1. Het kopen van een woning
1.1 Woonuitgaven
1.1.1 Huursector
De huursector kan je onderverdelen in twee sectoren:
De sociale huursector; en
De vrije sector
o In welke sector je een woning kunt huren is afhankelijk van je inkomen en
gezinssituatie
Basis huur: kale huur + servicekosten (bij appartementen)
Netto huur: basis huur – huurtoeslag
Bijkomende woonuitgaven: hierbij kan je o.m. denken aan nutsvoorzieningen (GWL).
1.1.2 Koopsector
De bruto woonuitgaven van kopers worden grotendeels bepaald door:
Hypotheeklasten;
Evt. bijgesloten aanvullende verzekeringen (ORV, AO en werkloosheid);
KEW (levensverzekering), spaar- of beleggingspolis.
Opstalverzekering;
Evt. bijdrage aan de VvE;
Evt. verschuldigde erfpacht
De netto woonuitgaven van kopers worden bepaald door:
Het verschil tussen de netto en bruto woonuitgaven ontstaat door de fiscale effecten.
Bijkomende woonuitgaven van kopers:
Rioolrechten;
Onroerendezaakbelasting (OZB);
Nutsvoorzieningen (GWL).
Onderhoud en verbetering van de woning.
1.1.3 De markt voor woningen
De markt voor woningen is gedefinieerd als de markt voor koop- en huurwoningen.
Waardebepalende factoren koopwoning:
Vraag en aanbod;
Hypotheekrente;
o Belangrijk omdat het grootste gedeelte van de kopers een lening nodig.
Lage rente: bij een lage rente wordt lenen goedkoper. Hierdoor kunnen
mensen meer lenen en zijn mensen eerder geneigd te lenen.
Het economische klimaat;
o In een gunstig economisch klimaat stijgt het consumentenvertrouwen waardoor ze
eerder geneigd zijn om een woning te kopen
Beslissingen van de politiek
o Het afschaffen van de renteaftrek kan bijv. een waardedrukkend effect hebben.
Huren wordt aantrekkelijker gemaakt
o Als bijv. de prijzen van sociale huurwoningen worden verlaagd, bijv. door de
huurtoeslag te verhogen, dan wordt de gemiddelde prijs op de koopmarkt gedrukt.
Kopersmarkt vs. Verkopersmarkt
, - Kopersmarkt: relatief groot aanbod van woningen en kleine vraag Kopers hebben het voor
het zeggen.
o Huizenprijzen dalen
o Bij verhuizing is het verstandig om eerst de bestaande woning te verkopen alvorens
een nieuwe wordt aangekocht.
Verkopersmarkt: relatief klein aanbod van woningen en veel vraag Verkopers hebben het
voor het zeggen.
o Huizenprijzen stijgen
o Bij verhuizing is het verstandig eerst een nieuwe woning te kopen alvorens de
bestaande woning wordt verkocht
1.2 Overwegingen bij het aankopen of huren van een woning
De factoren die een rol spelen bij het aankopen of huren van een woning:
- Emotie (meestal doorslaggevend);
- Meer keuzevrijheid;
o Al jaren is er een grote krapte op de huurmarkt. Hierdoor is het vinden van een
geschikte huurwoning lastig. Voor sociale huurwoningen zijn er lange wachtlijsten.
- Lastenrisico;
o De lasten van een koper zijn over het algemeen grilliger dan voor een huurder
(periodieke huurverhoging). De wijzigingen van de lasten van een koper kunnen te
maken hebben met:
Rentewijziging (renterisico);
Wijziging in het fiscale regime;
Overige te betalen belastingen i.v.m. de EW;
Onderhoud van de EW;
Wijzigingen van premies voor opstal of levensverzekeringen.
- Fiscaal voordeel;
o Hypotheekrenteaftrek: als aan fiscale voorwaarden wordt voldaan, kan de rente, na
aftrek van het EWF, in mindering worden gebracht op het inkomen.
- Kosten bij verhuizing;
o De kosten bij verhuizing liggen voor een koper aanzienlijk hoger dan voor een
huurder, omdat de koper o.m. te maken heeft met de verkoopkosten en de k.k. van
de nieuwe woning (zoals: overdrachtsbelasting en kosten voor de transportakte) en
evt. financieringskosten (zoals: kosten voor de hypotheekakte, advies- en
taxatiekosten).
- Vermogensrisico;
o De koper loopt een vermogensrisico, het risico dat de verkoopopbrengst lager is dan
de hypotheekschuld waardoor je met een restschuld blijft zitten.
- Volgorderisico;
o Dit houdt in dat je als koper zijnde, bij een verhuizing, tijdelijk geconfronteerd kan
worden met extra lasten. Dit kan voorkomen als er een nieuwe woning is
aangekocht, maar de oude woning nog niet is verkocht en derhalve lasten van twee
woningen draagt (nieuwe hypotheek, oude hypotheek + overbruggingshypotheek).
- Bezitsvorming;
o Een koper bouwt d.m.v. zijn EW over het algemeen bezit op (aflossing lening + evt.
waardestijging woning), een huurder niet.
- Woongenot
o De gemiddelde koper heeft meer woongenot dan de gemiddelde huurder. Dit heeft
ermee te maken dat een koper eerder geneigd is zijn woning volledig aan te passen
aan zijn woonwensen en hiervoor bereid is te investeren.
1.3 De hypotheekmarkt
,1.3.1 De vraagkant van de hypotheekmarkt
Aan de vraagkant zijn de volgende typen te onderscheiden:
- Starters
o Kopen voor het eerst in hun leven een EW;
- Doorstromers
o Hebben al een EW in bezit of in bezit gehad en verhuizen naar een volgende EW.
- Oversluiters
o Het herfinancieren van de hypotheek of wijzigen de hypotheek. Het uitgangspunt bij
oversluiten is dat de huidige EW als onderpand blijft.
- Verhogers
o Mensen die hun bestaande hypotheek willen verhogen voor bijv. een verbouwing.
Dit kan middels een 2de hypotheek, onderhandse verhoging of door de hele
hypotheek, incl. de verhoging, over te sluiten naar een nieuwe GV (let op! Boete).
1.3.2 De aanbodkant van de hypotheekmarkt
Aan de aanbodkant zijn de volgende typen te onderscheiden:
- Hypotheekbanken en bouwfondsen;
- Verzekeraars, pensioenfondsen en spaarkassen;
- Algemene banken en spaarbanken;
- Andere rechtspersonen;
- Particulieren.
Het grootste deel van de hypotheken worden verstrekt door algemene banken en spaarbanken.
1.3.3 Keuze hypotheekverstrekker en distributie
De bepalende factoren voor een koper die een hypotheek nodig heeft zijn:
- Hoogte van de rente;
- De mogelijke hoogte van de financiering, gelet op inkomen en onderpand;
- De mogelijkheid om een lopend opbouwproduct in te brengen;
- De verscheidenheid aan producten;
- De keuzemogelijkheden voor rentevaste perioden.
Direct distributiekanaal: rechtstreeks via een geldverstrekker
Direct writing: verkoop via internet. Dit gebeurt niet veel, maar is wel langzaam in opkomst. Met
name bij starters.
Indirect distributiekanaal: tussenpersonen, makelaars die ook hypotheken aanbieden of
assurantiekantoren.
1.4 Vormen van dienstverlening
De wet (Wft) maakt duidelijk onderscheid tussen twee opties:
, - Execution only;
- Advies.
1.4.1 Execution only
Execution only: afsluiten van een hypotheek zonder advies in te winnen bij een hypotheekadviseur.
De adviseur bemiddelt enkel bij het tot stand komen van de hypotheek en evt. aanverwante
producten. De bemiddelaar is hierdoor niet aansprakelijk als achteraf blijkt dat de hypotheek niet
aansluit bij de wensen van de klant.
Passendheidstoets (kennis- en ervaringstoets):
Om te boordelen of execution only past bij de klant, is de adviseur verplicht om een
passendheidstoets af te nemen bij de klant. Uit de toets blijkt of de klant voldoende weet om de
hypotheek zonder advies af te sluiten.
- Waarschuwingsplicht: als uit de passendheidstoets blijkt dat de klant onvoldoende weet om
een hypotheek via execution only af te nemen, dan moet de adviseur de klant hiervoor
waarschuwen en adviseren om toch advies in te winnen.
o De adviseur legt de uitslag van de toets vast, samen met het advies om wel of geen
gebruik te maken van execution only.
Als uit de passendheidstoets blijkt dat de klant onvoldoende weet van hypotheken en het advies van
de adviseur in de wind slaat om advies in te winnen, wordt de zorgplicht o.g.v. de Wft uitgesloten.
- De hypotheekadviseur heeft echter ook nog een zorgplicht o.g.v. het BW. Deze kan niet
worden uitgesloten!!
o Het is daarom zeer de vraag of een adviseur er in de praktijk verstandig aan doet om
verder te gaan met bemiddeling als de klant ‘’zakt’’ voor de passendheidstoets.
1.4.2 Advies
In geval van advies wordt er, naast de vraag om informatie, expliciet een advies gegeven.
- Er dient een klantprofiel ingevuld te worden;
- Het advies moet gemotiveerd kunnen worden, zolang het product loopt (vaak 30 jaar);
- A.d.h.v. het dossier en toelichting van de adviseur dient het advies reproduceerbaar te zijn.
1.5 Beloning van de adviseur
Sinds 2013 geldt er een provisieverbod voor o.a. hypotheekadvies. Dit betekent dat de
hypotheekadviseur nu rechtstreeks moet worden betaald door de klant.
De adviseur mag nu nog op de volgende manieren worden beloond:
- Uurbasis: de adviseur of bemiddelaar rekent een tarief per uur;
- Feebasis: de adviseur of bemiddelaar rekent een tarief per advies;
- Abonnement: de adviseur of bemiddelaar rekent een bepaald tarief per jaar.
o Een combinatie van deze vormen is ook toegestaan.
Op het provisieverbod is één uitzondering:
- Als er sprake is van een (voorzienbare) betalingsachterstand en de klant niet de middelen
heeft om zelf een adviseur te betalen. Op dat moment mag een GV een adviseur inschakelen
en betalen om te kijken hoe de betalingsachterstand kan worden opgelost.
1.5.1 Bestaande producten
Als een hypotheek is gesloten voor 2013 o.b.v. provisie, dan kan er nog steeds sprake zijn van
provisie. De provisie mag dan doorlopen tot de einddatum van de hypotheek.
,Als de hypotheek eerder wordt overgesloten, vervalt het recht op provisie en moet de adviseur
rechtstreeks worden betaald.
1.6 Het aankoopproces
Deze paragraaf volgt de opbouw van het koop- en verkoopproces van een woning.
1.6.1 De makelaar
De verkoper van onroerend goed kan zijn voornemen tot verkoop direct aan de potentiële koper
kenbaar maken met bijv. een advertentie.
- Tussenkomst van een makelaar is niet noodzakelijk en kan kosten besparen.
Makelaar: bemiddelt bij de aan- en verkoop, maar ook bij verhuur van onroerende zaken.
Als de verkoper een makelaar inschakelt wordt een vaste opdracht opgemaakt.
- Vaste opdracht: hierin worden de gegevens van de verkoper en de te verkopen onroerende
zaak vastgelegd. Daarnaast worden o.m. de bevoegdheden van de makelaar vastgelegd
(bijv. de minimumprijs waarbij de makelaar tot verkoop mag overgaan en de maximale
advertentiekosten die bij de verkoper in rekening mogen worden gebracht).
OTD: nadat de OTD is ondertekend zal de makelaar een onderzoek starten.
Het onderzoek bestaat uit:
- Kadastraal onderzoek:
o Kadastraal uittreksel opvragen:
Uit het kadastraal uittreksel blijkt wie de eigenaar is van het vastgoedobject.
o Hypothecair uittreksel opvragen:
Uit het hypothecair uittreksel blijkt of er een hypotheek op het object is
gevestigd en wat de hoogte is van de inschrijving. Daarnaast blijkt uit het
uittreksel of er evt. beslag is gelegd op de woning.
- Onderzoek bij de gemeente
o De makelaar gaat na wat het bestemmingsplan is en/of er (te verwachten)
wijzigingen in het bestemmingsplan zijn. Ook controleert hij of de bouw of evt.
verbouwingen volgens de regels hebben plaatsgevonden (en/of dit is gecontroleerd).
- Onderzoek naar de hoogte van de lasten die op de zaak rusten
o Hierbij valt te denken aan OZB en waterschapslasten. Ook bekijkt de makelaar of er
sprake is van: erfpacht, door de gemeente of nutsbedrijven opgelegde
herstelwerkzaamheden en andere feiten die voor de koper van belang zijn, zoals een
bodemonderzoek.
Als duidelijk is dat de verkoper bevoegd is om de onroerende zaak te koop aan te bieden en als alle
voor de (ver)koop relevante gegevens zijn verzameld, stelt de makelaar in overleg met de verkoper
de prijs van de onroerende zaak vast.
1.6.2 Verkoop woning
Naast het plaatsen van een verkoopbord worden advertenties in kranten, bladen en op internet
(Funda, Cribb, bedrijfswebsite, etc.) gezet.
- Potentiële kopers kunnen nu de woning bezichtigen en als ze geïnteresseerd zijn een bod
uitbrengen bij de verkopend makelaar. Deze zal het bod vervolgens voorleggen bij de
, verkoper(s). De verkoper kan op dat moment beslissen of hij in onderhandeling wil met de
potentiële kopers of dat hij bijv. wil wachten tot er meer biedingen binnenkomen.
- Het kan ook zijn dat de verkoper in onderhandeling gaat met de potentiële koper, maar als er
dan een hoger bod binnenkomt tijdens de onderhandeling, wordt de eerste potentiële koper
gevraagd om een uiterste- of eindbod uit te brengen. Als de verkoper daar dan niet mee
akkoord gaat, kan hij alsnog onderhandelen met de andere potentiële koper.
Het hoogste bod hoeft voor de verkoper niet altijd het beste bod te zijn:
- Het hoogste bod kan bijv. zijn uitgebracht onder voorbehoud van financiering.
o Voor de verkoper kan het dan soms interessanter zijn om een iets lager bod te
accepteren zonder voorbehoud van financiering.
Definitieve verkoop: op het moment dat de koopovereenkomst is getekend door beide partijen
Let op! De koper heeft dan nog wel een wettelijke bedenktermijn van 3 werkdagen.
1.7 De koopovereenkomst
Om consumenten beter te beschermen, zijn er een aantal wettelijke regels m.b.t. de koop van een
woning. In de paragraven hierna zullen de wettelijke regels worden uitgelegd.
1.7.1 Wettelijke regels bij koop
Als koper en verkoper overeenstemming bereiken, dan wordt een koopovereenkomst opgemaakt.
- De koopovereenkomst hoeft niet opgemaakt te worden door een makelaar en is vormvrij.
Het is echter aan te raden altijd een professionele partij in te schakelen bij het opstellen van
een koopovereenkomst, om vervelende verassingen achteraf te voorkomen.
o Wanneer de betaling anders dan in geld plaatsvindt, spreekt men van een
ruilovereenkomst
Wanneer koper en verkoper overeenstemming hebben bereikt over de koopsom en andere
voorwaarden is de koopovereenkomst tot stand gekomen.
4 wettelijke regels bij de koop van een woning & appartement; ter bescherming van de consument
- Schriftelijke vastlegging van de overeenkomst;
- Bedenktijd van 3 dagen voor de koper;
- Mogelijkheid tot inschrijving van de koopovereenkomst in de openbare registers;
- Geen gedwongen vooruitbetalingen.
1. Schriftelijke vastlegging van de overeenkomst
Als de koper een consument is, moet de koop schriftelijk worden gesloten.
- Een mondelinge overeenkomst is sinds 1 september 2003 niet meer rechtsgeldig
Doel schriftelijk vastleggen van de overeenkomst: Het zoveel mogelijk voorkomen van
misverstanden over afspraken.
Veel makelaars maken gebruik van standaardkoopovereenkomsten.
- De koopovereenkomst moet door beide partijen getekend worden.
2. Bedenktijd van 3 dagen voor de koper
- De koper heeft 3 dagen bedenktijd. De bedenktijd gaat in om 0.00 uur na de dag waarop de
koper een exemplaar van de door hem én de verkoper ondertekende koopovereenkomst
heeft ontvangen. Dus ook als de koper de eerste partij is die tekent, moet hij eerst de door
beide partijen getekende koopovereenkomst hebben ontvangen. Binnen deze termijn kan de
, koper alsnog van de koop afzien. Hij hoeft hiervoor geen reden op te geven. Op deze manier
kan de koper eventueel terugkomen op een overhaaste koopbeslissing. De koper en
verkoper kunnen afspreken dat de bedenktijd langer is dan 3 dagen. Het overeenkomen van
een kortere bedenktijd is niet toegestaan. Ingeval de koper afziet van de koop, dan moet hij
ervoor zorgen dat de verkopende partij hiervan voor het einde van de bedenktijd op de
hoogte is. Er zijn geen wettelijke eisen over de manier waarop de koper aan de verkoper
moet meedelen dat hij van de koop afziet.
o De kopersbescherming geldt alleen voor consumenten
De eisen van de schriftelijke koopovereenkomst en bedenktijd van 3 dagen gelden niet voor:
- Koop van onbebouwde grond;
- Huurkoop;
- Koop op een openbare veiling ten overstaan van een notaris.
In beginsel bedraagt de bedenktijd 3 dagen. Het is echter mogelijk dat de bedenktijd langer wordt
doordat er een weekend tussen zit en/of er sprake is van feestdagen. Voor weekenden en
feestdagen geldt dat deze als maximaal 1 dag bedenktijd worden gezien. De bedenktijd moet dus
effectief uit minimaal 2 werkdagen bestaan. Als de bedenktijd eindigt in het weekend of op een
feestdag, dan wordt deze verlengd tot de eerstvolgende werkdag.
De navolgende tabel geeft een overzicht voor reguliere weken:
Koopakte (door beide partijen Bedenktijd eindigt om 23:59 uur Bedenktijd bedraagt:
getekend) door koper ontvangen op: op:
Maandag Donderdag 3 kalenderdagen
Dinsdag Vrijdag 3 kalenderdagen
Woensdag Maandag 5 kalenderdagen
Donderdag Maandag 4 kalenderdagen
Vrijdag Dinsdag 4 kalenderdagen
Zaterdag Dinsdag 3 kalenderdagen
Zondag Woensdag 3 kalenderdagen
3. Mogelijkheid tot inschrijving van de koopovereenkomst in de openbare registers;
- Als de bedenktijd is verstreken, is het mogelijk om de koopovereenkomst door de notaris in
te laten schrijven in de openbare registers. Voorwaarde is wel dat de notaris de
koopovereenkomst heeft opgemaakt.
o Door deze inschrijving wordt koper beschermd tegen een beslag op de woning ten
laste van verkoper of tegen een 2de verkoop door verkoper. Uitdrukkelijk geldt deze
bescherming slechts voor een periode van 6 maanden.
Door inschrijving in de openbare registers geniet de kopende partij 6 maanden bescherming tegen:
- Levering aan een andere koper; of
- Faillissement van de verkoper.
Een koopakte die is opgemaakt door een notaris is een notariële akte. Wanneer de koopakte zonder
tussenkomst van de notaris tot stand is gekomen, is er sprake van een onderhandse akte.
4. Geen gedwongen vooruitbetalingen.
De koper wordt beschermd doordat hij niet verplicht kan worden om de koopsom vooruit te betalen.
Wel wordt over het algemeen een zekerheid gesteld bij de verkoop van een woning. Een percentage
van de koopsom, meestal 10%, moet op rekening van de notaris gestort worden op het moment dat
de ontbindende voorwaarden aflopen. Eventueel wordt ook genoegen genomen met een
,bankgarantie ter grootte van een percentage van de koopsom. Met een bankgarantie stelt de
geldverstrekker zich garant dat hij – wanneer de koop niet door mocht gaan – alsnog het bedrag
stort. Uiteraard heeft de geldverstrekker dan wel een vordering op de kopende partij.
Is er sprake van nieuwbouw, dan wordt de koopsom in termijnen betaald (gekoppeld aan de
voortgang van de bouw). Het is hierbij gebruikelijk dat 5% van de koop-/aannemingssom ingehouden
wordt van de laatste termijn en bij de notaris wordt gestort. Dit blijft daar staan tot het moment dat
de oplevering heeft plaatsgevonden en eventuele gebreken hersteld zijn.
Ook aan de verkoper kan een waarborgsom worden opgelegd, als op het moment van ondertekening
van de koopakte nog niet aan gestelde vereisten is voldaan (Bijv. leeg op te leveren woning wordt
nog verhuurd, achterstallig onderhoud moet nog worden verricht).
In de praktijk wordt met modelcontracten gewerkt. Deze zijn opgesteld door organisaties van onder
andere consumenten, makelaars, notarissen en aannemers. In deze koopovereenkomsten worden
meestal ontbindende voorwaarden opgenomen.
1.7.2 Ontbindende voorwaarden
De meest voorkomende ontbindende voorwaarde zijn:
- Het niet verkrijgen van een financiering door de koper vóór een bepaalde datum;
- Het niet verkrijgen van een woonvergunning;
- Het niet verkrijgen van NHG;
- De aanwezigheid van verborgen gebreken blijkens een bouwkundig rapport;
- Beschadiging
- Het risico van beschadiging van de onroerende zaak door bijv. storm of brand in de periode
voorafgaand aan de levering is dan voor rekening van de verkoper.
Ondanks dat er een overeenkomst is gesloten, is het mogelijk dat één van de partijen zijn
verplichtingen niet nakomt. In dat geval is er sprake van wanprestatie. Als deze ontbindende bepaling
is opgenomen, kan de koopovereenkomst ontbonden worden.
- Het is niet zo dat dit boetevrij kan gebeuren, want anders zou het een vrij eenvoudige
manier zijn om onder de overeenkomst uit te komen. In eerste instantie zal er vaak
geprobeerd worden om alsnog naleving te vorderen. Mocht dit niet lukken, dan wordt de
overeenkomst ontbonden tegen betaling van een schadevergoeding. De schadevergoeding
wordt meestal gesteld op 10% van de koopsom.
1.7.3 De gegevens van de koper en de verkoper
Uit de gegevens van de koper en verkoper moet onder meer blijken of de koper en de verkoper
handelingsbekwaam zijn en of de verkoper uiterlijk op het moment van de levering
beschikkingsbevoegd is.
- Uit de gegevens van het Kadaster blijkt of de verkoper van de onroerende zaak ook de
eigenaar is.
- Is de verkoper getrouwd en wordt de woning door beide echtgenoten bewoond, dan moeten
ook beide echtgenoten met de verkoop instemmen en de koopakte ondertekenen.
o Let op! Als de woning al is verlaten of door derden wordt bewoond, kan worden
volstaan met de handtekening van degene op wiens naam de onroerende zaak staat.
1.7.4 De gegevens van de onroerende zaak
Bij de overdracht van een onroerende zaak worden de volgende gegevens vermeld:
- Adresgegevens;
- Kadastrale gegevens;
- Omschrijving van de zaken (roerend of onroerend) die bij de koop zijn inbegrepen;
, - Omschrijving van de staat waarin de onroerende zaak bij de overdracht moet bevinden.
Informatieplicht van de verkoper met betrekking tot de onroerende zaak:
- Alle rechten en plichten die op de onroerende zaak rusten en de feiten die de koper niet
direct kan ontdekken (bijv. erfdienstbaarheid – recht op overpad);
o Erfdienstbaarheid kan worden opgeheven als de noodzaak niet meer aangetoond
kan worden.
- Als de onroerende zaak wordt verhuurd of verpacht moet de koper uitdrukkelijk akkoord
gaan en dit moet worden opgenomen in de koopakte (‘koop breekt geen huur’)
- Technische gebreken (bijv. verontreinigde bodem of aanwezigheid van asbest)
o Als niet aan de informatieplicht wordt voldaan schiet de verkoper te kort. De koper
kan hem hierop aanspreken. Echter, heeft de koper zelf ook een onderzoeksplicht.
Juridische gevolgen bij het niet voldoen aan informatie/mededelingsplicht door verkoper:
Verkoper moet schade aan huis herstellen, schade vergoeden of de koop wordt teruggedraaid.
- Het komt evenwel in uitzonderlijke gevallen voor dat de rechter van mening is dat indien de
verkoper onvoldoende mededelingen doet en de koper onvoldoende onderzoek doet, de
schade wordt ‘gedeeld’.
- De gebreken die de koper zelf kon ontdekken, zoals verrotte raamkozijnen, zijn voor eigen
risico – ‘je koopt wat je hebt gezien’
1.7.5 Garanties in de koopovereenkomst
De meest voorkomende garanties die in de koopakte worden opgenomen, zijn:
- Levering vrij van lasten;
o De koper krijgt de zekerheid dat lasten die nog op de woning rusten, door de
verkopende partij zijn voldaan of op het eerstvolgende verzoek worden voldaan
(belastingclaims, canons, etc.)
- Levering vrij van aanschrijving tot woningverbetering;
o Hierbij kan gedacht worden aan bijzonder achterstallig onderhoud. De gemeente kan
in dit geval de verkopende partij aanschrijven dat er herstelwerkzaamheden zullen
moeten plaatsvinden. Wanneer daaraan geen gehoor wordt gegeven, kan het herstel
in opdracht van de gemeente gebeuren. De gemeente kan dan verhaal halen bij de
eigenaar. Met deze garantie krijgt de koper de zekerheid dat deze kosten niet
achteraf op hem verhaald zullen worden.
- Levering vrij van (bodem)verontreiniging;
o Hiermee wordt de garantie gegeven dat de woning en bijbehorende grond, voor
zover hij weet, niet verontreinigd is. Mocht later blijken dat er toch sprake is van
verontreiniging, dan kan de kopende partij de kosten verhalen op de verkoper.
Niet elke verkoper gaat akkoord met deze garantie
- Levering vrij van hypotheek en beslaglegging;
- Levering vrij van huur en pacht.
o Wanneer een woning in onverhuurde staat is gekocht, wil de koper de zekerheid dat
de woning bij oplevering nog steeds niet verhuurd is – ‘koop breekt geen huur’
Alle bovengenoemde garanties kunnen opgenomen worden in een koopovereenkomst, maar het is
geen verplichting. De meeste van deze garanties zijn in de koopovereenkomst vrij gebruikelijk.
1.7.6 Overige aspecten
In de koopovereenkomst zal ook worden opgenomen of de verkoop kosten koper (KK) of vrij op
naam (VON) geschiedt.
- Bij ‘kosten koper’ komen de kosten voor de overdracht voor rekening van de kopende partij.
Dit zijn de volgende kosten overdrachtsbelasting en notariskosten voor transport
, - Bij ‘vrij op naam’ komen de kosten voor de overdracht voor rekening van de verkopende
partij. Dit zijn de volgende kosten omzetbelasting en notariskosten voor transport
o Nieuwbouw wordt over het algemeen vrij op naam verkocht.
o Bij nieuwbouw wordt geen overdrachtsbelasting maar omzetbelasting betaald.
Opsplitsing van de koopsom in een onroerend en een roerend bestanddeel (bijv. als de inboedel mee
overgaat naar de nieuwe eigenaar). Dit is van belang bij de betaling van overdrachtsbelasting.
Over een roerend bestanddeel is immers geen overdrachtsbelasting verschuldigd.
1.8 Het taxatierapport
Als een verkoper overeenstemming met de kopende partij heeft bereikt, wordt over het algemeen
een taxatierapport gemaakt door een makelaar/taxateur. Het taxatierapport kan soms al eerder
gemaakt worden als de verkopende partij een mening van een onafhankelijke derde wenst over de
vraagprijs en de staat van de woning.
Als een taxatierapport nodig is om een hypotheek te krijgen, moet het taxatierapport voldoen aan de
eisen van de geldverstrekker.
- Geldverstrekkers eisen meestal dat de taxateur gevestigd is in het gebied waarin deze taxeert
(meestal binnen een straal van 10 tot 35km)
- NHG accepteert alleen taxaties en validatie van taxateurs die zijn geregistreerd bij het
Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT)
- Het NWWI is een validatie-instituut erkend door de Stichting Waarborgfonds Eigen
Woningen (NHG). De validatienormen zijn opgesteld door NRVT.
o Het validatie-instituut heeft als taak hypotheek- en taxatiefraude tegen te gaan door
taxatierapporten te controleren en te valideren (geldig verklaren).
Het NWWI controleert taxatierapporten dus op juistheid
Het op de juiste waarde schatten van onroerende zaken is een kwestie van:
- Kennis van de markt en de marktontwikkelingen; en
- Op de hoogte zijn van plaatselijke en regionale omstandigheden.
Om de waarde van een woning te bepalen moet de taxateur op een aantal zaken letten:
- Plaats waarin de woning ligt;
- Buurt waarin de woning ligt;
- Omgevingsfactoren (bestemmingsplan, snelweg, winkelcentrum, kindvriendelijke buurt, etc.)
- Aanwezigheid van tuin, garage, balkon, etc.
- Staat van het onderhoud, constructie en kwaliteit van de toegepaste materialen;
- De functionaliteit van de indeling;
- Isolatie en energiezuinige maatregelen;
- Inhoud en oppervlakte;
- Verplichtingen en rechten die op de grond rusten (bijv. erfpacht of recht van overpad)
Bovenstaande factoren kunnen onderscheiden worden in kapitalisatie- en invloedsfactoren
- Kapitalisatiefactoren: factoren die direct betrekking hebben op de woning zelf
- Invloedsfactoren: hebben met de omgeving te maken
Er zijn ook externe omstandigheden die de waarde van een woning kunnen beïnvloeden:
- Prijsontwikkeling op de markt van min of meer vergelijkbare woningen;
- Toekomstige ontwikkelingen, bijv. het bestemmingsplan ter plaatse.
Een woning heeft verschillende soorten waarden. Elke waarde heeft een reden.
