WTF hypothecair krediet
1. De hypotheekmarkt
1.1 Woonuitgaven
De basishuur bestaat uit de kale huur en de servicekosten. Hieronder vallen niet de kosten van gas,
water en licht. Wanneer de huurtoeslag in mindering wordt gebracht, resteert de netto huur.
De bruto woonuitgaven bestaat uit de hypotheeklasten, opstalverzekering, bijdrage aan de Vereniging
van Eigenaren en eventueel verschuldigde erfpacht.
Kopersmarkt: er is een relatief groot aanbod van woningen en een relatief kleine vraag.
Verkopersmarkt: klein aanbod en een relatief grote vraag.
1.2 Overwegingen bij het aankopen of huren van een woning
Factoren:
- Lastenrisico: de lasten van een koper zijn over het algemeen grilliger (minder stabiel) dan de
lasten van een huurder.
- Kosten bij verhuizing: bij het kopen van een huis krijgt de koper te maken met de kosten
koper en eventueel financieringskosten.
- Vermogensrisico: alleen bij kopen is hier sprake van.
- Volgorderisico: dit houdt in dat de koper tijdelijk extra lasten kan hebben rondom de
verhuizing, omdat de nieuwe woning nog niet klaar is of omdat de oude woning nog niet
verkocht is.
- Bezitsvorming
- Woongenot
1.3 De hypotheekmarkt
Typen vragers aan de vraagkant:
Starters: mensen kopen voor het eerst een eigen woning en sluiten een lening af.
Doorstromers: mensen bezitten al een eigen woning, maar willen een andere woning kopen.
Oversluiters: het afsluiten van een nieuwe hypothecaire lening of het wijzigen van de huidige
hypothecaire lening.
Verhogers: mensen die hun bestaande hypothecaire lening willen verhogen.
Aanbieders aan de aanbodkant:
Hypotheekbanken en bouwfondsen;
Hypotheekbanken trekken geld aan door het plaatsen van pandbrieven en het aantrekken
van onderhandse leningen.
Bouwfondsen ontwikkelen en bouwen zelf woningen. Ze trekken geld aan door middel van
onderhandse leningen op de kapitaalmarkt.
Verzekeraars, pensioenfondsen en spaarkassen;
Algemene banken en spaarbanken;
Andere rechtspersonen;
Particulieren.
1.4 Koop van de eigen woning
1.4.1 De makelaar
De makelaar bemiddelt bij aan- en verkoop en bij verhuur van onroerende zaken. Daarnaast kan hij
optreden als taxateur en kan hij bemiddelen bij het afsluiten van hypotheken. Tussenkomst van een
makelaar in onroerende zaken is niet noodzakelijk.
1
,Sinds 1 maart 2001 mag iedereen zich makelaar noemen. Een erkend makelaar, Register Makelaar-
Taxateur (RMT) genoemd, moet echter voldoen aan de in de door de branche vastgestelde
‘certificeringsregeling vastgestelde eisen omtrent kwaliteits- en opleidingsniveau’.
Een erkend makelaar moet meer dan een jaar praktijkervaring hebben en moet de geschillenregeling
van het Nederlands Instituut Certificatie en Registratie Makelaar-Taxateurs onroerende zaken
onderschrijven.
Gegevens die het Kadaster levert:
- Het kadastraal uittreksel: overzicht met basisgegevens van een vastgoedobject, schip of
vliegtuig:
o Naam, adres, geslacht en geboortedatum van kadastrale eigenaar;
o Kadastrale aanduiding;
o Oppervlakte;
o Zakelijke rechten (met uitzondering van erfdienstbaarheden);
o Belemmeringen
o Aanvullende registratie (verklaringen van erfrecht, wijzigingen in hypotheken en
afkoop van erfpachtcanons).
- Het hypothecair uittreksel: vermeldt de eventuele hypotheken of beslagen op een kadastraal
perceel.
- Ligging van kadastrale grens
- Erfdienstbaarhedenonderzoek: onderzoek naar geregistreerde erfdienstbaarheden die rusten
op bepaalde percelen.
1.4.2 Verkoop woning
Bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerend goed (NVM) wordt het aanbod van
onroerende zaken in een centraal register opgeslagen. DIMO doet dit ook. Het verschil is dat dit
register ook openstaat voor niet-NVM-makelaars.
Wanneer er een bod wordt uitgebracht, verleent de makelaar een optie. Zolang de makelaar met een
potentiële koper in onderhandeling is, zal hij geen onderhandelingen voeren met een ander. Meestal
geldt een optieperiode van één week. Voor een langere optieperiode kan de verkoper een vergoeding
vragen. Tijdens deze periode mag de onroerende zaak officieel niet aan een ander worden verkocht.
De EPBD is een richtlijn van het Europees Parlement en de Raad van de Europese Unie. Deze heeft
pas een directe rechtskracht als een lidstaat de eisen uit de richtlijn verwerkt in zijn nationale wet- en
regelgeving. Nederland heeft de richtlijn sinds 1 januari 2015 geïmplementeerd. Vanaf deze datum
zijn woningen verplicht een energielabel te hebben.
Het voorlopige energielabel
Alle woningen die begin 2015 nog niet over een energielabel beschikken, krijgen een voorlopig
energielabel gebaseerd op:
De algemene kenmerkwaarden van de woning (woningtype, bouwjaar en oppervlakte); en
De energetische woningkenmerken van de woning (isolatiewaarde, beglazing en
zonnepanelen).
Deze gegevens worden bepaald en verwerkt door Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO).
Definitief energielabel
Woningeigenaren zijn verplicht bij verkoop of verhuur van de woning een definitief energielabel aan
te maken via de volgende stappen:
1. Inloggen middels DigiD.
2
, 2. Aanpassing van woningkenmerken aan de hand van 10 vragen over energetische maatregelen
in de woning.
3. Uploaden van bewijsstukken van energetische maatregelen.
4. Controle van de aanvraag door een erkend deskundige (op afstand, niet fysiek).
5. Versturen van de aanvraag.
Als het definitieve energielabel ontbreekt, dan kan de eigenaar een boete van €405 krijgen.
De Inspectie voor Leefomgeving en Transport handhaaft zowel de aanwezigheid van het definitief
energielabel als de kwaliteit en integriteit van de erkend deskundigen.
Energie-index
De energie-index drukt de energetische prestatie van een woning uit in de ‘energieprestatie-
coëfficiënt’. Hierbij verdwijnt de letteraanduiding; die wordt uitsluitend bij het voorlopige en
definitieve energielabel gebruikt. Energielabels blijven vanaf de opnamedatum tien jaar geldig.
De energie-index wordt bepaald door een EPA-adviseur, die en uitgebreide opname van de woning
uitvoert. Als een EPA-adviseur een energie-index opstelt, ontvangt de eigenaar bij verkoop of verhuur
gratis het verplichte definitieve energielabel.
1.4.3 De koopovereenkomst
Een koopovereenkomst hoeft niet opgemaakt te worden door een makelaar en is vormvrij.
Ruilovereenkomst: wanneer de betaling anders dan in geld plaatsvindt.
Er gelden wettelijke regels voor de koop van woningen en appartementen:
Schriftelijke vastlegging van de overeenkomst;
Bedenktijd van drie dagen voor de koper;
Mogelijkheid tot inschrijving van de koopovereenkomst in de openbare registers;
Geen gedwongen vooruitbetalingen.
De koopovereenkomst moet door beide partijen getekend worden. De bedenktijd gaat in op 00:00
van de dag na het ontvangen van de koopovereenkomst. Er kan een langere bedenktijd worden
afgesproken. Een kortere bedenktijd is niet toegestaan. De koperbescherming geldt alleen voor
consumenten.
De eisen van de schriftelijke koopovereenkomst en de bedenktijd van drie dagen gelden niet voor de
koop van onbebouwde grond, huurkoop en koop op een openbare veiling ten overstaan van een
notaris. Voor weekenden en feestdagen geldt dat deze als maximaal 1 dag bedenktijd worden gezien.
Als de bedenktijd eindigt in het weekend of op een feestdag, dan wordt deze verlengd tot de
eerstvolgende werkdag.
Na de bedenktijd kan de notaris de koopovereenkomst inschrijven in de openbare registers. Hierdoor
geniet de kopende partij zes maanden bescherming tegen levering aan een andere koper of
faillissement van de verkoper. De koper wordt beschermd doordat hij niet verplicht kan worden om
de koopsom vooruit te betalen. Wel wordt meestal een zekerheid gesteld van 10%, die op de
rekening van de notaris wordt gestort op het moment dat de ontbindende voorwaarden aflopen.
Met een bankgaranties telt de geldverstrekker zich garant dat hij, wanneer de koop niet door mocht
gaan, alsnog het bedrag stort.
Bij nieuwbouw wordt de koopsom in termijnen betaald. Gebruikelijk is dat 5% van de koopsom bij de
notaris wordt gestort. Dit blijft hier staan tot de oplevering en tot dat eventuele gebreken hersteld
zijn.
3
, Meest voorkomende ontbindende voorwaarden:
- Verkrijgen van een financiering;
- Verkrijgen van een woonvergunning;
- Verkrijgen van de Nationale Hypotheek Garantie;
- Aanwezigheid van verborgen gebreken blijkens een bouwkundig rapport;
- Beschadiging.
Ook na drie dagen bedenktijd kan de koper een beroep doen op een ontbindende voorwaarde.
Bij wanprestatie kan de overeenkomst ontbonden worden tegen betaling van een schadevergoeding.
Op het moment dat getransporteerd wordt, staat in de koopakte dat niet met terugwerkende kracht
een beroep op wanprestatie gedaan kan worden. Dit om getouwtrek over het eigendom te
voorkomen.
1.4.3.2 De gegevens van de koper en de verkoper
In de koopovereenkomst worden de personalia van de kopende en verkopende partij opgenomen.
Hieruit moet blijken of de koper en verkoper handelingsbekwaam zijn en of de verkoper op het
moment van de levering beschikkingsbevoegd is. Is de verkoper getrouwd en wordt de woning door
beide bewoond, dan moeten beide met de verkoop instemmen en de koopakte ondertekenen. Als de
woning al is verlaten of door derden wordt bewoond, is de handtekening van degene op wiens naam
het ontroerende zaak staat voldoende.
1.4.3.3 De gegevens van de onroerende zaak
De verkoper heeft met betrekking tot de onroerende zaak een informatieplicht. De verkoper met
melding maken van alle rechten en plichten die op de onroerende zaak rusten en van feiten die de
koper niet direct kan ontdekken. Als er lijdende erfdienstbaarheden op de onroerende zaak rusten,
moet de koper hiermee uitdrukkelijk akkoord gaan.
Een erfdienstbaarheid bestaat uit een recht van een heersend erf ten opzichte van een dienend erf.
Een erfdienstbaarheid kan worden opgeheven als de noodzaak niet meer aangetoond kan worden.
Voorbeelden:
- Recht van overpad
- Recht van uitzicht
- Gebruik van dakgoot
Ook bij verhuur of verpachting moet de koper uitdrukkelijk akkoord gaan en dit moet worden
opgenomen in de koopakte.
Technische gebreken moet de verkoper ook vermelden. De koper heeft zelf echter wel een
onderzoeksplicht. De gebreken die de koper redelijkerwijs zelf kan ontdekken zijn voor eigen risico.
In de koopovereenkomst wordt over het algemeen opgenomen dat een afwijkende oppervlakte bij
het kadaster geen reden is tot wijziging van de koopsom.
1.4.3.4 Garanties in de koopovereenkomst
Garanties kunnen worden opgenomen worden in een koopovereenkomst, maar het is geen
verplichting. De meest voorkomende garanties zijn:
Levering vrij van lasten;
Levering vrij van aanschrijving tot woningverbetering;
Levering vrij van verontreiniging;
Hierbij geeft de verkopende partij de garantie dat de woning en bijbehorende grond, voor
zover hij weet, niet verontreinigd is. Mocht dit later toch blijken, dan kunnen de kosten
verhaald worden op de verkoper.
Levering vrij van hypotheek en beslaglegging;
4
