Vastgoed management, werken aan wonen
Hoofdstuk 1
1.1
Woonomgeving van mensen moet leefbaar zijn : veilig, heel en schoon en met goede voorzieningen
op loopafstand.
1.2
Vraag centraal : hoe kunnen we ervoor zorgen dat alle Nederlanders goed wonen?
In de negentiende en de vroege twintigste eeuw werden woningbouwverenigingen opgericht om
mensen met een kleine beurs aan goede huisvesting te helpen. Ze zijn uitgegroeid tot grote
corporaties die vooral voor de sociale huurwoningen zorg dragen.
Woningcorporaties :
- Beheren woningen
- Investeren in nieuwbouw
- Leefbaarheid buurten
Negatieve spiraal wijken:
1. Veel overlast
2. Mensen verhuizen die zich het kunnen permitteren
3. Mensen met nog lager inkomen komen ervoor terug
1.4
Ontheemd weggehaald uit een vertrouwde omgeving
Hoofdstuk 2
2.1
Was het vroeger alleen de mensen met een laag inkomen die ofwel moesten huren, of op een
wachtrij moesten voor een sociale huurwoning: nu moet ook de middenklasse wachten.
Volkshuisvesting lijkt in Nederland vastgelopen.
2.2, volkshuisvesting in de periode van de industrialisatie (1850-1945)
Voor een particuliere eigenaar is het exploiteren van huurwoningen aantrekkelijk : de huur komt
geregeld binnen en in de waarde van het vastgoed zit doorgaans een stijgende lijn.
Ook voor institutionele beleggers als pensioenfondsen, beleggingsmaatschappijen en
verzekeringsmaatschappijen vormen huurwoningen een zekere belegging.
Toen de industrialisatie op gang kwam, ging de werkgelegenheid in de landbouw achteruit.
Landbouwers trokken naar de stad, maar daar waren te weinig huizen. De overheid moest zorg
dragen voor veiligheid en gezondheid (nachtwakersstaat), maar niet aan huisvesting. Voorrang werd
verleend aan het particuliere initiatief. Dit zorgde voor slechte leefomstandigheden. In grote steden
(vooral in Amsterdam) kwam de revolutiebouw, waarbij met inferieure bouwmaterialen hele nieuwe
woonwijken uit de grond werden gestampt. Een gevolg hiervan was de verspreiding van
besmettelijke ziektes.
Eigenwoningbezit voor arbeiders werd door de burgerij afgewezen, omdat het de mobiliteit
aantastte (arbeiders moesten daar wonen waar werk was), en omdat arbeiders volgens de burgerij
niet in staat waren om hun huis te onderhouden.
In 1852 werd in Amsterdam daarom de eerste coöperatieve bouwvereniging opgericht, de
Vereeniging ten Behoeve der Arbeidsklasse.
In 1899 waren er in Nederland 112 woningbouwverenigingen met in totaal 7746 woningen.
Particulieren zorgden voor het benodigde kapitaal tegen lage rente, waardoor goedkope woningen
van redelijke kwaliteit gebouwd konden worden. Daarbij was ook sprake van paternalisme : de
,Vastgoed management, werken aan wonen
bewoners moesten opgevoed worden tot beschaafde burgers, waarvoor men zelfs
“woningopzichteressen” aanstelden.
Rond 1900 ontkomt de overheid er niet meer aan : het woningvraagstuk moet wettelijk worden
geregeld. In 1901 werd de eerste Woningwet (Ww) ingevoerd, het begin van het
volkshuisvestingsbeleid van de rijksoverheid. De Woningwet is van fundamenteel belang geweest
voor de kwaliteit van de woningbouw in ons land.
De wet regelde:
- Aan welke eisen woningen moesten voldoen en hoe dat gecontroleerd zou worden.
Deze taak kwam in handen bij de gemeente, die de precieze voorschriften moesten
opstellen. Zij zouden zo niet alleen zorgen voor betere nieuwbouw, maar konden ook
bestaande slechte woningen aanpakken door de eigenaren te dwingen tot onderhoud.
In een bouwverordening moest elke gemeente de eisen aan woningen vastleggen.
Particulieren die een woning wilden laten bouwen moesten bij de gemeente en
bouwvergunning aanvragen, die ze alleen kregen als ze zich hielden aan de
bouwverordening. Voor het uitoefenen van controle kwam er per gemeente een Dienst
Bouw- en Woningtoezicht.
- Welke instellingen sociale woningbouw mochten gaan verzorgen.
Het uitgangspunt bleef dat particulieren moesten bouwen, maar omdat er te weinig
goedkope woningen van goede kwaliteit gereed kwamen, maakte de overheid geld vrij om
zogenoemde toegelaten instellingen en gemeentelijke woningbedrijven huizen te laten
bouwen.
Die toe toegelaten instellingen waren de woningbouwverenigingen, die als “bijzonder
particulier initiatief” alleen op het gebied van de volkshuisvesting actief mochten zijn.
Pas in 1904 weden de eerste drie woningbouwverenigingen voor de Woningwet toegelaten.
In 1922 werd het hoogste aantal van 1341 toegelaten verenigingen bereikt.
Sociale woningbouw was nu goed mogelijk, maar in het begin was er nog maar weinig animo
voor.
Vanwege de verleende subsidie was de huur op basis van de historische kostprijs van de woning lager
dan deze zou zijn geweest volgens de marktprijs. Dit werd gezien als oneerlijke concurrentie
tegenover particuliere verhuurders. De sociale wetten worden uitgebreid. In 1916 worden de huren
bevroren.
In 1918 werd de huurbescherming afgekondigd. Nadat de politieke onrust van de Eerste
Wereldoorlog afnam, werden de bouwsubsidies weer verlaagd en werd de huurbevriezing vervangen
door huurregulering. Verhuurders lokken mensen met een maand gratis wonen etc. Door de crisis
konden de arbeiders echter niet weg. Er kwamen huurstakingen om de particuliere verhuurders
meer rekeningen te laten houden met de verlaagde lonen.
2.3, volkshuisvesting vanaf de wederopbouw tot begin jaren zeventig (1945 - 1970)
Na de Tweede Wereldoorlog moest Nederland opnieuw opgebouwd worden. Ruim een half miljoen
Nederlanders hadden geen zelfstandig onderdak meer en van anderhalf miljoen mensen, was het
huis beschadigd. Er was een tekort van 300.000 woningen. Tijdens de periode van de woningnood
had herstel van de economie voorrang.
De bouwproductie werd centraal door de regering gestuurd. De hoeveelheid geld voor woningbouw
liet men afhangen van de economische conjuctuur. Het nieuwbouwprogramma ging tegen de
economische cyclus van hoog- en laagconjuctuur in, het was een anticyclisch beleid.
Was voor de oorlog de woningbouw vooral een zaak van particulieren, na de oorlog werd de
volkshuisvesting centraal geleid en gefinancierd door de overheid. Natuurlijke bondgenoten waren
daarbij de woningbouwverenigingen, die grote aantallen nieuw gebouwde huurwoningen onder hun
, Vastgoed management, werken aan wonen
beheer kregen. Tot in de jaren negentig stond bestrijding van de woningnood voorop, en bestond er
een consensus over het feit dat het huisvestingsbeleid niet aan de markt overgelaten kon worden. De
overheidstaken op dit terrein waren (laten) bouwen, verdelen en financieren.
Systeembouw, waarbij men geprefabriceerde onderdelen gebruikte, werd steeds vaker toegepast
om de nood aan te pakken, er moesten 70.000 woningen per jaar gebouwd worden.
Kwantiteit boven kwaliteit zorgde toch alleen maar voor extra kosten.
1947 : de Woonruimtewet werd aangenomen. Volgens deze wet bepaalden de gemeenten wie in
aanmerking kwam voor een vrijgekomen huurwoning, ongeacht wie de eigenaar was van de vorige
woning. Zo konden alle huurwoningen, zowel van particuliere verhuurders als van
woningbouwverenigingen, eerlijk worden verdeeld.
Deze huurwoningdistributie zou van alle naoorlogse distributie van eerste levensbehoeften (zoals
kleding) verreweg het langst blijven bestaan.
Doordat de huurprijzen na de oorlog onderdeel waren van de inkomenspolitiek, werden ze
betaalbaar gehouden.
In 1950 werd de huurwet ingevoerd, waarin zowel de huurbescherming als de hoogte van de
huurprijzen geregeld werd. Hierdoor waren huurder beschermd tegen opzegging van de huur en
tegen onredelijke verhogingen van de huurprijzen.
2.4, de recente geschiedenis van het wonen (vanaf 1970).
Zoals eerder is besproken, werd de volkshuisvesting in de eerste decennia na de Tweede
Wereldoorlog grotendeels door overheidsingrijpen bepaald. Door de economische groei en de
toename van de welvaart werd er echter steeds vaker gepleit voor minder staatsteun in de
huisvesting en meer eigen bijdrage van de burgers. De verzorgingsstaat zoals die in de
wederopbouwjaren op het sociale terrein vorm had gekregen, werd bekritiseerd.
In de jaren 80 leidde het nieuwe denken tot omvangrijke bezuinigingen en vervolgens tot een
stelselwijzing onder de leiding van staatssecretaris Heerma, waardoor de corporaties op eigen benen
kwamen te staan, en de overheidssubsidies voor nieuwbouw grotendeels werd afgeschaft.
In de economie wordt vooral geproduceerd door de particuliere sector. De bedrijven waaruit deze
sector bestaat moeten in elk geval kostendekkend en liefst met winst produceren.
De collectieve sector is er om de burgers een goed bestaan te bieden. Deze sector wordt gevormd
door de overheid en semioverheidsinstellingen die goederen en diensten produceren die
noodzakelijk zijn voor het “goede bestaan” van burgers, maar die niet winstgevend door de
particuliere sector geleverd kunnen worden.
Het prijsmechanisme zou moeten zorgen dat de vraag en het aanbod op elkaar afgestemd worden,
maar marktimperfecties verstoren dat mechanisme. Het aanbod van betaalbare huurwoningen is te
beperkt en koopwoningen zijn moeilijk te financieren. De markt zou moeten reageren met extra
aanbod van goedkopere woningen, maar dit gaat traag door de lange bouwtijd, de beperkte
bouwcapaciteit, het tekort aan bouwlocaties en sinds het uitbreken van de crisis, vooral een gebrek
aan financiën.
