Bouwrecht en Gebiedsontwikkeling 2021/2022
Inhoudsopgave
College 1 – Inleiding............................................................................................................................. 1
College 2 – Omgevingsrecht algemeen............................................................................................ 11
College 3 – Grondbeleidsinstrumenten – 1......................................................................................27
College 4 – Grondbeleidsinstrumenten – 2......................................................................................35
College 5 – Aanbestedingsrecht – 1................................................................................................. 55
College 6 – Aanbestedingsrecht – 2................................................................................................. 65
College 7 – Staatssteun..................................................................................................................... 81
College 1 – Inleiding
Plan van behandeling
- Twee begrippen: (1) bouwrecht en (2) gebiedsontwikkeling
- Begrip bouwrecht
- Begrip gebiedsontwikkeling
- Samenwerkingsmodellen bij gebiedsontwikkeling
- Risico’s bij gebiedsontwikkeling
- De grenzen van het privaatrechtelijk optreden van de overheid bij
gebiedsontwikkeling
- Opzet van Bouwrecht en Gebiedsontwikkeling
Begrip bouwrecht (1)
- Bouwrecht is een functioneel vak niet 1 boek of wet waar het bouwrecht in
staat, bouwrecht duidt een activiteit aan die de fysieke leefomgeving
veranderd. Dit is publiekrechtelijk en privaatrechtelijk. Een functioneel vak richt
zich op 1 bepaalde activiteit.
- Gericht op alle juridische aspecten in het kader en (mede) in verband met het
bouwproces
- ‘Bouwrecht’ is daarmee een breed rechtsgebied, vooral opdat het zowel
privaat- als publiekrechtelijk is.
- Gebruikelijk onderscheid: publiekrechtelijk versus privaatrechtelijk bouwrecht
o Publiekrechtelijk bouwrecht: bepaald de randvoorwaarden
waaronder je kunt bouwen (uniek voor de overheid)
o Privaatrechtelijke bouwrecht: afspraken tussen opdrachtgevers en
opdrachtnemers, inclusief het aanbestedingsrecht.
- Beide worden beoefend door de Stichting Instituut voor Bouwrecht (IBR)
o Beoefend zowel publiek als privaatrechtelijk bouwrecht
- Leerstoelen Bouwrecht vanwege het IBR – waaronder aan de RuG
Begrip bouwrecht (2)
1
, - Publiekrechtelijk bouwrecht: algemene bestuursrecht (AwB. Bijv voor
vergunningen of vaststellen vergunningsplan), ruimtelijk bestuursrecht (wro),
bouwrechtelijk relevant milieurecht (milieubeheer, geluidhinder,
bodembeheer), recht rond grondbeleid, veel daarvan wordt gebundeld in de
Omgevingswet (voorziene invoering 1 juli 2022, nog met onzekerheden
omgeven) (kan elke keer worden uitgesteld wanneer de invoering is, in
Nederland is het namelijk moeilijk om iets digitaal waardig te maken en het in
te voeren, het moet eerst draaien voordat het in werking kan worden gezet)
- Publiekrechtelijk bouwrecht gaat voornamelijk over het scheppen van de
voorwaarde om een bouwproject te kunnen realiseren, om iets tot stand te
kunnen brengen. In het privaatrecht gaat het veel meer over; om welke
verhoudingen gelden tussen opdrachtgevers en opdracht nemers in het kader
van de bouw.
- Privaatrechtelijk bouwrecht: hoofdzakelijk aanbestedingsrecht (overheid
geeft zich op het gebied van het privaatrecht, dus die handelt als privaat) en
bouwcontractenrecht
- Tot 2016/2017: vak bouwrecht primair privaatrechtelijk
- Sinds collegejaar 2017/2018: meer een combinatie van publiekrecht en
privaatrecht door verschuiving accent naar gebiedsontwikkeling
Begrip bouwrecht (3)
- Huidige opzet sluit beter aan op de vakgroep staatsrecht, bestuursrecht en
bestuurskunde
- Huidige opzet sluit beter aan bij de kennisbehoefte van ruimtelijke
wetenschappen
- Huidige opzet is mede resultaat van navraag tijdens collegejaar 2016/2017
- Bij de huidige opzet past de voorgeschreven literatuur: het juridisch handboek
gebiedsontwikkeling
Begrip gebiedsontwikkeling (1)
Er is geen eenduidige definitie van ‘gebiedsontwikkeling’. Het begrip kwam op in de
tijd van grote gebiedsontwikkelingen toen geld in overvloed was, er werden vinex-
wijken ontwikkeld.
- Definitie in Juridisch Handboek Gebiedsontwikkeling: “Gebiedsontwikkeling is
een integraal, ruimtelijk veranderingsproces, mede in relatie tot het daarop
volgende beheer, waarbij de bestemming en/of de inrichting zodanig wijzigen
dat daarvoor van overheidswege in elk geval planologische medewerking
noodzakelijk is en daarnaast zowel aan publieke als aan private zijde sprake
is van privaatrechtelijke betrokkenheid”.
o Je hebt de overheid (vaak gemeentelijk) nodig om planologische
medewerking te verlenen, er moeten afspraken worden gemaakt
tussen publieke- en private partijen.
Er worden wel een paar voorwaarden genoemd:
1. Het moet integraal zijn, dus een heel gebied;
2. Het moet niet al passen binnen het huidige bestemmingsplan;
3. Je moet er echt omgevingsrechtelijk een stap voor zetten. Door de grote
ontwikkeling heb je een contract nodig tussen marktpartijen en overheden.
Doorgaans tussen de gemeente en één of meerdere ontwikkelende partijen.
Gebiedsontwikkeling, denk aan: Meerstad of Blauwestad. Het kwam op in de tijd van
de vinex.
2
,Begrip gebiedsontwikkeling (2)
- Gebiedsontwikkeling versus vastgoedontwikkeling begrippen worden vaak
door elkaar gehaald.
o Geen tegenstelling
o Vastgoedontwikkeling is onderdeel van gebiedsontwikkeling
o Gebiedsontwikkeling is inhoudelijk méér
Ook het mee ontwikkelen van het openbaargebied als onderdeel
van het betreffende gebied.
o Inhoudelijk meer (openbaar gebied, samenhang)
(bijv. gebiedsontwikkeling omvat meerdere
vastgoedontwikkelingen)
Meer investeerders; investeringsbeslissing wordt gestuurd, niet
zo zeer door de mooie plannen die je maakt, maar door
investeringsbeslissingen die worden genomen door de
overheden en marktpartijen. De overheid investeert doorgaans in
het openbaargebied.
o Meer partijen als investeerder (overheden, andere vastgoedpartijen)
o Meer tijdbeslag (planvorming gebied)
Gebiedsontwikkeling neemt meer tijd in beslag dan vastgoed
ontwikkeling. Begint bij een schets en eindigt bij de oplevering
van het laatste vastgoed of het afronden van het laatste stukje
van het openbaargebied. Gebiedsontwikkeling vormt feitelijk de
mal voor vastgoedontwikkeling. Binnen gebiedsontwikkeling
kunnen meerdere vastgoedontwikkelingen een plek krijgen.
o Gebiedsontwikkeling is de mal voor vastgoedontwikkeling
Gebiedsontwikkeling begint al met een idee voor een plan.
Het eind is als het laatste stuk gebied is ingericht en laatste
vastgoedontwikkeling klaar is, dus dit duurt lang.
Vastgoed ontwikkeling definitief ontwerp maak je meestal wel.
Gebiedsontwikkeling na aantal jaren conclusie dat je het beter
anders kan doen, wijzigingen in inzichten.
Begrip gebiedsontwikkeling (3)
- Gebiedsontwikkeling betekent publiek-private samenwerking
o Overheid investeert in openbaar gebied
Dit zal ook de waarde van vastgoed bepalen, zoals
bereikbaarheid, wegen, ov bereikbaarheid
o Marktpartijen investeren in vastgoed
o Overheid investeert soms ook in (publiek) vastgoed
o Kwaliteiten hangen samen
Waarde bepalend voor het vastgoed
Je maakt afspraken met elkaar. Afspraken = privaatrecht.
Daarnaast heeft de gemeentelijke overheid ook nog zijn
publiekrechtelijke rol.
o Naast publiekrechtelijke rol overheid
Publiekrecht = overheid burger
Privaatrecht = burger burger
3
, Binnen gebiedsontwikkeling zien we dus zowel
publiekrecht als privaatrecht.
Begrip gebiedsontwikkeling (4)
- Gebiedsontwikkeling is een multidisciplinair proces
- Wat heb je nodig? allerlei deskundigheden nodig.
o Feitelijk heb je maar 3 dingen nodig: Geld, grond, publiekrechtelijk
kader (gemeente die bereid is om bestemmingsplan vast te stellen) (3
G’s = geld, grond en geduld dit is hoe ontwikkelaars het zeggen)
o Juridische expertise
Dienend aan het proces, het gaat uiteindelijk om de
investeringsbeslissing.
o Financiële expertise
Het gaat om heel veel geld bij gebiedsontwikkeling
o Een tenminste sluitende grondexploitatie
Geschikt maken van gebied
o Een tenminste sluitende opstalexploitatie
o Procesmanagement onmisbare discipline
Begrip gebiedsontwikkeling (5)
- In het vak Bouwrecht en Gebiedsontwikkeling focus op juridische aspecten
- Gebiedsontwikkeling is voor de overheid vanuit juridisch perspectief schaken
op twee borden
o Aan de ene kant is de overheid gewoon een samenwerkingspartner.
- De overheid als samenwerkingspartner = privaatrecht
o Privaatrecht: fiets kopen, deal komt tot stand op basis van
wilsovereenstemming. Zo moet je gebiedsontwikkeling ook zien.
Iedereen is vrij om de transactie wel of niet aan te gaan. Je kan elkaar
niet dwingen.
- De overheid als eenzijdige beslisser
o Omgevingsrecht, besluiten worden eenzijdig gemaakt.
o Ook al heb je zienswijze en inspraak etc, de gemeente besist =
publiekrecht.
- Wisselwerking dus gebiedsontwikkeling is beide, overheid mag eenzijdig
besluit nemen, maar moet ook in overleg afspraken maken met partijen.
- Overheid is zowel partner als eenzijdige beslisser.
Begrip gebiedsontwikkeling (6)
- Gebiedsontwikkelingen zijn heel divers (bijv. nu onbebouwde locatie =
uitleglocatie of als er al wel vastgoed is dan moet je meerdere partijen
betrekken)
o Verschillende typen vastgoed: woningen, bedrijventerrein, commerciële
voorzieningen, groene en blauwe functies (groen en water)
o Verschillende typen gebieden: uitleglocaties, stedelijke vernieuwing
Stedelijke vernieuwing: bouwen binnen een bestaand bebouwd
gebied.
o Verschillende schaalgrootte:
1. Gemeentelijk
4
