Werkgroepen
Onroerendgoedrecht II
Werkgroep Hypotheek
Casus I
a. Kan de bank de huurovereenkomst beëindigen?
De eventuele grondslag waar de bank mogelijk de huurovereenkomst kan beëindigen
is op basis van het huurbeding.
In de akte van hypotheekverlening is het huurbeding (art. 3:264 BW) opgenomen. De
huurovereenkomst met huurder C was er al ten tijde van vestiging van het
hypotheekrecht, want de huurovereenkomst is al enkele jaren oud. De
huurovereenkomst is dus ouder dan de hypotheek. Dit betekent dat het huurbeding
niet tegen huurder C kan worden ingeroepen, want dat kan slechts tegen jongere
huurovereenkomsten.
o Dit staat impliciet in de wet. We weten dat dit de bedoeling is, maar het
staat er niet als zodanig. Het blijkt uit de parlementaire geschiedenis.
Stel bank had huurovereenkomst kunnen beëindigen door het huurbeding, kan bank
dan nieuwe huurder zoeken om de executieopbrengst te verhogen?
De enige mogelijkheid op basis waarvan bank dat zou kunnen is het beheersbeding,
maar zeer waarschijnlijk gaat dit niet op.
b. Nee het antwoord is dan niet anders.
Er is na vestiging hypotheek een huurovereenkomst aangegaan met huurder D onder
dezelfde voorwaarden als huurder C. In beginsel kan bank A het huurbeding wel
tegen huurder D inroepen want de huurovereenkomst is tot stand gekomen na
vestiging van hypotheek en bank A heeft geen toestemming gegeven. Echter was er
al een huurovereenkomst ten tijde van vestiging hypotheek en is de nieuwe
huurovereenkomst, met D, niet meer bezwarend dan de huurovereenkomst van
huurder C, want onder dezelfde huurvoorwaarden, dus kan het huurbeding toch niet
tegen huurder D worden ingeroepen (art. 3:264 lid 4 tweede zin BW).
o Niet meer bezwarende voorwaarden geen negatievere voorwaarden
voor de bank.
o In dit geval onder dezelfde voorwaarden aangegaan, dus niet meer
bezwarend.
Deze huurovereenkomst met D kan dus niet worden vernietigd door de bank door
het huurbeding, ook al is er wel sprake van een jongere huurovereenkomst.
c. Alle huurvorderingen verschuldigd door C zijn verpand door B aan bank A. Kan je dit
soort vorderingen verpanden? Het is een vordering, dus daar kan pand op worden
gevestigd.
Alle vorderingen na dat moment zijn nog niet opeisbaar, want dat wordt het op de
eerste van de maand. Kan je die vorderingen, die nog niet opeisbaar zijn, verpanden?
, Een opeisbare vordering bestaat per definitie. Alle vorderingen die nog niet
opeisbaar zijn, zijn toekomstige vorderingen en ze zullen als het goed is wel ontstaan.
Het schuift steeds door als volgende huurpenning opeisbaar wordt op eerste van de
maand, en dan wordt het wel een bestaande vordering.
Dit zou zomaar een niet-bestaande, maar wel een toekomstige vordering kunnen
zijn. Hij zal nog wel ontstaan. Dit soort vorderingen kan je wel alvast verpanden;
verpanding bij voorbaat, want vordering is er als zodanig nog niet (art. 3:98 jo. 3:97
BW).
Er wordt dan dus bij voorbaat een pandrecht gevestigd op alle toekomstige
vorderingen. De vestigingshandeling is gedaan, maar pandrecht komt nog niet tot
stand, want dat gebeurt pas op het moment dat de vordering ontstaat. Zolang de
vordering nog niet bestaat, ben je nog niet beschikkingsbevoegd en kan je dus nog
geen pandrecht laten ontstaan.
Kan curator zich verzetten tegen het uitwinnen door bank A voor alle toekomstige
vorderingen? Nee.
Als het pandrecht echt tot stand is gekomen, dan kan curator zich niet verzetten
tegen het pandrecht.
Het pandrecht is tot stand gekomen, voor zover de huurvorderingen niet langer
toekomstig zijn, maar bestaand.
Stel het is 1 maart, dan wordt vordering opeisbaar en moet huurder betalen, dan is
het een bestaande vordering. Als B dan nog niet failliet is, komt het pandrecht tot
stand. Als vordering ontstaat, wordt B beschikkingsbevoegd en komt dan het
pandrecht tot stand. Als B op 2 maart failliet gaat, dan kan curator zich niet verzetten
tegen het pandrecht ontstaan op 1 maart, maar voor overige vorderingen kan hij zich
wel verzetten.
Vorderingen na 1 maart zijn nog niet opeisbaar en daarvoor is het pandrecht dus nog
niet gevestigd. Dan kan curator zich wel verzetten, want B is dan niet
beschikkingsbevoegd meer.
Periodieke vorderingen zijn bestaand volgens de Hoge Raad, maar huurvorderingen
zijn wel toekomstig.
Pandrecht is tot stand gekomen voor zover de huurvorderingen opeisbaar zijn.
Curator kan zich hiertegen niet verzetten. Voor de gehele toekomst zijn de
vorderingen niet opeisbaar en pandrecht dus niet tot stand gekomen en daar kan
curator zich wel tegen verzetten.
Tijd gaat voort en op 1 april wordt huurvordering opeisbaar en die zal betaald
moeten worden. Aan wie betaalt huurder dan, de bank vanwege pandrecht of de
boedel? Dan betaalt huurder aan de boedel, omdat B dan beschikkingsbevoegd is en
pandrecht dus niet kan ontstaan, dus dan kan curator daarop verhaal maken.
Casus II
a. K en L zitten in een gemeenschap (art. 3:166 BW). Gemeenschap is er in twee
vormen; eenvoudige en bijzondere gemeenschap (art. 3:189 BW). Hier is
