Samenvatting Huurrecht 2022-2023
Week 1: wat is huur en huur in de context van het BW
Hoofdstuk 1
Hoofdstuk 2
Regelend recht → regels die gelden in het geval par-
tijen zelf geen regeling hebben getroffen.
Semidwingend recht → afwijking ten nadele van
huurder is niet mogelijk. Een contractueel beding met
een verboden afwijking ten nadele van de huurder is
vernietigbaar en kan (alleen door de huurder) worden
vernietigd op de wijze als voorzien in art. 3:49 e.v.
Huurbescherming
Huurbescherming bestaat uit twee elementen: huuropzeggingsbescherming en huurprijsbescherming:
• Huuropzeggingsbescherming (naast art. 7:271) staat art. 7:274 centraal: verhuurder die de huur
opzegt is daarbij aan een limitatief aantal gronden gebonden (art. 7:271 lid 4 jo. art. 7:274 lid
1). Als de huurder niet instemt met de huuropzegging, moet de verhuurder zelf het initiatief
nemen en een procedure voor de kantonrechter beginnen (art. 7:272 lid 2). De opgezegde
huurovereenkomst blijft in dat geval van kracht totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist
op een door de verhuurder ingestelde vordering tot beëindiging van de huur (art. 7:272 lid 1).
• Uitgangspunt van huurprijsbescherming (art. 7:246-265) is dat partijen weliswaar vrij zijn de
huurprijs te bepalen, maar dat de huurder de aanvangshuur kan laten toetsen. Ook een voor-
stel tot huurprijsverhoging dan wel huurprijsverlaging kunnen partijen door de huurcommis-
sie en (daarna) de kantonrechter laten toetsen.
Titel 7.4 – Algemeen
Voor titel 7.4 geldt het algemene overgangsrecht, zoals in de Overgangswet nieuw Burgerlijk
Wetboek staat. Soms wordt van die algemene regels afgeweken in bijzondere bepalingen. Die staan
in titel 8 Overgangswet NBW (art. 205-208j). De hoofdregel is dat de bepalingen van titel 7.4 vanaf
het tijdstip van hun inwerkingtreding (1 augustus 2003) ook gelden voor huurovereenkomsten die al
vóór dat tijdstip waren gesloten, maar alleen voor wat betreft de periode na de inwerkingtreding (art.
68a lid 1 Overgangswet NBW). → art. 206 Overgangswet NBW: bepalingen die tot nietigheid of ver-
nietigbaarheid van een beding in een huurovereenkomst leiden, zijn met ingang van 1 augustus 2003
van toepassing op toen reeds bestaande huurovereenkomsten (anders dan uit het algemene art. 79
Overgangswet NBW zou voortvloeien).
Verschillende huurregimes
Art. 7:201-231 BW zijn (met uitzondering van art. 7:230a) algemene bepalingen die op alle huurover-
eenkomsten, ongeacht het huurobject, van toepassing zijn.
art. 7:201-231 roerende zaken en onroerende zaken, gebouwd of ongebouwd en voorts - voor zover de
(m.u.v. art. 7:230a) strekking van de bepalingen of de aard van het recht zich daartegen niet verzet -op
vermogensrechten.
art. 7:232-282 gebouwde onroerende zaken die als woning zijn verhuurd, en voorts op woonwagens en
standplaatsen van woonwagens.
art. 7:290-310 bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 lid 2 (kleinhandelsbedrijf, ambachtsbedrijf enz.).
art. 7:230a gebouwde onroerende zaken, niet zijnde woonruimte, noch 290- bedrijfsruimte
(kantoren, fabrieken, loodsen, opslagplaatsen, praktijkruimten, beroepsruimten).
, Samenvatting Huurrecht 2022-2023
Op woonruimte zijn naast de algemene bepalingen (art. 7:201-231) de speciale woonruimtebepaling-
en (art. 7:323-282) van toepassing. Woonruimtebepalingen zijn van toepassing op een gebouwde on-
roerende zaak die als zelfstandige woning of als niet zelfstandige woning is verhuurd, alsmede op de
onroerende aanhorigheden (art. 7:232-233) daaronder vallen eengezinswoningen en kamers maar
ook woonwagens en standplaatsen.
- De woonruimteregels blijven buiten toepassing als de huurovereenkomst ‘een gebruik van
woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is’
- Een belangrijk deel van de beschermende huurprijsbepalingen geldt niet bij huur van een
zelfstandige woning in de geliberaliseerde sector
- Er geldt minder bescherming bij ‘hospitaverhuur’
Bedrijfsruimte bepalingen art. 7:290-310 BW, afdeling 7.4.6 BW is van toepassing op de huur van in
art. 290 lid 2 omschreven categorieën bedrijfsruimte, zoals winkels, ambachtsbedrijven en horeca.
Op een korte huurovereenkomst (twee jaar of korter) zijn de bepalingen over duur en beëindiging van
de huurovereenkomst (art. 7:292-300) echter niet van toepassing. Van de wettelijke bepalingen die
daarop wél van toepassing zijn, kunnen partijen ook ten nadele van de huurder afwijken, omdat art.
7:291 eveneens buiten toepassing blijft (art. 7:301 lid 1).
In art. 7:290 lid 2 omschreven groepen – i.b. ‘plaatsgebonden’ middenstandsbedrijfsruimte – hebben
investeringsbescherming. Uitgangspunt is dat de huurovereenkomst die betrekking heeft op 290-
bedrijfsruimte in totaal tien jaar duurt (art. 7:292 lid 2). De verhuurder heeft alleen een zeer beperkte
mogelijkheid om de overeenkomst na vijf jaar te doen eindigen (art. 7:293 jo. art. 7:296 lid 1 en lid 2).
Na tien jaar zijn er meer mogelijkheden voor de verhuurder (art. 7:239 jo. art. 7:296 lid 4 jo. lid 1 en lid
3). Ook hier geldt dat het procesinitiatief geheel bij de verhuurder berust. Hij moet een procedure voor
de kantonrechter beginnen als de huurder niet instemt met of niet reageert op de opzegging.
Voor huur van gebouwde onroerende zaken die geen woonruimte of 290-bedrijfsruimte zijn, geldt
geen opzeggingsbescherming, maar (in totaal) max 3 jaar ontruimingsbescherming. 230a-regeling,
bedrijfsruimtes die niet onder art. 7:290 lid 2 vallen en ‘beroepsruimte’. Huurder heeft I.B. ontruim-
ingsbescherming gedurende twee maanden na het tijdstip waartegen de verhuurder hem ontruiming
heeft aangezegd. Procesinitiatief ligt bij huurder. Er geldt geen huurprijsbescherming.
Het huurregime wordt bepaald door de overeengekomen bestemming. De bewoordingen van het
contract zijn in dit verband niet van beslissende betekenis. Beslissend is hetgeen aan partijen, mede
in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft
gestaan.1 Hierbij is van belang wat partijen over en weer hebben verklaard met betrekking tot het
gebruik van de zaak en wat zij in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs uit elkaars verklaringen
hebben mogen (en moeten) afleiden. → Haviltex-criterium.
➔ HR 7 april 2000, NJ 2000/652 (Parkeerexploitatie/Amsterdam): Gemeente had een openbaar
parkeerterrein verhuurd aan een huurder die daar betaald en beheerd parkeren zou invoeren.
De huurovereenkomst verplichtte de gemeente ‘tot het ter beschikking stellen van een ge-
deelte van een openbare weg als afgesloten en bewaakt terrein, waar tegen betaling gepar-
keerd kan worden’, een met de Wegenwet strijdige beperking in het gebruik van de wet.
Omdat de Wegenwet tot doel heeft de onbeperkte toegankelijkheid van openbare wegen
zoveel mogelijk te waarborgen, was sprake van strijd met openbare orde, huurovereenkomst
nietig op grond van 3:40 lid 1 BW.
1
HR 24 december 1993, NJ 1994/215 (Amsem/Geelhoed)
, Samenvatting Huurrecht 2022-2023
➔ HR 27 november 2015, NJ 2017/35, WR 2016/75 (Inbev/Van der Valk): een onderhuurder van een
290-bedrijfsruimte (Van der Valk) beriep zich op dwaling (6:228 BW), op de grond dat het door
hem gehuurde bedrijfspand niet overeenkomstig de bestemming als horecabedrijfsruimte
gebruikt kon worden. De HR overwoog dat van een ‘behoren in te lichten’ in het algemeen
slechts sprake zal zijn als de wederpartij van de dwalende zelf van de juiste stand van zaken
op de hoogte was. Een dergelijke verplichting mag ook worden aangenomen als die weder-
partij, bijvoorbeeld vanwege haar deskundigheid ten aanzien van de omstandigheid waarom-
trent gedwaald wordt, geacht moet worden van de juiste stand van zaken op de hoogte te
zijn. Dat Inbev een ‘grote professionele speler op de Nederlandse horecamarkt en hoofdhuur-
der van het bedrijfspand’ is, brengt echter op zichzelf niet mee dat geacht wordt op de hoogte
te zijn van de precieze bestemming van het pand. En ook niet van de mogelijke problemen
die deze bestemming kan opleveren als een verbouwing nodig zou zijn in het bedrijfspand.
De huurder van een bedrijfsruimte mag er in zijn algemeenheid niet van uitgaan dat een
professionele verhuurder bij de gemeente nagaat of eventuele verbouwingsplannen mogelijk
problemen opleveren in verband met het bestemmingsplan.
Algemene voorwaarden
De vraag of de algemene voorwaarden van de verhuurder onderdeel vormen van de huurovereen-
komst wordt niet beheerst door art. 6:231 e.v., maar door de algemene regels die de wet voor het
sluiten van een overeenkomst geeft (art. 3:33-35 en art. 6:217 e.v.). Het gaat erom of huurder (door
ondertekening van een schriftelijk stuk of op andere wijze) de gelding van het geheel van de algemene
voorwaarden van verhuurder heeft aanvaard.
- Als de huurder de gelding van het geheel van de algemene voorwaarden heeft aanvaard, is hij
eraan gebonden, ook als de verhuurder bij het sluiten van de overeenkomst begreep of had
moeten begrijpen dat de huurder de inhoud van de concrete bedingen niet kende, art. 6:232.
- Aanvaarding van de gelding van een complex van algemene voorwaarden betekent niet dat
de huurder onder alle omstandigheden ‘vastzit’ aan de concrete bedingen in dat complex van
algemene voorwaarden, art. 6:233 BW.
Op grond van art. 6:233 is een beding (tussen partijen overeengekomen) algemene voorwaarden
vernietigbaar:
a. Als het onredelijk bezwarend is voor de wederpartij (gelet op de aard en de overige inhoud
van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden zijn tot stand gekomen, de weder-
zijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval); of
b. Als de gebruiker van de algemene voorwaarden aan de wederpartij niet een redelijke moge-
lijkheid heeft geboden om van de algemene voorwaarden kennis te nemen.
Hoofdregel: gebruiker moet de algemene voorwaarden voor of bij het sluiten van de overeenkomst
ter hand stellen, art. 6:234 lid 1. Als dat niet gebeurt, kan de wederpartij zich op art. 6:233 sub b be-
roepen en de betrokken bedingen vernietigen. 2 Art. 6:234 wordt in de rechtspraak strikt toegepast.3
Wederpartij kan op grond van art. 6:233 sub a onredelijk bezwarende bedingen in algemene voor-
waarden vernietigen. Steltplicht en bewijslast rusten in het kader van deze ‘open norm’ in beginsel op
de wederpartij.4 De wederpartij die een natuurlijk persoon is ‘die niet handelt in de uitoefening van
een beroep of bedrijf’ kan soms een beroep doen op art. 6:236 of art. 6:237. De verhuurder kan dit
vermoeden weerleggen.
2 HR 1 oktober 1999, NJ 2000/207 (Geurtzen/Kampstaal)
3 HR 6 april 2001, NJ 2002/385 (VNP/Havrij)
4
HR 21 september 2012, NJ 2013/431 (Van Marrum/Wolff)
, Samenvatting Huurrecht 2022-2023
Bij toetsing aan art. 6:233 sub a is ook Richtlijn 93/13/EEG met betrekking tot oneerlijke bedingen in
consumentenovereenkomsten van belang. Althans als het gaat om bedingen in huurovereenkomsten
van woonruimte tussen een professionele verhuurder en een als privépersoon optredende huurder.
De rechter moet dan ambtshalve toetsen of sprake is van een oneerlijk beding.5 Contractuele boete,
let op richtlijn 93/13/EEG HR 26 februari 2016, WR 2016/58 Erbecek/Trudo) ambtshalve toetsing in
hoger beroep! Art. 4 lid 1 van de Richtlijn bepaalt dat voor de beoordeling van het oneerlijke karakter
van een beding moet worden nagegaan wat het cumulatieve effect is van alle bedingen van een
overeenkomst.6
Met het oog op de huur van bedrijfsruimte is art. 6:235 nog van belang. Daaruit volgt dat ‘grote’
wederpartijen geen beroep kunnen doen op de in art. 6:233 en 6:234 bedoelde vernietigingsgronden.
Redelijkheid en billijkheid, art. 6:248 en art. 6:2 BW
In de verhouding tussen contractspartijen kan de redelijkheid en billijkheid zowel een aanvullende als
een beperkende werking hebben, blijkt uit lid 1 en 2 van art. 6:248 BW.
➔ HR 29 juni 2012, NJ 2012/411 (Van der Vliet/Berregratte): de eisen van redelijkheid en billijkheid
kunnen in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van
het geval meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegen-
de grond voor de opzegging bestaat.
Wat de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid betreft, staat voorop dat partijen in be-
ginsel gebonden zijn en blijven aan hetgeen zij zijn overeengekomen. Dat is alleen anders, voor zover
toepassing daarvan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid
onaanvaardbaar zou zijn, art. 6:248 lid 2 en art. 6:2 lid 2. Dit is een strikte maatstaf.
➔ HR 9 januari 1998, NJ 1998/363 (Kinderdagverblijf Snoopy): handelen in strijd met de redelijk-
heid en billijkheid is een andere maatstaf dan ‘die welke wordt uitgedrukt met de meer
terughoudende woorden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar’.
Onvoorziene omstandigheden
Art. 6:258 biedt de rechter de mogelijkheid om een overeenkomst (ambtshalve) te wijzigen of geheel
of gedeeltelijk te ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat
de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van een
overeenkomst niet mag verwachten (lid 1). Het begrip ‘onvoorziene omstandigheden’ ziet op de
veronderstelling waarvan partijen zijn uitgegaan bij aanvang van de huur. Het gaat er niet om wat
partijen hadden of kunnen moeten voorzien, maar uitsluitend of de mogelijkheid van het intreden van
de omstandigheden in de overeenkomst is verdisconteerd. Voorwaarde voor de toepassing van art.
6:258 is dat de onvoorziene omstandigheden van dien aard zijn, dat de wederpartij de ongewijzigde
instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten.
- De onvoorziene omstandigheden moeten ingrijpend van aard zijn. (inflatie; corona)
5
HvJ EU 30 mei 2013, WR 2013/80 (Jahani),
HR 13 september 2013, NJ 2014/274 (Heesakkers/Voets)
HR 26 februari 2016, NJ 2017/214, WR 2016/58 (Ebecek/Trudo)
6
HvJ EU 21 april 2016, C-377/14, ECLI:EU:C:2016:283 (Radlinger)
HR 8 september 2017, NJ 2017/347 (Lewis/Stam c.s.)
HvJ EU 10 september 2020, ECLI:EU:C:2020:687 (Boetes en winstafdracht)
