Huurrecht begrepen
Samenvatting
Hoofdstuk 1
Huurrecht is geregeld in titel 4 van boek 7 BW. Dit begint bij artikel 7:201 BW en eindigt bij artikel
7:310 BW.
Een huurovereenkomst > art. 7:201 BW;
Lid 1. Huur is een overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere
partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich
verbindt tot een tegenprestatie.
Lid 2. Huur kan ook op vermogensrechten betrekking hebben.
Lid 3. Pacht is geen huur.
1.2 Wat kun je huren?
Volgens de wet kun je zaken of vermogensrechten huren.
Zaken kun je onderscheiden in roerende en onroerende zaken. Bij roerende zaken moet je denken
aan een huurauto, een fiets of een dvd. Onroerende zaken zijn woningen, winkelruimtes of
kantoren.
Verschillende wetgeving bij huurobjecten;
Woonruimte > art. 7:233 BW;
Onder woonruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige
of niet zelfstandige woning is verhuurd, een woonwagen of standplaats en onroerende
aanhorigheden.
Bedrijfsruimte > art. 7:290 lid 2 BW;
Sub a. Een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte hiervan, die volgens de huurovereenkomst
bestemd is voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van
een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf. Of de verhuurde ruimte is voor het publiek
toegankelijk voor de levering van roerende zaken of dienstverlening.
Sub b. Een gebouwde onroerende zaak bestemd voor een hotelbedrijf.
Sub c. Een onroerende zaak bestemd voor een kampeerbedrijf.
1
,Is de gebouwde onroerende zaak geen woning of bedrijfsruimte, da valt de zaak onder de
restcategorie > een 230a-ruimte (art. 7:230a BW). Denk aan kantoren, musea, sporthallen,
bibliotheek, tandarts.
1.3 (Semi)dwingend recht
In het huurrecht is er ‘huurbescherming’ voor de huurder, omdat de huurder hier de ‘zwakkere’ partij
is. Het huurrecht is niet volledig dwingend van aard. Je hebt verschillende soorten wetgeving;
Regelend/aanvullend recht: De huurder en verhuurder kunnen van deze wetgeving afwijken.
Wanneer hier niet van wordt afgeweken, geldt de regelende wetgeving.
Semidwingend recht: De huurder en verhuurder kunnen afwijkende afspraken maken, maar deze
mogen niet nadelig voor de huurder zijn.
Dwingend recht: Wanneer hier van afgeweken wordt, is de gemaakte bepaling nietig.
1.4 Ontstaan huurovereenkomst
Bij de totstandkoming van een huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen over de
totstandkoming van een overeenkomst (art. 6:217 BW e.v.) en rechtshandelingen (art. 3:32 BW e.v.).
Er is geen speciale vormvereiste voor de totstandkoming van een geldige huurovereenkomst. Het
nadeel van een mondelinge huurovereenkomst is wel, dat deze bij onenigheid lastig te bewijzen is.
Ook hoeven de partijen niet gezamenlijk over alle details overeengestemd te hebben. wel belangrijk
voor het tot stand komen van een huurovereenkomst is het huurobject, de huurprijs en de termijn.
Hoofdstuk 2
Algemene bepalingen van het huurrecht
Bepalingen van boek 7 titel 4 BW zijn specifiek voor het huurrecht, daarnaast zijn de bepalingen uit
boek 3 en boek 6 BW ook van toepassing in het huurrecht. Je moet hierbij opletten dat bijzondere
regels voor de algemene regels gaan.
De definitie van een huurovereenkomst is te vinden in art. 7:201 lid 1 BW.
→ De verhuurder verbindt zich aan de huurder om een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te
verstrekken in ruil voor een tegenprestatie.
→ Hieruit volgt dat beide partijen verplichtingen hebben tegenover elkaar. Huur is dus een
wederkerige overeenkomst (art. 6:261 lid 1 BW)
2.1 Verplichtingen verhuurder
Verplichtingen van de verhuurder zijn te vinden in de artikel 7:203-211 BW. De voornaamste
verplichting van de verhuurder staat in art. 7:203 BW; de verhuurder is verplicht het huurobject ter
beschikking te stellen en te laten van de huurder.
2.2 Verplichtingen huurder
De verplichtingen van de huurder staan in de artikelen 7:212-225 BW. De meest essentiële
verplichting van de huurder is het voldoen aan de tegenprestatie, vaak het betalen van de huur, art.
7:212 BW. Daarnaast moet de huurder zich als een goede huurder gedragen, art. 7:213 BW. Dit
houdt in dat de huurder gedurende de hele huurtermijn goed voor het gehuurde moet ‘zorgen’. In
sommige huurovereenkomsten is opgenomen dat de huurder de zaak moet gebruiken, soms daalt
een zaak namelijk in waarde wanneer deze bijvoorbeeld leegstaat of niet wordt gebruikt.
Art. 7:214 BW zegt dat de huurder verplicht is het gehuurde uitsluitend te gebruiken conform de
overeengekomen bestemming. Dit kan betekenen dat iemand die een ruimte huurt om een
kapperszaak te openen, hier niet zomaar een winkel van kan maken. Dit is alleen mogelijk met
toestemming van de verhuurder, anders is er namelijk sprake van tekortkoming in de nakoming.
2
, Als laatste is er door rechtspraak bepaalt dat de huurder ervoor moet zorgen dat er geen schade aan
het gehuurde ontstaat of kan ontstaan.
2.3 Het begrip gebrek
In art. 7:204 lid 2 BW wordt omschreven wat een gebrek inhoudt;
“Een gebrek is een staat of eigenschap van een zaak of een ander niet aan de huurder toe te rekenen
omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij
het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als
waarop de overeenkomst betrekking heeft.”
→ Een gebrek is een verstoring van het huurgenot. Denk bijvoorbeeld aan een lekkend dak, door
deze lekkage heb je als huurder niet het genot wat je mag verwachten van het gehuurde. Als er
sprake is van een gebrek, is er automatisch sprake van een tekortkoming in de nakoming.
Het gaat er bij een gebrek om wat de huurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak, van
de soort die hij huurt. Dus ook omstandigheden die bekend of zichtbaar waren bij het aangaan van
de huurovereenkomst, kunnen als een gebrek worden aangemerkt.
Wanneer het gebrek aan de huurder zelf toe te rekenen is, is er natuurlijk geen sprake van een
gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW. Tegenvallende bezoekersaantallen, bij een winkel o.i.d.,
kunnen op zichzelf in beginsel niet worden aangemerkt als een gebrek en de gevolgen daarvan
kunnen niet op de verhuurder worden afgewenteld. Dit kan alleen wanneer dit het gevolg is van
concrete gebreken in het gehuurde object zelf of het grotere geheel waarvan het deel uitmaakt.
Art. 7:204 lid 3 BW; een feitelijke stoornis door derden en een bewering van recht zonder feitelijke
stoornis zijn geen gebreken.
Een feitelijke stoornis = een stoornis die niet door de verhuurder wordt veroorzaakt en ook niet
in het gehuurde is gelegen of die de verhuurder zelf kan verhelpen. > Het is dus een verstoring in
het woongenot waar de verhuurder niks aan kan doen.
Bewering van recht zonder feitelijke stoornis = bijv. een derde partij die beweert ook een
huurovereenkomst te hebben voor jouw woning, maar die er verder geen werk van maakt.
2.4 Aanspraken huurder op grond van gebrek
Wanneer er sprake is van een gebrek, kan de huurder aanspraken doen op een aantal regelingen.
Hierbij gelden de algemene regels bij een tekortkoming in de nakoming en bijzondere regelingen van
het huurrecht.
1. De herstelverplichting
De verhuurder is verplicht een gebrek te herstellen wanneer de huurder hierom vraagt, tenzij dit
onmogelijk is of uitgaven vereist die gegeven de omstandigheden redelijkerwijs niet van de
verhuurder zijn te vergen. Dit wordt beschreven in art. 7:206 BW.
Een aantal uitzonderingen; de verhuurder is niet verplicht tot kleine herstellingen waarvoor de
huurder aansprakelijk is, of gebreken die door de huurder zijn ontstaan. Kleine herstellingen die de
huurder zelf kan doen en niet al te kostbaar zijn, hoeft de verhuurder ook niet te doen.
De verhuurder moet de gebreken herstellen, ongeacht de oorzaak van het gebrek. Wanneer de
verhuurder dit niet doet is er sprake van tekortkoming in de nakoming. In dit geval heeft de huurder
alle bevoegdheden die gelden bij wanprestatie.
2. Huurprijsvermindering
Art. 7:207 BW > wanneer het gebrek leidt tot een vermindering van het huurgenot, heeft de huurder
recht op huurprijsvermindering. De huurprijsvermindering gaat in vanaf het moment dat de huurder
3
