Samenvatting Theorietoets
Integraal Facility Management
.
,Inhoud
Samenvatting Huisvestingsmanagement .............................................................................................................................. 3
Hoofdstuk 1 ....................................................................................................................................................................... 3
Hoofdstuk 2 ....................................................................................................................................................................... 5
Hoofdstuk 3 ....................................................................................................................................................................... 6
Hoofdstuk 4 ....................................................................................................................................................................... 8
Hoofdstuk 5 ..................................................................................................................................................................... 10
Hoofdstuk 6 ..................................................................................................................................................................... 15
Hoofdstuk 7 ..................................................................................................................................................................... 17
Hoofdstuk 8 ..................................................................................................................................................................... 18
Hoofdstuk 9 ..................................................................................................................................................................... 20
Hoofdstuk 10 ................................................................................................................................................................... 24
Hoofdstuk 11 ................................................................................................................................................................... 31
Hoofdstuk 12 ................................................................................................................................................................... 35
Hoofdstuk 13 ................................................................................................................................................................... 36
Hoofdstuk 14 ................................................................................................................................................................... 42
Hoofdstuk 15 ................................................................................................................................................................... 43
Hoofdstuk 16 ................................................................................................................................................................... 44
.
,Samenvatting Huisvestingsmanagement
Hoofdstuk 1
Huisvesting schept ruimtelijk-fysieke condities voor het primaire proces en is daardoor een
onmisbaar bedrijfsmiddel. Vangwege de relatief hoge kosten en de complexiteit en risico’s die er zijn
aan huisvestingsvraagstukken, wordt huisvesting soms beschouwd als ‘noodzakelijk kwaad’.
Een huisvesting kan een bijdrage leveren aan het realiseren van strategische organisatiedoelen, de huisvesting heeft
een toegevoegde waarde. Hier wordt de huisvesting beschouwd als een strategisch goed.
Huisvesting wordt genoemd als een strategisch bedrijfsmiddel vanwege de bijdrage die zij kan leveren aan het
uitvoeren van de organisatiestrategie, vanwege het kapitaalintensieve karakter ervan en omdat huisvestingsbeslissingen
vragen om een lange planningshorizon.
Huisvesting kan op verschillende manieren toegevoegde waarde opleveren voor een organisatie, het kan bijdragen aan
het verhogen van opbrengsten en aan het verlagen van kosten.
- Verhogen van opbrengsten: verhogen van de arbeidsproductiviteit door een optimale werkomgeving,
generen van inkomsten door eigendomslocaties te verkopen.
- Verlagen van kosten: reduceren van verzuimkosten door het binnenklimaat te verbeteren,
verminderen van de huisvestingskosten door te verhuizen naar een goedkopere of kleinere locatie.
Waarde toevoegen met huisvesting is maatwerk. Elke organisatie voert een eigen strategie en stelt eigen prioriteiten bij
de huisvestingsprestaties.
Alignment = het afstemmen van de huisvestingsstrategie op de organisatiestrategie. Huisvestingsmanagement= het
optimaliseren van de prestaties die de huisvesting levert.
De toegevoegde waarde van huisvesting vloeit voort uit functionele, esthetische, technische en financieel-economische
huisvestingsprestatie. Het gaat hierbij om allerlei eigenschappen van de huisvesting die relevant kunnen zijn voor een
organisatie, zoals de uitstraling, de capaciteit, de flexibiliteit, duurzaamheid en de marktwaarde.
Deze eigenschappen worden bepaald door de huisvestingscomponenten: zoals locaties, gebouwen, werkplekken,
financieringsconstructies, inrichtingsconcepten, gebruiksafspraken en gebouwgebonden facilitaire diensten.
Welke huisvestingsprestaties voor een organisatie van belang zijn hangt in de eerste plaats af van het primaire proces
van de organisatie.
De relatie tussen de toegevoegde waarde, huisvestingsprestaties en huisvestingscomponenten.
- Huisvestingsprestaties: ontstaat door vergelijking met generieke, organisatieonafhankelijke
benchmarks. Kunnen worden gespiegeld aan algemeen erkende normen, is de toegevoegde waarde
van huisvesting organisatiespecifiek. De prestaties kun je meten.
- Toegevoegde waarde: gerelateerd aan de specifieke doelen van de organisatie.
Benchmarks: kengetallen gebaseerd op de prestaties binnen een peergroup van vergelijkbare organisaties.
Het verbeteren van huisvestingsprestaties vraagt om het aanpassen van een of meer huisvestingscomponenten:
locaties, gebouwen, werkplekken, financieringsconstructies,
inrichtingsconcepten, gebruiksafspraken en gebouwgebonden facilitaire diensten. Het ‘draaien aan
deze knoppen’ wordt muteren genoemd.
.
, In het DuPont-schema is de relatie tussen huisvesting en de belangrijkste onderdelen van de balans en winst-en-
verliesrekening weergegeven. Het schema laat zien hoe huisvesting langs drie wegen kan bijdragen aan winstgevendheid:
door verhoging van de omzet, door verlaging van de kosten en door verlaging van het geïnvesteerde vermogen.
Huisvesting in relatie tot opbrengsten:
- Direct effect van huisvesting op de opbrengsten: verkoop van vastgoed en bij (onder)verhuur van
ruimte.
- Indirect effect van huisvesting op de opbrengsten: toegevoegde waarde, zoals arbeidsproductiviteit en
ondersteuning van marketingdoelen.
Huisvesting in relatie tot kosten:
- Direct effect van huisvesting op de kosten: huur- en servicekosten, rente, aflossing, afschrijving en
overige gebouwgebonden exploitatiekosten zoals onderhouds-, energie- en schoonmaakkosten,
belastingen en verzekeringen. Soms worden ook andere kostenposten meegerekend zoals kosten voor
verhuizingen, receptie, beveiliging, catering en de personeelskosten.
- Indirect effect van huisvesting op de kosten: reduceren van het ziekteverzuim door het binnenklimaat te
verbeteren of het versnellen van de fysieke productie- en distributieprocessen door de logistiek te
optimaliseren. Het gaat hierbij om de invloed die huisvesting heeft op de efficiency van het primaire
proces.
Total Occupancy Costs: de optelsom van alle indirecte en directe huisvestingskosten of totale gebruikskosten.
Affordabilityratio: de huisvestingskosten als een percentage van hun omzet, dit kunnen ze gebruiken als kengetal om te
benchmarken. In hoeverre ze zich de huisvesting kunnen permitteren.
Het effect van huisvesting op de vermogensstructuur van een organisatie is in de eerste plaats afhankelijk van het
vermogensbeslag of de vastgoedratio. De vastgoedratio is de verhouding tussen de totale boekwaarde van het vastgoed
en de totale activa. Het ratio kan erg verschillend zijn per organisatie:
- De mate waarin ook andere activa nodig zijn voor de bedrijfsvoering. Een hotel heeft naast het
vastgoed weinig bezittingen terwijl een bank grote bedragen investeert in allerlei financiële assets als
onderdeel van het primaire proces.
- De verhouding tussen huur en eigendom. Kantoorhoudende organisaties in de profitsector huren
meestal, terwijl productiebedrijven vaak veel vastgoed in eigendom hebben.
Sale-and-lease-back, het verkopen en terug huren van vastgoed wordt de laatste jaren aak toegepast als strategie om het
vermogensbeslag van vastgoed te reduceren.
Vastgoed heeft invloed op de rentabiliteit (winstgevendheid), de solvabiliteit (verhouding tussen eigen vermogen en
vreemd vermogen) en de liquiditeit (kasgeld en dergelijke).
De boekwaarde van de huisvesting is de waarde van het vastgoed die in de boekhouding staat vermeld, dit wort elk jaar
verlaagd door afschrijvingen. Als de boekwaarde lager is dan de marktwaarde, dan is er sprake van een stille reserve.
Over het algemeen heeft hebben investeringen in huisvesting een negatieve invloed op de balans van de organisatie.
Deze negatieve invloed moet worden afgewogen tegen het rendement op de investeringen in huisvesting. Er zijn vier
verschillende vormen van rendement:
- Directe opbrengstverhoging: dankzij de verkoop van in waarde gestegen vastgoed en huurinkomsten
- Indirecte opbrengstverhoging: doordat een betere ondersteuning van de organisatie leidt tot een hogere
omzet
- Directe kostenreductie: door de hoeveelheid huisvesting en/of de huisvestingskosten per vierkante
meter te verlagen
- Indirecte kostenreductie: doordat een betere ondersteuning van de organisatie leidt tot lagere kosten in
het primaire proces.
.
