Lesstof / Week 1 / Inleiding huurrecht
De huurbescherming bestaat steeds uit twee elementen:
- Bescherming tegen beëindiging: huuropzeggingsbescherming
- Bescherming tegen te hoge huurprijzen: huurprijsbescherming
Verschillende huurregimes
Art 7:201-231 BW (algemeen deel)
Art 7:201-231 zijn (met uitzondering van art 7:230a BW) algemene bepalingen die op alle
huurovereenkomsten, ongeacht het huurobject, van toepassing zijn
Art 7:232-282 BW (woonruimtebepalingen)
Op woonruimten zijn, naast de algemene bepalingen speciale bepalingen, de zogenaamde
woonruimtebepalingen van toepassing. Het gaat hierbij vooral om bepalingen over de huurprijs van
woonruimte, rechtspositie van huisgenoten en over het eindigen van de huur van de woonruimte. De
woonruimtebepalingen zijn van toepassing op een gebouwde onroerende zaak die als zelfstandige
woning of als niet zelfstandige woning is verhuurd, alsmede op de onroerende aanhorigheden (7:232-
233). Zowel bijvoorbeeld eengezinswoningen als kamers vallen daar dus onder. De bepalingen zijn
ook van toepassing op woonwagens en standplaatsen (art 7:233).
De woonruimtebepalingen blijven buiten toepassing als de huurovereenkomst een gebruik van
woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts voor korte duur is. Bijvoorbeeld de huur van een
vakantiehuisje (art 7:232 lid 2).
Een belangrijk deel van de beschermende huurprijsbepalingen geldt niet bij huur van een zelfstandige
woning in het duurdere segment. Dit is de geliberaliseerde sector, ook wel vrije sector genoemd.
Ten slotte geldt minder bescherming bij zogenoemde hospitaverhuur. Dat is de huur van een kamer in
een woning waar ook de verhuurder zelf woont. In dat geval geldt in de eerste 9 maanden een
aangepast (huurbeëindigings)regime (art 7:232 lid 3).
Hoofdgedachte is dat de huurder van woonruimte die de huur tijdig betaalt en verder aan zijn
verplichtingen voldoet, recht heeft op voortduring van ongestoord huurgenot. De huurbescherming
valt in twee delen uiteen:
- Wat de huuropzeggingsbescherming betreft staat (naast art 7:271 BW) art 7:274 BW centraal:
de verhuurder die de huur opzegt is daarbij aan een limitatief aantal gronden gebonden(7:271
lid 4 jo 7:274 lid 1). Als de huurder niet instemt met een huuropzegging, moet de verhuurder
zelf het initiatief nemen en een procedure voor de kantonrechter beginnen (7:272 lid 2). De
opgezegd huurovereenkomst blijft in dat geval van kracht totdat de rechter onherroepelijk
heeft beslist op een door de verhuurder ingestelde vordering tot beëindiging van de huur
(7:272 lid 1).
- Uitgangspunt van de huurprijsbescherming (7:246-265) is dat partijen weliswaar vrij zijn de
huurprijs te bepalen, maar dat de huurder de aanvangshuur kan laten toetsen. Ook een voorstel
tot huurprijsverhoging dan wel huurprijsverlaging kunnen partijen door de huurcommissie en
(daarna) de kantonrechter laten toetsen.
Art 7:290-310 BW (bedrijfsruimtebepalingen)
Afdeling 7.4.6 BW (art 7:290-310) is van toepassing op de huur van in art 290 lid 2 omschreven
categorieën bedrijfsruimte, zoals winkels, ambachtsbedrijven en horeca. Op een korte
huurovereenkomst (twee jaar of korter) zijn de bepalingen over duur en beëindiging van de
huurovereenkomst (7:292-300) echter niet van toepassing. Van de wettelijke bepalingen die daarop
,wél van toepassing zijn, kunnen partijen ook ten nadele van de huurder afwijken, omdat art 7:291
eveneens buiten toepassing blijft (art 7:301 lid 1).
Uitgangspunt is dat de huurovereenkomst die betrekking heeft op 290-bedrijfsruimte in totaal tien jaar
duurt (7:292 lid 2). De verhuurder heeft alleen een zeer beperkte mogelijkheid om de overeenkomst na
5 jaar te doen eindigen (7:293 jo 7:296 lid 1 en 2). Na 10 jaar zijn er meer mogelijkheden voor de
verhuurder (7:293 jo 7:296 lid 4 juncto lid 1 en 3). Ook hier geldt dat het procesinitiatief geheel bij de
verhuurder berust. Hij moet een procedure voor de kantonrechter beginnen als de huurder niet instemt
met of niet reageert op de opzegging.
Wat de huurprijsbescherming betreft: in beginsel kunnen partijen vrij de huurprijs afspreken. Zij
hebben daarnaast het recht om de huurprijs aan de kantonrechter ter toetsing voor te leggen. Dat kan
steeds na afloop van de overeengekomen duur of telkens wanneer vijf jaren zijn verstreken nadat de
huurprijs voor het laatst is gewijzigd (7:303 lid 1).
Art 7:230a BW (huur van ‘overige’ gebouwde onroerende zaken)
Voor de huur van een gebouwde onroerende zaak die geen woonruimte of 290-bedrijfsruimte is, geldt
geen opzeggingsbescherming, maar (in totaal) maximaal 3 jaar ontruimingsbescherming (art 7:230a).
Dat betekent in de praktijk vaak dat een huurovereenkomst wel eindigt, maar dat de huurder nog niet
direct hoeft te ontruimen. De 230a-regeling is van toepassing op bedrijfsruimte die niet onder 7:290 lid
2 valt, bijvoorbeeld de huur van een ruimte voor een fabriek, bank, bioscoop, reisbureau en
opslagruimte. Deze regeling geldt ook voor beroepsruimte, zoals een gehuurde praktijkruimte,
kantoor, garagebox, sportaccommodatie en verenigingsgebouw.
De gewezen huurder heeft in beginsel ontruimingsbescherming gedurende twee maanden na het
tijdstip waartegen de verhuurder hem ontruiming heeft aangezegd. Anders dan bij toepasselijkheid van
de woonruimtebepalingen en de 290-bedrijfsruimtebepalingen, rust op de huurder het initiatief om te
voorkomen dat hij na ommekomst van die twee maanden daadwerkelijk moet ontruimen: hij zal de
rechter (binnen die twee maanden) moeten verzoeken om de termijn waarbinnen ontruiming moet
plaatsvinden te verlengen (7:230a lid 3 en lid 1). Voor de huurder van 230a-ruimten geldt geen
huurprijsbescherming. Partijen kunnen de huurprijs vrij overeenkomen.
(Semi)dwingend recht
Veel bepalingen in titel 7.4 BW zijn van dwingend of van semidwingend recht. Het is dan niet of
slechts beperkt mogelijk in de huurovereenkomst af te wijken van de wettelijke bepalingen. Als
afwijking ten nadele van de huurder niet mogelijk is, is sprake van semidwingend recht. Een
contractueel beding met een verboden afwijking ten nadele van de huurder is vernietigbaar en kan
(alleen door de huurder) worden vernietigd op de wijze als is voorzien in art 3:49 e.v.
De overeengekomen bestemming bepaalt het huurregime
Bepalend voor het antwoord op de vraag welk huurregime op de huur van een gebouwde onroerende
zaak van toepassing is, is de tussen partijen overeengekomen bestemming. De bewoordingen van het
contract zijn in dit verband niet van beslissende betekenis. Beslissend is hetgeen aan partijen, mede in
aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft
gestaan. Hierbij is van belang wat partijen over en weer hebben verklaard met betrekking tot het
gebruik van de zaak en wat zij in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs uit elkaar verklaringen
hebben mogen (en moeten) afleiden (het Haviltex criterium).
De invloed van het algemeen vermogensrecht op het huurrecht
Gelaagde structuur van het vermogensrecht
,Het vermogensrecht heeft een gelaagde structuur. Het algemeen deel van het vermogensrecht, de
eerste laag, staat in Boek 3 BW. Van groot belang is titel 3.2 met algemene bepalingen over de
rechtshandeling. Daar staan regels over de nietigheid en de vernietigbaarheid van rechtshandelingen
(art 3:40 e.v.).
De tweede vermogensrechtelijke laag staat – wat het verbintenisrechtelijk aspect betreft – in Boek 6
(algemeen gedeelte van het verbintenissenrecht). Titel 6.1 (verbintenissen in het algemeen) neemt een
centrale plaats in en is van toepassing op alle verbintenissen, ongeacht de bron van hun ontstaan.
Hierin staan bepalingen over nakoming van verbintenissen, opschortingsrechten, de gevolgen van het
niet nakomen van verbintenissen en verbintenissen tot betaling van een geldsom. Rechtstreeks van
belang voor de huurovereenkomst is verder titel 6.5 (overeenkomsten in het algemeen). Het
wilsgebrek dwaling, van belang voor het huurrecht, staat in art 6:228.
De derde laag van het vermogensrecht staat in de bijzondere bepalingen van Boek 7. Voor zover Boek
7 geen specifieke bepalingen geeft, zijn op een bijzondere overeenkomst ook de meer algemene
bepalingen uit Boek 6 en Boek 3 van toepassing.
Algemene voorwaarden
Omdat verhuurders vaak gebruikmaken van algemene voorwaarden, is de regeling van de algemene
voorwaarden (art 6:231 e.v.) voor het huurrecht van groot belang.
De vraag of de algemene voorwaarden van de verhuurder onderdeel vormen van de huurovereenkomst
wordt niet beheerst door art 6:231 e.v. maar door de algemene regels die de wet voor het sluiten van
een overeenkomst geeft (art 3:33-35 en 6:217 e.v.). Het gaat erom of de huurder de gelding van het
geheel van de algemene voorwaarden van de verhuurder heeft aanvaard. Als de huurder de gelding van
het geheel van algemene voorwaarden heeft aanvaard, is hij eraan gebonden, ook als de verhuurder bij
het sluiten van de huurovereenkomst begreep of moest begrijpen dat de huurder de inhoud van de
concrete bedingen niet kende (art 6:232). Gebondenheid aan de algemene voorwaarden van de
verhuurder kan dus vrij gemakkelijk ontstaan. Daar staat tegenover dat aanvaarding van de gelding
van een complex aan algemene voorwaarden niet betekent dat de huurder onder alle omstandigheden
‘vastzit’ aan de concrete bedingen in dat complex van algemene voorwaarden. Hier komt art 6:233 in
beeld.
Op grond van art 6:233 is een beding in (tussen partijen overeengekomen) algemene voorwaarden
vernietigbaar:
- als het onredelijk bezwarend is voor de wederpartij; of
- als de gebruiker van de algemene voorwaarden aan de wederpartij niet een redelijke
mogelijkheid heeft geboden om van de algemene voorwaardenkennis te nemen
Hoofdregel is dat de gebruiker de algemene voorwaarden voor of bij het sluiten van de overeenkomst
er hand moet stellen (art 6:234 lid 1). Als dat niet gebeurt, kan de wederpartij zich in beginsel op 6:233
b beroepen en de betrokken bedingen vernietigen. Art 6:234 wordt in de rechtspraak strikt toegepast.
De wederpartij (meestal de huurder) kan op grond van art 6:233 sub a onredelijk bezwarende bedingen
in algemene voorwaarden vernietigen. Stelplicht en bewijslast rusten in het kader van deze ‘open
norm’ in beginsel op de wederpartij. De wederpartij die een natuurlijk persoon is die niet handelt in de
uitoefening van een beroep of bedrijf (zoals de huurder van woonruimte) kan soms een beroep doen op
art 6:236 of 6:237 (zwarte en grijze lijst). De zwarte lijst bevat bedingen die steeds onredelijk
bezwarend zijn. De grijze lijst bevat bedingen die vermoed worden onredelijk bezwarend te zijn. De
gebruiker kan dit vermoeden weerleggen.
, Bij toetsing aan art 6:233 sub a is ook de richtlijn met betrekking tot oneerlijke bedingen in
consumentenovereenkomsten van belang. Dat betekent dat ook moet worden nagegaan wat het
cumulatieve effect is van alle bedingen van een overeenkomst.
Tot slot is art 6:235 van belangen, vooral met het oog op de huur van bedrijfsruimte. Daaruit volgt dat
‘grote’ wederpartijen geen beroep kunnen doen op de in art 6:233 en 6:234 bedoelde
vernietigingsgronden.
De werking van de redelijkheid en billijkheid (6:248 BW en 6:2 BW)
Uit lid 1 en lid 2 van art 6:248 blijkt dat de redelijkheid en billijkheid in de verhouding tussen
contractspartijen zowel een aanvullende als een beperkende werking kan hebben (zie ook art 6:2 BW).
Wat de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid betreft, staat voorop dat partijen in beginsel
gebonden zijn en blijven aan hetgeen zij zijn overeengekomen. Dat is alleen anders, voor zover
toepassing daarvan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid
onaanvaardbaar zou zijn (art 6:248 lid 2 en art 6:2 lid 2). Het gaat hier om een strenge maatstaf.
Onvoorziene omstandigheden (6:258 BW)
Toepassing van art 6:258 BW ligt in zekere zin in het verlengde van de beperkende en aanvullende
werking van de redelijkheid en billijkheid (art 6:248 en art 6:2 BW). Art 6:258 BW biedt de rechter de
mogelijkheid om een overeenkomst te wijzigen of geheel of gedeeltelijk te ontbinden op grond van
onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van
redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten
(lid 1). Het begrip ‘onvoorziene omstandigheden’ ziet op de veronderstelling waarvan partijen zijn
uitgegaan bij aanvang van de huur. Het gaat er niet om wat partijen hadden kunnen of moeten
voorzien, maar uitsluitend of de mogelijkheid van het intreden van de omstandigheden in de
overeenkomst is verdisconteerd.
Voorwaarde voor de toepassing van art 6:258 BW is dat de onvoorziene omstandigheden van dien aard
zijn, dat de wederpartij de ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten.
De onvoorziene omstandigheden moeten ingrijpend van aard zijn. Daarvan zal niet snel sprake zijn.
Bijzondere wetten en art 1 Protocol 1 EVRM
Huisvestingswet 2014
De wet kan het grondrecht van vrije vestiging (art 2 Protocol 4 EVRM) slechts beperken als dat
noodzakelijk is voor het algemeen belang in een democratische samenleving. De ruimte om regels te
geven ter beperking van vrije keuze van woonplaats is dus beperkt.
Een verhuurder is in beginsel vrij om woonruimte te verhuren aan wie hij wil. Maar als goedkope
huisvesting schaars is, mag de overheid regulerend optreden. De Huisvestingswet 2014 biedt
gemeenten een instrument om in te grijpen in de woonruimteverdeling en samenstelling van de
woonruimtevoorraad. Het gaat hier om drie categorieën schaarste:
- schaarste aan goedkope woonruimte in het algemeen;
- schaarste aan woonruimte met specifieke voorzieningen;
- schaarste aan goedkope huurwoningen voor de eigen inwoners van een gemeente.
Hoofdregel is dat de gemeente alleen maar mag ingrijpen (i) bij schaarste en (ii) als het door de wet
geboden instrumentarium geschikt is om de gevolgen van die schaarste te bestrijden. De gemeenteraad
kan via een huisvestingsverordening regels geven (voor maximaal 4 jaar). Hoewel uitgangspunt is dat
de gemeente alleen mag reguleren bij schaarste aan goedkope woonruimte, mag de gemeenteraad
altijd (dus ook als geen sprake is van schaarste in de gemeente in kwestie) in een
huisvestingsverordening een urgentie regeling opnemen.
