Week 1 – plaats van het huurrecht, gelaagde structuur, de doorwerking van
het consumentenrecht en de rol van grondrechten
Hoofdlijnen van het huurrecht – 1.1 t/m 1.4.4 (algemene inleiding)
Op woonruimte zijn, naast de algemene bepalingen (7:201-231 BW) speciale bepalingen, de
zogenaamde woonruimtebepalingen (7:232-282 BW) van toepassing. Hoofdgedachte is dat de
huurder van woonruimte die de huur tijdig betaalt en verder aan zijn verplichtingen voldoet, recht
heeft op voortduring van ongestoord huurgenot. De huurbescherming:
1. Huuropzeggingsbescherming (7:271 lid 4 jo 7:274 lid 1 BW): als de verhuurder wil opzeggen is hij
aan een aantal gronden gebonden. Als de huurder hier niet mee instemt moet de verhuurder
zelf het initiatief nemen om een procedure bij de rechter te beginnen, 7:272 lid 2 BW. De
huurovereenkomst blijft van kracht tot de rechter beslist, 7:272 lid 1 BW.
2. Huurprijsbescherming: partijen zijn vrij de prijs te bepalen maar de huurder kan de
aanvangshuur laten toetsen. Ook een voorstel tot huurprijsverhoging of verlaging kan door de
huurcommissie getoetst worden, 7:246-265 BW.
7:290-310 BW zijn van toepassing op bedrijfsruimtes zoals winkels en horeca. De wetgever wilde de
detailhandel en een aantal andere in 7:290 lid 2 BW omschreven groepen – in beginsel
‘plaatsgebonden’ middenstandsbedrijfsruimte – een investeringsbescherming geven. Uitgangspunt is
dat de huurovereenkomst die betrekking heeft op 290-bedrijfsruimte in totaal tien jaar duurt, 7:292
lid 2 BW). De verhuurder heeft alleen een beperkte mogelijkheid dit na vijf jaar te eindigen, 7:293 jo
7:296 lid 1 en 2 BW. In beginsel kunnen partijen vrij de huurprijs afspreken. Zij hebben het recht om
dit te toetsen, dit kan steeds na afloop van de overeengekomen duur of telkens wanneer vijf jaren
zijn verstreken nadat de huurprijs voor het laatst is gewijzigd, 7:303 BW. Voor de huur van een
gebouwde onroerende zaak die geen woonruimte of 290-bedrijfsruimte is, geldt geen
opzeggingsbescherming maar in totaal maximaal drie jaar ontruimingsbescherming, 7:230a BW. De
huurovereenkomst eindigt dus wel vaak maar er hoeft niet gelijk ontruimt te worden. Denk hierbij
aan de huur van een ruimte voor een fabriek, bank, bioscoop, reisbureau of opslagruimte. Dit geldt
ook voor beroepsruimte zoals een gehuurde praktijkruimte, kantoor, garagebox, sportaccommodatie
en verenigingsgebouw. Er is twee maanden ontruimingsbescherming en daarbinnen moet de
huurder actief zorgen voor verlenging. Er geldt geen huurprijsbescherming.
Veel bepalingen van deze titel zijn van dwingend of semi-dwingend recht, zie bijvoorbeeld 7:265,
7:282, 7:291, 7:230a lid 9, 7:209, 7:242 lid 2, 7:206 lid 3, 7:215 lid 6, 7:226 lid 4, 7:231 lid 3, 7:243 lid
1, 7:268 lid 7 en 8 en 7:270 lid 3 BW. Als afwijking ten nadele van de huurder niet mogelijk is, is dit
semi-dwingend recht. Een beding met een verboden afwijking ten nadele van de huurder is
vernietigbaar en kan (alleen door de huurder) worden vernietigd op wijze van 3:49 BW. Bepalend
voor het antwoord op de vraag welk huurregime op de huur van de gebouwde onroerende zaak van
toepassing is, is de tussen partijen overeengekomen bestemming. De bewoordingen van het contract
zijn niet doorslaggevend. Beslissend is hetgeen aan partijen, mede in aanmerking genomen de
inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan. Hierbij is van
belang wat partijen over en weer hebben verklaard met betrekking tot het gebruik van de zaak en
wat zij in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs uit elkaars verklaringen hebben mogen (en
moeten) afleiden (Haviltex).
Het vermogensrecht heeft een gelaagde structuur. Het algemene deel van het vermogensrecht, de
eerste laag, staat in boek 3. Op grond hiervan heeft de Hoge Raad bijvoorbeeld een
huurovereenkomst nietig verklaard (3:40 lid 1 BW). De gemeente wilde een deel van een openbare
weg betaald parkeren maken, maar dit was in strijd met de Wegenwet omdat deze wet tot doel heeft
de onbeperkte toegankelijkheid van de openbare wegen zoveel mogelijk te waarborgen. De tweede
vermogensrechtelijke laag staat – wat het verbintenisrechtelijke aspect betreft – in boek 6. Van
belang voor de huurovereenkomst is titel 6.5 die betrekking heeft op de obligatoire of
1
,verbintenisscheppende overeenkomst, 6:213 lid 1 BW. Het wilsgebrek dwaling, van belang voor het
huurrecht staat in 6:228 BW. Het hof honoreerde bijvoorbeeld een keer beroep op dwaling omdat de
onderhuurder van een 290-bedrijfsruimte (Van der Valk) het gehuurde bedrijfspand niet
overeenkomstig de bestemming als horecabedrijfsruimte gebruikt kon worden. De Hoge Raad was
het hier niet mee eens. Zij vond dat de wederpartij pas kon inlichten als zij zelf op de hoogte was van
de juiste stand van zaken. Dit wordt ook aangenomen als de wederpartij, door haar deskundigheid,
geacht moet worden op de hoogte te zijn. Maar dit is niet automatisch het geval bij een grote
professionele speler op de horecamarkt. Er kan niet vanuit worden gegaan dat deze professionele
verhuurder bij de gemeente nagaat of eventuele verbouwingsplannen mogelijk problemen opleveren
met het bestemmingsplan. De derde laag is boek 7, indien hier geen specifieke bepalingen in staan
zijn boek 3 en 6 van belang.
Verhuurders maken vaak gebruik van algemene voorwaarden. Het gaat erom of de huurder (door
ondertekening van een schriftelijk stuk of op andere wijze) de gelding van het geheel van de
algemene voorwaarden van de verhuurder heeft aanvaard. Als de huurder de gelding van het geheel
van algemene voorwaarden heeft aanvaard, is hij eraan gebonden, ook als de verhuurder bij het
sluiten van de huurovereenkomst begreep of moest begrijpen dat de huurder de inhoud van de
concrete bedingen niet kende (6:232 BW). Gebondenheid ontstaat vrij makkelijk, maar je zit er niet
altijd aan vast. Een beding in algemene voorwaarden soms vernietigbaar, 6:233 BW. Dit is dus ook
het geval als de huurder niet goed kennis kon nemen van de voorwaarden, 6:234 BW. Hoofdregel is
dat hieraan is voldaan indien de voorwaarden ter hand zijn gesteld. De wederpartij kan op grond van
6:233 sub a BW onredelijk bezwarende bedingen vernietigen. Stelplicht en bewijslast rusten dan op
deze wederpartij. Als dit een natuurlijk persoon is die niet handelt vanuit beroep of bedrijf kan 6:236
of 6:237 BW helpen. 6:236 BW geeft een zwarte lijst met bedingen die steeds onredelijk bezwarend
zijn. 6:237 BW geeft een grijze lijst met bedingen die vermoed worden bezwarend te zijn. De
verhuurder mag in dit laatste geval het vermoeden proberen te weerleggen. Bij toetsing aan 6:233
sub a BW is ook Richtlijn 93/13/EEG met betrekking tot oneerlijke bedingen in
consumentenovereenkomsten van belang. Althans als het gaat om bedingen in huurovereenkomsten
van woonruimte tussen een professionele verhuurder en een als privépersoon optredende huurder.
De rechter moet dan ambtshalve toetsen of sprake is van een oneerlijk beding, zie Asbeek Brussen en
De Man Garabito/Jahani B.V. en Heesakkers/Voets. 4 lid 1 Richtlijn bepaalt dat: alle omstandigheden
rond de sluiting van de overeenkomst, alsmede alle andere bedingen van de overeenkomst of van een
andere overeenkomst waarvan deze afhankelijk is, op het moment waarop de overeenkomst is
gesloten in aanmerking [worden] genomen, rekening houdend met de aard van de goederen of
diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft. Dat betekent dat ook moet worden nagegaan
wat het cumulatieve effect is van alle bedingen van een overeenkomst, zie onderverhuurverbod bij
sociale huisvesting. Tot slot is 6:235 BW van belang, vooral met het oog op de huur van
bedrijfsruimte. Hieruit volgt dat ‘grote’ wederpartijen geen beroep kunnen doen op 6:233 en 6:234
BW.
De redelijkheid en billijkheid zoals in 6:248 BW neergelegd kan de huurder beschermen, bijvoorbeeld
door te bepalen dat opzegging slechts mogelijk is bij een voldoende zwaarwegende grond. Maar dit
kan ook een beperkende werking hebben. Wat dit betreft, staat voorop dat partijen in beginsel
gebonden zijn en blijven aan hetgeen zij zijn overeengekomen. Dat is alleen anders, voor zover
toepassing daarvan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid
onaanvaardbaar zou zijn, 6:248 lid 2 jo 6:2 BW. Het gaat hierbij om een strenge maatstaf. Dit kwam
ook naar voren in Kinderdagverblijf Snoopy. De Hoge Raad vernietigde het vonnis van de rechtbank
en overwoog dat handelen in strijd met de redelijkheid en billijkheid een andere maatstaf is dan “die
welke wordt uitgedrukt met de meer terughoudende woorden naar maatstaven van redelijkheid en
billijkheid onaanvaardbaar”.
2
,6:258 BW biedt de rechter de mogelijkheid om een overeenkomst te wijzigen of geheel of
gedeeltelijk te ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat de
wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de
overeenkomst niet mag verwachten. Onvoorziene omstandigheden ziet op de veronderstelling
waarvan partijen zijn uitgegaan bij aanvang van de huur. Het gaat er niet om wat partijen hadden
kunnen of moeten voorzien, maar uitsluitend of de mogelijkheid van het intreden van de
omstandigheden in de overeenkomst is verdisconteerd. De omstandigheden moeten dus ernstig zijn.
Daar komt nog bij dat een wijziging of ontbinding niet wordt uitgesproken voor zover de
omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen
voor rekening komen van degene die zich erop beroept. De Hoge Raad heeft ook benadrukt dat
terughoudendheid vereist is. Voor toepassing van 6:258 BW is alleen plaats wanneer de
omstandigheden van dien aard zijn dat de wederpartij van degene die herziening van de
overeenkomst verlangt, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding
van de overeenkomst niet mag verwachten. Redelijkheid en billijkheid verlangen in de eerste plaats
trouw aan het gegeven woord en laten afwijking daarvan slechts bij hoge uitzondering toe. Dit komt
vaak naar voren bij gevallen waarbij de huurder schade lijdt door tegenvallende omzet. Een beroep
op dit artikel slaagt maar zelden. Meestal is in de overeenkomst verdisconteerd dat dit risico voor
rekening van de huurder komt. Sommige rechters oordeelde dat de coronacrisis aan te merken is als
zo’n onvoorziene omstandigheid.
Hoofdlijnen van het huurrecht – 5.3 t/m 5.4.2 (ontbinding, opschorting, verzuim en koop)
Als een partij zijn verplichtingen niet nakomt, kan de andere partij nakoming vorderen, als dit nog
mogelijk is. Als deze tekortkoming tot schade leidt, kan er een schadevergoeding geëist worden,
tenzij de tekortkoming niet aan de schuldenaar kan worden toegerekend, 6:74 BW. Als nakoming van
de verplichting nog niet blijvend onmogelijk is, ontstaat een verplichting tot schadevergoeding pas
als de schuldenaar in verzuim is. De schuldeiser kan zich ook beroepen op opschorting, hij kan dan de
nakoming van zijn eigen verplichtingen opschorten totdat de wederpartij zijn verplichtingen nakomt,
6:52 jo 6:262 BW. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren door geen huur te betalen omdat de verhuurder zijn
verplichting om gebreken te verhelpen niet nakomt, 7:206 BW. Om de opschorting te rechtvaardigen
moet er voldoende samenhang bestaan tussen de verschillende verplichtingen, 6:52 lid 2 BW. Bij
‘tegenover elkaar staande verplichtingen’ is die samenhang gegeven. Het opschortingsrecht bevrijdt
partijen niet van de plicht tot nakoming, opschorting brengt slechts uitstel van betaling met zich mee.
Bevrijding komt pas bij ontbinding. Hierbij speelt proportionaliteit een grote rol.
Ontbinding leidt wel tot ‘afstel’, 6:265 BW. De rechter moet bij de beoordeling van de vraag of de
tekortkoming voldoende ernstig is om de ontbinding te rechtvaardigen, rekening houden met alle
omstandigheden van het geval. Volgens het Tenzij-arrest bevat 6:265 BW een hoofdregel en een
‘tenzij-bepaling’. Als nakoming nog mogelijk is ontstaat de bevoegdheid tot ontbinding pas, wanneer
de schuldenaar in verzuim is, 6:265 lid 2 BW. De tekortschietende partij kan bij ontbinding ook
verplicht zijn tot schadevergoeding via 6:74 BW. De schade kan ook bestaan uit een vergoeding voor
het feit dat er geen nakoming maar ontbinding is, 6:277 BW. Dat is van belang bij tussentijdse
ontbinding van huur voor bepaalde tijd. Huurrecht bevat nog een extra regel voor ontbinding die
bepaald dat dit door de rechter uitgesproken moet worden, 7:231 lid 1 BW. Terwijl 6:267 BW ook
buitengerechtelijke ontbinding kent. 7:231 BW geldt alleen als de huurder zijn verplichtingen niet
nakomt. Voor de huurder is gedeeltelijke ontbinding vaak aantrekkelijker, 6:270 BW. Voor de
gedeeltelijke ontbinding als bedoeld in 7:207 BW geldt dat die niet door een buitengerechtelijke
verklaring van de huurder kan worden bewerkstelligd. Soms is het voor de verhuurder wel mogelijk
om buitengerechtelijk te ontbinden, 7:231 lid 2 BW. 7:210 BW kent een speciale regeling voor
ontbinding als een gebrek dat de verhuurder op grond van 7:206 BW niet behoeft te verhelpen, het
genot geheel of gedeeltelijk onmogelijk maakt, beide kunnen dan buitengerechtelijk ontbinden. Als
de huurder onder bewind staat treedt de bewindvoerder als procespartij op bij de procedure tot
3
, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming. Deze moet ook gedagvaard worden, tenzij de
verhuurder niet bekend is met dit bewind.
Voor schadevergoeding of ontbinding is vaak verzuim vereist, voor opschorting is dit niet het geval.
De schuldenaar is in verzuim gedurende de tijd dat de prestatie uitblijft nadat zij opeisbaar is
geworden, 6:81 BW. Dit treedt pas in nadat de schuldenaar in gebreke is gesteld, 6:82 BW. Soms
treedt dit in zonder ingebrekestelling, 6:83 BW. Dit is geen limitatieve opsomming, in sommige
gevallen kan een beroep van de schuldenaar op het ontbreken van een ingebrekestelling naar
maatstaven van redelijkheid en billijkheid (6:248 lid 2 BW) achterwege blijven. De schuldenaar moet
de kans krijgen om het gebrek te herstellen, maar als hij heel slecht bereikbaar is en het hem niet
boeit is deze kans ook niet redelijk. Als nakoming blijvend onmogelijk is, is de schuldenaar verplicht
tot schadevergoeding zonder verzuim (6:74 lid 2 BW) en ook is ontbinding zonder verzuim mogelijk
(6:265 lid 2 BW). Ook als nakoming tijdelijk onmogelijk is ontbinding zonder verzuim en zonder
ingebrekestelling mogelijk. Schwarz/Gnjatovic laat zien dat verzuim niet nodig is bij tekortschieten in
de nakoming van voortdurende verplichtingen. Slecht huurderschap is reden voor ontbinding (7:213
BW) maar ook voor opzegging (7:274 BW en 7:293 BW). Dit geldt ook voor wanbetaling, deze
huurder schiet te kort in verplichtingen (7:212 BW) en er is slecht huurdersgedrag. Vaak wordt dan
voor ontbinding gekozen omdat bij opzeggen bepaalde regels gelden: bij bepaalde tijd is opzeggen
niet mogelijk.
7:226 BW bepaalt dat overdracht van het verhuurde door de verhuurder (bijvoorbeeld door koop)
geen einde maakt aan de huurovereenkomst. Dit artikel is dwingend voor woonruimte, 290-
bedrijfsruimte en 230a-ruimte, 7:226 lid 4 BW. Economisch eigendom is geen eigendom, dit is het
bestaan van een aantal verbintenisrechtelijke rechten en verplichtingen met betrekking tot een zaak,
die niet in alle gevallen dezelfde inhoud behoeven te hebben. Dit artikel is dus niet van toepassing als
de verhuurder een ander is dan de eigenaar/zakelijk gerechtigde. Het is niet van toepassing als er
geen sprake is geweest van overdracht van (juridisch) eigendom van het pand door de verhuurder
aan de verkrijger. De rechten en verplichtingen die overgaan volgen uit 7:226 lid 1 en 3 BW. Dit kan
ook volgen uit een overeenkomst die huurder en verhuurder later nog hebben gesloten, afspraken
die dus geen deel uitmaken van de oorspronkelijke huurovereenkomst. Bedingen die betrekking
hebben op de huurprijs gaan over op de verkrijger. Ook bedingen die betrekking hebben op het
‘doen hebben van het gebruik van de zaak’ gaan na overdracht van de verhuurde zaak over op de
verkrijger ervan. Bij de beoordeling welke rechten en verplichtingen overgaan, komt het in het
algemeen aan op de zin die de oorspronkelijke verhuurder en de huurder over en weer aan de
bepalingen van die overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien van elkaar
mochten verwachten. De binding hangt er echter niet van af of de oorspronkelijke partijen zo’n
binding beoogd, maar of 7:226 BW die binding van rechtswege meebrengt. Dit artikel heeft alleen
betrekking op de huur, dus alleen de rechten en verplichtingen die onmiddellijk verband houden met
het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie
gaan over. Andere bedingen, zoals een koopoptie voor de huurder gaan niet over. Soms gaat een
koopoptie wel over, bijvoorbeeld als in de huurovereenkomst staat dat hiervoor periodiek een
bedrag wordt betaald (zoals bij leaseovereenkomsten).
Jurisprudentie
HR 28 juni 1985, ECLI:NL:HR:1985:AC8975, NJ 1986/38 m.nt. P.A. Stein (Verzorgingsflat)
Als een overeenkomst niet alleen strekt tot het verschaffen van het gebruik van woonruimte, maar
ook tot levering van diensten en goederen die tezamen kunnen worden aangeduid als ‘verzorging’,
zijn de huur(prijs)bepalingen daarop van toepassing. Het is dan nog steeds een woonruimte als
bedoeld in 7:233 BW. Echter, wanneer het verzorgingselement duidelijk overheerst kan er niet
worden gesproken van een huurovereenkomst en blijven de huurprijsbepalingen dan ook buiten
toepassing.
4
