1 dan kan de huurder vragen aan de rechter of
hij nog een half jaar lang er kan blijven zitten.
(lid 1)DUS als de ovk op 1-1 eindigt, dan heeft de huurder nog 2 maand om de
rechter te vragen om dat moment van ontruiming vooruit te schuiven
(lid 3)DUS in die 2 maanden kan die nog niet ontruimd worden (dus kan de
huurder de verhuurder er niet voor 1-3 uit gooien)
(lid 5)Die verlenging kan voor max 1 jaar worden uitgesproken na de ovk is
geëindigd. DUS ovk eindigt 1-1, rechter kan het moment van ontruiming dus
met een jaar verlengen (tot 1-1 volgende jaar)
(lid 5)Daarna kan de huurder nog 2 keer om verlening vragen
Dus met pech, heb je de huur opgezegd op 1-1-20 en hoeft de huurder er pas
in 2023 uit
ALS er al een nieuwe huurder is, heeft deze dus flinke pech
(lid 4)Bepaald wanneer de verlening wordt toegewezen. Verzoek wordt
toegewezen als de belangen van de (onder)huurder door de ontruiming
ernstiger worden geschat dan die van de verhuurder bij voortzetting
(lid 9)Er kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken
(lid 6)Betaling tijdens ontruimingsperiode: huurder moet een redelijk bedrag
betalen o.b.v. de markthuurprijs (huurovk is immer geëindigd). Als de huurder
dat niet betaald, sta je als verhuurder een klein beetje met lege handen
(lid 2)Ontruimingsbescherming geldt niet als de huurder zelf opgezegd heeft,
bij de beëindiging heeft ingestemd of veroordeeld is tot ontruiming wegens
niet nakoming
- !!Dus opzeggen én ontruiming aanzeggen!! Schriftelijk!
- Verlenging dus mogelijk voor max 3 jaar (lid 3 en 5)
- Belangenafweging (lid 4)
- Wel gebruikersvergoeding (lid 6)
- Verder gewoon algemene bepalingen titel 7.4 en boek 6 BW
, Huurrecht college 2 – huur van woonruimte
Art. 7:232 t/m 7:282 BW
Wat is een woonruimte?
Art. 7:233 BW ‘onder woonruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak
voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan
wel een woonwagen of een standplaats, alsmede de onroerende aanhorigheden’
Als het maar als woonruimte wordt verhuurd (je kan bv prima in een pakhuis wonen,
ondanks het pand zelf niet een woning is); niet wat je verhuurt, maar hoe je het
verhuurt
Apart genoemd:
- Woonwagen: geen onroerende zaak (kan je verplaatsen)
- Standplaats: is niet gebouwd
1. Gebouwde onroerende zaak
Muren, dak, je kan er in. Menselijk handelen moet er voor gezorgd hebben dat er
iets is opgericht
- Portacabin arrest
Bij beantwoording van de vraag of een gebouw of een werk bestemd is om
duurzaam ter plaatse te blijven moet (…) worden gelet op de bedoeling van de
bouwer voor zover deze naar buiten kenbaar is (hoe meer voorzieningen
aangelegd bv fietsenstalling, groen etc, hoe eerder een onroerende zaak)
Het is duidelijk dat de bedoeling van de bouwer is dat het hier langer blijft
staan en dus is het onroerend (art. 3 boek 3)
- Bij aanvang van de huur onbebouwd, dan blijft het ongebouwd
2. Als woning verhuurd
Contractuele bestemming en bedoelingen van partijen (zie ook HR: Zonhofje 1)
Niet zo zeer kijken wat er in de huurovk staat, maar wat partijen bedoelt hebben
BV als je een loonds verhuurt, maar voor beide duidelijk dat jij er ging wonen, dan
is het gewoon woonruimte en maakt het niet uit wat er in het contract staat
Aanvulling: een huurder kan niet alleen het regime veranderen. Stel je huurt een
appartement (dat is verhuur van woonruimte) als je besluit hier een
advocatenkantoor te beginnen en dus niet meer wonen, dan blijft het in principe
huur van woonruimte (en andersom).
3. (on)zelfstandige woonruimte
Zelfstandige woonruimte art. 7:234 BW (definitie)
- Eigen toegang
- Zonder afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning
(eigen toilet, keuken en douche én eigen toegang)
Hospitakamers art. 7:232 lid 3 BW (defenitie); hier gelden een aantal regels de
eerste 9 maanden niet (als het bv niet klikt met de huurder)
- Betreft onzelfstandige woonruimte,
- In een deel van de woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft (= je
hebt een woning en verhuurt een kamer onder),
- Waarin niet eerder aan dezelfde huurder woonruimte verhuurd is geweest
