SAMENVATTING ONROEREND GOED ALS BELEGGING H1, H2, H4
Druk: 6
Auteur: P. van Gool
ISBN: 9789013159431
Uitgave: september 2020
INHOUDSOPGAVE
1. H1: Vastgoed als beleggingsvorm
1. §1.1: Inleiding
2. §1.2: Afbakening
3. §1.3: Vastgoed als belegging
4. §1.4: Waarom beleggen in vastgoed?
5. §1.5: Het beleggingsproces voor vastgoed
2. H2: Soorten vastgoed
1. §2.2: Direct en indirect vastgoed
1. 2.1.2: Soorten indirect vastgoed
2. §2.3: Kenmerken van beleggen in vastgoed
1. §2.3.1: Hoe direct vastgoed zich onderscheidt als belegging
2. §2.3.2: De voor- en nadelen van het beleggen in direct vastgoed
3. §2.3.3: De voor- en nadelen van het beleggen in indirect vastgoed
4. §2.3.4: De voordelen van de verschillende vormen ten opzichte van
3. §2.4: Beleggingsstructuren voor vastgoed
4. §2.5: Direct en indirect vastgoed in de praktijk
3. H4: Theorie: werking van directe vastgoedmarkten
1. §4.2: De werking van vastgoedmarkten
1. §4.2.1: De markten voor huren, beleggen en ontwikkelen
2. §4.2.2: De huurmarkt
3. §4.2.3: De beleggersmarkt
4. §4.2.4: De ontwikkelmarkt
2. §4.3: Vierkwadrantenmodel van vastgoed
1. §4.3.1: Het vierkwadrantenmodel in een evenwichtssituatie
2. §4.3.2: Analyse van vastgoedmarkten met het
3. §4.3.3: Praktische toepassing van het vierkwadrantenmodel
,H1: Vastgoed als beleggingsvorm
§1.1: Inleiding
Vastgoed vertegenwoordigt een waarde van meer dan 200.000 miljard euro volgens Savills, ofwel
3,5 keer de omvang van de wereldeconomie. Particuliere en beroepsmatige beleggers bezitten
vastgoed ter waarde van 8.000 miljard euro volgens MSCI: daarmee komt vastgoed als
beleggingscategorie qua grootte op de derde plaats na aandelen en obligaties, afgezien van
contant geld. Vastgoed is dus een vermogensobject voor beleggers, bewonende of gebruikende
eigenaren.
Op de eerste plaats is vastgoed een gebruiksobject en productiemiddel: zonder bewoners of
gebruikers is vastgoed minder interessant voor beleggers.
Vastgoed is een:
Vermogensobject
Gebruiksobject en productiemiddel
Belangrijke basis voor de economie en maatschappij
Cruciale factor voor de economische stabiliteit (vanwege de sterke verwevenheid met de
financiële markten, met vermogens en daarmee met de gehele economie)
§1.2: Afbakening
Vastgoed: gebouwen
Onroerend goed: gebouwen en grond; alles wat verbonden is met de grond
Onroerende zaak: naast gebouwen en grond ook zaken die bestemd zijn om duurzaam ter plaatse
te verblijven: woonboot, stacaravan, delfstoffen in de grond, met de grond verenigde beplantingen
Beleggen kan worden omschreven als het investeren van geldmiddelen in vermogenstitels anders
dan spaarvormen, zoals in aandelen, obligaties, vastgoed en in andere titels, om bepaalde
doelstellingen en resultaten te realiseren, waaronder beleggingsinkomsten en/of een
waardestijging van het vermogen. Ook valt het te omschrijven als het opgeven van bepaalde
zekere huidige bedragen in ruil voor onzekere inkomsten in de toekomst. Bij investeren staan de
diensten van het vastgoed, zoals huisvesting, voorop en niet zozeer de belegginsaspecten.
Een belegger in eigen vermogen deelt in de opbrengsten uit verhuur en verkoop van vastgoed
nadat aan alle verplichtingen is voldaan ten aanzien van leningen en belastingen, plus eventuele
winst of verlies uit verkoop van het vastgoed. Een belegger in vreemd vermogen ontvangt zijn of
haar deel in de betaalde rente en aflossingen op (hypotheek)leningen, met eventuele winst of
verlies na verkoop van een lening.
§1.3: Vastgoed als belegging
Vanaf 1980 ontstonden de eerste indices (meervoud van index) die de belegginsprestaties van
vastgoed in kaart gingen brengen. De grootste professionele beleggers zijn institutionele
beleggers: onder andere pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen die pensioenpremies
en verzekeringspremies -voordat ze worden uitgekeerd – beleggen om inkomsten te genereren.
Een belegging in direct vastgoed/een directe belegging in vastgoed: een belegging in stenen
Een belegging in indirect vastgoed/een indirecte belegging in vastgoed: een aandeel in een
beleggingsvehikel dat in stenen belegt
§1.4: Waarom beleggen in vastgoed?
Voor een belegger zijn rendement en risico hoofdzaak.
, Rendement: de gedeeltelijke opbrengst van de belegging; een percentage van het ingelegde geld
Risico: de kans dat het verwachte rendement niet wordt behaald
Aantrekkelijke aspecten van vastgoed als belegging
Vastgoedbeleggingen kunnen het rendement/risicoprofiel van een beleggingsportefeuille met
daarin ook bijvoorbeeld aandelen en obligaties op een aantal punten verbeteren:
Door het vermogen te spreiden wordt het totale verlies in de beleggingsportefeuille beperkt
tijdens een koersval op de aandelenbeurs of in de obligatiemarkt, zonder dat dit ten koste
hoeft te gaan van het verwachte rendement (diversificatie).
Het rendement voor een belegger bestaat enerzijds uit direct rendement – het inkomen zelf
– en anderzijds uit indirect rendement: waardegroei na verloop van tijd. Huurinkomsten
(direct rendement) veranderen vaak met de inflatie mee: in dit geval is er sprake van
inflatiebescherming bij een belegging in vastgoed.
Uitgedrukt als percentage van de waarde levert vastgoed vaak een relatief hoog rendement
op vergeleken met aandelen en obligaties. Vooral voor beleggers die periodieke inkomsten
of hoge rendementen op de korte termijn belangrijk vinden is vastgoed daarom interessant.
Over vastgoed wordt vaak gezegd dat het een aantrekkelijk rendement/risicoprofiel heeft.
Een kanttekening hierbij is dat rendementen vaak gebaseerd zijn op taxaties in plaats van
op beweeglijker verkoopprijzen.
Er is mogelijkheid om extra waarde te creëren: een gebouw is te verbeteren, een aandeel
niet. Vastgoedbeleggingen bieden daarmee kans op sterkere waardegroei via de
aangebrachte verbeteringen, al is het natuurlijk onzeker of dit goed zal uitpakken.
Minder aantrekkelijke aspecten van vastgoed als belegging
Een gebouw zal altijd management en onderhoud nodig hebben, meer dan een aandeel of
obligatie: vastgoed is daarmee managementintensief. Daarnaast is vastgoed ook heel
kennisintensief: men moet de lokale markt, taal en wet kennen om te kunnen concurreren
met lokale beleggers. Dit alles uit zich bij direct vastgoed via hogere kosten en bij indirect
vastgoed via hogere provisies voor de vastgoedmanager.
Er is veel kapitaal nodig om een goed gespreide vastgoedportefeuille op te bouwen, dus
met voldoende diversificatie. Daarnaast helpt een flinke schaalgrootte om de management-
en transactiekosten over meerdere beleggingen te spreiden. Vastgoed is dus
kapitaalintensief. Dit nadeel is te ondervangen door indirect in vastgoed te beleggen, dit
geldt dus vooral voor beursgenoteerd vastgoed.
De liquiditeit van vastgoed is minder ten opzichte van aandelen of obligaties: kopers zullen
grondig onderzoek willen doen op veel vlakken voordat er veel geld wordt uitgegeven.
§1.5: Het beleggingsproces voor vastgoed
Beroepsmatige beleggers volgen vaak een vast belegginsproces waarin de belangrijkste
beleggingen en handelingen gestructureerd zijn opgenomen. Het beleggingsproces kan worden
opgedeeld in negen stappen, die afhankelijk van de belegger wel qua aantal en inhoud kunnen
verschillen:
Belegginsdoelen en restricties: een belegger begint met het opstellen van de missie,
beleggingsdoeleinden en te accepteren risico’s (stap 1) en met het formuleren van een
visie hoe de doelstellingen kunnen worden bereikt (stap 2). Voorbeelden van restricties zijn
het gebied waarin belegd mag worden, duurzaamheid of de maximale vreemde financiering
als niet alles met eigen vermogen wordt gefinancierd.
Strategisch beleggingsbeleid: de doelstellingen en restricties worden concreet verwoord en
voor zover mogelijk gekwantificeerd in het strategische beleggingsbeleid (stap 3). Dit bevat
ook de beoogde samenstelling van de portefeuille in termen van sectoren, regio’s en
risico’s en de mate waarin hiervan kan worden afgeweken. Het bovenaf opleggen van een
portefeuillestructuur heet top-down beleggingsbeleid en zal worden gevolgd door beleggers
die bewust risicospreiding nastreven en een visie hebben op de toekomstige
ontwikkelingen voor afzonderlijke markten en sectoren.
