Bouwmanagement samenvatting Voorbeeld:
BVO: 100 VVO: 80 80/100= 0,8
Investeringskosten
Indicaties:
- Woningen ca 0,75
Investeringskosten zitten in de programmafase
- Appartementen ca 0,85
- Winkels ca 0,89
NEN 2580 Oppervlakten en inhouden van gebouwen
- Kantoren ca 0.85
- BVO - bepalen bouwkosten
- G(B)O - bepalen opbrengsten W-bouw
- VVO - bepalen opbrengsten U-bouw Investeringskosten
NEN 2699 Investeringskosten Gebouwen
NEN 2699 Exploitatiekosten gebouwen Waarom investeringskosten? à Zijn eenmalige kosten
NEN 2574 Omschrijving deelfases - Haalbaarheid
- Financiële sturing
- Financiële verantwoording afleggen
NEN 2580
Investeringskosten bestaan uit:
1. Grondkosten
2. Bouwkosten
3. Bijkomende kosten
- Alle partijen die bijdragen aan het ontwerp
Grondkosten
- Verwervingskosten
o Aankoopsom grond
o Notariskosten
o Kosten tussenpersonen
o Belastingen
o Kadastrale kosten
o Vergoedingen
- Kosten infrastructurele voorzieningen
BVO (bruto vloeroppervlak) à Oppervlakten + diktes muren
- Kosten bouwrijp maken
- Gaten in vloeren groter dan 4 m2 worden niet meegerekend
- Sloopkosten
- Uitstekende muren kleiner dan 0,5 m2 worden niet meegerekend
- Saneringskosten
GO (Gebruikersoppervlak) à Vloeroppervlak
Uitgeefbare grond à de kavel zelf
- Dragende wanden tellen niet mee
Overige grond à moet je ook kopen, parkeerplaatsen, stoep etc.
- Verkeersruimten tellen niet mee
Bouwkosten
VVO (Verhuurbare vloeroppervlak) à Voeroppervlak + vensterbanken
Aanneemsom
- Horizontaal vloeroppervlak trapgat telt niet mee
- Bouwkundige werken
- Dragende wanden tellen niet mee
- Installaties
- Vaste inrichtingen
Netto-brutoverhouding
- Terrein
Verhouding GO/BVO of VVO/BVO à 75% van GO moet BVO zijn
- De uitkomst factor bepaald hoe efficiënt een plattegrond is ingedeeld in bruikbare
RAMING: Manier van bouwkosten berekenen
ruimten.
, - Op basis van kengetallen à kengetal x m2 BVO - Energie kosten
- Op basis van elementenramingen à m2 x prijs per m2 kozijn Elektriciteit, brandstof, verwarming, water, overige energiebronnen
- Onderhoudskosten
Kostenbepalende factoren: Schilderwerk, schoonmaakkosten, reparaties
- Bouwtijd - Administratieve beheerskosten
o Tijdgebonden kosten Boekhouding, dienstverlening huurders, uitvoering mutaties, uitvoering verhuur en
- Duurzaamheid exploitatie.
o Energieneutraal, circulair - Specifieke bedrijfskosten
- Efficiënte maatvoering Bewakingskosten, Specifieke bedrijfstak kosten
o In diepte bouwen niet in breedte, want gevels zijn duur
- Bouwmethodiek Factoren exploitatiekosten
o Des te meer seriematig des te goedkoper qua inkopen etc. - Aard van het gebouw en te huisvesten organisatie
o Gevels zijn duur - Ontwerp van het gebouw
- Kwaliteitsniveau
Bijkomende kosten - Uitvoering verhuur en exploitatie à vorm veel invloed en is dus gunstig
- Voorbereidings- en begeleidingskosten
o Projectmanagement
o Architect Haalbaarheidsstudie
o Constructeur
o Adviseurs De haalbaarheidsstudie vindt plaats in de programmafase
o Toezicht
o Grondonderzoek TCO (Total Costen Ownership) à investeringskosten + exploitatiekosten
o Ruimtelijke onderbouwing
- Heffingen Begrotingsmethode:
o Bouwleges à ? - Kerngetallen: (programma) snel en grove benadering.
o Aansluitkosten à riool, glasvezelkabel - Elementbegroting: (ontwerp) redelijk snel en benadering 5%
o Precario à ? - Bouwdeelbegroting: (ontwerp) redelijk snel en benadering 2%
o Verzekeringen - Detailbegroting: (uitwerking) duurt lang en zeer nauwkeurig.
o Aanloopkosten
o Financieringskosten Haalbaarheidsonderzoek:
o Risico-verrekeningen - Alternatieve oplossingen voor een probleem (vb. Windesheim x gebouw)
o Onvoorziene uitgaven - Onderzoek op haalbaarheid. Bijvoorbeeld met renoveren, hergebruik, verbouwing,
o Etc. nieuwbouw
Opbrengsten berekenen: Een haalbaarheidsstudie bestaat uit de volgende onderdelen:
Woningbouw à aantal m2 GO/GBO x verkoopprijs per m2 (incl. btw) - Marktonderzoek
Commercieel onroerend goed à aantal m2 VV) x verkoopprijs (excl. Btw) - Technisch onderzoek
- Financiële haalbaarheid
NEN 2699 - Sociaal maatschappelijk onderzoek
Exploitatiekosten - Juridisch onderzoek
- Terugkerende kosten
- Kosten voor gebruik, onderhoud, beheer van gebouwen Marktonderzoek:
- Terreinvoorziening 50 jaar, installaties 15 jaar, inventaris 10 jaar later afgeschreven. - Vraag en aanbod
- Aanbodsites (funda, jaap.nl, etc.)
Hier hoort bij: - Makelaars (NVM, vbo, era, mva, plaatselijke makelaars)
- Vaste kosten - Demografie/ inkomens/ zorgvraag
Rente over geleend geld, afschrijving, erfpacht, belastingen, heffingen, verzekeringen - Enquêtes
