Samenvatting
Wft Hypothecair
2-9-2017
krediet
Silke Stoffelen
, Hoofdstuk 1: De Hypotheekmarkt
1.1 Woonuitgaven
1.1.1 Huursector
De woonconsumptie bij mensen die een woning huren, wordt uitgedrukt in het bedrag van de
basishuur. De basishuur bestaat uit de kale huur en de servicekosten (zoals verwarming, verlichting en
schoonmaken van gemeenschappelijke ruimten of kosten van de huismeester). Wat niet binnen het
begrip basishuur valt, zijn de uitgaven die het gebruik van de woning met zich meebrengen
(bijkomende woonuitgaven), zoals de nutsvoorzieningen (gas, water en licht). Wanneer er recht is op
huurtoeslag en wanneer dit wordt afgetrokken van de basishuur, resteert de netto huur. De laatste
tien jaar is het gemiddeld aan de huurwoning besteed bedrag aanzienlijk gestegen.
1.1.2 Koopsector
De bruto woonuitgaven worden voor kopers grotendeels bepaald door de hypotheeklasten. Om en
nabij de 85% van de woningeigenaren heeft een hypotheek. Tot de bruto woonuitgaven behoren
verder de opstalverzekering, bijdrage aan de Vereniging van Eigenaren en eventueel verschuldigde
erfpacht. Het verschil tussen de netto woonuitgaven en de bruto woonuitgaven ontstaat door de
fiscale effecten. Onder de bijkomende woonuitgaven vallen bijvoorbeeld de rioolrechten,
onroerendezaakbelasting en de nutsvoorzieningen. Net als bij de huursector is de laatste tien jaar het
gemiddeld aan de koopwoning besteed bedrag flink toegenomen.
1.1.3 De markt voor woningen
De stand van de woningmarkt kan getypeerd worden als een kopersmarkt of een verkopersmarkt.
Wanneer er sprake is van een kopersmarkt is er een relatief groot aanbod van woningen en een
relatief kleine vraag. In een kopersmarkt kan het verstandig zijn om, bij verhuizing, de bestaande
woning eerst te verkopen, alvorens een nieuwe woning te kopen. De kopers hebben het als het ware
voor het zeggen. Van de omgekeerde situatie spreken we bij een verkopersmarkt. In een dergelijke
situatie is het verstandig om, bij verhuizing, eerst een nieuwe woning te kopen, alvorens een
bestaande woning te verkopen. Een verkopersmarkt heeft over het algemeen een stuwende werking
op de prijs van woningen. De verkopers hebben het als het ware voor het zeggen.
1.2 Overwegingen bij het aankopen of huren van een woning
Bij de beslissing een woning te kopen of te huren is een groot aantal factoren van belang. Uiteraard is
bij veel mensen de emotie die ze bij een bepaalde woning voelen, doorslaggevend. Er kan nog een
aantal andere (rationele) overwegingen aan de koop ten grondslag liggen. De factoren die hierbij een
rol spelen zijn:
lastenrisico; de lasten van een koper zijn over het algemeen grilliger dan de lasten van een
huurder (heeft te maken met een periodieke huurverhoging).
kosten bij verhuizing; de kosten bij verhuizing voor een koper zijn aanzienlijk hoger dan voor
een huurder.
vermogensrisico; de koper loopt een vermogensrisico (verschil koop- en verkoopprijs).
volgorderisico; een koper loopt een volgorderisico, wat inhoudt dat hij tijdelijk extra lasten
kan hebben rondom een verhuizing.
bezitsvorming; een koper bouwt door middel van zijn eigen woning over het algemeen bezit
op, een huurder niet.
woongenot. De gemiddelde koper heeft meer woongenot dan de gemiddelde huurder.
1.3 De hypotheekmarkt
Een goede manier om de hypotheekmarkt te analyseren is deze onder te verdelen in de vraag- en de
aanbodkant. Deze vraag- en aanbodkant behandelen we in de volgende paragrafen.
,1.3.1 De vraagkant van de hypotheekmarkt
Voor de vragers is het essentieel een hypotheek te verkrijgen om een woning te kopen. Aan de
vraagkant zijn de volgende typen vragers te onderscheiden:
starters;
doorstromers;
oversluiters; Uitgangspunt van het oversluiten is dat de huidige eigen woning het onderpand
blijft. Een oversluiting is het afsluiten van een nieuwe hypothecaire lening of het wijzigen van
de huidige hypothecaire lening.
verhogers. (verbouwing)
Deze segmentering van de vraagkant van de markt voor hypothecaire leningen is een eerste indeling.
Er is segmentering op meerdere terreinen mogelijk (gezinsgrootte, inkomen, leeftijd). Voor de
aanbieders van hypotheken is deze segmentering nutti g. Ze kunnen hun producten hierop afstemmen
evenals hun reclamecampagnes.
1.3.2 De aanbodkant van de hypotheekmarkt
Net als bij de vraagkant van de hypotheekmarkt kunnen we ook bij de aanbodkant verschillende typen
onderscheiden:
hypotheekbanken en bouwfondsen;
verzekeraars, pensioenfondsen en spaarkassen;
algemene banken en spaarbanken;
andere rechtspersonen;
particulieren.
1.3.2.1 Hypotheekbanken en bouwfondsen
Hypotheekbanken trekken hun gelden aan door het plaatsen van pandbrieven en het aantrekken van
onderhandse leningen. Het kenmerk van bouwfondsen is dat zij zelf woningen ontwikkelen en
bouwen. Bouwfondsen trekken geld aan dor middel van onderhandse leningen op de kapitaalmarkt.
1.3.2.2 Verzekeraars, pensioenfondsen en spaarkassen
De verzekeringen worden aan de hypothecaire leningen gekoppeld. Pensioenfondsen verwezenlijken
met het verstrekken van hypothecaire leningen alleen hun beleggingsdoel. Bij pensioenfondsen
kenmerkt het verstrekkingsbeleid zich door zeer strikte acceptatieregels en aantrekkelijke tarieven op
langer rentevaste perioden. Een pensioenfonds wil immers graag voor langere perioden zijn geld
beleggen.
1.3.2.3 Algemene banken en spaarbanken
Het doel is enerzijds het behalen van een rentemarge en anderzijds het aantrekken van nieuwe
bankleden.
1.3.2.4 Andere rechtspersonen
Andere rechtspersonen zijn maatschappelijke organisaties die aan hun leden of werknemers zonder
winstoogmerk hypothecaire leningen verstrekken.
1.3.2.5 Particulieren
Dit zijn particulieren die eveneens zonder winstoogmerk hypothecaire leningen verstrekken. (vrienden
of familie)
1.3.2 Keuze hypotheekverstrekker en distributie
Een koper die een hypothecaire lening nodig heeft, baseert zijn keuze op een aantal factoren. Een erg
belangrijke factor voor de keuze van de hypotheekverstrekker is de hoogte van het rentepercentage.
Maar er zijn nog meer factoren.
Een kleine greep uit de andere bepalende factoren:
mogelijke hoogte van de financiering, gelet op inkomen en onderpand;
hoogte van de advies- en overige afsluitkosten;
de mogelijkheid om een lopende kapitaalverzekering in te brengen;
, de verscheidenheid aan producten;
de keuzemogelijkheden voor rentevaste perioden.
De laatste jaren is het aantal hypotheekproducten sterk toegenomen. Als gevolg van fiscale
maatregelen sinds 2013, zet deze ontwikkeling niet door. Bovendien is het sinds 2013 wettelijk
verplicht nieuwe producten vooraf te toetsen aan het klantbelang dat ermee gediend is en wat de
doelgroep is. Ook al zal het aantal varianten waarschijnlijk afnemen, klanten kennen niet alle
rentepercentages of producteigenschappen. Daarom wenden ze zich tot hun bank of tussenpersoon.
Daarmee wordt de eerste keuze al gemaakt: tussen een direct of indirect kanaal.
Wanneer de distributie van een hypotheek rechtstreeks van geldverstrekker naar klant plaatsvindt, is
er sprake van directe distributie. Geldverstrekkers bieden hun hypotheken ook indirect aan. Er wordt
gewerkt met een schakel tussen de geldverstrekker en de consumenten.
1.4 Koop van de eigen woning
1.4.1 De makelaar
Bij koop en verkoop van onroerende zaken zijn in beginsel twee partijen betrokken: de koper en de
verkoper. De verkoper van onroerend goed kan zijn voornemen tot verkoop direct aan de potentiële
koper kenbaar maken met een raambiljet of een advertentie. Tussenkomst van een makelaar in
onroerende zaken is niet noodzakelijk en kan kosten besparen. Toch wordt bij verkoop van
onroerende zaken meestal de hulp van een makelaar ingeroepen. Wanneer wij spreken van de
makelaar wordt de makelaar in onroerende zaken bedoeld. De makelaar bemiddelt bij aan- en
verkoop, maar ook bij verhuur van onroerende zaken. Daarnaast treedt hij regelmatig op als taxateur
van woningen en kan hij als bemiddelaar optreden bij het afsluiten van hypotheken.
Is de opdracht tot dienstverlening van de makelaar vastgelegd, dan zal de makelaar een onderzoek
starten. Hij controleert of het economische en juridische eigendom overeenkomen. Veel gegevens
over een onroerende zaak kunnen bij het Kadaster worden opgevraagd. Het kadaster lever onder
meer:
Het kadastraal uittreksel; dit is een overzicht met de basisgegevens van een vastgoedobject,
schip of vliegtuig uit de kadastrale registratie op een bepaalde datum.
Het hypothecaire uittrekstel. Dit vermeldt de eventuele hypotheken of beslagen op een
kadastraal perceel op een bepaald tijdstip.
Ten slotte doet hij onderzoek naar de hoogte van de vaste lasten die op de zaak liggen. Als duidelijk is
dat de verkoper bevoegd is om de onroerende zaak te koop aan te bieden en alle voor de (ver)koop
relevante gegevens zijn verzameld, stelt de makelaar in overleg met de verkoper de prijs van de
onroerende zaak vast.
1.4.2 Verkoop woning
De makelaar kan nu overgaan tot activiteiten die uiteindelijk moeten leiden tot de verkoop van de
onroerende zaak, zoals:
Verkoopbord;
Internet;
Nederlandse vereniging van Makelaars (NVM).
Als een potentiële koper aandient, volgt een eerste oriëntatie bij de makelaar. Als het object
aanspreekt, is een logische volgende stap meestal een bezoek aan de onroerende zaak, waarna de
potentiële koper een bond kan uitbrengen. Zolang de makelaar met een potentiële koper in
onderhandeling is zal hij geen onderhandelingen voeren met een ander. Tijdens de optieperiode mag
de onroerende zaak offi cieel niet aan een ander worden verkocht. Potentiële kopers kunnen ook naar
een makelaar gaan om een zoekopdracht te geven.
, Verplicht energielabel woningen per 1 januari 2015
Per 1 januari 2015 heeft Nederland de nieuwe regelgeving voor het energielabel Woningen, op grond
van de Europese Richtlijn Energieprestatie Gebouwen (EPBD), geïmplementeerd. De richtlijn heeft
daardoor nu rechtskracht.
Er zijn drie typen energielabels
Het voorlopig energielabel;
Het definitief energielabel;
De energie-index.
Voorlopig energielabel
Alle woningen die begin 2015 nog niet over een energielabel beschikken, krijgen een voorlopig
energielabel. Het voorlopige energielabel heeft geen (juridische) status, maar is gebaseerd op een
‘best guess’ van de vermelde kenmerken.
Definitief energielabel
Woningeigenaren zijn nu verplicht bij de verkoop of verhuur van de woning een definitief energielabel
aan te maken. Dit kan via de internetapplicatie van de Rijksoverheid.
Een erkend deskundige controleert de aanvraag op afstand en zal dus niet fysiek de woning bezoeken.
Na zijn goedkeuring ontvangt de woningeigenaar het definitieve energielabel.
Ontbreekt het definitieve energielabel bij de overdracht van een woning of bij verhuur van de woning,
dan riskeert de eigenaar een boete die kan oplopen tot € 405,-.
Energie-index
Het bestaande Energieprestatiecertificaat (EPC) verdwijnt niet, maar wordt omgezet in een energie-
index. De energie-index blijft verplicht voor bepaalde leningen, subsidies of hypotheekbedragen voor
financiering van energiebesparende maatregelen.
De energie-index van een woning drukt de energetische prestatie van een woning uit in de vorm van
een getal: de ‘energieprestatiecoëffi ciënt’. Bij de energie-index verdwijnt de letteraanduiding; die
wordt uitsluitend bij het voorlopige en definitieve energielabel gebruikt.
Als een EPA-adviseur een energie-index opstelt, ontvangt de woningeigenaar het bij verkoop of
verhuur van de woning verplichte definitieve energielabel gratis. De RVO gebruikt het getal van de
energie-index van de woning om een vertaalslag te maken naar de letter van het definitieve
energielabel.
Geldigheid energielabels
Energielabels die zijn opgesteld vóór 1 januari 2015 blijven, evenals het nieuwe energielabel, vanaf
opnamedatum tien jaar geldig.
1.4.3 De koopovereenkomst
Wanneer koper en verkoper overeenstemming hebben bereikt over de koopsom en andere
voorwaarden is de koopovereenkomst tot stand gekomen. De koopakte wordt ook wel voorlopige
koopakte genoemd. Deze naam suggereert echter onterecht dat er nog geen definitieve
koopovereenkomst gesloten zou zijn. Er is feitelijk geen verschil tussen koopovereenkomst of
voorlopige koopovereenkomst. Uit een koopovereenkomst vloeien zowel voor de koper als de
verkoper rechten en plichten voort. De kopende partij heeft de plicht om te betalen en het recht de
woning in eigendom te krijgen. De verkopende partij heeft de plicht om te leveren en het recht om
betaald te krijgen. Als een partij zich niet aan zijn plichten houdt, kan de rechter uitspraak doen.
Om de consument beter te beschermen, gelden wettelijke regels voor de koop van woningen en
appartementen. De belangrijkste punten die in de wet zijn opgenomen, zijn de volgende:
schriftelijke vastlegging van de overeenkomst;
bedenktijd van drie dagen voor de koper;
mogelijkheid tot inschrijving van de koopovereenkomst in de openbare registers;
geen gedwongen vooruitbetalingen.
