Door: Nanne Brooimans
HOORCOLLEGES ONROERENDGOEDRECHT I
Tentamen 23 maart 2021
(1) Koop
(2) Overdracht en eigendom van onroerend goed
Week 1 (1) totstandkoming koopovereenkomst
(2) inleiding, eenheidsbeginsel, zaak en bestanddeel, roerend of onroerend
zaken
Week 2 (1) totstandkoming van de koop van een woning (art. 7:2)
(2) verticale natrekking en horizontale natrekking, grenzen van een
onroerende zaak, kabels en leidingen
Week 3 (1) Vormerkung (art. 7:3)
(2) overdracht van registergoederen
Week 4 (1) juridische conformiteit (art. 7:15)
(2) overdracht van registergoederen
Week 5 (1) feitelijke conformiteit (art. 7:17)
(2) verkrijging door verjaring
Week 6 (1) klachtplicht (art. 7:23) en rechtsonderwerpen
(2) gemeenschap, mandeligheid en burenrecht
,Door: Nanne Brooimans
WEEK 1 (1)
Gelaagde structuur BW
Koop: bijzonder / algemeen
bijzondere overeenkomsten titel 7.1
overeenkomsten titel 6.5
verbintenissen titel 6.1
rechtshandelingen titel 3.2 + 3.3
Definitie koop
art. 7:1 – wederkerige overeenkomst, schept verbintenis tot overdracht zaak,
daartegenover staat verbintenis tot betalen van geld (in beginsel).
Schakelbepalingen:
art. 7:47 – geen zaak, maar een vermogensrecht (bijv. erfpacht, opstal of
appartementsrecht): artt. 7:1-46 van overeenkomstige toepassing voor zover in
overeenstemming met de aard van het recht;
art. 7:49 – ruil (= dus geen verplichting tot betaling van prijs in geld, maar een
andere zaak): bepalingen van koop zijn van overeenkomstige toepassing (art. 7:50)
met/zonder toegift.
Consumentenkoop
Als het gaat om de koop van onroerende zaken, kan het nooit een echte
consumentenkoop zijn.
art. 7:5 – koop roerende zaak door professionele verkoper en consumentenkoper.
Onderscheiden van koop van woning door natuurlijk persoon die niet in beroep of
bedrijf handelt (art. 7:2).
art. 7:6 – bij consumentenkoop kan niet ten nadele van de koper van afd. 7.1.1-7.1.7
worden afgeweken (dwingend recht):
ook niet van wettelijke bevoegdheden van koper ingeval van wanprestatie (Boek 6);
gevolg: strijdige bepaling is vernietigbaar (art. 3:40 lid 2).
Let op: sommige bepalingen uit titel 7.1 zijn alleen van toepassing op
consumentenkoop (bijv. art. 7:18/24/21 lid 4 t/m 6).
Totstandkoming koopovereenkomst van onroerende zaak
art. 6:217 – aanbod (verkoper) en aanvaarding (koper)
= eenzijdige gerichte rechtshandelingen
aanbod en aanvaarding rechtshandelingen een op rechtsgevolg gerichte wil die
zich door een verklaring heeft geopenbaard (art. 3:33 en 35).
,Door: Nanne Brooimans
- Notaris heeft wilscontrolerende functie als de koop onder toezicht van een notaris
plaatsvindt;
- Hoofdregel: geen vormvereisten (art. 3:37);
- Grote uitzondering: art. 7:2 lid 1 – koop van woningen door natuurlijk persoon die
niet handelt in beroep of bedrijf moet schriftelijk.
art. 6:225 – spel van loven en bieden: een aanvaarding die van het aanbod afwijkt, geldt
als een verwerping van het aanbod en het uitbrengen van een nieuw aanbod.
art. 6:221 – mondeling aanbod: moet onmiddellijk worden aanvaard, zo niet geldt het als
verworpen / schriftelijk aanbod: binnen redelijke termijn / aanbod bindt niet wanneer
het wordt verworpen.
art. 6:219 – een aanbod kan in beginsel worden herroepen, tenzij de verkoper zelf zijn
aanbod onherroepelijk heeft gemaakt. Herroepen is mogelijk zolang het aanbod niet is
aanvaard, en ook het bericht van aanvaarding door de koper niet is verzonden.
art. 3:37 – intrekking aanbod (= voorkomen dat aanbod werking heeft) moet de
wederpartij eerder dan het aanbod zelf bereiken.
Waarover moeten partijen het tenminste eens zijn?
Waarop moet de wilsovereenstemming bij het sluiten van de koopovereenkomst
tenminste betrekking hebben?
1. Essentialia – de bestanddelen zonder welke een bepaalde overeenkomst niet tot
stand kan komen (bijv. bij koop: minimaal de onroerende zaak + prijs).
Verbintenissen moeten bepaalbaar zijn (art. 6:227) dat wat partijen zelf moeten
beslissen en de wet niet zomaar voor ze kan invullen. Er wordt over gediscussieerd
of de levering hier ook onder valt;
2. Naturalia – bestanddelen welke de aard van de overeenkomst met zich meebrengt
en ook zonder uitdrukkelijk beding daartoe behoren (art. 6:248 lid 1);
3. Accidentalia – de elementen die de partijen uitdrukkelijk aan de koop hebben
toegevoegd (bijv. er moet een schone grond-verklaring zijn).
Essentialia noodzakelijk, maar niet altijd voldoende.
, Door: Nanne Brooimans
Inhoud wilsovereenstemming
- Essentialia koopovereenkomst: zaak, prijs & indicatie leveringsdatum;
- + alle punten die voor een der partijen van wezenlijke betekenis zijn en dit voor de
andere kenbaar is (accidentalia);
- Andere bijkomende punten waarover niet is onderhandeld (bijv. risico-overgang +
roerende zaken) voor totstandkoming niet relevant.
Risico-overgang (art. 7:10) – als er niks anders is afgesproken, dan geldt dat het risico
overgaat vanaf het moment van de aflevering (= de feitelijke macht krijgen, sleutel
overhandigen bij de leveringsakte van de notaris).
Snelle gebondenheid indien geen vormvoorschrift geldt (dus voor gevallen waarin
het gaat om niet-woningen). Dit voorkom je door de onderhandelingen te starten met
“subject to contract” – onder de voorwaarde dat er een uitgewerkte schriftelijke
overeenkomst tot stand komt.
Aanbod of uitsluitend uitnodiging daartoe?
HR Hofland/Hennis
Advertentie in woninggids, waarbij onroerende zaak voor bepaalde prijs te koop wordt
aangeboden. De koopprijs werd geboden. Ben je dan als verkoper gedwongen aan die
persoon te verkopen?
HR: niet alleen de prijs en evt. andere voorwaarden, maar ook de persoon van
gegadigde kunnen voor de verkoper van belang zijn. De advertentie is slechts een
uitnodiging om in onderhandeling te treden. Dat wordt anders als je in persoon met
iemand gaat onderhandelen.
Idem voor openbare inschrijving (HR, NJ ’92, 177). Er staat een pand te koop en de
makelaar organiseert een openbare inschrijving waarbij meerdere mensen een bod
uitbrengen. Dan nog kan de verkoper besluiten niet met de hoogste bieder in zee te
gaan.
HR Bunde/Erckens (fase: er is een aanbod met een daarop aansluitende aanvaarding)
Misverstand over de term “belastingschade”.
HR: of er een overeenkomst tot stand is gekomen, hangt af van wat partijen over en
weer hebben verklaard en wat zij hieruit hebben afgeleid overeenkomstig de zin die
zij daaraan redelijkerwijs mochten toekennen. Daarbij kan een rol spelen:
a. een betekenis ligt meer voor de hand;
b. partij die van vaste technische betekenis uitging, mocht verwachten dat ander die
ook kende;
c. had andere partij deskundige bijstand die de betekenis kende?
d. een betekenis zou leiden tot een resultaat dat niet goed te rijmen was met wat
partijen beoogden.
Conclusie: er was geen wilsovereenstemming. Dat leidt ertoe dat er dus helemaal geen
overeenkomst tot stand is gekomen.
