Asset- en onderhoudsmanagement
Hoofdstuk 3 Ontwikkelingen en veranderingen
§1 Inleiding
Er zijn vele ontwikkelingen en veranderingen gaande op het gebied van het beheer en
onderhoud van vastgoed. Technologische veranderingen zoals het ontwikkelen van nieuwe
werkwijzen en methodieken en het gebruik van digitale systemen en informatisering spelen
hierbij een belangrijke rol.
De meetbaarheid en wijziging in het gebruik van vastgoedobjecten nemen een steeds
belangrijkere plaats in het beheerproces in. Door deze ontwikkelingen komen andere
samenwerkingsvormen tot stand, waarbij steeds meer gebruik wordt gemaakt van
specialistische kennis vanuit de markt. De marktpartijen nemen meer verantwoording en
leggen zich toe op prestatie- en resultaatgerichte samenwerking, planmatig handelen en
beheersing van functionaliteit, kosten en risico’s. Het kunnen omgaan met
kwaliteitssystemen, beheersen en borgen van werkprocessen in alle lagen van de
organisatie is van groot belang. Dit geldt zowel voor de eigenaar/beheerder als voor de
externe samenwerkingspartners als opdrachtnemer.
Hierbij worden de volgende ontwikkelingen onderscheiden:
- Maatschappelijke ontwikkelingen
- Markt- en economische ontwikkelingen
- Organisatorische ontwikkelingen
- Technische ontwikkelingen
- Aandacht voor onderhoud bij ontwerp van vastgoed
§2 Maatschappelijke ontwikkelingen
Behalve de overheid die op haar manier invloed uitoefent op de vastgoedmarkt, zijn er ook
nog andere aspecten van invloed, zoals maatschappelijke veranderingen. Enerzijds zijn dit
bijvoorbeeld demografische veranderingen. Anderzijds zijn het veranderingen als gevolg van
de manier waarop de maatschappij denkt over bepaalde zaken zoals (binnen)milieu,
arbozorg, risicoacceptatie, energiegebruik en duurzaamheid.
3.2.1 Aanscherping van wet- en regelgeving en noodzaak tot naleving
De aanscherping van regelgeving en noodzaak tot naleving is de afgelopen jaren aanzienlijk
aanwezig in de Nederlandse onderhoudssector. Zowel wetgeving uit eigen land als normen
en richtlijnen opgesteld door de EU zorgen voor een constante druk op bedrijven. Vooral de
EU heeft de afgelopen jaren veel wetgeving ingesteld waar bedrijven aan moeten voldoen.
Veel bedrijven hebben een verouderde vastgoedportefeuille. Dit kan problemen tot gevolg
hebben op het gebied van naleving. De juridisering van de maatschappij dringt ook door in
de onderhoudssector. Nu de regeldruk in de sector constant toeneemt, wordt niet geaarzeld
om juridische procedures aan te spannen. Er wordt doorlopend druk uitgeoefend op
bedrijven om hun dienstverlening optimaal, efficiënt en tegen lage kosten aan te bieden en
zo commercieel voordeel te kunnen leveren. Daardoor zullen eigenaren voortdurend moeten
investeren om blijvend aan de geldende wet- en regelgeving te kunnen voldoen. Dit legt een
last op de schouders van de beheerorganisaties.
Met de toenemende juridisering van de Nederlandse maatschappij wordt het voor bedrijven
steeds belangrijker hun vastgoed voldoende te onderhouden en de juiste afwegingen te
maken voor een sluitende exploitatie. Onderhoudsbedrijven moeten risico’s constant
, afwegen en het belang om deze in te perken wordt steeds groter. De kosten van een
juridische procedure kunnen uiteindelijk zeer hoog zijn.
3.2.2 Aandacht voor duurzaamheid en energiegebruik
Duurzaamheid en behoedzaam beleid worden steeds belangrijkere speerpunten voor
beheerorganisaties. Duurzaamheid wordt vaak omschreven aan de hand van de 3 p’s:
people, planet en profit. De World Commission on Environment and Development van de
Verenigde Naties gebruikt de omschrijving: ‘duurzame ontwikkeling is de ontwikkeling die
aansluit op de behoeften van het heden zonder het vermogen van de toekomstige
generaties om in hun eigen behoeften te voorzien in gevaar te brengen’. Bij
vastgoedeigenaren groeit het besef over de invloed van gedrag op onze leefomgeving, en
van beheer en gebruik van vastgoedobjecten op het milieu. De regelgeving van de overheid
voedt dit besef. Zowel op nationaal als internationaal niveau wordt door overheden
regelgeving vastgesteld om de invloed op het milieu en daarmee gedrag van eigenaren
positief te beïnvloeden en de duurzaamheid van vastgoedobjecten te verbeteren.
Tegelijkertijd moet de sector bij haar eigen werkzaamheden met de juiste technieken en
tools werken om de eigen ecologische voetafdruk te verlagen. Hierdoor is het voor
vastgoedeigenaren mogelijk zichzelf te profileren als voortrekker, door op het gebied van
duurzaamheid vooruitstrevender te zijn dan anderen.
Het Energieakkoord en de aandacht die het akkoord krijgt in de gebouwde omgeving,
onderstreept de aandacht voor deze ontwikkeling in de maatschappij. Met het oog op
naleving en maatschappelijk verantwoord ondernemen, maar ook op de eisen van afnemers,
wordt het voor onderhoudsbedrijven steeds crucialer om een actief duurzaamheidsbeleid te
voeren en de ontwikkelingen op dit gebied nauwgezet te volgen.
3.2.3 Duurzaamheid van een bestaand vastgoedobject
Om de duurzaamheid van bestaande vastgoedobjecten te verbeteren, kunnen allerlei
duurzaamheidsmaatregelen getroffen worden. Dit betekent dat beheertaken en de hele
benadering van de voorbereiding, planning en uitvoering van het onderhoud verandert. Deze
verandering uit zich in bijvoorbeeld andere materiaaltoepassing, betere onderhoudbaarheid
(makkelijker, beter en veiliger toegankelijk), aandacht voor de levensduur van
bouwmaterialen en onderhoudssystemen. Dit kan ook door installaties zo te optimaliseren
dat ze zo weinig mogelijk energie verbruiken.
Verschillende toetsingsmiddelen worden gebruikt om de duurzaamheid van een bestaand
vastgoedobject te bepalen. Het energielabel is een bekend toetsingsmiddel. Hiermee wordt
bepaald of de energieprestatie, zoals aangegeven in de EPC, ook realiteit is. Een
energielabel wordt voor nieuwbouw en bestaande bouw berekend. Van categorie G t/m A
kan een energielabel toegekend worden aan een object. Categorie G geeft aan dat het
vastgoedobject te veel energie verbruikt (onzuinig is) en categorie A geeft een zuinig
energieverbruik aan. Het is verplicht een energielabel te overleggen bij een
eigendomsoverdracht. Naast de EPC zijn andere meetmethoden opkomend zoals BREEAM-
NL, LEED, Greencalc en GPR.
Onderhoudshandelingen hebben meestal een cyclus groter dan 1 jaar. Het gevolg hiervan is
dat, in tegenstelling tot andere exploitatieonderdelen, de kosten ervan in verschillende jaren
erg kunnen fluctueren. Om toch een volledig beeld te krijgen van de exploitatie- en
onderhoudskosten, worden meerjarenonderhoudsplannen (MJOP) opgesteld. Door de
prominentere rol die duurzaamheid in bestaande bouw krijgt, wordt dit ook steeds vaker een
vast onderdeel in de meerjarenonderhoudsplannen.
