Samenvatting VR (FM jaar 4) met (alle) theorie en aantekeningen van colleges. Inclusief alle antwoorden van (extra) oefenopgaven en proeftentamen verwerkt.
Twee manieren van kijk op vastgoed:
Via gebruiker: plan van aanpak (welke eisen)
Via belegger: winst (wat verdienen)
Mensen met een huis beleggen eenzijdig in vastgoed: waardevermindering met dezelfde
lening.
Beleggen in vastgoed: winst van een miljoen zegt te weinig, met rendement kan een
verhoudingsgetal geformuleerd worden om onderling beter te vergelijken.
Directe investering: beheer (verhuren)
Indirecte investering: vastgoedfondsen (aandelen)
Rendement op vastgoedbeheer
Brutoaanvangsrendement: gaat alleen over de aanvang en houdt geen rekening met
ontwikkelingen op het gebied van stijgingen en dalingen in waarde en/of kosten. Beide zijn
belangrijk om mee te nemen in de berekening omdat anders de situatie te rooskleurig wordt
geschetst.
BAR = markthuur 1ste jaar bij volledige verhuur/ totale investering
Rekenvoorbeeld college
Markthuur: 150 per m2 per jaar
Parkeerplaatsen: 500 per jaar
Investering: 46 miljoen
M2: 30.000
BAR = (150 x 30.000 + 500 x 200)/ 46 miljoen = 0,1 (10%)
Hogere huur betekend ook een hogere investering in het gebouw, dit heeft geen invloed op
de verschillen in BAR.
v.o.n. versus k.k.:
V.o.n. (vrij op naam): geen kosten voor de koper.
K. K (kosten koper): prijs is excl. extra kosten (investering/aankoopprijs K.K)
Overdrachtsbelasting (6%)
Notariskosten voor eigendomsoverdracht.
Taxatie.
BAR = (150 x 30.000 + 500 x 200)/ (46 miljoen x 108) + 1,4 miljoen) = 0,009 (9%)
Aankoopprijs K.K betekend excl. kosten, daarom moet voor het berekenen van de
investering het verhoogd worden met het percentage K.K en onderhoudskosten.
Kapitalisatiefactor = 1/BAR x jaarhuur voor totale investering
Nettoaanvangsrendement: houd naast de gegevens van BAR, ook rekening met
eigenaarslasten (lopende kosten). Omdat hier wel rekening wordt gehouden met lopende
kosten is het kengetal altijd kleiner dan BAR.
Eigenaarslasten: betaald door verhuurder, geen onderhoudskosten of kapitaalkosten zoals
afschrijving en rente.
Onroerendzaakbelasting (OZB)
Rioolheffing
Zuiveringsheffing/waterschapsbelasting
Instandhoudingsonderhoud
Opslagverzekering (brand- en stormschade)
Administratief beheer
Commercieel beheer
NAR = (markthuur 1ste jaar volledige verhuur – eigenaarslasten)/ totale investering
Inflatie heeft geen invloed op BAR en NAR, aanvangsrendement veranderd niet.
Marktconforme huur (BAR): huur door verhouding van vraag en aanbod.
Vanuit BAR terugrekenen naar het investeringsbedrag, het percentage bevat de onderhoud-
en koper kosten.
1. Jaarlijkse huur/ (% BAR/ 100) = investering voor onderhoudskosten.
2. Investering voor onderhoudskosten – onderhoudskosten = investering voor kosten
koper
3. Investering voor kosten koper/ (100 + % K.K) x 100 = markconforme
investeringsbedrag.
Kostprijs dekkende huur aan de hand van BAR =((BAR/100) x investering/ VVO
, Investeringsbedrag aan de hand van BAR en jaarhuur: bruto markthuur 1ste jaar/ (BAR/100)
Prijs aanbieden aan verkoper op basis van BAR/NAR:
Totaal te investeren bedrag – onderhoud = investeren v.o.n.
100/ (100 + % K.K) x investeren v.o.n. = A
(% K.K/ 100) x A
Direct rendement: rendement gerealiseerd op basis van de huurontvangsten.
= netto huurontvangsten – eigenaarslasten/ waarde van het pand
Indirect rendement: rendement gerealiseerd op basis van waardeveranderingen.
= waardeverandering/ gemiddeld waarde van het pand
Totaalrendement: bepaald door verhouding tussen direct en indirect.
Wanneer indirect rendement sterker negatief is dan het direct rendement positief, is er
sprake van een negatieve waardeontwikkeling.
Totaalrendement = waardegroei + netto-inkomsten uit verhuur/ gemiddelde waarde per jaar
Woningen hebben een lager risico dan een kantoorpand, koop is minder risico dan huren.
Daarom kan bij eenzelfde investering, een pand toch een hogere huur hebben. In het
algemeen geld hoe hoger het risico, hoe hoger de huur.
Waardeontwikkeling methode = marktwaarde/ 1 (% K.K./ 100) x 1 = inflatie % /100 ^ aantal
jaren verkoop
Huidige marktprijs = koopprijs v.o.n./ (1+ % K.K)
NETTO CONTANTE WAARDE
Aantekeningen College
Kwantitatief beoordelen van investeringen:
Geldstromen: meer inkomsten dan uitgaven in de toekomst (tijdsvoorkeur)
Winstberekeningen: boekhoudkundige methodes
Netto contante waarde: Op basis van (toekomstige) geldstromen, hoeveel is het nu waard?
Netto contante waarde = - investering + (cashflow/ 1+R) ^ N
Hoe langer een investering duurt hoe meer sprake er is van vermogenskosten omdat het
geïnvesteerde geld niet tot je beschikking is tijdens de tijdperiode. NCW gaat omhoog door
inflatie indien de opbrengsten hoger zijn dan de kosten.
Netto contante waarde (eigen geld):
OZB en rioolbelasting = WOZ-waarden x %
Voordelen van het kopen van samenvattingen bij Stuvia op een rij:
Verzekerd van kwaliteit door reviews
Stuvia-klanten hebben meer dan 700.000 samenvattingen beoordeeld. Zo weet je zeker dat je de beste documenten koopt!
Snel en makkelijk kopen
Je betaalt supersnel en eenmalig met iDeal, creditcard of Stuvia-tegoed voor de samenvatting. Zonder lidmaatschap.
Focus op de essentie
Samenvattingen worden geschreven voor en door anderen. Daarom zijn de samenvattingen altijd betrouwbaar en actueel. Zo kom je snel tot de kern!
Veelgestelde vragen
Wat krijg ik als ik dit document koop?
Je krijgt een PDF, die direct beschikbaar is na je aankoop. Het gekochte document is altijd, overal en oneindig toegankelijk via je profiel.
Tevredenheidsgarantie: hoe werkt dat?
Onze tevredenheidsgarantie zorgt ervoor dat je altijd een studiedocument vindt dat goed bij je past. Je vult een formulier in en onze klantenservice regelt de rest.
Van wie koop ik deze samenvatting?
Stuvia is een marktplaats, je koop dit document dus niet van ons, maar van verkoper RomyMaria. Stuvia faciliteert de betaling aan de verkoper.
Zit ik meteen vast aan een abonnement?
Nee, je koopt alleen deze samenvatting voor €4,49. Je zit daarna nergens aan vast.
