Contractenrecht verdiept hoorcolleges
Week 1
Hoorcollege 1 – Introductie – J.J. Dammingh
Overeenkomst:
Een overeenkomst bevat afspraken over:
- De te verrichten prestaties;
- De verdeling van risico’s.
Als hierbij een geschil ontstaat, moet dit bij de rechter opgelost worden.
De betekenis en de rechtsgevolgen van de contractuele bedingen moeten d.m.v. uitleg (HR Haviltex) worden bepaald.
Voorbeeld:
Koopcontract, de verkoper verkoopt een onroerende zaak aan een koper. De verkoper heeft de verplichting om te leveren
en de koper om de koopprijs te betalen. In het contract zijn bepaalde bepalingen opgenomen.
- Stel: verontreiniging (sanering noodzakelijk)
o Art. 5.3
De woning zal bij de levering de feitelijke eigenschappen voor normaal gebruik hebben
o Art. 5.4.1:
Aan verkoper is niet bekend of er verontreiniging is die het normaal gebruik belemmert.
Deze bepalingen zie je vaak in een koopovereenkomst staan. De koper ontdekt dat er verontreiniging was. Deze is dermate
ernstig dat dit verwijderd moet worden, er moeten kosten gemaakt worden. Koper vindt dat de verkoper dit moet betalen.
Koper: Ik kreeg een onroerende zaak die niet voor normaal gebruik beschikbaar was. Tekortgeschoten in de verplichting van
de koopopdracht. Verkoper: hij was niet bekend, zie art. 5.4.1. Ik draag niet het risico van de verontreiniging. Dit moet
opgelost worden bij de rechter via de Haviltex norm.
Haviltex arrest
Beding in koopcontract: Tot eind 1976 heeft koper het recht de machine terug te geven voor €20.000
- Standpunt koper Haviltex: we mogen de machine zonder meer retourneren
- Standpunt verkoper Ermes: geen teruggave zonder goede reden. We hebben iets heel anders bedoeld.
HR: Het komt niet aan op een zuiver taalkundige uitleg, maar op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan het
beding mochten toekennen en op hetgeen zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. (Vgl. art. 3:35 BW.)
Ondanks dat er letterlijk iets kan staan met een betekenis in het contract kan het toch zijn dat het via uitleg een hele
andere betekenis heeft met andere rechtsgevolgen dan letterlijk in het contract is gezegd.
Terug naar het voorbeeld:
In art. 5.4.1. staat: de verkoper is niet bekend. De verkoper draagt niet het risico van verontreinig. De verkoper zou hiermee
bedoeld hebben: als er verontreiniging zou zijn die het normaal gebruik belemmerd waarmee ik niet bekend zou zijn, zou
het risico niet bij mij liggen.
Titel 1 van Boek 7: koopcontract. Art. 7:17 BW is van belang, hierin staan de verplichtingen van de koper. Dit geldt tussen
partijen, tenzij er een afspraak is gemaakt over de verplichting van de koper. De staat van de zaak is beslissend over wat in
het koopcontact is afgesproken. Voor de koper zou dit eventueel nadelig kunnen zijn.
Soms staat er in het contract: ‘koper koopt het onroerende goed zoals is de staat zoals hij deze heeft gezien’. Via uitleg
moet dit dan vastgesteld worden. Of soms staat er: koper verkoopt voetstoots, met andere woorden de koper loopt ieder
risico. Hier zie je dat het contractenrecht wordt omhelst door contractsvrijheid.
Uitgangspunten van het contractenrecht
Contractsvrijheid: Partijen mogen in beginsel afspreken wat ze willen, ze kennen een onbeperkte vrijheid voor zover het
gaat om de afspraken die ze maken. Boek 6 BW = regelend recht (grotendeels). Het is geldend als er geen andere afspraak
over gemaakt is.
Pacta sunt servanda, datgene wat partijen afspreekt strekt hen tot wet. Afspraak is afspraak, gebonden aan de
partijafspraken.
Corrigerende werking redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 lid 2 BW: onaanvaardbaar), deze werking is beperkt. Als je
kijkt naar het artikel staat er ‘onaanvaardbaar’, ofwel uitermate ongunstig. Er is dus een uitermate hoge drempel
opgenomen. Pacta sunt servanda staat dus voorop.
Dwingendrechtelijke bescherming van de consument. In de praktijk heb je wel eens te maken met ongelijkwaardige
relaties. Een sterke partij tegen een zwakker partij, bv. werkgever/werknemer, ondernemer/consument. Vanwege deze
ongelijkwaardigheid heeft de wetgever op een aantal vlakken bescherming willen bieden. Als de wetgever vindt dat er een
,wettelijke voorziening dient te zijn, is deze van semi dwingend recht. Je mag hiervan niet ten nadele van de zwakkere partij
vanaf wijken. Zie bv. Art. 3:40, als een wettelijke bepaling strekt tot een van beide partijen, de bepaling geldig is, maar kan
worden vernietigd door diegene die door de wet beschermd wordt. De meeste van deze hierboven beschreven regels vind
je terug in boek 7. Dit is grotendeels van regelend recht.
Voorbeeld beschermingsbepaling:
- Afdeling 6.5.3., art. 6:231 e.v. De algemene voorwaarden, beschermd iedere wederpartij van de gebruiker van
algemene voorwaarden. De zwarte en grijze lijst zijn alleen voor consumenten.
- Art. 6:230o. De bepaling voor overeenkomsten op afstand en overeenkomsten buiten de verkoopruimte. Dus
bijvoorbeeld het online shoppen. Een internetaankoop is ene koop op afstand. Je hebt het product niet kunnen
zien voordat je het koopt, dit maakt dat je als koper/consument binnen twee weken de koop mag ontbinden. Je
krijgt dan je geld terug. Het is een herroepingsrecht dat van dwingend recht is. Art. 6:230 i zegt dat de regels van
dwingend recht zijn. Art. 6:230 g, hier wordt het begrip consument geformuleerd. Het gaat om een regeling in het
burgerlijk wetboek die een implementatie behelst van Europese regelgeving. Als Nederland zijn wij gebonden aan
Europese richtlijnen, deze moeten worden geïmplementeerd in het Nederlandse recht.
Inbev/v.d. Valk NJ 2017/35
- Huurcontract: ‘horecabedrijfsruimte’
- Publiekrechtelijke bestemming: ‘speelcasino’.
Vraag: levert de onjuiste bestemming een tekortkoming van de verhuurder op? D.w.z. welke partij draagt het risico?
In deze casus ging het over een horeca pand aan de Waalkade. Dit was op het oog een simpele zaak. Het bedrijfspand werd
gehuurd door een brouwerij, namelijk Inbev. Inbev had het pand voor onbepaalde tijd verhuurd en vanaf 2003 had Inbev
dat pand onderverhuurd aan een onderverhuurder. Deze onderverhuurder had daar een discotheek geëxporteerd. Vanaf 1
maart 2006 gaat die onderhuurder eruit en komt een nieuwe onderverhuurder, dit is van der Valk. Van der Valk heeft het
pand op eigen naam gehuurd en heeft aangegeven in het pand een restaurant te gaan exploiteren. Het pand wordt
verhuurd als horeca/bedrijfsruimte en de huurder zal er een horeca in gaan vestigen. De huurder gaat in het pand zitten en
moet het een en ander verbouwen voor het restaurant. Vervolgens staat de Gemeente Nijmegen op de stoep, er geldt een
bestemmingsplan. De bestemming die op het pand rust is er een met bijzondere doeleinden. Dit houdt in dat er niet
zomaar een restaurant kan komen maar een speelcasino met een hapje en een drankje. Maar zonder casino geen
restaurant. Hierover ontstaat een geschil tussen de verhuurder en de huurder. Huurder (van der Valk): de verhuurder schiet
tekort. Ik wilde het pand huren voor een restaurant en nu wil ik van het huurcontract af. Verhuurder wist niet dat er geen
horeca vergunning op rustte. Wie draagt het risico?
In cassatie stond dus de vraag centraal of de huurder gerechtvaardigd had gedwaald over het niet kunnen exploiteren van
een horecaonderneming in het gehuurde. In dat kader werd onder meer de vraag gesteld of de onderverhuurder; Inbev, de
onderhuurder; Van der Valk, had behoren in te lichten in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling van de onderhuurder
wist of behoorde te weten. De Hoge Raad oordeelde dat dit afhankelijk is van de omstandigheden van het geval. Wat zijn
deze omstandigheden in dit geval?
Als uitgangspunt geldt dat voor de wederpartij van de dwalende bezwaarlijk een gehoudenheid tot het verschaffen van
inlichtingen aangenomen kan worden met betrekking tot omstandigheden waarvan zij niet op de hoogte is. Een verplichting
tot ‘preventief’ inlichten mag niet te snel worden aangenomen en van een behoren in te lichten is in het algemeen slechts
sprake als Inbev zelf op de hoogte zou zijn geweest van de juiste stand van zaken.
Een dergelijke verplichting mag ook aangenomen worden indien Inbev, bijvoorbeeld vanwege haar deskundigheid ten
aanzien van de omstandigheid waaromtrent gedwaald wordt, geacht moet worden van de juiste stand van zaken op de
hoogte te zijn. In lijn daarmee had het Gerechtshof Inbev veroordeeld omdat zij een grote professionele speler op de
Nederlandse horecamarkt was en ook hoofdhuurder was van het bedrijfspand.
De Hoge Raad bepaalt echter dat dit op zichzelf niet meebrengt dat zij geacht wordt op de hoogte te zijn van de precieze
bestemming van het pand en de mogelijke problemen die deze bestemming kan opleveren als een verbouwing nodig zou
zijn in het bedrijfspand en dat zij daarom de onderhuurder daaromtrent behoren te informeren.
Er wordt ook geoordeeld dat niet van een onderverhuurder verwacht behoeft te worden dat deze uit zichzelf nader
onderzoek bij de gemeente doet. In zijn algemeenheid mag een huurder van bedrijfsruimte er niet vanuit gaan dat met het
oog op zijn belang door de professionele verhuurder bij de gemeente is nagegaan of eventuele verbouwingsplannen
mogelijk problemen in verband met het bestemmingsplan opleveren.
Ook werd door Inbev nog een beroep gedaan op artikel 6.8.2 van de tussen partijen toepasselijke algemene
huurvoorwaarden waarin is bepaald dat de huurder zelf moet onderzoeken of het gehuurde geschikt is voor de
bestemming die de huurder aan het gehuurde moet geven.
Ook heeft Inbev aangegeven dat de onderverhuurder ook zelf een professionele en deskundige partij is die zich
bezighoudt met exploitatie van horeca.
Stel: De huurder meldt zich bij jou. Wat ga je doen?
- Kijken naar het contract. Is er een exoneratiebeding opgenomen?
, - Kijken naar de wet. Het gaat over een huurcontract. Art. 7:204 lid 2, als er een omstandigheid is waardoor een
huurder wordt belemmerd dan levert dit een tekortkoming van de verhuurder op. De publiekrechtelijke
bestemming verhinderd dat die huurder een restaurant kan exporteren terwijl dit wel zo is afgesproken in het
huurcontract. Dit is een tekortkoming van de verhuurder.
In beginsel zou de huurder het contract kunnen ontbinden. Echter is art. 7:204 lid 2 een artikel van regelend recht, dit
betekend dat partijen anders af kunnen spreken in het contract. Wanneer anders is bepaald, ligt het risico bij de huurder.
Op het huurcontact in de casus waren algemene huurbepalingen van toepassing en daar stond inderdaad in: het risico van
de bestemming wordt bij de huurder neergelegd en die moet nagaan bij de gemeente of de bestemming die
publiekrechtelijk ligt op het gehuurde of dit wel of niet mogelijk maakt om het pand als restaurant te exporteren.
Weet de verhuurder dit wel? Art. 6.8.2., dit is de bepaling waarin stond dat het risico bij de huurder lag. Hiernaast kennen
we in de wet de corrigerende werking, art. 6:248 lid 2 BW. De toepassing van het beding zou onaanvaardbaar kunnen zijn
m.b.t. de eisen van de redelijkheid en de billijkheid. Echter, wanneer de verhuurder niet van de missende vergunning wist,
kan geen verwijt gemaakt worden. De verhuurder kan zich dan beroepen op het contract. De huurder is dan de klos. In de
procedure is dit vast komen te staan. De verhuurder had niet kunnen weten van die bestemming, hem kon geen verwijt
worden gemaakt. De verhuurder kon zich beroepen op het beding in het contract.
De stel- en bewijsplicht ligt bij de huurder, hij zegt dat de verhuurder geen aanspraak kan maken op het beding in de
overeenkomst omdat dit onaanvaardbaar zou zijn. Je staat als koper of huurder op een achterstand als de wederpartij zich
kan beroepen op een exoneratiebeding. Jij moet dan aantonen dat er omstandigheden zijn waardoor een beroep op het
beding onaanvaardbaar zou zijn.
Casus 2 (Brusse/Jahani B.V.):
Jahani B.V. verhuurt sinds medio 2105 een zelfstandige woning te Amsterdam aan Bert Brusse. Brusse is elke maand – bij
vooruitbetaling – een huur van €900,00 verschuldigd. Op de huurovereenkomst zijn de ROZ-voorwaarden (algemene
voorwaarden) van toepassing. Deze voorwaarden bevatten onder meer het volgende beding:
20.6 Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van €25,00 per kalenderdag verschuldigd voor elke
verplichting uit deze overeenkomst die hij niet nakomt of overtreedt, onverminderd zijn verplichtingen om alsnog
aan de verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding of anderszins.
Huurder Brusse heeft de huur over de maanden aug, sept, okt en november 2018 niet betaald. Begin november 2018 is er
dus een huurachterstand van €3600,00. Verhuurder Jahani stelt zich op het op het standpunt dat Brusse op grond van
artikel 20.6 inmiddels een boete heeft van in totaal 92x25= €2.300,00. Jahani vordert in rechte een vordering van Brusse tot
betaling van €5.900,00.
Stel: u treedt op als de advocaat van huurder Brusse. Welke verweren voor je aan tegen de vordering? Welke kans van
slagen hebben deze verweren? De verworven kennis van het recht ‘creatief’ toepassen in het geval van een concreet
probleem teneinde het meest optimale resultaat te bereiken voor de cliënt.
Boetebeding
• Afd. 6.1.9 (§ 4) BW: art. 6:91 – 94 BW.
Als boetebeding wordt aangemerkt ieder beding waarbij is bepaald dat de schuldenaar, indien hij in de nakoming van zijn
verbintenis tekortschiet, gehouden is een geldsom of een andere prestatie te voldoen, ongeacht of zulk strekt tot
vergoeding van schade of enkel tot aansporing om tot nakoming over te gaan.
• Hoofdsom & boete? (Art. 6:92 lid 1 BW)
De schuldeiser kan geen nakoming vorderen zowel van het boetebeding als van de verbintenis waaraan het boetebeding
gebonden is.
• Matiging van de boete? (Art. 6:94 lid 1 BW)
Op verlangen van de schuldenaar kan de rechter, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, de bedongen boete matigen,
met dien verstande dat hij de schuldeiser ter zake van de tekortkoming niet minder kan toekennen dan de
schadevergoeding op grond van de wet. HR Intrahof/Bart Smit, de rechter hoort slechts bij uitzondering over te gaan tot
matiging, want pacta sunt servanda (dwingend recht!).
• Art. 6:233 sub a BW: onredelijk bezwarend beding?
Een beding in algemene voorwaarden is vernietigbaar indien het, gelet op de aard en de overige inhoud van de
overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarde zijn tot stand gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de
overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend siv oor de wederpartij.
• ‘Oneerlijk beding’?
Artikel 3 Richtlijn 93/13/EEG
(Geïmplementeerd in artikel 6:233 BW, je moet hier een beroep op doen. De richtlijn zelf wordt ambtshalve toegepast.)
Een oneerlijk beding (in consumentenovereenkomst) is:
- Een beding waarover niet is onderhandeld; en dat
- Evenwicht tussen contractuele rechten en plichten aanzienlijk verstoort
, Stappenplan:
1. Consumentenovereenkomst? Wanneer je een overeenkomst hebt tussen een consument en een professionele
partij spreken we van een consumentenovereenkomst. In casus 2 is er sprake van een
consumentenovereenkomst.
2. Boetebeding? Er is in casus 2 sprake van een boetebeding in artikel 20.6.
3. Verstoort het beding het contractuele evenwicht ‘aanzienlijk’ ten nadele van de consument? In de casus is hier
sprake van, ambtshalve toetsing.
HvJ 13 mei 2013, NJ 2013/487
In dit arrest is bepaald dat de rechter die vaststelt dat een boetebeding oneerlijk is, de verbeurde boete niet mag matigen,
maar behoort dat beding (geheel) buiten toepassing te laten.
Zie ook het Banesto arrest.
Uit het Heesakker/Voets arrest blijkt dat indien de rechter op grond van Unierecht verplicht is om contractuele bedingen te
toetsen aan de Richtlijn oneerlijke handelsbedienden, hij ook gehouden is dit ambtshalve te doen.
Antwoord casus 2:
Primaire vordering: Er is sprake van een oneerlijk beding, dus er is helemaal geen boete verschuldigd. O.g.v. artikel 6:233a
jo Richtlijn 93/13/EEG (Heesakker/Voets.)
Subsidiaire vordering: Mocht uw rechtbank het beding wel geldig achten, matigen op grond van 6:94 BW.
Week 2:
Hoorcollege 2 – Nakoming & opschorting – J.Dammingh@jur.ru.nl
Casus 1: Boete (Stof week 1)
Het gaat over de verkoop van een woning. De verkoper van een woning had deze verkocht aan een koper op 25 april 2014.
Koopprijs: 485.000 euro. Levering zou plaatsvinden op 1 augustus 2014, art. 3:89 BW. De koopovereenkomst bevat de
volgende bedingen:
- Artikel 10.1: Indien een partij, na in gebreke te zijn gesteld, nalaat aan haar verplichtingen te voldoen en in
verzuim geraakt, kan de wederpartij de koopovereenkomst ontbinden.
- Artikel 10.2: Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van de toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij
ten behoeve van de wederpartij een terstond opeisbare boete van €48.500,00 verbeuren.
- Artikel 10.3: Indien de wederpartij geen gebruik maakt van haar recht de overeenkomst te ontbinden en nakoming
verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij voor elke dag dat zij in verzuim is een onmiddellijke
opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille van de koopprijs.
Indien de wederpartij na verloop van tijd de overeenkomst alsnog ontbindt dan zal deze boete verschuldigd zijn
voor elke dag dat de nalatige partij in verzuim is tot aan de dag waarop de overeenkomst ontbonden is.
Op 1 augustus blijft de levering achterwege omdat de koper niet komt opdagen bij de notaris. Hij wil toch niet afnemen.
Verkoper stuurt op 13 november 2014 een ingebrekestelling waarbij hij de koper sommeert om alsnog het gekochte pand
te moet leveren binnen 8 dagen. Dit gebeurt niet, koper heeft aan deze sommatie geen gevolg gegeven. Bij brief van 12
februari 2015 heeft verkoper de koopovereenkomst (buite rechte) ontbonden.
Verkoper vordert:
- €48.500,00, o.g.v. art. 10.2 koopovereenkomst
- €113.490,00 o.g.v. art. 10.3 koopovereenkomst
- €26.400,00 aan schadevergoeding.
Het hof heeft in hoger beroep een oordeel gegeven over de toewijsbaarheid van de door de verkoper ingestelde vordering.
Hoe is het oordeel van het hof uitgevallen, althans hoe had het oordeel moeten uitvallen?
Ingebrekestelling
Art. 10.1 van de overeenkomst zegt: ingebrekestelling moet worden uitgebracht. Waarom moet er een ingebrekestelling
zijn voordat je gaat ontbinden?
- Artikel 6:82 BW. Het verzuim treedt in, wanneer de schuldenaar in gebreke wordt gesteld bij een schriftelijke
aanmaning waarbij hem een redelijke termijn voor de nakoming wordt gesteld, en nakoming binnen deze termijn
uitblijft.
- Art. 6:83 sub a BW, er hoeft niet eerst een ingebrekestelling te worden aangebracht, het treedt van rechtswege
in.
Art. 6:265 lid 2 BW, geeft wel de eis van verzuim. Nakoming door de koper is nog mogelijk. Verzuim is dus vereist, maar in
beginsel geen ingebrekestelling. Waarom is dit toch zo in artikel 10.1 bepaald? Bijna alles in boek 6 is van regelend recht.
Art. 6:83 BW ook, partijen mogen anders afspreken. Art. 10 komt voort uit een modelkoopakte. Toelichting: een ontbinding
